21码头销售计划

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,21码头销,售,售策略,一、积客与,开,开盘方案,二、开盘流,程,程,三、各时间,四、预估销售回款、请佣计划,（至年底2亿回款）,一、积客及,开,开盘方案,三个阶段：,PART1,：,：积客期,(2010.7.10-2010.8.6),PART2,：,：开盘期,（2010.8.7-2010.8.17),PART3,：,：集中签约,期,期,（2010.8.18-2010.8.31),PART1,：,：积客期,(2010.7.10-2010.8.6),总体原则,：,：,通过推广,手,手段和客,户,户活动，,在,在最短的,时,时间内累,积,积尽可能,多,多的意向,客,客户，为,开,开盘期的,集,集中爆发,做,做准备。,积客期期,间,间，对意,向,向认购客,户,户签定意,向,向客户确,认,认单据。,针对不同,来,来源与情,况,况的客户,分,分别给予,不,不同的购,房,房优惠及,推,推广手段,。,。,客户来源,及,及推广渠,道,道：,客户来源1：,项目周边,客,客户（周,边,边社区）,主要推广,渠,渠道：,以项目现,场,场包装宣,传,传为主，,吸,吸引周边,社,社区潜在,客,客户。,（户外看,板,板、工地,围,围墙）,客户来源2：,前期已登,记,记客户,主要推广,渠,渠道：,针对已登,记,记客户进,行,行业务回,访,访直销；,网络SP,活,活动等。,客户来源3：,宁波市内,的,的潜在购,买,买人群,主要推广,渠,渠道：,常规媒体,推,推广（报,广,广、广播,、,、短信、,户,户外广告,、,、派单直,销,销等）,网络SP,活,活动：,客户群信,息,息发布及,网,网络潜在,客,客户活动,。,。,1、基本,客,客户优惠,7月10日至8,月,月6日的,意,意向客户,享,享受固定,优,(8月7号产品说明会）,（共28天，此项优惠总计：17600元）,8月15日（开盘当天）的意向客户享受总价250元/平方米的优惠;第二天认购优惠150元/天平,方米;第三天认购优惠100元/平方米。,(15日-17日以销售为主，18日起安排分批签约）,开盘期间付款优惠（15天内）：一次性93折；分期付款97折；按揭付款99折,2、老客,户,户特惠：,（,（针对前,期,期已登记,客,客户）,客户甄别,：,：已,在,在2010,年,年7,月,月10,日,日,之,之,前,前,至,至,项,项,目,目,销,销,售,售,中,中,心,心,登,登,记,记,过,过,并,并,留,留,下,下,姓,姓,名,名,和,和,联,联,系,系,方,方,式,式,的,的,意,意,向,向,客,户,户,，,，,并,并,在,在,销,销,售,售,中,中,心,心,有,有,案,案,可,可,查,查,的,的,。,。,优,惠,惠,办,办,法,法,：,：在,基,基,本,本,客,客,户,户,优,优,惠,惠,基,基,础,础,上,上,给,给,予,予,前,前,期,期,已,已,登,登,记,记,客,客2000-3000,元,元,的,的,总,总,价,价,优,优,惠,惠,；,；,3,、,、,后,后,期,期,优,优,惠,惠,考,考,虑,虑,：,：,通,过,过,已,已,购,购,客,客,户,户,介,介,绍,绍成,为,为,本,本,项,项,目,目,意,意,向,向,客,客,户,户,的,的,，,，,在,在,基,基,本,本,客,客,户,户,优,优,惠,惠,的,的,基,基,础,础,上,上,给,给,予,予2000-3,0,00,元,元,的,的,总,总,价,优,优,惠,惠,。,。,（,（,如,如,已,已,签,签,约,约,，,，,优,优,惠,惠,可,可,在,在,认,认,购,购,车,车,位,位,内,内,扣,扣,除,除,；,；,或,或,直,直,接,接,给,给,现,现,金,金,）,）,如,如,遇,遇,销,销,售,售,瓶,瓶,颈,颈,或,或,比,比,较,较,难,难,去,去,化,化,的,的,产,产,品,品,，,，,在,在,一,一,定,定,时,时,间,间,设,设,定,定,特,特,奖,奖,，,，,鼓,鼓,励,励,大,大,家,家,积,积,极,极,参,参,与,与,。,。,*,所,所,有,有,优,优,惠,惠,以,以,后,后,期,期,积,积,客,客,定,定,最,最,终,终,优,优,惠,惠,各,优,优,惠,惠,计,计,算,算,：,：,例,一,一,：,：,平,平,层,层40,平,平,米,米,，,，,开,开,盘,盘,均,均,价,价13000,，,，,第,第,一,一,天,天,开,开,始,始,领,领,号,号,，,，,开,开,盘,盘,当,当,天,天,认,认,购,购,一次性付款：492400*93折=457932(优惠34468)-总优惠62068,分期付款：492400*97折=477628(优惠14772)-总优惠42372,按揭付款：492400*99折=487476(优惠4924)-总优惠32524,例二：挑高48平米，开盘均价16000，第一天开始领号，开盘当天认购,48*16000=768000领号优惠17600开盘当天优惠（48*250=12000）=738400(96折)-均价15360,一次性付款：738400*93折=686712(优惠51688)-总优惠81288,分期付款：738400*97折=716248(优惠22152)-总优惠51752,按揭付款：738400*99折=731010(优惠7384)-总优惠36984,总,体,体,原,原,则,则,：,：,在,项,项,目,目,取,取,得,得,预,预,售,售,许,许,可,可,证,证,为,为,前,前,提,提,下,下,进,进,入,入,开,开,盘,盘,期,期,，,，,目,目,前,前,的,的,时,时,间,间,节,节,点,点,为,为,预,预,估,估,；,；,开盘期,以,以项目,产,产品说,明,明会为,主,主要活,动,动，对,积,积客期,客,客户进,行,行筛选,并,并进行,项,项目定,购,购金的,收,收取，,为,为项目,正,正式开,盘,盘签约,作,作准备,；,；,在产品,说,说明会,期,期间公,布,布项目,的,的销售,均,均价，,并,并向意,向,向客户,发,发放项,目,目客户,贵,贵宾卡,（,（开盘,选,选房排,号,号及优,惠,惠功能,）,）。,PART2：,开,开盘期,（2010.,开盘期,主,主要节,点,点说明,时间,事项,地点,备注,8月7日,下午,14:30-16:30,21码头项目产品说明会,万豪酒店,(华侨豪生),公布项目均价;,确认客户购买意向.,客户交纳20000元定购金;,客户换取贵宾卡.,20000元定金可退,8月7日,项目案场,8月8日-8月14日,项目案场,8月15日,项目正式开盘,公示房源及具体价格,定购客户进行选房。,万豪酒店,开盘当天客户仅进行户型选定及价格确定，填写正式认购书。并通知其签约时间及地点，明确签约需要的金额和准备资料。,PART3：,集,集中签,约,约期,（2010.8.18-2010.8.31),总体原,则,则：,在指定,地,地点进,行,行第一,批,批积累,客,客户的,合,合同签,约,约，集,中,中快速,的,的消化,第,第一批,积,积累客,户,户。实,现,现回款,，,，并进,入,入贷款,程,程序。,阶段及主题,业务动作,推广手段,主要物料准备,7月10日-8月6日,积客阶段,周边客源,已登记客户,新增市内客户,客户积累登记,已登记客户电话回访直销,客户优惠活动,项目工地现场包装,电话回访直销,网络炒作及SP活动,常规媒体宣传,（报广、广播、户外广告、短信、网络广告）,基本宣传道具,折页、户型单页,项目宣传片、优惠易拉宝,客户购买意向单据,（排号、优惠）,优惠办法细则,8月7日,亮相在即,产品说明会,均价水平公布,组织项目产品说明会,向客户细致的推介项目,公布均价水平,初步确定购买数量,电话通知意向客户,发放邀请函,网络信息发布,网络活动结合,活动场地安排,贵宾卡制作,车辆安排,冷餐供应,活动现场导引宣传物料,项目讲解PPT,礼品、奖品,工作人员安排,8月8日-8月14日,继续收取客户交纳的认购,金,加紧客户筛选,报广及短信,论坛发布,进行项目开盘预告,签约准备,购房合同准备,场地安排,阶段及主题,业务动作,推广手段,主要物料准备,8月15日,(,15日-17日以销售为主,),项目开盘,排号发放停止,开始选房流程,未选定房客户应对方案,客户选房,并出具购买确认,详细房源及价格公开,确定签约日期,报广及短信,论坛等发,布进行项目开盘广告,宣传,客户购房确认单,场地动线安排,一房一价表,银行按揭咨询设置,按揭资料清单表,项目资料,8月18日-8月31日,集中客户分批次签约,收取首付款,收取客户的按揭资料,电脑、打印机、复印机,人员安排,（财务、保安、保洁）,8月31日以后,未选购老客户应对,正常销售其它房源,报广、网络、短信进行,加推信息公布,新老客户SP活动,1、产,品,品说明,会,会酒店,考,考虑,酒 店,场 租,茶 点,联系人,联系电话,香格里拉大酒店,2万/半天，3.8万/天,80元/位,刘小姐,15924311759,东港喜来登酒店,13000元/半天,45元/位,张蓉英,13957871291,万豪大酒店,12600元/半天,48元/位,张小姐,13656782252,华侨豪生大酒店,9000元/半天,45元/位,吴金燕,13968308058,备注,：,：以,上,上的,场,场地,都,都是,可,可以,容,容纳350-400人,的,的会,议,议厅,。,。,华,侨,侨豪,生,生说,周,周六,周,周日,位,位子,会,会难,定,定，,包,包括,晴,晴园,他,他们,自,自己,公,公司,的,的也,没,没时,间,间挤,出,出来,，,，才,去,去的,喜,喜来,登，,但,但他,们,们的,价,价格,是,是最,低,低的,每,每位45,，,，甚,至,至可,以,以让,我,我们,自,自己,带,带吃,的,的，,但,但要,收,收取15%的,手,手续,费,费。,喜,来,来登,不,不能,自,自带,，,，每,位,位45，,可,可以,提,香格里拉每位80，价格上是最高的，和喜来登一样没有自带的可能，,万豪每位48可以提供咖啡等茶水，还有果盘和糕点，夏天基本没有自带的可能，天气太热，,怕食用后有不良反应影响酒店。请尽快选出日子哦！,2、,产,产品,说,说明,会,会奖,品,品考,虑,虑:,一等,奖,奖,一,一名2000.00,长,长,虹,虹电,视,视机(或,同,同类,品,品牌),二等,奖,奖,二,二名1300.00,知,知,名,名品,牌,牌的,一,一匹,空,空调,机,机,三等,奖,奖,三,三名500.00,九,九,阳,阳豆,浆,四等奖 四名 300.00 美的电热水壶,幸运奖 十名 40.00 海飞丝清凉去头屑家庭装洗发水,费用总计：7700元,备注：考虑是否有购房折扣：,一等奖10000,二等奖5000,三等奖3000,参予奖2000元/位,总计：34000+参予者,3、,积,积客,发,发号,单,单,（原,内,内部,认,认购,公,公寓248组,，,，发,号,号前,控,控号300组,，,，便,于,于后,期,期调,整,整）,5、,内,内部,参,参建,考,考虑,房源类型,约定保留（套）,约定保留（面积）,底层商业,30套,2171.80,挑高,129套,5130.02,平层,119套,4239.20,小计,278套,11541.02,备注：本案公开接受预定前十日，甲方向乙方提供保留房源明细,内部,客,客户,处,签约：先手工签约（两本），销售过程中局部进行网上备案。,（若全部统一网备案，无论前、中、后期都不利于案场操作）,原合同约定时间为预定前10天提供房源明细，现要求预定前20天，案场尽早安排,此部分签约文件。（以不影响案场正常销售为原则）,内部客户业务提成上可否考虑业务辛苦费，无论大小300元/套（签约、介绍、后期,交房等工作），公司不做提佣考虑。,二、,开,开盘,流,流程,21,码,码头,开,开盘,当,当天,布,1、案场,2