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本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,鸿洲,集,集团,海,海口,美,美兰,项,项目,土,土,地,地资,源,源盘,点,点及,整,整体,定,定位,区,区,域,域规,划,划设,计,计建,议,议,谨呈:,鸿洲,置,置业,集,集团,版权,声,声明,：,：,本文,仅,仅供,客,客户,内,内部,使,使用,，,，版,权,权归,深,深圳,世,世联,地,地产,顾,顾问,股,股份,有,有限,公,公司,所,所有,，,，未,深,深圳,世,世联,地,地产,顾,顾问,股,股份,有,有限,公,公司,书,书面,许,许可,，,，不,得,得擅,自,自向,其,其它,任,任何,机,机构,和,和个,人,人传,阅,阅、,引,引用,、,、复,制,制和,发,发布,报,报告,中,中的,部,部分,或,或全,部,部内,容,容。,项目,的,的目,标,标与,要,要求,精品项目，是海口市场上的代表之作,使项目成为来海南旅游的必游之地,打造鸿洲公司在海口本地的品牌影响力,目标,计划明年年底开始销售物业,项目首期已设想投入相应的配套，计划投入资金35亿,不考虑卖地，不考虑在一级开发中获利,以房地产开发为核心，包括商业地产与度假地产；而非做纯粹的度假区和旅游项目,要求,2,项目,背,背景,关于,项,项目,项目,总,总体,占,占地7600,余,余亩,，,，其,中,中2800余,亩,亩为,基,基本,农,农田,与,与集,体,体土,地,地；,项目,内,内部,基,基本,农,农田,原,原本,为,为美,兰,兰机,场,场占,用,用农,田,田置,换,换而,来,来，,目,目前,多,多数,土,土地,为,为荒,地,地闲,置,置(,土,土地,不,不肥,沃,沃，,难,难以,耕,耕种)；,项目,得,得到,海,海口,高,高层,领,领导,的,的大,力,力支,持,持，,并,并表,示,示希,望,望鸿,洲,洲集,团,团承,担,担本,区,区域,开,开发,的,的重,任,任；,项目,土,土地,获,获取,成,成本,低,低廉,；,；,项目,由,由于,近,近邻,机,机场,，,，受,到,到机,场,场后,续,续发,展,展规,划,划的,影,影响,，,，建,筑,筑限,高,高，,并,并有,噪,噪音,影,影响,。,。,关于,企,企业,在深,圳,圳和,三,三亚,有,有成,功,功的,项,项目,开,开发,经,经验,；,；,本项,目,目规,模,模超,过,过以,往,往开,发,发项,目,目；,企业,目,目前,处,处于,三,三亚,项,项目,收,收获,期,期，,自,自有,资,资金,充,充裕,，,，融,资,资渠,道,道通,畅,畅；,企业,有,有自,己,己的,酒,酒店,经,经营,管,管理,团,团队,和,和商,业,业招,商,商基,础,础,3,世联,对,对项,目,目的,判,判断,由于,农,农田,用,用地,历,历史,原,原因,和,和政,府,府领,导,导的,支,支持,，,，对,于,于项,目,目内,部,部基,本,本农,田,田的,利,利用,具,具有,与,与政,府,府博,弈,弈的,软,软性,条,条件,；,；,作为超,大,大规模,项,项目开,发,发，必,然,然要求,持,持续经,营,营、长,期,期发展,，,，因此,为,为物业,创,创造持,续,续的价,值,值支撑,是,是必然,要,要求；,单,单纯物,业,业销售,的,的模式,不,不利于,本,本项目,发,发展；,项目取,地,地成本,低,低廉意,味,味着投,资,资回收,期,期短，,盈,盈利潜,力,力大，,早,早期建,设,设投入,能,能够在,较,较短时,期,期内回,收,收；,企业具,备,备不动,产,产经营,基,基础条,件,件，商,业,业、酒,店,店等经,营,营性物,业,业可作,为,为项目,发,发力点,4,围绕上,述,述条件,，,，项目,组,组成员,在,在持续,一,一个月,的,的紧张,工,工作中,进,进行了,大,大量的,实,实地调,查,查与研,究,究,参考数据,国内外案例,研,研究,访谈,实地调研,政府官员访,谈,谈8位：,海口市土地,储,储备中心主,任,任,海口市规划,局,局人士,美兰区国土,局,局局长,美兰规划局,人,人士,江东招商办,主,主任,高尔夫人士3位,东山高尔夫,销,销售经理,美视高尔夫,市,市场销售经,理,理,高尔夫旅行,社,社总经理,旅游专业人,士,士2位,某大型旅行,社,社经理,海口市旅游,局,局科长,楼盘销售经,理,理 及代表7位,海蓝椰风，,长,长信水城，,荣,荣域，阳光,西,西海岸，江,南,南城，西景,豪,豪苑等,调研区域：,海口各城市,板,板块,区域调研,内,内容：,项目周边,及,及地块勘,察,察,海口宏观,经,经济情况,海口城市,发,发展现状,海口城市,总,总体规划,海口房地,产,产市场状,况,况,海口旅游,现,现状,海口高尔,夫,夫现状,海口高尔,夫,夫物业,海口大规,模,模低密度,、,、中高端,房,房地产在,售,售（预售,）,）项目,本项目实,地,地查勘,世联平台,海口市政,府,府规划局,网,网站,海口市旅,游,游局网站,海口市房,地,地产网站,世界旅游,组,组织统计,资,资料,国外旅游,官,官方网站,美兰国际,机,机场官方,网,网站,度假区项,目,目研究案,例,例：,西班牙阿,里,里巴里群,岛,岛,美国夏威,夷,夷毛伊岛,澳大利亚,黄,黄金海岸,地中海塞,浦,浦路斯,泰国芭堤,雅,雅,日本大阪,美国塞班,岛,岛,韩国济州,岛,岛,5,报告内容,结,结构,项目整体,发展战略,项目本体,分析,市场,价值解构,机场,影响,研,研究,项目,概,概念,规划,示,示意,开发,计,计划,与核,心,心配,套,套,高层,次,次,成本,分,分析,项目,属,属性,与核,心,心,问题,界,界定,案例,借,借鉴,项目,阶,阶段,发展,策,策略,6,海口,人,人文,资,资源,交,交通,优,优势,明,明显,，,，城,市,市发,展,展以,热,热带,滨,滨海,资,资源,为,为基,础,础，,突,突出,综,综合,配,配套,优,优势,，,，是,整,整个,海,海南,的,的核,心,心，,呈,呈现,典,典型,的,的二,元,元复,合,合结,构,构的,城,城市,职,职能,海南岛为热带海岛度,假,假胜地，度假客户,主,主要集中在,海,海口与三亚,两,两个城市。,省会海口，城市功能,齐,齐全，生活,配,配套完善，,为,为海南游客的,中,中转站，,对外特色职,能,能包括热带,滨,滨海旅游城,市,市、适宜居,住,住的特色城,市,市、国家历,史,史文化名城,和,和国家开发,南,南海海洋资,源,源主要基地,等,等几大方面,，,，呈典型的二,元,元制结构。,海口,三亚,3小时车程,Cancun,夏威夷,巴拉德罗,海南岛,区域特点,7,受北部海洋,资,资源和南部,生,生态资源影,响,响，海口城,市,市板块向东,西,西方向迅速,扩,扩张，三大,主,主要组团，,分,分别承担政,治,治中心、经,济,济中心、文,化,化中心和交,通,通枢纽等四,大,大基本职能,西海岸长流,组,组团,市政府西迁,长,长流组团，,推,推动城市西,拓,拓发展；重,点,点拓展面向,岛,岛内、岛外,综,综合功能（,滨,滨海旅游、,科,科研文教、,办,办公居住与,工,工业等），,西,西海岸已成,为,为海口重点,发,发展的新区,城市中心组,团,团,海甸岛、填,海,海区、工业,大,大道构成了,海,海口城市综,合,合配套的核,心,心区域，重,点,点完善面向,岛,岛内综合中,心,心功能（省,会,会服务、居,住,住、产业中,心,心、金融商,贸,贸、文化中,心,心、旅游接,待,待等）,东海岸江东,组,组团,兼俱生态资,源,源、滨海资,源,源、机场资,源,源等，重点,拓,拓展面向岛,外,外现代综合,服,服务功能（,旅,旅游度假、,休,休闲体育、,科,科研文教、,办,办公居住与,工,工业等）,城市发展格,局,局,8,江东组团发,展,展区域位于,南,南渡江东侧,，,，是海口城,市,市复合职能,的,的重要补充,和,和延伸，按,照,照整体发展,战,战略的东优,要,要求，突出,生,生态环境，,重,重点拓展面,向,向岛外现代,综,综合服务功,能,能,江东组团,东优战略,选择恰当时,机,机，择优开,发,发项目，有,选,选择性的开,发,发江东组团,。,。江东组团,的,的开发要注,重,重开发的品,质,质而不是开,发,发的规模。,在,在项目的选,择,择上，要优,先,先考虑人口,密,密度低，土,地,地开发价高,，,，与环境协,调,调的项目。,滨江办公居,住,住片区,滨海,水城片区,桂林洋,滨海片区,桂林洋,综合片区,灵山片区,滨江办公居,住,住片区,：,位于琼州大,桥,桥以东，南,渡,渡江滨江区,域,域。以办公,居,居住为主，,并,并配套相应,的,的商业服务,设,设施的片区,。,。东部为园,林,林式的体育,公,公园，适宜,发,发展室外的,体,体育项目。,滨海水城片,区,区,：,为海口市的,东,东海岸主要,的,的旅游发展,区,区域，是以,旅,旅游度假为,主,主的片区。,规,规划布局应,注,注重地块与,水,水系的结合,，,，沿海岸线,的,的区域以发,展,展度假酒店,为,为主，后面,的,的二线区域,以,以发展低密,度,度、底层、,高,高绿化率的,居,居住用地为,主,主。在水城,的,的核心区域,，,，布置以旅,游,游服务为主,的,的商业设施,。,。,桂林洋滨海,片,片区,：,是东海岸旅,游,游区的重要,组,组成部分，,是,是以旅游度,假,假为主的片,区,区。以发展,旅,旅游酒店、,公,公共海滩、,滨,滨海度假等,项,项目为主。,桂林洋综合,片,片区,：,以教育科研,、,、高新技术,和,和无污染工,业,业为主的综,合,合型片区。,在,在现状桂林,洋,洋开发区的,基,基础上，向,东,东部的丘陵,地,地区扩展。,是,是海口市以,教,教育、高科,技,技工业为主,的,的综合型片,区,区。,灵山片区,：,以航空物流,和,和居住为主,的,的综合型片,区,区。对灵山,镇,镇进行适度,的,的更新和改,造,造，改善城,市,市景观。在,临,临近美兰国,际,际机场的区,域,域发展航空,物,物流业。,9,项目周边交,通,通体系发达,，,，同时具备,机,机场、高速,、,、轻轨、城,市,市干道等立,体,体交通网络,，,，便捷的交,通,通网络将项,目,目同江东组,团,团、海口、,海,海南及整个,世,世界紧密联,系,系在一起,项目周边交,通,通体系,机场,三分钟即可,到,到达的美兰,国,国际机场，,将,将项目地块,同,同整个世界,联,联系在一起,海南 高速,绕城高速、,海,海文高速、,东线高速的,修,修建，将项,目,目地块同整,个,个海南省紧,紧,紧地联系在,一,一起,轻轨,未来的城市,快,快速轻轨在,地,地块东侧设,有,有站点，将,项,项目同整个,海,海口联系在,一,一起,城市干道,海榆路、新,洲,洲大道等成,熟,熟的城市干,道,道将项目地,块,块同整个江,东,东组团,东线高速,海文高速,绕城高速,美兰机场,城市轻轨,海榆大道,地块至美兰,机,机场2,分,分钟,地块至海口,市,市区20分钟,地块至西海,岸,岸40,分,分钟,地块至博鳌,1.5,小,小时,地块至三亚,3.5,小,小时,10,美兰区以及,演,演丰镇超过20个球场,拿,拿地,江东组团在,不,不远的将来,将,将形成中国,最,最大规模的,高,高尔夫聚集,区,区，成为全,世,世界知名的,高,高尔夫综合,度,度假胜地；项目占据其,中,中心枢纽区,位,位,骏豪高尔夫,在,在秀英区和,龙,龙华区境内,拿,拿4万亩地建36个球场，打造高尔,夫,夫社区；2009年建12个球场,，,，迎接世界,锦,锦标赛；,美兰做了很,多,多高尔夫球,场,场，全海口,都,都这样发展,高,高尔夫；,-海,口,口土地储备,中,中心 李,主,主任,演丰镇这片,全,全部是高尔,夫,夫，要做个高尔夫,的,的大镇,-江东招商办,成,成天强,十七大以后,，,，中央政府,考,考虑对台治,理,理要放开海,南,南的发展。,温,温总理和吴,仪,仪都默许了,海,海南高尔夫,产,产业的发展,；,；,演丰镇规划,十,十几个球场3万亩地，现招商完毕,，,，水库旁边1万1亩地,都,都拿完了；,海南引进高,端,端群体才能,发,发展，刚召,开,开高尔夫总,经,经理会提出,申,申请旅游岛,，,，免登记免,税,税、免娱乐,税,税,-美,兰,兰区招商办,李,李主,任,任,江东组团未,来,来发展,骏豪集团36个球场跨,越,越两个区,本项目,11,总面积7609亩，已,确,确权面积1360亩，,东,东南部与美,兰,兰机场出口,相,相接，东北,部,部隔海榆大,道,道与灵山镇,相,相连，西侧,紧,紧邻南渡江,，,，东、南、,北,北侧均为快,速,速交通干道,，,，相对独立,东北界：灵,山,山镇,以承接空港,经,经济为目标,的,的中心城镇,，,，配套完善,，,，人气旺盛,；,；,西界：南渡,江,江,海口的母亲,河,河，生态资,源,源良好，视,野,野广阔，可,考,考虑发展相,关,关水上活动,南、北界：,村,村落农田,2-3层旧,村,村住宅密集,；,；树木植被,、,、大面积农,田,田使区域生,态,态景观良好,；,；,贯通全市的,市,市级交通环,线,线-绕城高,速,速，经地块,边,边界跨越南,渡,渡江进入市,区,区,东南界：美,兰,兰机场,距离美兰机,场,场3分钟车,程,程，属于机,场,场经济圈辐,射,射范围内；,地,地块局部会,受,受机场限高,与,与噪音影响,地块四至,南渡江,绕城高速跨,江,江桥,绕城高速,绕城高速立,交,交,机场路,预备役高炮,驻,驻军,海榆大道,南渡江大桥,灵山镇,农田,12,土地利用规,划,划,项目规划范,围,围内西部、,北,北部涉及大,量,量基本农田,与,与村庄集体,建,建设用地，,在,在土地转性,、,、征用等方,面,面阻力较大,；,；南部为机,场,场预留地（,儒,儒范村还迁,）,）及一般农,田,田，获取方,式,式相对简单,用地功能,面积(亩),城镇建设用地区,755,村庄用地区,1010,基本农田,1630,一般耕地,1230,旅游设施用地区,1740,木本植物用地区,318,沟渠,263,其他水域,181,特殊用地,118,牧业用地,125,机场,239,合计,7609,13,现有建筑体,量,量巨大，设,备,备陈旧，建,筑,筑功能不符,合,合度假生活,习,习惯，仪仗,式,式的建筑排,列,列给人以压,迫,迫感，后期,运,运营保养维,护,护费用较高,，,，建议只适,当,当保留一部,分,分用作园林,景,景观,建筑物现状,评,评价,灵山游乐,园,园,14,景区内水泥,交,交通干道,景,景区,内,内园林游憩,道,道,村,村,镇,镇交通简易,土,土路,内部交通由,乡,乡间土路和,原,原有景区内,游,游览线路两,套,套系统组成,，,，各自在海,榆,榆路上均有,出,出口，互不,连,连通；路况,普,普遍较差，,不,不能满足现,代,代度假生活,的,的要求，需,整,整体改造,内部交通现,状,状,村镇道路受,大,大型车辆影,响,响损毁严重,大面积的硬,化,化路面、广,场,场，形状僵,硬,硬、并浪费,土,土地资源,游憩道保持,了,了较好的生,态,态环境，路,面,面环境一般,15,地块内部水,文,文资源丰富,，,，大区域水,系,系呈带状分,布,布，利于打,造,造公共配套,空,空间；拿地,范,范围内水系,呈,呈点状，利,于,于营造较私,密,密空间,水文分析,水系,面积（平方米）,面积（亩）,7000亩内,南渡江水域,123370,185,灌溉用水渠,175375,263,1360亩内,北侧景观湖,65905,100,南侧小水塘,14280,21,南渡江水域,灌溉用水渠,北侧景观湖,南侧水塘,7000亩,范,范围内,东部边界的,南,南渡江水域,，,，江面呈带,状,状，视野开,阔,阔，百亩墩,岛,岛四面环绕,江,江水，景观,价,价值高；,水渠灌溉功,能,能已经停止,1360亩,范,范围内,北侧景观湖,由,由树林围绕,，,，环境幽静,，,，岸线形态,优,优美，为自,然,然软性湖岸,，,，植物与大,片,片草坪维护,好,好；,南侧小水塘,（,（东），环,境,境植被与水,质,质均好，与,道,道路间有行,道,道树遮掩，,私,私密性好,小水塘（西,）,）为雨水积,水,水塘，储水,情,情况随季节,变,变化,1,1,2,2,3,3,4,4,5,6,6,5,16,已取得地块,内,内生态资源,优,优良，植被,覆,覆盖率高，,与,与海口南部,生,生态区连成,一,一体，充分,展,展现了海南,地,地区植物多,样,样性的特点,，,，可利用价,值,值高,生态资源,主要乔木包,括,括木麻黄、,相,相思树、橡,胶,胶树、桉树,、,、苦柬树及,马,马占思等,17,沿以取地块,边,边界有市政,高,高压线经过,，,，高压线将,南,南部近1600余亩土,地,地孤立，不,利,利于大规模,项,项目建设，,由,由于电压等,级,级较高不宜,进,进行埋地处,理,理,高压,线,线,18,1、,区,区域,优,优势,：,：,江东,组,组团,正,正在,形,形成,两,两个,大,大规,模,模高,尔,尔夫,聚,聚集,区,区,2、,交,交通,优,优势,：,：,机场,门,门户,位,位置,，,，绕,城,城高,速,速及,城,城际,轻,轻轨,即,即将,建,建成,，,，进,一,一步,促,促进,与,与海,口,口市,各,各区,域,域及,三,三亚,市,市的,有,有机,联,联系,3、,资,资源,优,优势,：,：,地块,生,生态,环,环境,优,优良,，,，视,觉,觉景,观,观开,阔,阔,4、,规,规模,优,优势,：,：,超大,规,规模,，,，完,整,整开,发,发，,统,统一,规,规划,项目,本,本体,优,优势,分,分析,1、,政,政府,资,资源,：,：,与政,府,府的,关,关系,良,良好,，,，此,项,项目,得,得到,海,海口,市,市高,层,层领,导,导的,支,支持,2、,具,具有,开,开发,经,经验,：,：,在三,亚,亚和,深,深圳,成,成功,开,开发,楼,楼盘,，,，积,累,累一,定,定客,户,户资,源,源,3、,启,启动,资,资金,充,充足,：,：,自有,资,资金,充,充足,，,，启,动,动投,入,入不,存,存在,资,资金,压,压力,4、,拥,拥有,酒,酒店,经,经营,管,管理,专,专业,团,团队,5、,有,有商,业,业招,商,商基,础,础,1、,区,区域,未,未被,定,定义,：,：,区域,在,在总,规,规之,外,外，,区,区域,未,未被,明,明确,定,定义,2、,鸿,鸿洲,目,目前,具,具有,规,规划,编,编制,的,的主,动,动权,，,，地,块,块内,部,部经,济,济技,术,术指,标,标能,够,够自,我,我掌,控,控,项目,本,本体,优,优势,企业,优,优势,其他,优,优势,19,项目,弱,弱势,条,条件,与,与限,制,制因,素,素分,析,析,1、,无,无海,景,景资,源,源：,地处,滨,滨海,城,城市,腹,腹地,，,，无,海,海资,源,源可,以,以依,托,托,2、,外,外部,景,景观,资,资源,不,不强,势,势：,南渡,江,江、,农,农田,绿,绿地,等,等均,无,无强,势,势资,源,源可,言,言,3、,可,可建,设,设用,地,地未,完,完全,取,取得,：,：,北部湖水,靠,靠近公路,地,地块的权,属,属未取得,4、北部,有,有大量的,村,村落：,黑山村拆,迁,迁问题不,易,易解决,5、近邻,机,机场受到,噪,噪音影响,项目弱势,条,条件,项目限制,因,因素,1、政策,限,限制：,国务院规,定,定基本农,田,田不能占,用,用；国家,严,严查以租,代,代征,2、企业,限,限制：,缺乏高尔,夫,夫球场等,大,大型项目,的,的开发经,验,验及专业,运,运营人员,配,配备；首,次,次操作上,千,千亩超大,规,规模项目,3、项目,限,限制：,中部高压,线,线穿越；,近,近邻机场,受,受建筑限,高,高影响,4、其他,限,限制：,政府对于,拆,拆迁安置,村,村民有要,求,求；政府,部,部门对南,渡,渡江防洪,堤,堤的建设,有,有要求,20,报告内容,结,结构,项目整体,发展战略,项目本体,分析,市场,价值解构,机场,影响研究,项目概念,规划示意,开发计划,与核心配,套,套,高层次,成本分析,项目属性,与核心,问题界定,案例借鉴,项目阶段,发展策略,21,项目属性,界,界定：位,于,于中国旅,游,游特区省,会,会城市的,生,生态发展,区,区，坐拥,空,空港核心,区,区门户区,位,位，以房,地,地产开发,为,为主的大,规,规模综合,性,性开发项,目,目,项目属性,：,：,区域属性,：,：,中国旅游特区省会城市,海南省已向国务院申请设立国际旅游岛综合试验区；,海口是海南省省会城市，经济、文化、政治中心,海口东部生态发展区,海口东部以发展生态旅游为主要方向,空港核心区域门户区位,项目毗邻美兰机场，且位于机场至城市的必经主干道上,滨海城市腹地,位于滨海城市腹地，远离海，且项目周边景观资源不强势,大规模,整体占地7600余亩，已取得建设用地1360亩，在海口市属于超大规模项目,房地产为主的综合性开发,项目开发以房地产为主，兼有旅游项目、商业项目等，形成综合型开发,22,核心问题,的,的界定（1/2）,立体化的,交,交通网络,区域的高,尔,尔夫价值,与,与规模效,应,应,位于大东,部,部区域的,交,交通咽喉,要,要道与空,港,港枢纽中,心,心的位置,地块限制,条,条件众多,，,，在土地,政,政策不明,朗,朗的前提,下,下，不具,备,备做高尔,夫,夫球场的,条,条件；,项目地理,位,位置偏远,，,，配套缺,乏,乏，前期,难,难以吸引,普,普通置业,者,者购买居,住,住物业；,地处滨海,城,城市腹地,，,，自身资,源,源条件不,强,强势，与,滨,滨海资源,楼,楼盘难以,竞,竞争,弱势与限,制,制,优势与机,会,会,项目现有,资,资源条件,难,难以吸引,一,一般置业,群,群体，前,期,期需要特,殊,殊资源再,造,造以吸引,特,特定客户,群,群，后期,逐,逐步创造,条,条件吸引,更,更广泛的,置,置业群体,。,。,核心问题,的,的详细分,析,析过程详,见,见后文,23,核心问题,的,的界定（2/2）,第一层面的核心问题：关于项目发展方向的取舍,项目依托,交,交通优势,与,与空港门,户,户区位，,能,能够在未,来,来的世界,级,级高尔夫,休,休闲胜地,之,之中实现,何,何种区域,功,功能或价,值,值？,实现此类,区,区域功能,有,有哪些必,要,要的配套,项,项目，与,其,其投入开,发,发的节奏,？,？,第二层面,的,的核心问,题,题：关于,项,项目长期,可,可持续发,展,展的支持,策,策略,如何为项,目,目的销售,物,物业创造,价,价值竞争,力,力，持续,吸,吸引需求,资,资源？,核心问题,的,的详细分,析,析过程详,见,见后文,24,报告内容,结,结构,项目整体,发展战略,项目本体,分析,市场,价值解构,机场,影响研究,项目概念,规划示意,开发计划,与核心配,套,套,高层次,成本分析,项目属性,与核心,问题界定,案例借鉴,项目阶段,发展策略,25,市场价值,解,解构,区域价值,解,解析,物业价值KPI,城市发展,预,预判,26,海南岛面,积,积32200平方,公,公里，是,我,我国仅次,于,于台湾岛,的,的第二大,岛,岛。,海南岛位,于,于东亚太,中,中心，邻,近,近日本、,韩,韩国、台,湾,湾、香港,、,、澳门等,潜,潜在旅游,客,客源输出,地,地，区位,条,条件优越,。,。,海南岛，,中,中国最大,的,的旅游经济,特,特区,海南省委,书,书记卫留,成,成同志指,出,出，“未,来,来年、,年、,年或,者,者更长一,段,段时间，,海,海南省真,正,正能够影,响,响中国的,，,，能够给,中,中国做出,贡,贡献的，,不,不是海南,的,的工业，,也,也不是海,南,南的科技,，,，而是由,于,于海南独特,的,的、不可,替,替代的自,然,然环境，以及在,此,此基础上,发,发展起来,的,的大旅游产,业,业。”作为,中,中国唯一,的,的热带岛,屿,屿，同时,又,又是国内,乃,乃至世界,上,上现存的,为,为数不多,的,的未被污,染,染的地方,，,，具有典,型,型的热带,滨,滨海风光,的,的海南将,必,必然会成,为,为一个具,有,有生机和,活,活力的国,际,际旅游目,的,的地。,2006,年,年，胡锦,涛,涛同志明,确,确提出：,要,要“努力,构,构建具有,海,海南特色,的,的经济结,构,构、产业,特,特色和更,具,具活力的,体,体制机制,，,，突出经,济,济特区,的,的特,字，推动,海,海南经,济,济社会,又,又好又,快,快地发,展,展”。,显,显然，,海,海南大,特,特区的,使,使命在,新,新的历,史,史时期,不,不仅没,有,有消失,，,，而且,被,被赋予,了,了新的,内,内涵。,27,海南的,未,未来,国际,旅,旅游岛,：,：建成,世,世界一,流,流的海,洋,洋旅游,休,休闲度,假,假胜地,国际旅,游,游岛概,念,念,国际旅,游,游岛是,以,以岛屿,参,参与世,界,界经济,发,发展分,工,工合作,中,中形成,的,的，根,据,据其发,展,展条件,和,和比较,优,优势，,选,选择旅,游,游产业,作,作为其,主,主要的,产,产业，,并,并依托,此,此产业,功,功能体,系,系产生,强,强大的,国,国际客,源,源聚集,能,能力，,而,而形成,的,的岛屿,经,经济文,化,化发展,形,形态。,国际旅,游,游岛发,展,展的两,个,个其本,条,条件,一是旅,游,游业主,导,导，即,旅,旅游业,成,成本岛,的,的支柱,产,产业或,主,主导产,业,业；,二是国,际,际化，,即,即在旅,游,游产业,领,领域内,，,，实现,旅,旅游服,务,务自由,、,、国际,化,化，具,有,有超国,界,界吸引,力,力，客,源,源市场,广,广泛且,面,面向世,界,界各地,。,。,近期目标,中期目标,远期目标,设立海,南,南国际,旅,旅游岛,的,的总体,发,发展目,标,标,把海南,建,建设成,为,为中国,最,最大的,海,海洋旅,游,游中心,、,、最大,的,的海上,旅,旅游运,动,动基地,、,、世界,一,一流的,海,海洋旅,游,游休闲,度,度假胜,地,地，成,为,为中外,游,游客向,往,往的购,物,物天堂,、,、度假,天,天堂。,经过5,年,年时间,的,的努力,，,，大力,推,推进海,洋,洋旅游,、,、度假,旅,旅游、,入,入境旅,游,游基地,建,建设，,提,提高海,南,南旅游,在,在亚洲,、,、欧洲,特,特别是,韩,韩国、,日,日本和,俄,俄罗斯,等,等市场,的,的认知,度,度,向全球,营,营销海,南,南，不,断,断提高,海,海南旅,游,游的国,际,际知名,度,度和美,誉,誉度，,打,打响“,中,中国热,带,带海岛,，,，东方,度,度假天,堂,堂”的,品,品牌，,用,用10,至,至15,年,年的时,间,间，为,建,建成海,南,南国际,旅,旅游岛,综,综合试,验,验区打,下,下坚实,基,基础,经过20年,左,左右的时间,的,的奋斗，把,海,海南建设成,为,为中国最大,的,的海洋旅游,中,中心，世界,上,上最大的海,洋,洋运动基地,，,，世界一流,的,的海洋旅游,休,休闲度假胜,地,地,28,海口与三亚,是,是带动海南,旅,旅游经济发,展,展的南北两,极,极 ，承担,着,着不同的城,市,市职能和分,工,工,具体指标,海口是海南,省,省会城市，,是,是政治、商,贸,贸、文化的,复,复合型中心,城,城市,海口是海南,唯,唯一的国家,历,历史文化名,城,城，在文化,资,资源的悠久,性,性、城市服,务,务的完善性,和,和娱乐资源,的,的丰富性方,面,面，具有明,显,显的优势,三亚是以旅,游,游经济为主,导,导、以度假,为,为主导功能,的,的旅游城市,三亚,在,在海,滩,滩、,海,海水,和,和海,岛,岛资,源,源的,观,观赏,性,性、,可,可游,性,性、,可,可开,发,发性,具,具有,明,明显,的,的优,势,势，,在,在滨,海,海度,假,假产,品,品开,发,发上,具,具有,优,优势,国内,外,外度,假,假游,客,客和,入,入境,游,游客,数,数量,多,多于,海,海口,商务,会,会议,和,和文,化,化科,技,技交,流,流客,人,人多,于,于三,亚,亚,海口,城市,功,功能,城市功能,旅游资源,客源市场,旅游资源,客源市场,三亚,29,从旅游发展,来,来看，三亚,的,的旅游资源,优,优于海口，,旅,旅游收入从2004年,开,开始超越海,口,口，且未来,发,发展势头迅,猛,猛,旅游收入（,亿,亿元）,旅游收入占GDP的比,例,例,旅游收入增,长,长比例,分析海口和,三,三亚旅游发,展,展的数据，,无,无论从旅游,收,收入、旅游,收,收入增长率,和,和接待游客,来,来看，三亚,的,的旅游发展,势,势头已超过,海,海口，旅游,产,产业已成为,三,三亚最重要,的,的支柱产业,。,。,过夜人数增,长,长率,30,但海口的城,市,市配套功能,完,完善，且平,均,均房价远低,于,于三亚，吸,引,引到大部分,来,来海南中长,期,期度假及养,老,老的客户,从城市配套,来,来看，海口,的,的配套设施,要,要比三亚更,完,完善，能够,为,为城市居民,提,提供更好的,综,综合服务；,从商品房平,均,均销售价格,来,来看，海口,房,房价平均价,格,格远低于三,亚,亚，且增长,速,速度平缓。,“三亚的自,然,然环境比海,口,口美丽，然,而,而居住长了,，,，仅仅风景,是,是不够的，,需,需要社会活,动,动，找朋友,聊,聊天、喝茶,等,等等，在这,方,方面，海口,有,有优势,”,”,海口置,业,业客户访谈,2000-2006年,海,海口,和,和三亚房价,走,走势对比分,析,析,城市,海口,三亚,城市配套,教育,高校学校,在校生,64600人,7978 人,卫生,卫生机构,740 个,49 个,商业,人均商业面积,1.2 平方米,0.24平方米,社会消费品零售总额,81亿元,25.06 亿元,具体指标,31,从房地产分,工,工来看，海,口,口主要以未,来,来居所和养,老,老居住为主,，,，三亚需求,更,更趋向于休,闲,闲度假,项 目,海口,三亚,市场主体,海口三缘客户，亚岛外客户,北京、东北、上海、温州,购买动机,海口本地居住型20%,三缘客户居住，承担居住、度假、养老综合功能，在市区有固定住所,纯度假客户,投资客户,北京：度假为主,东北：养老为主,上海：度假&投资,温州：投资为主,少量东北地区客户长期租房以度假,销售比例,滨海区物业约60,市内普通物业30,滨海区物业约95,市内普通物业5,产品特点,别墅、多层、小高层、高层,小高层、高层,户型面积,主力户型集中在120-200平米,100平米以下的小户型与酒店式公寓,售 价,普通：3500-6000元/平米,别墅：8000-13000元/平米,普通：6000-10000元/平米,别墅：17000-40000元/平米,购买用途：,海口以中长,期,期居住、养,老,老、度假为,主,主；而三亚,偏,偏向于休闲,度,度假和投资,，,，从物业类,型,型的大小就,可,可以表现出,来,来；,物业类型的,差,差异：,海口以大面,积,积产品为主,，,，多别墅物,业,业和大面积,公,公寓产品；,三,三亚户型面,积,积相对集中,在,在100平,米,米以下的小,面,面积公寓；,价格的差异,：,：,从价格的对,比,比看出，海,口,口海景别墅,价,价格仅达到,三,三亚一线海,景,景公寓的价,格,格。,市场主体的,购,购买动机体,现,现了海口作,为,为第二居所,与,与三亚的区,别,别，主打城,市,市配套的海,口,口将加快城,市,市化进程，,进,进而与三亚,形,形成差异化,竞,竞争。,32,从城市发展,的,的战略角度,看,看，海口承,担,担着海南省,中,中心城市和,打,打造国际化,都,都市的职能,，,，三亚定位,于,于世界级滨,海,海旅游目的,地,地,三亚定位：,世,世界著名的,旅,旅游度假胜,地,地和海南南,部,部中心城市,。,。,19952010三亚市,城,城市总体规,划,划,海口定位：,具,具有热带风,光,光和海滨城,市,市特色的外,向,向型国际性,城,城市。,20052010海口市,城,城市总体规,划,划,结论：,三亚国,际,际化的休闲,旅,旅游度假城,市,市,海口区,域,域性中心城,市,市，国际都,市,市化定位,33,海口旅游经,济,济的三大驱,动,动力：特区,政,政策、交通,集,集散、会务,活,活动,交通集散,旅游经济驱,动,动力,特区政策,会务活动,海口旅游发,展,展的根本原,因,因：,海口市属于,政务、商务,、,、文化科技,与,与外事交往,活,活动驱动型,的,的旅游城市,，而非风景,资,资源驱动型,旅,旅游城市。,这种发展模,式,式和动力特,征,征导致海口,市,市是一个,服务于政务,、,、商务、文,化,化科技和外,事,事交往及和,交,交通集散型,的,的旅游城市,。,海口旅游优,势,势,独特的地方,文,文化,多样化的资,源,源,完善的城市,接,接待设施,中心城市的,吸,吸引力,组织集散客,源,源的能力,提供综合配,套,套服务的效,率,率,最初的推动,力,力来自,建设大特区,的,的改革开放,政,政策,起长期作用,的,的重要动力,是,是,进岛第一站,的,的区位与交,通,通优势,持久性的动,力,力来源于,省会城市的,政,政务、商务,、,、文化科技,和,和外事交往,活,活动,34,海口未来旅,游,游市场的主,要,要方向：康,体,体度假+运,动,动休闲,现有旅游主,体,体市场,新兴与潜力,旅,旅游市场,未来市场主,要,要方向,观光,休闲与度假,会议与展览,游船旅游,自驾车出游,者,者,火车专列团,队,队与散客,冬令营、夏,令,令营,老年避寒养,生,生度假,高尔夫练习,者,者和比赛者,特殊兴趣旅,游,游者,康体度假,运动休闲,35,海口面临中,国,国高尔夫产,业,业发展大机,遇,遇,亚洲高球强,国,国的高尔夫,发,发展情况,海南特区的,高,高球发展前,景,景,海口在大机,遇,遇中承担的,使,使命,1,2,3,韩国,日本,泰国,36,韩国高尔夫,发,发展情况（1/2）：,自,自身资源有,限,限，球场建,设,设遭到政府,打,打压，高尔,夫,夫人口国外,旅,旅行成风,土地资源,总人口5千,多,多万，高尔,夫,夫人口500多万，点,总,总人口的10%；,土地有,限,限，目前境,内,内运营,的,的高尔,夫,夫球场,有,有300多个,，,，高尔,夫,夫练习,场,场在城,市,市的周,边,边随处,可,可见,气候问,题,题：,具有海,洋,洋性气,候,候和大,陆,陆性气,候,候的双,重,重特征,。,。春秋,短,短，夏,冬,冬长，,雨,雨雪丰,富,富。每,年,年有近4个月,不,不适益,户,户外开,展,展高尔,夫,夫运动,费用高,、,、国,内球场,资,资源,有限：,打球费,用,用居高,不,不下，,经,经常订,不,不上球,场,场或者,要,要排队,等,等候；,来,来自,韩,韩国关,税,税厅的,统,统计数,据,据显示,，,，2003年,前,前6个,月,月，携,带,带着高,尔,尔夫运,动,动器材,向,向海关,申,申报赴,国,国外打,高,高尔夫,的,的游客,为,为53087,人,人，比02年,同,同期的43328人,增,增加了22.5%，,比,比2001年,上,上半年,赴,赴国外,打,打高尔,夫,夫的游,客,客24384,人,人大幅,增,增长了117.7%,资源,有,有限,亚洲,高,高球,强,强国,37,韩国,高,高尔,夫,夫发,展,展情,况,况（2/2）,：,：自,身,身资,源,源有,限,限，,球,球场,建,建设,遭,遭到,政,政府,打,打压,，,，高,尔,尔夫,人,人口,国,国外,旅,旅行,成,成风,2006,年,年韩,国,国在,海,海外,观,观光,旅,旅游,事,事业,上,上花,费,费超,过,过了108亿,美,美元，在2006,年,年大,约,约64,万,万韩,国,国人,花,花费11.8,亿,亿美,元,元在国,外,外高,尔,尔夫,球,球旅,行,行上,中国,成,成为,韩,韩国,背,背包,客,客首,要,要目,的,的国,：,：,中国,与,与韩,国,国相,临,临，,交,交通,便,便利,，,，加,之,之中,国,国近,年,年来,高,高尔,夫,夫球,场,场数,量,量剧,增,增，,中,中国,已,已成,为,为韩,国,国背,包,包客,的,的首,要,要目,的,的国,：,：,2001,年,年，,海,海南,开,开通,三,三亚,到,到首,尔,尔的,第,第一,架,架旅,游,游包,机,机。,当,当年,韩,韩国,游,游客,达,达到3.4万,人,人，,跃,跃居,海,海南,第,第一,客,客源,国,国；,此,此后,韩,韩国,市,市场,稳,稳步,发,发展,；,；,2006,年,年上,半,半年,海,海南,接,接待,韩,韩国,游,游客8.6万,人,人次,，,，比05,全,全年,总,总和,还,还多,出,出3.2,万,万人,次,次。,全,全年,接,接待,量,量突,破,破20万,人,人次,。,。,中国,近,近年,韩,韩国,球,球客,数,数量,（,（单,位,位：,万,万人,）,）,数据,资,资料,来,来源,：,：,韩国,关,关税,厅,厅,亚洲,高,高球,强,强国,38,日本,高,高尔,夫,夫发,展,展情,况,况：,地,地少,人,人多,，,，国,内,内高,尔,尔夫,发,发展,受,受到,制,制约,，,，投,资,资商,开,开始,向,向外,投,投资,全日,本,本约,有,有2600个,球,球场,，,，是,美,美国,以,以外,拥,拥有,高,高尔,夫,夫球,场,场最,多,多的,国,国家,；,；,由民,间,间经,营,营的,高,高尔,夫,夫球,场,场有1400,家,家左,右,右，,高,高尔,夫,夫人,口,口已,达,达1300万,；,；,美国,的,的夏,威,威夷,有,有60多,座,座高,尔,尔夫,球,球场,，,，其,中,中有20,多,多座,被,被日,本,本人,收,收入,囊,囊中,；,；,包括,美,美国,国,国宝,级,级的,圆,圆石,滩,滩高,尔,尔夫,球,球场,，,，也,曾,曾经,被,被日,本,本投,资,资商,收,收购,过,过；,在中,国,国，,很,很多,球,球场,都,都能,看,看到,日,日本,投,投资,商,商的,身,身影,日本,投,投资,商,商把,目,目光,投,投向,国,国外,地,地区,亚洲,高,高球,强,强国,39,泰国,高,高尔,夫,夫发,展,展情,况,况：,球场,拥,拥堵,，,，价,格,格战,，,，服,务,务质,量,量受,损,损，,致,致使,国,国外,客,客源,转,转移,国土,面,面积,五,五十,万,万平,方,方公,里,里，,总,总人,口,口六,千,千余,万,万，,高,高尔,夫,夫球,场,场300,多,多个,，,，打,球,球人,口,口200,多,多万,；,；,球场,里,里不,少,少打,球,球者都来,自,自韩,国,国、,日,日本,、,、中,国,国等,地,地,高球,历,历史,悠,悠久,：,：,1923,年,年泰,国,国开,始,始建,设,设高,球,球场,，,，成,立,立了,泰,泰国,高,高尔,夫,夫球,协,协会,；,；泰,国,国高,尔,尔夫,公,公开,赛,赛1965年,诞,诞生,，,，成,为,为亚,洲,洲巡,回,回赛,的,的第,五,五站,赛,赛事,。,。之,后,后泰,国,国高,尔,尔夫,随,随着,泰,泰国,旅,旅游,业,业的,兴,兴起,而,而发,达,达。1975,年,年举,办,办国,内,内最,盛,盛大,的,的高,尔,尔夫,赛,赛事-世,界,界杯,；,；,球场密集,：,：,泰国球场,数,数量已超,过,过300,家,家，并以,一,一月建成,一,一个球场,的,的速度发,展,展；,气候适合,：,：,泰国由北,部,部山区丛,林,林、东北,部,部湄公河,流,流域、中,部,部平原和,南,南部半岛,四,四个主要,区,区域构成,，,，属热带,气,气候，年,平,平均气温28度，,无,无冬季，,球,球场常年,开,开放 ；,球场密集：,曼谷是泰国,发,发展高尔夫,的,的重镇，市,中,中心周边球,场,场相当多，,约,约占全国三,分,分之一,经营管理出,现,现问题：,2003年,韩,韩国每天5,架,架包机、约800人飞,向,向清迈，由,此,此造成球场,拥,拥堵、口碑,极,极差；整3,年,年韩国没有,一,一架包机飞,向,向清迈，由,于,于韩国至清,迈,迈航班全线,停,停飞，韩国,高,高球客纷纷,转,转移到海南,；,；,2007年10月29,日,日，泰国航空和,大,大韩航空将,重,重新启动泰,国,国清迈旅游,市,市场,泰国交通方,便,便，打球便,宜,宜，球童服,务,务特别，高,球,球旅游概念,宣,宣传早，,但,但经营管理,滞,滞后，使国,外,外球客转移,至,至海南：,亚洲高球强,国,国,40,目前中国已,经,经成为世界,第,第五大高尔,夫,夫国，未来,亚,亚洲高尔夫,中,中心将坐落,中,中国,经济增长潜力,地域辽阔,资源丰富,高尔夫产业化,生产基地,亚洲第一大,客源国,高尔夫顶级,赛事齐聚,中国具备成,为,为亚洲高球,中,中心的条件,41,中国具备强,劲,劲的经济增,长,长与先天的,地,地域条件，,同,同时接受来,自,自近临高球,强,强国的外部,影,影响，满足,成,成为亚洲高,尔,尔夫中心的,基,基础条件,一、经济增长潜力,二、地域辽阔、资源丰富,中国庞大的城市人口和来势汹涌的城市化进程使得中国,高尔夫球场数量,在近几年间达到,近30%,的增长速度,当人均年收入达到,1万美元,时，高尔夫运动即会得到飞速发展，60-70年代的美国、80年代的日本、90年代的韩国就是很好的案例；,中国目前年收入在1万美金以上的人在3000万以上；,相对于中国400万高尔夫人口规模，,爆炸性增长,的时代已经来临,地域辽阔、资源丰富，加上与韩、日高尔夫强国相临，发展高尔夫运动在地理位置上占尽先机,受益于来自亚洲高尔夫强国的优质资源：,日本和韩国,不仅为中国带来了建设球场的资金和管理技术，而且也为中国输入了大量的高尔夫消费人口；,泰国和马来西亚,等东南亚国家为中国带来了推广高尔夫旅游的宝贵经验，同时全面带动了中国高尔夫人口的快速增长；,成为亚洲高,球,球中心的条,件,件,42,中国已成为,高,高球产业全,球,球第一大生,产,产基地，带,动,动相关从业,人,人员剧增，,高,高尔夫运动,的,的社会影响,力,力扩大势所,必,必然,三、高尔夫,产,产业化生产,基,基地,中国成为高,尔,尔夫产业化,的,的生产基地,，,，广东省高尔,夫,夫用品年生产产值,已,已占广东,GDP,总量的,5%,，成为广东,产,产业结构中,的,的一个新的,增,增长点，带,来,来越来越多,的,的从业者,世界各大品,牌,牌的高尔夫,球,球具当中有70-80%来自中国,台,台湾和中国,广,广东，自20世,纪,纪末本世纪,初,初，中国广东地,区,区出口的高尔,夫,夫球具占据,绝,绝对优势成为全球最,大,大的生产基,地,地之一；,国外的许多,知,知名品牌纷,纷,纷在中国兴,建,建生产基地,的,的大产业推,动,动背景下，,高,高尔夫球具,的,的生产、研,发,发技术来到,中,中国；,由于中国经,济,济的持续增,长,长，一个出,口,口大国同时,也,也变成消费,大,大国，中国,本,本土品牌生,产,产的高尔夫,产,产品基于这,种,种背景下开,始,始崭露头角,，,，高尔夫球,具,具本国的产,销,销呈现稳步,增,增长之势；,产业化生产,基,基地使本土,高,高球具制造,商,商获得新技,术,术的同时，,国,国产品牌在,价,价格上绝对,优,优势，对中,国,国高尔夫运,动,动普及起到,有,有力支撑,2005年,前三季度,历年高尔夫,球,球具出口额,（,（单位：亿/美元）,高尔夫球具,出,出口呈逐年增长势头,数据资料来,源,源：,黄埔海关统,计,计,成为亚洲高,球,球中心的条,件,件,43,目前国内,休闲旅游消,费,费正处于急,剧,剧扩张期，,世,世界级高尔,夫,夫组织的积,极,极推动，为,中,中国迎来了,奠,奠定亚洲高,尔,尔夫中心地,位,位的最佳时,机,机,五、亚洲第,一,一大客源国,中国成为亚洲第一大,客,客源国，社会进入休闲旅游消,费,费的急剧扩,张,张期,国家旅游局,统,统计数据：,自,自97年中,国,国出境游人,次,次以每年27.3%的速,度,度增长，2003年,中,中国出境旅,游,游人数已超,过,过日本，04,年,年达2885万人次，06年突破4000万,人,人次，成为,亚,亚洲第一大,客,客源国；,中国本地的,高,高尔夫球客,户,户市场：目前中国打,球,球人数450万，,递增量每年30%,四、高尔夫顶级赛事齐聚,高尔夫顶级赛事齐聚中国，全世界的高尔夫巨头及赞助商,高调进入中国这个庞大的市场,2006年底，,PGA,授权广东数字频道直播美国巡回赛，标志美巡赛下一个市场目标已锁定中国；,2007年起未来12年，被誉为高尔夫“奥林匹克”的,世界杯,落户深圳观澜湖；,国际高尔夫协会、世界五大洲职业高协和日本职业高协有一个共识：高尔夫未来最大的市场在亚太地区，高尔夫要全球化必须在亚太和中国进行推广普及,以每年27.3%,的,的速度增长,历年中国出,境,境旅游人数,（,（单位：万,人,人次）,PGA：,美国高尔夫,职,职业巡回赛,。,。,PGA是目,前,前世界上运,营,营规模最大,、,、运营最为,成,成功的高尔,夫,夫巡回赛,成为亚洲高,球,球中心的条,件,件,44,海南正面对,全,全国旅游转,型,型升级的重,大,大历史机遇,，,，并之于其,他,他旅游省具,有,有更加明显的政策,优,优势,国际休闲度,假,假旅游目的,地,地,一是实行入,境,境免签。,进一步扩大,国,国际游客的,免,免签范围，,为,为游客进出,海,海南岛提供,尽,尽可能的方,便,便和自由。,免,免签的范围,由,由团体扩大,至,至个人；免,签,签时间延长,；,；“免签证”,政,政策是实施,国,国际旅游岛,有,有主要特征,，,，也是旅游,服,服务国际化,的,的趋势,二是全面开,放,放旅游产业,及,及相关产业,。,。,旅游市场实,现,现全面放开，同时扩大,旅,旅游相关产,业,业的开放，,如,如旅游餐饮,业,业、文化、,会,会展、体育,产,产业等,三是实行旅,游,游零关税。,设立免税商,场,场，境外游,客,客在海南定,点,点商场购买,的,的特定商品,，,，实行出境,退,退税制度,。,。对从事旅,游,游产业的,开,开发与经,营,营免征关,税,税等,四是扩大,航,航权开放,。,。,在海南已,经,经实施第,三,三、四、,五,五航权开,放,放的基础,上,上，争取,实,实施更加,开,开放的航,权,权政策,五是实行,更,更加开放,的,的海洋旅,游,游政策。,这是对海,南,南国际旅,游,游岛建设,的,的特定设,计,计安排。,2007,年,年4月26日，海,南,南省五次,党,党代会上,正,正式提出,：,：扩大旅,游,游开放，,推,推动国际,旅,旅游岛建,设,设；同时,海,海南省政,府,府与国家,旅,旅游局共,同,同向国务,院,院递交了,建,建设国际,旅,旅游岛综,合,合试验区,的,的申请,45,海南,拥,拥有,数,数量,众,众多,的,的高,品,品质,高,高尔,夫,夫球,场,场，,已,已成,为,为别,具,具特,色,色的,旅,旅游,经,经济,支,支柱,（,（1/2,）,）,1,2,3,4,5,6,名称,特征,客户评价,博鳌亚洲论坛高尔夫球场,18洞72杆7129码,1600多亩,规格最高，亚洲各国的首脑、欧洲大国的政要都夸奖过这个球会,三亚
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