世联大型商业物业目标主力店招商要点

本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,大型,商,商业,物,物业,目,目,标,标主,力,力店,招,招商,要,要点,世联,研,研究,模,模型,商,业,业领,域,域,2006-1,简介,：,：,此模,型,型给,出,出了,大,大型,商,商业,物,物业,尤,尤其,是,是购,物,物中,心,心在,主,主要,商,商家,（,（俗,称,称主,力,力店,）,）引,进,进过,程,程中,的,的一,些,些基,本,本规,律,律及,操,操作,要,要点,，,，同,时,时对,一,一些,基,基础,数,数据,进,进行,说,说明,。,。,关键,字,字：,招,招商,、,、购,物,物中,心,心,2,各行,业,业商,户,户租,金,金水,平,平及,承,承租,面,面积,基,基本,规,规律,最高,最低,其次,最小,化妆,品,品、,服,服装,、,、珠,宝,宝、,皮,皮具,、,、鞋,、,、钟,表,表、,眼,眼镜,、,、通,信,信,最大,美食,广,广场,、,、百,货,货公,司,司、,超,超市,、,、大,型,型中,式,式酒,楼,楼、,娱,娱乐,中,中心,、,、电,影,影院,电器、音,像,像、美容,中,中心、家,居,居用品、,运,运动用品,、,、健身中,心,心,租金,面积,零售商铺,特色主力,店,店,大型主力,店,店,3,各行业商,户,户租金水,平,平及承租,面,面积基本,规,规律,具体分别予以分析,大型主力店租金水平及承租面积规律,特色主力店,租金水平及承租面积规律,一般零售店铺,租金水平及承租面积规律,特色餐饮店,租金水平及承租面积规律,4,具体分别,予,予以分析,大型主力,店,店租金水,平,平及承租,面,面积规律,特色主力,店,店租金水,平,平及承租,面,面积规律,一般零售,店,店铺租金,水,水平及承,租,租面积规,律,律,特色餐饮,店,店租金水,平,平及承租,面,面积规律,各行业商,户,户租金水,平,平及承租,面,面积基本,规,规律,5,大型超市,大,大型主力,店,店，带动,人,人气，汇,聚,聚人流,1,:租金,内,内不含空,调,调及管理,费,费，其收,取,取标准为32元/,平,平方米（,建,建筑面积,计,计）,社区超市,物业名称,承租商户,实用面积,（平方米）,租金,（元/平方米/月）,鸿洲购物中心1-2F,沃尔玛,6,000,35-40,中港城2-4F,百佳,18,000,45-55,东方雅苑1-4F,万佳,20,000,45-50,商业中心超市,嘉里中心负1F,沃尔玛,3,000,60-70,1,太阳广场负1F,百佳,6,000,65-75 （包管理费）,新大好百货1-3F,新一佳,12,000,80-100,(包管理费）,深圳的一,些,些案例数,据,据,6,大型超市,特,特征分析,楼层,购物中心的负一层(以带动人气，将人流往高楼层引导)或承租社区商住楼的整个裙楼,承租面积,一般至少在5,000平方米以上,甚至万余平方米,单位租金,承租能力较低。地段好的店铺单位租金可达90元左右,地段差的店铺单位租金在35元左右,*注：-,签,签约年,期,期一般为10-15年，从,第,第三年起,开,开始递增,，,，幅度不,超,超过5%,；,；,-,一,一,般,般,采,采,取,取,纯,纯,租,租,金,金,形,形,式,式,，,，,较,较,少,少,采,采,用,用,抽,抽,成,成,的,的,形,形,式,式,。,。,7,百,货,货,公,公,司,司,大,大,型,型,主,主,力,力,店,店,，,，,体,体,现,现,项,项,目,目,档,档,次,次,和,和,特,特,色,色,外地百货,物业名称,承租商户,实用面积,（平方米）,租金,（元/平方米/月）,上海巴黎春天,负1-6F,新世界百货,15,000,保底100-130,抽成6%-8%,上海梅陇镇1-6F,伊势丹,15,000,保底145-165,抽成7%-9%,本地,百货,南山保利城裙楼1-3F,友谊城百货,7,600,50-60,日豪名苑裙楼1-6F,岁宝百货,10,000,40-50,东门迎宾商业大厦1-6F,天虹商场,28,000,50-70,8,特,征,征,分,分,析,析,楼层,一般贯通商场首层4、5层,承租面积,大型综合性百货(New World,Sogo)要求面积一般超过10,000平方米，精品百货(如“连卡佛”、“西武”等)面积要求较灵活，一般在3,000平方米或以上,单位租金,大型综合性百货通常在60-140元之间，精品百货略高，主要视乎承租面积而定,可达200元,9,大,型,型,中,中,式,式,酒,酒,楼,楼,大,大,型,型,主,主,力,力,店,店,中式酒楼,物业名称,承租商户,实用面积,（平方米）,租金,（元/平方米/月）,中信广场5F,逸和轩,4,000,65-70,金威大厦裙楼2F,迎海渔港,2,000,40-50,深港豪苑裙楼3F,食神,3,000,60-65,鼎盛时代裙楼2F-3F,海港,3,800,120-130,地王大厦4F,名称待定,2,081,65-70,圣廷苑东区2-3F,凤凰楼,4,000,85-90(包管理费),楼层,通常设置在商场最高楼层或设在商住楼的裙楼部分,承租面积,承租面积大，一般在3000平方米以上,单位租金,承受租金范围通常在50-70元,*,注,注:,酒,酒,楼,楼,签,签,约,约,年,年,期,期,一,一,般,般,为,为9,年,年(3+3+3);,递,递,增,增,幅,幅,度,度,通,通,常,常,不,不,超,超,过,过10%,。,。,10,大,型,型,主,主,力,力,店,店,娱,乐,乐,中,中,心,心,、,、,美,美,食,食,广,广,场,场,、,、,电,电,影,影,院,院,娱乐,美食,电影院,物业名称,承租商户,实用面积,（平方米）,租金,（元/平方米/月）,太阳广场5F,NAMCO,1,200,营业额抽成28%-32%,太阳广场5F,美食广场,1,500,业主提供硬件设备,商户按营业额抽成20%-22%,金世界友谊城百货负1F,法拉利娱乐中心,800,150-160,楼层,购物中心最高层或贯通商场的较高楼层,承租面积,一般至少在1,000平方米以上,单位租金,娱乐中心和美食广场经营模式以营业额抽成为主;电影院行业在国内发展尚未成熟,发展商设立电影院主要是配合商场提供消费者多一种娱乐,经营模式以合资及自营为主,11,大,型,型,主,主,力,力,店,店,承,承,租,租,特,特,征,征,总,总,结,结,娱乐、美食、电影院,大型中式酒楼,大型超市,百货公司,承租面积,递增趋势,娱乐、美食、电影院,大型超市,大型中式酒楼,百货公司,承租水平,递增趋势,12,大,型,型,主,主,力,力,店,店,承,承,租,租,特,特,征,征,总,总,结,结,百,货,货,公,公,司,司,承,承,租,租,面,面,积,积,最,最,大,大,，,，,承,承,租,租,水,水,平,平,最,最,高,高,，,，,放,放,在,在,商,商,场,场,最,最,佳,佳,位,位,置,置,；,；,超,市,市,承,承,租,租,面,面,积,积,大,大,，,，,承,承,租,租,水,水,平,平,低,低,，,，,放,放,至,至,地,地,下,下,既,既,可,可,满,满,足,足,面,面,积,积,需,需,求,求,，,，,又,又,可,可,聚,聚,集,集,人,人,流,流,，,，,向,向,上,上,辐,辐,射,射,；,；,娱乐、美食,、,、电影院,承租能力,最,最低，但能,聚,聚集人流，,设,设置在商场,高,高楼层，既,能,能满足面积,需,需求，又可,将,将人流引导,上,上来，同时,提,提升周边商,铺,铺价值；,大型中式酒,楼,楼承租,水,水平低，要,求,求面积大，,但,但可提供消,费,费者休憩、,餐,餐饮场所，,是,是购物中心,必,必要因素，,一,一般放至最,高,高楼层。,13,大型主力店,承,承租特征总,结,结,下首层,大型超市,放至底层以汇聚人流，使人流辐射至其它楼层,承租面积大，通常在5000平方米以上，仅次于百货公司；,租金承受水平较低，单位租金通常在35-90元。,首层,二层,三层,百货公司,占据最佳位置，体现项目档次和特色；,承租面积最大，通常在万平方米以上，可贯穿于商场首层4、5F；,租金承受水平相对较低，大型综合性百货单位租金在60-140左右。,四层,五层,娱乐、美食、电影院,承租能力最低，通常为营业额抽成形式或自营形式，放至较高楼层；,提供娱乐、休闲功能，能聚人气，将人引导至高楼层；,承租面积相对较小，但至少在千余平方米以上。,五层,大型中式酒楼,承租面积较大，通常在3000平方米以上；,一般设置在商场顶层，提供休憩、餐饮场所；,承受租金多在50-70元。,一般设置规,律,律,14,各行业商户,租,租金水平及,承,承租面积基,本,本规律,具体分别予,以,以分析,大型主力店,租,租金水平及,承,承租面积规,律,律,特色主力店租金水平及,承,承租面积规,律,律,一般零售店,铺,铺租金水平,及,及承租面积,规,规律,特色餐饮店,租,租金水平及,承,承租面积规,律,律,15,电器城,电器城,物业名称,承租商户,实用面积,（平方米）,租金,（元/平方米/月）,深港豪苑裙楼1F,苏宁电器,455,280-285,振华大厦1-4F,顺电,4,000,70-80,南山海洋之心裙楼1-2F,国美电器,3,000,45-55,特色主力店,楼层,该行业承租水平低，且商品的消费目的性强，因此通常设置在较高楼层或设在商住楼的整个裙楼,承租面积,一般在3,000平方米上,单位租金,地段好的店铺单位租金可达70元左右,地段差的店铺单位租金在50元左右,16,大型家居用,品,品专门店,家居,物业名称,承租商户,实用面积,（平方米）,租金,（元/平方米/月）,振业大厦裙楼1-4F,达芬奇,4,000,65-75,中银大厦裙楼,1-3F,超凡家居,10,000,40-50,特色主力店,楼层,该行业承租水平低，且商品的消费目的性强，因此通常设置在较高楼层或设在商住楼的整个裙楼,承租面积,承租面积大，可达万余平方米,单位租金,承租水平较低，地段好的店铺单位租金可达70元左右,地段差的店铺单位租金在40元左右,17,健身中心,健身中心,物业名称,承租商户,实用面积,（平方米）,租金,（元/平方米/月）,地王负1F,中航,1,100,170-175(含管理费),和平广场2F,金朝阳,3,500,40-45,上海香港广场,3-4F,Physical,6,000,85-90(含管理费),特色主力店,楼层,该行业是商场的配套项目,设置楼层相对灵活,主要视店铺的外观、位置是否适合健身中心要求,承租面积,承租面积较大，至少在千余平方米以上,单位租金,承租水平较低，3000平方米以上大型店铺单位租金通常在90元以下,1000平方米左右店铺租金可达到170元左右,18,体育运动用,品,品专门店,体育运动用品,物业名称,承租商户,实用面积,（平方米）,租金,（元/平方米/月）,上海港汇广场地下1F,名店运动城,2,500,80-100,抽成6%-8%,上海中信泰富广场4F,Marathon sports,200,300-400,特色主力店,楼层,设置楼层要根据商场整体商户组合布局而定，即该行业需与所在商场楼层的其它业态组合相契合,承租面积,承租面积较为灵活,大的千余平方米,小的几百平方米,单位租金,租金承受水平与承租面积直接相关,单位租金范围从80-400元不等,19,美容院及发,廊,廊,美容院及发廊,物业名称,承租商户,实用面积,（平方米）,租金,（元/平方米/月）,嘉汇百货3F,完美,550,190-200,地王3F,完美,223,380-390,和平茂业2F,金宝典发廊,200,95-100,高科利大厦2F,玛莎纤体美容,380,48-52,群星广场7F,梦圆皇宫美容美体,2,700,65-75,特色主力店,楼层,该行业是商场、写字楼的配套项目，通常设置在二层或以上,承租面积,承租面积