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打造滨海建筑的“领航者”生活,烟台维亚湾定位推广方案,第一部分、先要有个舞台,演员之于舞台的关系：,一个再优秀的演员没有舞台,她只能是,“自娱自乐”,更别论面对观众去精彩演出,项目如果,没有现场售楼处,即使,再优秀的销售顾问,在枯燥的平面图前和急功近利的解说下,也很难,打动客户,并转化成,实际的成交,所以,本案光靠一个样板间试验基地,没有精美的现场售楼处,是不行的！,第二部分、走出烟台 驶向环渤海,一、从区域来看：,可以肯定的是,项目的客群不仅限于烟台本地,从现有的成交客群来看,我们的客户群体有相当部分来自于,“,环渤海区域,”及“,北京区域,”等以外的区域,二、从产品的来看：,项目具有这样的发展潜力,放眼“环渤海”区域,我们是离海最近的建筑,同时放眼来看,本案是“环渤海”所没有的,滨海综合社区,包含了,“板楼、别墅和五星级酒店”,的高尚综合体,三、从投资角度的来看：,项目南临,40,米宽的城市观光绿化带,还有上万平米的海防林等一流的环境,扼守开发区的最丰沃的租赁市场前景,15,年的黄金海滩的经营权,等等,无尽的先天优势,决定了项目无限的增值前景,环渤海经济圈,作为中国经济的最热点地方,经济正飞速地发展,同时烟台（开发区）还是环渤海经济圈的排头兵,所以我们正好可以借助这趟“经济快车”,将项目打造成,“环渤海”的第一,第三部分、项目需要再定位,在世界关注与聚焦的,2008,中国,是世界的焦点,在此，我们并不是要一味的否定什么,只是客观而言,“,同质化宣传,”,将是对滨海产品的致命打击,尤其是在,2008,年,所以今天在此,我们不想拿出一大堆的表格、数据,我们只想谈谈,不仅仅是滨海的,烟台,维亚湾,她的广告定位应该怎样,因为以既定的单价以及由面积决定的总价,我们的目标市场不再局限于烟台区域,保守的估计,我们的目标市场应该在,环渤海经济圈内城市,放大来看,我们的市场将在,香港、山西、上海、北京乃至东北区域,必须塑造项目滨海生活,“领航者”,的地位,而在这些目标区域市场之中,沙滩海岸的生活、宜居建筑、投资前景,等等,我们引以为傲的优势别人也有，别人有的我们还不一定有,例如更佳的周边配套，例如更强的性价比,而且三亚、青岛和大连更是早就被大家所认可的滨海城市,不要试图去改变人们大脑里固有的那些东西,我们需要做的是在告诉市场目标人群,维亚湾,将给你带来的,是一个更高的滨海生活！,即使在烟台,世茂,海湾,1,号,喊出的,“湾区生活的,NO.1”,已经在区域客户的心目中留下了相当的印象,其核心地段中标志性的,60,层建筑是一个标杆,它的观海景观性也不比本案差,因此即使高价也会得到人心；,再退一步讲，东北大连或山东青岛此类开放港口城市,在地理环境与城市配套建设上也,不失其优势,。,就定位而言,要么是数字定位法,要么是形象定位法,世茂,海湾,1,号属于数字定位法的前行者,我们的定位则要采用差异化的形象定位法,如果说项目未来的别墅是,珍贵的“,私家游艇,”,我们的高档公寓就是,针对中产阶级的“,豪华邮轮,”,同时,我们不仅仅是豪华邮轮,更是,豪华邮轮的,“领航者”,世界十大豪华邮轮的旗舰,“海洋领航者号”,中文船名：海洋领航者号,英文船名：,Navigator of the Seas,吨位：,142000,吨,船长：,311,米,吃水深度：,9,米,游轮载客量：,3114,人,甲板楼层：,15,层,平均航速：,24,节,海洋领航者号,没有比,“,海洋领航者号,”,更独特的船了。游轮上有着现代化的游乐设施，夜总会、歌舞厅、酒吧、雪茄俱乐部、游泳池、健身房、儿童乐园、美容院、图书馆、迷你高尔夫球场、免税商店街等等。,“,海洋领航者号,”,为旅客提供了更大的空间，宽敞的房间，花样繁多的食品，独特的娱乐设施。,在这里可以,一边做着,SPA,、洗着蒸气浴或享用着丰盛的海鲜大餐，一边坐观海上落日美景，充分体会度假的真谛。,所以我们的定位,SLOGAN,是,领航环渤海,五星级豪华邮轮生活,我们与豪华邮轮的内在相似性,豪华邮轮,本案,全程景观化,前海后林风景无敌,造型标志化,海滩罕有薄板建筑,空间豪华化,双大堂高层高,6,米,配套星级化,超五星级酒店配套,客群高尚化,有钱有闲的高端客群,服务人性化,世界级管家服务,生活浪漫化,浪漫的度假生活,第四部分、创意与表现,文字创意之,形象篇,不是所有的海湾建筑,都能称为豪华邮轮生活,/,北纬,37,度，海上,6,米，私享亚洲最美金沙滩。,/87,208,多款户型，涵盖一至三居丰富空间，享受豪华观海特权。,维亚湾,领航环渤海 五星级豪华邮轮生活,项目固定信息：地址电话,+,开发商,+,地段图,文字创意之,产品篇,全程景观化,豪华邮轮，海景只拥有一程,维亚湾，海景可珍藏一生,/,北纬,37,度，海上,6,米，私享亚洲最美金沙滩。,/87,208,多款户型，涵盖一至三居丰富空间，享受豪华观海特权。,烟台开发区仅有零距离滨海建筑,独拥,1250,米绝版海岸线,南临,40,宽景观绿化带及上万平米海防林,维亚湾,领航环渤海 五星级豪华邮轮生活,项目固定信息：地址电话,+,开发商,+,地段图,文字创意之,产品篇,造型标志化,豪华邮轮，流动的海湾地标,维亚湾，永恒的海湾地标,/,北纬,37,度，海上,6,米，私享亚洲最美金沙滩。,/87,208,多款户型，涵盖一至三居丰富空间，享受豪华观海特权。,位于烟台最美丽的金沙滩上,邀请中、美、日、韩四国大师为维亚湾度身打造,国际知名景观设计公司,EDSA,倾力主创传世园林,维亚湾,领航环渤海 五星级豪华邮轮生活,项目固定信息：地址电话,+,开发商,+,地段图,文字创意之,产品篇,空间豪华化,即使在海上,也拥有空间更高一点的特权,/,北纬,37,度，海上,6,米，私享亚洲最美金沙滩。,/87,208,多款户型，涵盖一至三居丰富空间，享受豪华观海特权。,奢享,11,米短进深薄板,3.2,米罕见层高,超大面宽观海户型,维亚湾,领航环渤海 五星级豪华邮轮生活,项目固定信息：地址电话,+,开发商,+,地段图,文字创意之,产品篇,配套星级化,豪华邮轮，一艘行驶的五星级酒店,维亚湾，五星级酒店只是这里的一个配套,/,北纬,37,度，海上,6,米，私享亚洲最美金沙滩。,/87,208,多款户型，涵盖一至三居丰富空间，享受豪华观海特权。,四万平米超五星级酒店,首席中、韩、英、日多语幼儿园,6,米挑高豪华双大堂，五星级酒店标准精装,维亚湾,领航环渤海 五星级豪华邮轮生活,项目固定信息：地址电话,+,开发商,+,地段图,文字创意之,产品篇,客群高尚化,坐过豪华邮轮的全球不到,2%,人,享受豪华邮轮生活的全球仅,432,席,/,北纬,37,度，海上,6,米，私享亚洲最美金沙滩。,/87,208,多款户型，涵盖一至三居丰富空间，享受豪华观海特权。,首期推出共,432,户,呈带状分布，视线无遮挡,享受浩瀚海景,感受大面积入户阳光,维亚湾,领航环渤海 五星级豪华邮轮生活,项目固定信息：地址电话,+,开发商,+,地段图,文字创意之,产品篇,服务人性化,豪华邮轮，每,2,人拥有一个私人管家,维亚湾，好的世界管家只要一个就够了,/,北纬,37,度，海上,6,米，私享亚洲最美金沙滩。,/87,208,多款户型，涵盖一至三居丰富空间，享受豪华观海特权。,导入酒店管家模式,200,年历史 全球唯一,500,强物业,世邦魏理仕贴身服务,维亚湾,领航环渤海 五星级豪华邮轮生活,项目固定信息：地址电话,+,开发商,+,地段图,文字创意之,产品篇,生活浪漫化,豪华邮轮的每一分钟都是故事,维亚湾的每一平米都是浪漫,/,北纬,37,度，海上,6,米，私享亚洲最美金沙滩。,/87,208,多款户型，涵盖一至三居丰富空间，享受豪华观海特权。,世界上最浪漫的故事，发生在豪华邮轮。,海湾里最浪漫的主角，生活在维亚湾。,维亚湾,领航环渤海 五星级豪华邮轮生活,项目固定信息：地址电话,+,开发商,+,地段图,报纸广告表现：,形象篇,全程景观化,造型标志化,空间豪华化,五星配套化,客群高尚化,服务人性化,生活浪漫化,VI,延展系统：,这才是我们希望的,给本案穿上的一件合适的外衣,具有独特的品质与绝对的穿透力,第五部分、项目的推广策略,一个好的定位,就是创意灵感的源泉,灵感一、,大型沙雕活动：,在开盘时，邀请沙雕大师在沙滩上（项目边上）雕塑“大型的豪华邮轮”，并邀请到烟台旅游的人群和项目客群参与，举行“中国沙雕大赛”，并评出奖项颁发奖品。,以此作为项目开盘宣传的引爆点，将项目的“滨海生活领航者,”,的理念深入人心，并由此展开系列性的宣传、推广！,灵感二、,邮轮生活体验活动：,结合节假日或项目的重要节点时间，可以选择在,9,、,10,月份项目封顶和样板间完成时，对购房客户送“豪华邮轮,游”活动，借此催进项目的销售。,可以针对豪华邮轮客群（天津,/,大连的邮轮旅客,青岛的私家游艇俱乐部的会员）进行专门的推广,.,借此在高端人群中打开突破口，为后期项目（大户型和别墅）的销售奠定坚实的基础。,我们的战术就是,三大战场 一个定向,扎根烟台,立足胶东,放眼环渤海,驶向东亚,三大战场的推广组合手段,立体执行 形效兼备,推广阶段划分及传播主线,11,月,持续销售期,继续品牌,+5,海专题的推广策略，调整主推,150-170,平米,6,层电梯观海洋房，带动销售,190200,平米户型产品。,1208,年,1,月,岁末促销期,充分利用活动联谊等手段，强化线下的直效营销及口碑传播，客户拓展与保养双管齐下，推行稳健的促销策略。,3,月,-6,月底,蓄势期,主题：（形象,/,生活价值感受）,领航环渤海 五星级豪华邮轮生活,滨海建筑很多 但只有一种可称为豪华邮轮生活,在塑造项目的精神形象的同时，截留世茂,海湾,1,号的客群,7,月,5,日,-9,月,31,日,开盘强销期,主题：,（,项目产品细节感受,）,以品质细节的生活感受结合现场直接打动，促进直接成交,10,月以后推广根据实际执行情况再作提报！,推广阶段划分及传播主线,动作,1,、户外,固守几大长线（项目围挡,+,滨海路的灯杆旗,+,烟台主要道路口户外广告牌,+,机场内广告牌）,动作,2,、报纸广告,烟台晚报,的战略合作软文,+,硬广结合发布，将宣传做足，树立项目在烟台,NO.1,的地位；,齐鲁晚报,省版的阶段硬广爆发,动作,3,、商旅杂志广告,南航头等舱与商务舱专刊,空中之家,广告,动车组上的杂志,和谐之旅,和,报林,的广告,第一战场：烟台,板块,特别贴士：,机场行李传送带上的广告也是一种既节约费用，又相当有效的一种全新宣传途径！,动作,4,、网络广告,胶东在线,的文字链,+,首页广告、,烟台房地产信息网,文字链,+,节点首页广告,动作,5,、小区广播和短信广告,与移动或联通合作，在项目设立短信发射台，对到达项目一定范围内的所有客户信息群发,动作,6,、项目活动,大型沙雕活动,：项目开盘时举行，请雕塑师雕塑大型“游轮”,购房赠送“,豪华邮轮,日游,”活动，结合节假日进行项目销售的强销期,动作,1,、青岛,半岛都市报,的节点广告、游艇俱乐部的专刊广告、市南区高端场所,（高端公寓、高端酒店、高端商务楼、高端餐饮场所和洗浴中心等地方）,资料摆放,动作,2,、即墨、莱阳、招远等地,寻找相关企业的联合会，购买其数据库，对中、大型企业中高层以上人员的直投,DM,广告,动作,3,、网络广告,新浪,的首页文字链,+,旅游专栏上的广告、百度的精准搜素广告,第二战场：胶东板块,动作,4,、短信广告,对山东（胶东半岛）顶端客群的手机短信覆盖,动作,5,、其他形式,其他城市的高端场所（高端公寓、高端酒店、高端商务楼、高端餐饮场所和洗浴中心等地方）资料摆放,动作,6,、动车组上的杂志广告,作为新兴的商旅交通工具，是除飞机之外的另外一种最佳途径，在胶东半岛主要城市的动车进行广告宣传，如,和谐之旅,和,报林,等刊物；,特别贴士：青岛流亭机场，作为未来奥帆赛和残奥赛的一个主要交通途径，放弃其户外广告牌（费用较高），选择其,机场行李传送带上的广告！,1,、基本形式可以借鉴胶东板块的推广渠道和形式，针对不同城市特点调整部分手段与渠道；,2,、加强与各类型,企业联合会,的合作深度，赞助一些相关的活动，获取与该名下企业高层认识的见面机会，进行,“,面对面,”,的直接推广！,3,、与,各大银行,合作，参与其高级客户,“,回馈活动,”,，获取数据名单，进行有效的,DM,直投或短信推广。,第三战场：环渤海板块,一个定向的推广组合手段,动作,1,、,业内论坛召集举办和软性文章的发布,选择时间：,2008,年,4,月中、下旬之间,主题内容：,业内论坛为,中国滨海城市的真正生活意义！,软性新闻主题,谁是滨海城市真正的海岸领航者？,动作,2,、,区域短信覆盖和移动、联通高端客户短信宣传,媒体渠道：移动和联通公司的高端客群,+,望京区域客群,各入京高速入口的定向短信,巩固,“,滨海生活领航者,”,的地位，吸引京城高端目标市,场人群好奇和兴趣！,外地,板块,（北京）：,动作,3,、,高端写字楼内的框架广告和资料摆放,媒体渠道：亚奥、燕莎、国贸、金融街和望京区域等区域的,高端写字楼、,高端酒店、高档公寓、高档商场、高级餐,厅内,的电梯轿厢框架广告和资料摆放；,备注,建议销售采取相应的优惠政策和高端活动结合进行！,例如：五一时的游艇体验活动等,动作,4,、,出租车广告,媒体渠道：北京出租车公司属下的所有车辆内的杂志广告和电子流媒广告；,备注：全面覆盖北京奥运期间所有的出租车上的广告，拓展项目的市场渠道,A,、特殊战场（韩国人群）,选择“,青岛韩国人代理机构,”这类型专门的代理机构，利用其的数据库进行,DM,直投或短信群发，再选择类似于,金海岸,式韩文杂志广告发布；,B,、山西奢侈品展活动,专门针对山西等地的富人阶层的一个高档活动，能够与高端人士直接“面对面”直接推广；,C,、,11,月份搜房的香港房展会,在搜房网上发布广告（文字链和其他的形式），参与他们组织的每年,11,月份的,香港高档楼盘巡展活动,，在香港进行专门的宣传推广。,东亚特殊板块,：,一种特殊资源嫁接：,世界奢侈品协会,WLA,中国官方媒体,世界奢侈品协会,年度官方报告发布会暨荣誉品牌颁奖盛典,2008,奥运品质地产,2008,个业主,+2008,个爱心,大型社会公益活动周,奢华盛典,首届山西国际奢侈品展览与投资博览会,备注：,其他的外地市场（上海、东北等）均采用以上相类似的宣传推广和营销途径，具体根据各地实际情况做细微调整！,第六部分、重要的过程,过程中稿件：,THANKS,
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