珠江恒昌-佛山中心组团新城区启动区开发经营策划-169PPT

,单击此处编辑母版标题样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,广州珠江恒昌房地产顾问有限公司,佛山,中,中心,组,组团,新,新城,区,区启,动,动区,开,开发,经,经营,策,策划,第,第,一,一阶,段,段成,果,果汇,报,报,广州,珠,珠江,恒,恒昌,房,房地,产,产顾,问,问有,限,限公,司,司,2005,08,佛山,市,市中,心,心组,团,团新,城,城区,开,开发,建,建设,有,有限,公,公司,本次,策,策划,服,服务,工,工作,阶,阶段,的,的划,分,分及,说,说明,工作阶段,工作内容,目的及意义,第一阶段,佛山中心组团新城区启动区土地开发经营策划,1、指导区域开发与经营实践,第二阶段,佛山中心组团新城区启动区营销推广策划,1、指导区域营销推广,2、指导区域招商,第三阶段,服务跟踪,1、跟踪区域开发进度,2、了解市场及招商动态，为区域开发提供依据,1,研究,思,思路,规划,定,定位,城市,空,空间,结,结构,城市,产,产业,发,发展,功能,定,定位,评,评述,开发,策,策略,开发,时,时序,用地,出,出让,方,方案,开发,实,实施,计,计划,安,安排,投资,收,收益,分,分析,指导,指导,前提,前提,前提,2,汇报,内,内容,功能,评,评述,篇,篇,开发,经,经营,篇,篇,投资,收,收益,篇,篇,3,第一,篇,篇：,功,功能,评,评述,篇,篇,4,1、,佛,佛山,中,中心,组,组团,新,新城,区,区启,动,动区,整,整体,功,功能,定,定位,评,评述,5,现状,佛,山,山城,市,市空,间,间结,构,构特,征,征,南海,顺,顺德,强,强势,发,发展,，,，市,区,区中,心,心地,位,位日,益,益边,缘,缘化,与广,州,州的,对,对比,，,，显,示,示佛,山,山城,市,市空,间,间结,构,构的,不,不合,理,理,大分,散,散、,小,小聚,集,集,各区,内,内中,心,心城,区,区集,中,中式,空,空间,发,发展,，,，市,内,内城,镇,镇空,间,间分,散,散拓,展,展,在地,域,域面,积,积、,人,人口,总,总量,、,、经,济,济实,力,力方,面,面，,南,南海,顺,顺德,远,远超,过,过市,区,区发,展,展，,三,三水,高,高明,与,与市,区,区差,距,距微,弱,弱,城市,空,空间,格,格局,表,表现,为,为重,心,心分,散,散，,中,中心,市,市区,辐,辐射,带,带动,能,能力,不,不强,禅城比例,南海比例,顺德比例,南海与顺德比例总和,广州中心城区占全市比例,行政面积,4,30,21,51,18,人口,15,33,33,66,60,GDP,10,38,38,76,65,工业总产值,17,38,32,70,42,财政收入,10,41,32,73,20,6,问题,佛,山,山城,市,市空,间,间结,构,构,缺乏,核,核心,区,区，,中,中心,市,市区,辐,辐射,带,带动,力,力弱,，,，导,致,致整,体,体竞,争,争力,不,不强,重复,建,建设,较,较多,，,，空,间,间集,中,中度,不,不高,，,，不,利,利于,土,土地,集,集约,利,利用,各区产业,孤,孤立发展,，,，缺乏有,机,机联合和,功,功能衔接,，,，影响产,业,业升级和,扩,扩散，资,源,源利用率,下,下降，拉,大,大区间经,济,济差距,“行政区,经,经济”特,征,征明显，,行,行政壁垒,严,严重束缚,城,城市发展,，,，市区发,展,展空间受,阻,阻,7,优势佛,山,山城市发,展,展条件分,析,析,区位条件,紧邻广州,，,，位于珠,三,三角中心,区,区域,水路交通,便,便利，基,础,础设施完,善,善,经济实力,整体经济,水,水平高,经济增速,加,加快,产业集群,我国产业,集,集中度最,高,高、最有,市,市场竞争,力,力的产业,集,集群基地,之,之一,各类工业,园,园遍布、,专,专业镇特,色,色鲜明,城市竞争,力,力,综合竞争,力,力全国第11位，,广,广东省第3位,单项竞争,力,力居全国,前,前列,8,等级规模,：,：珠三角,西,西翼中心,城,城市,“大佛山,”,”地域空,间,间重新整,合,合,“一环”,穿,穿越佛山,各,各产业节,点,点，有效,整,整合产业,资,资源，佛,山,山发展后,劲,劲更足,功能承载,：,：承东启,西,西、中间,站,站,珠三角西,岸,岸中心,珠三角东,西,西岸合作,交,交流的中,间,间站,珠江三角,洲,洲向粤西,和,和西江流,域,域辐射和,拓,拓展的重,要,要枢纽,粤 西,珠三角,粤 东,粤 北,目标佛,山,山城市发,展,展区域定,位,位,9,广佛都市,圈,圈将发展,成,成为珠江,三,三角洲的,中,中心，实,现,现地域、,规,规划、资,源,源、交通,、,、市场的,一,一体化,佛山是广,佛,佛都市圈,的,的副核心,，,，与主核,心,心广州实,行,行整体协,调,调错位发,展,展,原则：接,受,受辐射，,整,整体协调,，,，产业互,补,补，错位,发,发展,产业分工,：,：产业链,上,上下游分,工,工，现代,服,服务业细,分,分,资源利用,：,：依托广,州,州集散能,力,力,地域联合,：,：广佛都,市,市圈一体,化,化,佛山亟待,在,在城市发,展,展上进行,优,优化调整,，,，以适合,广,广佛都市,圈,圈的要求,目标佛,山,山城市发,展,展区域定,位,位,10,趋势佛,山,山城市空,间,间结构演,变,变,大集中、,小,小分散，,“,“组团式,”,”空间结,构,构,组合城市,组团城,市,市,改变过去,分,分散蔓延,、,、各自为,政,政的发展,模,模式，经,济,济能量重,新,新汇聚，,簇,簇群效应,显,显著，城,市,市空间网,络,络化,中心模糊,中心突,显,显,佛山城区,重,重新焕发,活,活力，掌,握,握绝对优,势,势，打破,原,原南海、,顺,顺德喧宾,夺,夺主的现,状,状，重组,成,成为人口,最,最多、实,力,力最强的,中,中心组团,结构紊乱,多级格,局,局,确立“2+5”城,市,市空间发,展,展格局，,形,形成四级,城,城镇等级,体,体系，层,次,次清晰，,职,职能明确,，,，结构合,理,理。,11,中心组团,“大,佛,佛山”,的,的城市内,核,核,中心组团,是,是佛山未,来,来的政治,、,、经济、,文,文化和服,务,务中心,中心组团,放,放射八向,发,发展轴线,构,构成井型,框,框架，辐,射,射周边，,联,联系邻市,12,中心组团,与,与顺德组,团,团的关系,中心组团,顺德组团,区位,地理中心位置，交通完善，辐射区域广阔,地偏东南，交通以城际通道为主,等级,城市主核心，主导地位,城市副核心，从属地位,规模,面积500KM,2,，规划人口230-250万,面积212KM,2,，规划人口120-130万,功能定位,服务业主导，退二进三,制造业突出，二三产业齐头并进,与广州联系,与广州中心城区协同发展,与广州南拓新区：番禺、南沙呼应,顺德组团,中心组团,新城区,中心组团,北部产业区,南部产业区,辐射带动,协作分工,中心组团,作,作为佛山,市,市未来的,政,政治、经,济,济、文化,和,和服务中,心,心，核心,地,地位日益,凸,凸现，城,市,市功能愈,加,加强大，,区,区域价值,不,不断提升,，,，应获得,最,最大的投,资,资关注和,建,建设力度,广州中心,城,城区,广州番禺,区,区、南沙,区,区,13,大佛山区域整合，提升城市竞争实力,簇群式空间发展模式,产业升级与调整,中心组团,提示城市空间发展方向,提供城市新功能载体,中心组团新城区,新区域,新功能,新形象,内部组织,与,外部合作,中心组团,新,新城区,新,新区域、,新,新功能、,新,新形象,中心组团,新,新城区是,佛,佛山城区,新,新中心和,新,新城市功,能,能载体，,与,与旧城区,相,相比，新,城,城区将开,创,创更新空,间,间、承担,更,更新功能,、,、展现更,新,新形象,14,中心组团,新,新城区,新,新区域,城区南拓,多个重点,工,工程雄踞,东,东平河两,侧,侧，拉开,中,中心城区,由,由东平河,北,北岸向南,发,发展的格,局,局,城市重心,南,南移，建,设,设成为佛,山,山市商贸,金,金融、文,化,化教育、,休,休闲娱乐,和,和信息服,务,务中心,打造未来,中,中心商务,区,区,15,产业结构,特,特征,传统制造,业,业占主导,，,，偏重于,产,产业链的,下,下游加工,业,业,四大支柱,产,产业：家,用,用电器、,纺,纺织服装,、,、陶瓷及,其,其它建材,、,、金属材,料,料加工及,制,制品,产业结构,亟,亟需升级,佛山高新,技,技术产值,占,占工业总,产,产值的比,重,重目前逐,年,年提升，,但,但发展较,快,快的仍是,家,家电、陶,瓷,瓷、服装,纺,纺织等传,统,统产业,产品附加,值,值低,技术创新,能,能力弱，,缺,缺乏竞争,力,力,民营企业,管,管理粗放,佛山产业,配,配套现状,围绕佛山,自,自身优势,制,制造业发,展,展起来的,现,现代服务,业,业发展落,后,后,与贸易相,关,关的服务,业,业，尤其,是,是会展和,物,物流等现,代,代生产性,服,服务业目,前,前发展较,快,快,佛山陶瓷,博,博览会、,顺,顺德家具,博,博览会、,花,花卉博览,会,会、家电,博,博览会等,专,专业博览,会,会已代表,国,国内同行,业,业展会的,最,最高水准,。,。,中心组团,新,新城区,新,新功能,佛山产业,发,发展现状,16,佛山产业,发,发展方向,：,：在发展,现,现有支柱,行,行业的基,础,础上，开,拓,拓发展信,息,息产业、,环,环保产业,、,、物流、,信,信息服务,等,等产业，,在,在广佛经,济,济圈整合,中,中发展为,一,一个“制,造,造业基地,”,”。,佛山与广,州,州的产业,发,发展关系,：,：,1+12,错位互补,广州：第,三,三产业发,达,达，汽车,、,、石化、,钢,钢铁、造,船,船等重工,业,业优势明,显,显,佛山：制,造,造业特别,是,是家电、,建,建材、服,装,装等轻工,业,业优势明,显,显,衔接整合,广州商贸,物,物流,佛,佛山产,品,品集散,广州制造,业,业重工业,化,化,佛,佛山材,料,料采购,广州产业,拓,拓展,佛,佛,山,山现有产,业,业创新,广州中介,服,服务转移,佛,佛山服务,支,支撑,中心组团,新,新城区,新,新功能,佛山产业,发,发展趋势,17,中心组团,新,新城区,新,新形象,生态景观,一河,两,两岸,营造岭南,水,水乡特色,的,的“滨水,园,园林”生,态,态城市,丰富东平,河,河两岸的,绿,绿化景观,城市意象,节点,、,、轴线、,空,空间,节点：标,志,志性建筑,物,物，如东,平,平桥、体,育,育公园、,新,新闻中心,、,、商务大,厦,厦,轴线：生,态,态自然带,（,（东平河,）,）、通道,干,干线,空间：中,央,央公园、,滨,滨河公园,、,、商务中,心,心区,魅力多元,功能,、,、文化、,制,制度、开,放,放,功能复合,，,，文化彰,显,显,制度创新,，,，科学管,理,理,兼收并蓄,，,，开放包,容,容,18,中心组团,新,新城区整,体,体形象定,位,位,城市魅力,新,新都心,产业,引,引擎,城,城市标,杆,杆,19,2、佛山,中,中心组团,新,新城区启,动,动区功能,体系评述,20,国内外城,市,市主导功,能,能综合区,动,动力源,类,类型总结,国内外城,市,市主导功,能,能综合区,的,的开发建,设,设经验表,明,明，任何,新,新区的开,发,发建设都,必,必须具备,强,强大的动,力,力源。我,们,们将驱动,新,新区发展,的,的动力源,总,总结为以,下,下几种类,型,型：,主题功能,引,引擎型,会展主题,：,：广州琶,洲,洲会展中,心,心区,教育培训,主,主题：广,州,州大学城,物流主题,：,：北京物,流,流港,创意知本,助,助推型,生产创意,助,助推：北,京,京中关村,文化创意,助,助推：北,京,京“798”艺术,区,区,规模商务,主,主导型,核心商务,：,：上海浦,东,东新区,商务花园,：,：北京丰,台,台总部基,地,地,行政头雁,牵,牵引型,青岛东部,新,新区,沈阳浑南,新,新区,21,国内外城,市,市主导功,能,能综合区,动,动力源,类,类型总结,魅力事件,营,营销型,昆明园博,会,会,博鳌亚洲,论,论坛,时尚生活,标,标杆型,餐饮休闲,文,文化：上,海,海新天地,标志性建,筑,筑：巴黎,德,德方斯“,新,新凯旋门,”,”,时尚核心,：,：长沙世,界,界之窗影,视,视基地,主题娱乐,增,增值型,主题公园,度假胜地,集群产业,引,引导型,西安高新,区,区,苏州工业,园,园,22,新城区核,心,心动力源,适,适宜性分,析,析,动力源,类型,核心因素,新城区适宜性分析,新城区核心动力源选择,主题功能引擎型,功能引擎关联度大、带动力强，代表城市产业发展方向，通常选址在大城市郊区，相对独立，用地规模、区位和交通要求高,新城区作为城市功能综合区，要求功能复合，魅力多元，过于突出的某一主题将影响新城区整体功能的发挥,不适宜选用,创意知本助推型,要求具备丰富的人才储备，先进的科技、教育条件及良好的创意文化环境,佛山发展创意产业的条件尚未成熟,不适宜选用,规模商务主导型,关联度大，“造血”功能强，多选址于区域性中心城市,佛山作为广东第三大城市，发展现代商务等现代服务业是未来产业发展的方向，新城区将责无旁贷的承载城市新功能,可作为新城区的核心动力源,行政头雁牵引型,要求政府行政等级高，集聚力强，资金投入量大,佛山作为广东第三大城市，行政办公的聚集能力强；而新城区作为体现佛山政治中心的核心区域，将承载重要的行政办公职能,可作为新城区的核心动力源,魅力事件营销型,要求魅力事件的社会影响力强，受关注度高，容易获得政府政策及资金的支持,省运会的召开将推动新城区启动区的体育、新闻、通讯、科技等大型公共设施和道路、桥梁等基础设施的建设，启动新城区开发，但由于“省运会”级别有限，因此其带动能力受到一定限制,可作为新城区的辅助动力源,时尚生活标杆型,注入聚集人气的时尚魅力元素， 提升区域形象,新城区加入标志性建筑和空间，时尚休闲娱乐设施等时尚魅力元素可以聚集人气带旺区域，提升区域魅力，展示区域新形象,可作为新城区的辅助动力源,主题娱乐增值型,要求用地规模、投资大，生命周期短，见效期长，后期运营成本高，市场辐射范围及消费力要求高,市场上同类型产品已趋于饱和,不适宜选用,集群产业引导型,依托发达产业和丰富的劳动力资源,佛山已规划建设有国家级产业园,不适宜选用,23,新城区核,心,心动力源,的,的选择,基于佛山,新,新城区的,规,规划定位,及,及国内外,城,城市主导,功,功能综合,区,区开发建,设,设的实际,经,经验，我,们,们认为商,务,务办公和,行,行政办公,功,功能将是,佛,佛山新城,区,区启动区,具,具有“造,血,血”机能,的,的核心功,能,能，围绕,着,着该核心,功,功能将聚,集,集居住、,商,商业、休,闲,闲娱乐、,文,文化教育,等,等配套和,衍,衍生功能,，,，从而保,持,持新城区,开,开发建设,的,的持续动,力,力。,核心动力,源,源,行政头雁,牵,牵引型,规模商务,主,主导型,行政办公,商务办公,核心功能,配,套,聚集,24,行政头雁,牵,牵引型,青岛东,部,部新区开,发,发,为了开发,建,建设东部,新,新区，并,摆,摆脱,旧城区办,公,公空间过,于,于狭窄的,桎,桎梏，,1992,年,年青岛市,政,政府大胆,提,提出了政,治中心向,东,东部迁移,的,的设想。1994,年，市政,府,府东迁宣,告,告完毕，,以,以此,为分水岭,，,，浩浩荡,荡,荡的东部,开,开发,拉开了徐,徐,徐战幕,自1992年起，,东,东部新城,的,的地价从,每亩4万,元,元飚升到260万,元,元，政府,因此获得20多亿,元,元的土地,出,出让金，,并,引,引,来,来100,多,多,亿,亿,元,元,的,的,外,外,来,来,投,投,资,资,，,，,顺,利,利,完,完,成,成,了,了,青,青,岛,岛,政,政,治,治,、,、,经,经,济,济,、,、,文,文,化,中,中,心,心,的,的,东,东,移,移,25,规,模,模,商,商,务,务,主,主,导,导,型,型,上,上,海,海,浦,浦,东,东,新,新,区,区,金,融,融,商,商,务,务,是,是,浦,浦,东,东,发,发,展,展,重,重,要,要,的,的,启,启,动,动,引,引,擎,擎,之,之,一,一,。,。1995,年,年6,月,月28,日,日,中,中,国,国,人,人,民,民,银,银,行,行,上,上,海,海,分,分,行,行,带,带,头,头,从,从,浦,浦,西,西,迁,迁,入,入,浦,浦,东,东,陆,陆,家,家,嘴,嘴,的,的,银,银,都,都,大,大,厦,厦,，,，,标,标,志,志,着,着,浦,浦,东,东,陆,陆,家,家,嘴,嘴,金,金,融,融,贸,贸,易,易,区,区,的,的,正,正,式,式,启,启,动,动,。,。,在,在,它,它,带,带,动,动,下,下,，,，,中,中,外,外,商,商,业,业,银,银,行,行,以,以,及,及,保,保,险,险,公,公,司,司,纷,纷,至,至,沓,沓,来,来,，,，,奏,奏,响,响,了,了,上,上,海,海,浦,浦,东,东,的,的,“,“,开,开,发,发,序,序,曲,曲,”,”,。,。,上,海,海,浦,浦,东,东,陆,陆,家,家,嘴,嘴,金,金,融,融,贸,贸,易,易,区,区,规,规,划,划,面,面,积,积,仅,仅2.8,平,平,方,方,公,公,里,里,，,，,现,现,有,有,高,高,楼,楼,近,近200,幢,幢,，,，,云,云,集,集,着,着78,家,家,中,中,外,外,金,金,融,融,机,机,构,构,，,，,重,重,点,点,发,发,展,展,金,金,融,融,、,、,证,证,券,券,、,、,保,保,险,险,、,、,信,信,托,托,投,投,资,资,、,、,贸,贸,易,易,、,、,商,商,业,业,和,和,信,信,息,息,咨,咨,询,询,等,等,行,行,业,业,，,，,是,是,中,中,国,国,现,现,最,最,繁,繁,华,华,的,的,中,中,央,央,商,商,务,务,区,区,。,。,26,新,城,城,区,区,启,启,动,动,区,区,功,功,能,能,体,体,系,系,构,构,成,成,新城区,功能体系,启动点,核心功能,衍生功能,行政办公,省运会,休闲娱乐,媒体传播,标志性建,筑及空间,商务办公,27,第,二,二,篇,篇,：,：,开,开,发,发,经,经,营,营,篇,篇,28,1,、,、,佛,佛,山,山,中,中,心,心,组,组,团,团,新,新,城,城,区,区,启,启,动,动,区,区,各,各,功,功,能,能,开,开,发,发,强,强,度,度,合,合,理,理,性,性,论,论,证,证,29,中,心,心,组,组,团,团,新,新,城,城,区,区,启,启,动,动,区,区,各,各,功,功,能,能,开,开,发,发,强,强,度,度,规划占地面积,4.88平方公里,容积率,约1.02,总开发量,（平方米）,约500万,经营性用地总规模,（平方米）,1,316,584,经营性用地总开发量,(平方米）,3,459,133,各功能开发量,（平方米）,商业,商务办公,住宅,1,162,713,1,174,271,1,122,149,佛,山,山,中,中,心,心,组,组,团,团,新,新,城,城,区,区,启,启,动,动,区,区,主,主,要,要,技,技,术,术,经,经,济,济,指,指,标,标,一,一,览,览,30,新,城,城,区,区,商,商,务,务,办,办,公,公,开,开,发,发,强,强,度,度,合,合,理,理,性,性,论,论,证,证,思,思,路,路,国,内,内,外,外,城,城,市,市,主,主,导,导,功,功,能,能,综,综,合,合,区,区,各,各,功,功,能,能,开,开,发,发,强,强,度,度,案,案,例,例,对,对,比,比,市,场,场,吸,吸,纳,纳,量,量,新,城,城,区,区,自,自,身,身,发,发,展,展,定,定,位,位,31,区,域,域,案,案,例,例,对,对,比,比,商务办公,居住,商业娱乐,公共设施,广州珠江新城,47,33,3,17,广州琶洲会展中心区,22,50,6,22,武汉CBD,50,31,5,14,杭州钱江新城,60,27,5,8,德国慕尼黑国际会展中心区,47,33,11,9,比例范围,420,1820,28,1123,国,内,内,外,外,城,城,市,市,主,主,导,导,功,功,能,能,综,综,合,合,区,区,各,各,功,功,能,能,开,开,发,发,强,强,度,度,对,对,比,比,以,新,新,城,城,区,区,启,启,动,动,区,区,约,约500,万,万,的,的,开,开,发,发,量,量,计,计,算,算,，,，,按,按,一,一,般,般,城,城,市,市,主,主,导,导,功,功,能,能,综,综,合,合,区,区,各,各,功,功,能,能,开,开,发,发,量,量,比,比,例,例,范,范,围,围,判,判,断,断,，,，,则,则,新,新,城,城,区,区,启,启,动,动,区,区,商,商,务,务,办,办,公,公,开,开,发,发,量,量,控,控,制,制,在,在100,万,万,平,平,方,方,米,米,左,左,右,右,较,较,为,为,合,合,适,适,32,新,城,城,区,区,商,商,务,务,办,办,公,公,开,开,发,发,强,强,度,度,合,合,理,理,性,性,论,论,证,证,思,思,路,路,国,内,内,外,外,城,城,市,市,主,主,导,导,功,功,能,能,综,综,合,合,区,区,各,各,功,功,能,能,开,开,发,发,强,强,度,度,案,案,例,例,对,对,比,比,市,场,场,吸,吸,纳,纳,量,量,新,城,城,区,区,自,自,身,身,发,发,展,展,定,定,位,位,33,世,界,界,部,部,分,分,城,城,市,市,商,商,务,务,办,办,公,公,面,面,积,积,规,规,模,模,比,比,较,较,（,（,含,含,已,已,有,有,存,存,量,量,和,和,明,明,确,确,规,规,划,划,面,面,积,积,）,）,城市,级别,全市商务办公建筑面积（万平方米）,中心区商务办公建筑面积（万平方米）,纽约,世界级,3097,巴黎,世界级,2852,1500,伦敦,世界级,2197,1400,东京,世界级,4000,2900,北京,跨区域级,1100,700,上海,跨区域级,1500,600,广州,跨区域级,1050,600,世,界,界,级,级,经,经,济,济,中,中,心,心,城,城,市,市,全,全,市,市,的,的,商,商,务,务,办,办,公,公,建,建,筑,筑,面,面,积,积,一,一,般,般,在,在2000,万,万,平,平,方,方,米,米,以,以,上,上,，,，,而,而,跨,跨,区,区,域,域,级,级,国,国,际,际,性,性,城,城,市,市,如,如,北,北,京,京,、,、,上,上,海,海,、,、,广,广,州,州,等,等,则,则,多,多,在,在10001500,万,万,平,平,方,方,米,米,左,左,右,右,商,务,务,办,办,公,公,吸,吸,纳,纳,量,量,佛,佛,山,山,市,市,商,商,务,务,办,办,公,公,规,规,模,模,预,预,测,测,34,佛山,北京,上海,广州,城市级别,次区域级,跨区域级,跨区域级,跨区域级,国内生产总值（亿元）,1381,3663,6250,3496,人均GDP（元）,40444,32061,46718,48372,第二产业产值（亿元）,764,1311,3130,1508,第三产业产值（亿元）,540,2255,3027,1883,实际利用外资（亿美元）,12,21,58,30,2003,年,年,佛,佛,山,山,与,与,国,国,内,内,主,主,要,要,城,城,市,市,商,商,务,务,办,办,公,公,相,相,关,关,经,经,济,济,指,指,标,标,对,对,比,比,商,务,务,办,办,公,公,吸,吸,纳,纳,量,量,佛,佛,山,山,市,市,商,商,务,务,办,办,公,公,规,规,模,模,预,预,测,测,35,商,务,务,办,办,公,公,吸,吸,纳,纳,量,量,佛,佛,山,山,市,市,商,商,务,务,办,办,公,公,规,规,模,模,预,预,测,测,佛山,北京,上海,广州,综合加权指数,7.0,24.1,40.3,24.6,从,影,影,响,响,商,商,务,务,办,办,公,公,需,需,求,求,的,的,各,各,主,主,要,要,经,经,济,济,指,指,标,标,对,对,比,比,来,来,看,看,，,，,佛,佛,山,山,与,与,北,北,京,京,、,、,上,上,海,海,、,、,广,广,州,州,等,等,中,中,心,心,城,城,市,市,有,有,较,较,大,大,差,差,距,距,，,，,根,根,据,据,综,综,合,合,加,加,权,权,指,指,数,数,差,差,值,值,换,换,算,算,且,考,考,虑,虑,城,城,市,市,区,区,域,域,首,首,位,位,度,度,对,对,商,商,务,务,办,办,公,公,设,设,施,施,聚,聚,集,集,产,产,生,生,的,的,“,“,磁,磁,石,石,效,效,应,应,”,”,，,，,可,推,推,算,算,佛,佛,山,山,全,全,市,市,商,商,务,务,办,办,公,公,规,规,模,模,应,应,在,在250,万,万,平,平,方,方,米,米左,右,右,城市级别,GDP,人均GDP,第二产业产值,第三产业产值,实际利用外资,综合加权指数,0.2,0.2,0.1,0.1,0.2,0.2,2003,年,年,佛,佛,山,山,与,与,国,国,内,内,主,主,要,要,中,中,心,心,城,城,市,市,商,商,务,务,办,办,公,公,相,相,关,关,经,经,济,济,指,指,标,标,权,权,重,重,2003,年,年,佛,佛,山,山,与,与,国,国,内,内,主,主,要,要,中,中,心,心,城,城,市,市,商,商,务,务,办,办,公,公,相,相,关,关,经,经,济,济,指,指,标,标,加,加,权,权,指,指,数,数,36,商,务,务,办,办,公,公,吸,吸,纳,纳,量,量,新,新,城,城,区,区,商,商,务,务,办,办,公,公,规,规,模,模,预,预,测,测,北,京,京,商,商,务,务,办,办,公,公,聚,聚,集,集,区,区,聚,聚,集,集,程,程,度,度,分,分,析,析,广,州,州,商,商,务,务,办,办,公,公,聚,聚,集,集,区,区,聚,聚,集,集,程,程,度,度,分,分,析,析,一,般,般,城,城,市,市,商,商,务,务,办,办,公,公,设,设,施,施,聚,聚,集,集,规,规,律,律,表,表,明,明,，,，,城,城,市,市,商,商,务,务,办,办,公,公,聚,聚,集,集,区,区,规,规,模,模,应,应,占,占,全,全,市,市,总,总,规,规,模,模,的,的60%,以,以,上,上,。,。,以,以,此,此,为,为,标,标,准,准,，,，,推,推,算,算,佛,佛,山,山,中,中,心,心,组,组,团,团,及,及,顺,顺,德,德,组,组,团,团,商,商,务,务,办,办,公,公,总,总,规,规,模,模,约,约,为,为150,万,万平方,米,米,37,佛山中,心,心组团,新,新城区,启,启动区,约,约100万的,商,商务办,公,公开发,量,量基本,处,处在合,理,理,范围内,佛山专,业,业写字,楼,楼市场,主,主要集,中,中在禅,城,城区，,主,主要写,字,字楼包,括,括百花,广,广场、,东,东建大,厦,厦、发,展,展大厦,、,、永丰,大,大厦、,经,经华大,厦,厦、广,发,发大厦,、,、金融,广,广场、,创,创业大,厦,厦,随着中,心,心组团,服,服务中,心,心地位,的,的日渐,突,突出，,并,并考虑,中,中心组,团,团新城,区,区自身,建,建设的,特,特点，,预,预计中,心,心组团,新,新城区,商,商务办,公,公开发,量,量将占,大,大佛山,商,商务办,公,公聚集,区,区全部,开,开发量,的,的60%以上,，,，总计,约,约100万平,方,方米,商务办,公,公吸纳,量,量,新,城,城区商,务,务办公,规,规模预,测,测,38,新城区,商,商务办,公,公开发,强,强度合,理,理性论,证,证思路,国内外,城,城市主,导,导功能,综,综合区,各,各功能,开,开发强,度,度案例,对,对比,市场吸,纳,纳量,新城区,自,自身发,展,展定位,39,区域自,身,身发展,定,定位的,要,要求,新城区,启,启动区,作,作为佛,山,山城市,拓,拓展的,新,新区域,，,，将承,载,载城市,发,发展的,新,新功能,。,。因此,，,，在市,场,场接受,的,的范围,内,内，保,持,持一定,的,的商务,办,办公开,发,发量，,一,一方面,能,能成为,区,区域持,续,续发展,的,的动力,源,源，另,一,一方面,能,能引导,城,城市产,业,业升级,，,，满足,城,城市功,能,能的提,升,升要求,；,；,新城区,启,启动区,作,作为佛,山,山城市,拓,拓展的,新,新区域,，,，还需,展,展示佛,山,山城市,发,发展建,设,设的新,形,形象，,需,需要较,高,高的基,础,础设施,配,配套水,平,平和优,质,质的空,间,间景观,效,效果。,因,因此，,除,除局部,区,区域外,，,，整体,过,过高的,开,开发强,度,度将不,利,利于智,慧,慧城的,形,形象展,示,示。,40,新城区,商,商业开,发,发合理,性,性论证,思,思路,国内外,城,城市主,导,导功能,综,综合区,商,商业开,发,发量案,例,例对比,佛山市,区,区商业,聚,聚集格,局,局演变,新城区,商,商业开,发,发形态,41,区域案,例,例对比,以新城,区,区启动,区,区约500万,的,的开发,量,量计算,，,，按一,般,般城市,主,主导功,能,能综合,区,区各功,能,能开发,量,量比例,范,范围判,断,断，新,城,城区启,动,动区约100,万,万平方,米,米的开,发,发量稍,显,显过大,商务办公,居住,商业娱乐,公共设施,广州珠江新城,47,33,3,17,广州琶洲会展中心区,22,50,6,22,武汉CBD,50,31,5,14,杭州钱江新城,60,27,5,8,德国慕尼黑国际会展中心区,47,33,11,9,比例范围,420,1820,28,1123,国内外,城,城市主,导,导功能,综,综合区,各,各功能,开,开发强,度,度对比,42,新城区,商,商业开,发,发合理,性,性论证,思,思路,国内外,城,城市主,导,导功能,综,综合区,商,商业开,发,发量案,例,例对比,佛山市,区,区商业,聚,聚集格,局,局演变,新城区,商,商业开,发,发形态,43,佛山市,区,区商业,聚,聚集格,局,局的演,变,变,佛山商,业,业设施,主,主要集,中,中在禅,城,城区，,祖,祖庙商,圈,圈是佛,山,山传统,的,的商业,中,中心，,但,但近年,来,来随着,城,城区南,拓,拓，城,南,南商圈,逐,逐渐显,现,现,随着城,市,市重心,的,的进一,步,步南移,以,以及新,城,城区开,发,发建设,的,的不断,推,推进，,并,并且考,虑,虑对南,部,部区域,的,的辐射,，,，新城,区,区有可,能,能形成,佛,佛山未,来,来新的,商,商业中,心,心,祖庙,商圈,城南商圈,新城区,44,新城区,商,商业开,发,发合理,性,性论证,思,思路,国内外,城,城市主,导,导功能,综,综合区,商,商业开,发,发量案,例,例对比,佛山市,区,区商业,聚,聚集格,局,局演变,新城区,商,商业开,发,发形态,45,新城区,商,商业开,发,发形态,新城区,商,商业开,发,发基本,上,上以裙,楼,楼商业,形,形式出,现,现，平,均,均层高,六,六层，,从,从开发,形,形态上,来,来看，,商,商业裙,楼,楼的开,发,发体量,过,过大，,不,不适宜,人,人的感,官,官尺度,，,，建议,可,可适当,减,减少裙,楼,楼商业,的,的开发,体,体量,46,2、佛,山,山中心,组,组团新,城,城区启,动,动区,开发周,期,期研判,47,城市主,导,导功能,综,综合区,开,开发周,期,期案例,参,参考,区域名称,性质,用地规模,总建面积,建设周期,进展情况,巴黎德方斯,CBD,3.4Km,2,1,850万m,2,30年,已完成建设,伦敦堪那瑞,CBD,2.8Km,2,1,510万m,2,16年,已完成建设,香港中环,CBD,1.1Km,2,20年,已完成建设,上海陆家嘴,CBD,1.9Km,2,450万m,2,预计15年,用10年时间已基本成型,朝阳CBD,CBD,4Km,2,1,200万m,2,预计20年,现阶段住宅过多,广州琶洲,RBD,9.66Km,2,560万m,2,预计11年,现处于强化期,青岛CBD,CBD,3.1Km,2,650万m,2,预计10年,处于启动阶段,广州珠江新城,CBD,6.6Km,2,约1,000万m,2,预计15年,处于快速发展期,纵观各城,市,市主导功,能,能综合区,的,的开发建,设,设周期，,开,开发量1000万,平,平方米以,下,下的区域,其,其开发建,设,设周期大,多,多介于1015,年,年，佛山,新,新城区启,动,动区总开,发,发量约500万平,方,方米，预,计,计其开发,建,建设周期,约,约需10年,注：开发,建,建设周期,指,指的是由,土,土地整理,开,开始到核,心,心功能进,入,入实质性,开,开发,资料来源,：,：珠江恒,昌,昌策划部,48,3、佛山,中,中心组团,新,新城区启,动,动区整体,开发经营,策,策略,49,策略一：,引,引入SOD模式，,提,提升区域,价,价值,SOD（Service-Oriented-Development ）模,式,式政,府,府利用行,政,政垄断权,的,的优,势，通过,引,引入政府,性,性或社会,性,性要素来,引,引导新区,开,开发建设,的,的模式,政府性要,素,素：政府,行,行政办公,设,设施、相,关,关事业单,位,位办公设,施,施、国有,大,大型企,业的自用,办,办公大楼,以,以及政府,性,性职能活,动,动等,社会性要,素,素：大型,公,公共服务,设,设施（如,文,文化宫、,歌,歌剧院、,体,体育馆、,博,博物馆,等）、交,通,通枢纽站,场,场、大型,公,公共活动,开,开敞空间,以,以及部分,社,社,会性活动,等,等,SOD模,式,式对新区,开,开发的重,要,要性,在区域开,发,发初期有,效,效聚集人,气,气，具备,一,一定的“,造,造血”功,能,能,政府性资,源,源的少量,投,投入能吸,纳,纳大量社,会,会资源在,新,新区的聚,集,集,有利于提,升,升新区形,象,象和认知,度,度，进而,提,提升区域,价,价值,新旧城区,利,利用级差,地,地租的用,地,地置换为,新,新区开发,提,提供资金,保,保障,50,案例,广,广州珠江,新,新城引入,政,政府性或,社,社会性,因,因素带动,区,区域发展,早在大规,模,模商务办,公,公设施开,发,发之前，,珠,珠江新城,便,便率先导,入,入行政办,公,公职能，,目,目前广东,检,检验检疫,大,大楼、省,检,检察院大,楼,楼、市检,察,察院大楼,、,、广州海,关,关大楼、,市,市财政局,大,大楼等行,政,政办公楼,已,已建成或,在,在建，有,效,效的带动,了,了珠江新,城,城商务办,公,公气氛的,形,形成,2002,年,年珠江,新,新城规划,检,检讨中,明,明确建议,引,引入广州,歌,歌剧院、,广,广州博物,馆,馆、市图,书,书馆和市,少,少年宫等,大,大型公共,服,服务设施,以此,提,提升珠江,新,新城的形,象,象和区域,认,认知度,51,对佛山中,心,心组团新,城,城区开发,的,的借鉴,新城区启,动,动区政府,性,性或社会,性,性要素引,入,入现状,在建项目,：,：“世纪,莲,莲”体育,中,中心、游,泳,泳馆、市,新,新闻中心,明确建设,项,项目：联,通,通大厦、,市,市公安局,办,办公楼、,市,市检察院,办,办公楼、,市疾病预,防,防控制中,心,心,意向建设,项,项目：图,书,书中心、,邮,邮电大厦,、,、科技馆,等,等,建议,尽快引入,上,上述项目,，,，并在区,域,域开发初,期,期迅速开,发,发建设，,以,以带动区,域,域价值的,提,提升,更多引入,国,国有企业,自,自用型办,公,公大楼，,以,以带动商,务,务办公设,施,施的开发,更多引入,行,行政办公,职,职能，尤,其,其是与公,众,众社会生,活,活关系密,切,切的职能,部,部门，以,形,形成强大,的,的吸引点,除硬件设,施,施之外，,可,可将更多,的,的政府性,或,或社会性,活,活动引入,新,新城区,52,策略二：,引,引入IOD模式，,实,实现“头,雁,雁”效应,IOD（Industry-Oriented-Development ）,模,模式,通,通过相关,优,优势行业,资,资源的聚,集,集和整合,实,实现区域,功,功能的提,升,升和突破,在产业发,展,展尚未到,达,达足够高,度,度引发商,务,务办公需,求,求有明显,增,增长之前,，,，IOD,模,模式能有,效,效启动部,分,分商务办,公,公功能，,并,并形成辐,射,射源，拉,动,动整体商,务,务办公需,求,求的抬升,“头雁”,效,效应,通,通过引入,行,行业代表,性,性或引领,性,性企业，,吸,吸引其它,相,相关中小,企,企业的聚,集,集，实现,区,区域的功,能,能开发,53,案例,中,中山写字,楼,楼个案分,析,析,中国石油天然气股份有限公司中山分公司,路桥华南工程有限公司,中国东方资产管理公司广州办事处中山地区工作组,东方海外有限公司中山代表处,丹麦马士基有限公司中山代表处,商船三井中山代表事务所,深圳中远国际货运有限公司中山分公司,广州越秀物流有限公司中山分公司,法国达飞轮船有限公司中山代表处,香港中洋船务公司中山代表处,深圳中国民航货运轮运输销售代理有限公司中山分公司,广东华联通国际运输代理有限公司中山分公司,深圳联合雅达国际货运有限公司中山分公司,北京讯捷空货运代理有限公司中山办事处,广东永邦经贸国际货运代理有限公司中山分公司,中山中银,大,大厦部分,客,客户名录,中银大厦,由,由于东方,海,海外公司,的,的进入，,形,形成“头,雁,雁”效应,，,，迅速聚,集,集了大批,物,物流公司,，,，在中银,大,大厦客户,构,构成中，,船,船务公司,约,约占80%,资料来源,：,：中银大,厦,厦水牌；,调,调查时间,：,：2005.2.,54,对佛山新,城,城区的借,鉴,鉴,在佛山商,务,务办公需,求,求尚未大,规,规模启动,之,之前，佛,山,山新城区,可,可充分利,用,用佛山现,有,有的优势,产,产业基础,，,，如陶瓷,、,、家具、,钢,钢材、塑,料,料、小家,电,电等，形,成,成行业办,公,公聚集效,应,应或发挥,相,相关行业,龙,龙头企业,的,的带动作,用,用，在新,城,城区开发,初,初期迅速,形,形成有效,的,的商务办,公,公需求,55,策略三：,分,分区开发,，,，自我平,衡,衡,分区开发,在不同阶,段,段集中开,发,发各个不,同,同片区，,有,有利于在,同,同一时间,段,段内形成,集,集约开发,的,的效果，,保,保证开发,一,一片，成,熟,熟一片,有利于保,持,持不同开,发,发阶段空,间,间景观的,完,完整性和,连,连续性,自我平衡,保证,各,各开发阶,段,段和开发,分,分区功能,设,设置能自,我,我配套、,自,自我,完善，保,证,证各开发,功,功能的有,效,效实现,56,案例,广,广州琶洲,会,会展中心,区,区的开发,教,教训,2002,年底琶洲,会,会展中心,一,一期投入,使,使用后，,相,相应的办,公,公和酒店,配,配套设施,却,却未同步,建,建成，致,使,使参加展,会,会的客商,还,还需依赖,中,中心区原,有,有商务配,套,套，一方,面,面对城市,交,交通造成,巨,巨大压力,，,，另一方,面,面不利于,琶,琶洲人气,的,的集聚和,认,认知度的,提,提高,57,对佛山中,心,心组团新,城,城区开发,的,的借鉴,中央公园,一,一定程度,上,上将启动,区,区划分成,东,东西两大,片,片区，为,了,了保证集,约,约开发的,效,效果，建,议,议两大片,区,区可先后,分,分开集中,开,开发,体育中心,中央公园,东 区,西 区,58,策略四：,规,规避“后,奥,奥运现象,”,”，维持,区,区域发展,动,动力,“后奥运,现,现象”,大型城,市,市活动（,如,如奥运会,等,等）举办,后,后，投资,锐,锐,减，大量,体,体育场馆,和,和设施闲,置,置，一些,相,相关行业,出,出,现衰退，,城,城市活动,举,举办区域,丧,丧失发展,动,动力,1964,年东京奥,运,运会，日,本,本经济在,至,至,年平均,增,增长率高,达,达,。但,之,之后日本,投,投资大滑,坡,坡，进入,了,了经济长,期,期萧条时,期,期,1996,年巴塞罗,那,那奥运会,之,之前，房,地,地产过度,发,发展(19861993,年,年,巴塞,罗,罗那住宅,价,价值增长250%300%)，致,使,使奥运会,之,之后房地,产,产市场急,速,速下跌，,用,用了6年,才,才扭转跌,势,势,2000,年悉尼奥,运,运会结束,后,后，大量,场,场馆闲置,甚,甚至废弃,，,，甚至部,分,分场馆开,始,始进行拆,除,除,2004,年,雅,雅,典,典,奥,奥,运,运,会,会,政,政,府,府,专,专,门,门,建,建,设,设,或,或,改,改,建,建,了,了36,座,座,场,场,馆,馆,，,，,但,但,现,现,在,在,许,许,多,多,场,场,馆,馆,因,因,缺,缺,乏,乏,维,维,护,护,破,破,败,败,不,不,堪,堪,，,，,希,希,腊,腊,政,政,府,府,并,并,因,因,此,此,背,背,上,上,了,了,沉,沉,重,重,的,的,债,债,务,务,负,负,担,担,59,案,例,例,北,北,京,京,亚,亚,运,运,村,村,板,板,块,块,500,年,年,来,来,，,，,北,北,京,京,旧,旧,城,城8,公,公,里,里,长,长,的,的,中,中,轴,轴,线,线,北,北,端,端,一,一,直,直,是,是,钟,钟,楼,楼,。,。1990,年,年,亚,亚,运,运,会,会,的,的,举,举,办,办,将,将,这,这,一,一,格,格,局,局,打,打,破,破,，,，,城,城,市,市,中,中,轴,轴,线,线,从,从,钟,钟,楼,楼,向,向,北,北,延,延,伸,伸,到,到,三,三,环,环,路,路,的,的,安,安,华,华,立,立,交,交,，,，,以,以,此,此,为,为,中,中,心,心,展,展,开,开,了,了,亚,亚,运,运,场,场,馆,馆,和,和,亚,亚,运,运,村,村,等,等,设,设,施,施,的,的,建,建,设,设,，,，,随,随,后,后,在,在,亚,亚,运,运,村,村,周,周,围,围,建,建,设,设,了,了,国,国,际,际,会,会,议,议,中,中,心,心,、,、,五,五,洲,洲,大,大,酒,酒,店,店,、,、,汇,汇,宾,宾,大,大,厦,厦,、,、,汇,汇,园,园,公,公,寓,寓,、,、,购,购,物,物,中,中,心,心,、,、,康,康,乐,乐,中,中,心,心,和,和,国,国,际,际,小,小,学,学,等,等,。,。,目,目,前,前,该,该,地,地,区,区,已,已,经,经,成,成,为,为,集,集,会,会,议,议,、,、,展,展,览,览,、,、,办,办,公,公,、,、,居,居,住,住,、,、,美,美,食,食,、,、,游,游,乐,乐,和,和,购,购,物,物,一,一,体,体,化,化,的,的,现,现,代,代,化,化,城,城,区,区,。,。,长,安,安,街,街,亚,运,运,村,村,板,块,块,60,案,例,例,“,“,六,六,运,运,会,会,”,”,对,对,广,广,州,州,天,天,河,河,区,区,的,的,带,带,动,动,1987,年,年,，,全,全,国,国,第,第,六,六,届,届,运,运,动,动,会,会,在,在,广,广,州,州,天,天,河,河,体,体,育,育,中,中,心,心,成,成,功,功,举,举,行,行,，,，,刚,刚,刚,刚,建,建,区,区,的,的,天,天,河,河,开,开,始,始,成,成,为,为,世,世,人,人,关,关,注,注,的,的,热,热,土,土,。,。,在,在,“,“,六,六,运,运,会,会,”,”,的,的,带,带,动,动,下,下,，,，,围,围,绕,绕,天,天,河,河,体,体,育,育,中,中,心,心,，,，,广,广,州,州,火,火,车,车,站,站,东,东,站,站,、,、,天,天,河,河,购,购,书,书,中,中,心,心,、,、,天,天,河,河,城,城,广,广,场,场,等,等,一,一,大,大,批,批,新,新,的,的,标,标,志,志,性,性,城,城,市,市,设,设,施,施,相,相,继,继,落,落,成,成,，,，,继,继,而,而,商,商,务,务,写,写,字,字,楼,楼,逐,逐,渐,渐,兴,兴,起,起,，,，,使,使,天,天,河,河,区,区,在,在,短,短,短,短,的,的,十,十,几,几,年,年,间,间,就,就,成,成,为,为,广,广,州,州,新,新,的,的,标,标,志,志,性,性,中,中,心,心,区,区,。,。,61,规,避,避,“,“,后,后,奥,奥,运,运,现,现,象,象,”,”,，,，,维,维,持,持,区,区,域,域,发,发,展,展,动,动,力,力,的,的,基,基,本,本,条,条,件,件,区域,靠,靠近,成,成熟,市,市区,，,，符,合,合“,贴,贴城,发,发展,”,”模,式,式,靠近,成,成熟,市,市区,，,，使,新,新区,易,易于,承,承接,市,市区,辐,辐射,，,，利,于,于区,域,域尽,快,快成,熟,熟,场馆,的,的后,续,续有,效,效利,用,用,满足,场,场馆,自,自身,经,经营,的,的要,求,求，,并,并维,持,持对,区,区域,发,发展,的,的带,动,动作,用,用,其它,功,功能,的,的有,效,效配,合,合，,避,避免,区,区域,发,发展,动,动力,的,的单,一,一化,北京,2008,奥运,场,场馆,建,建设,均,均预,留,留其,它,它功,能,能用,地,地,可通,过,过商,务,务办,公,公、,商,商业,娱,娱乐,、,、居,住,住、,会,会展,、,、教,育,育培,训,训等,功,功能,丰,丰富,区,区域,功,功能,设,设施,，,，保,证,证区,域,域发,展,展动,力,力的,多,多元,化,化,其它,功,功能,的,的有,效,效衔,接,接，,避,避免,出,出现,开,开发,时,时序,上,上的,“,“青,黄,黄不,接,接”,在大,型,型城,市,市活,动,动结,束,束后,，,，应,延,延续,区,区域,发,发展,热,热度,，,，迅,速,速启,动,动其,它,它功,能,能，,维,维持,区,区域,发,发展,的,的动,力,力,高起,点,点建,设,设，,有,有效,聚,聚集,关,关注,度,度,62,对佛,山,山中,心,心组,团,团新,城,城区,开,开发,的,的借,鉴,鉴,强化,新,新城,区,区与,周,周边,成,成熟,区,区域,尤,尤其,是,是核,心,心功,能,能区,之,之间,的,的联,系,系，,有,有效,承,承接,周边,区,区