绵阳金钟项目定位与物业发展建议报告

本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,合壹地产,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,地一地产,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,绵,阳,阳,金,金,钟,钟,项,项,目,目,定,定,位,位,与,与,物,物,业,业,发,发,展,展,建,建,议,议,报,报,告,告,谨,呈,呈,：,：,绵,绵,阳,阳,金,金,钟,钟,房,房,地,地,产,产,发,发,展,展,有,有,限,限,公,公,司,司,2010.3,关,于,于,项,项,目,目,解,解,析,析,地,块,块,规,规,模,模,适,适,中,中,、,、,规,规,则,则,、,、,西,西,面,面,南,南,面,面,临,临,路,路,技,术,术,指,指,标,标,项,目,目,地,地,块,块,较,较,为,为,规,规,整,整,，,，,利,利,于,于,规,规,划,划,，,，,项,项,目,目,地,地,块,块,面,面,积,积43,亩,亩,，,，,属,属,于,于,中,中,等,等,规,规,模,模,楼,楼,盘,盘,，,，,另,另,外,外,受,受,经,经,开,开,区,区,区,区,位,位,及,及,周,周,边,边,开,开,发,发,成,成,熟,熟,度,度,限,限,制,制,，,，,项,项,目,目,要,要,做,做,成,成,高,高,端,端,项,项,目,目,需,需,要,要,产,产,品,品,的,的,精,精,致,致,化,化,。,。,项,目,目,四,四,周,周,原,原,有,有,建,建,筑,筑,品,品,质,质,一,一,般,般/,地,地,块,块,内,内,部,部,尚,尚,未,未,拆,拆,迁,迁,完,完,毕,毕,、,、,有,有,高,高,压,压,线,线,穿,穿,过,过,影,影,响,响,较,较,大,大,地,块,块,分,分,析,析,1,、,、,项,项,目,目,临,临,富,富,临,临.,晶,晶,蓝,蓝,湖,湖,，,，,对,对,项,项,目,目,的,的,形,形,象,象,及,及,价,价,值,值,有,有,较,较,大,大,提,提,升,升,作,作,用,用,，,，,可,可,以,以,借,借,势,势,及,及,共,共,享,享,配,配,套,套,；,；2,、,、,地,地,块,块,较,较,为,为,规,规,则,则,、,、,方,方,正,正,，,，,南,南,面,面,西,西,面,面,临,临,路,路,，,，,有,有,一,一,定,定,的,的,商,商,业,业,价,价,值,值,。,。3,、,、,除,除,临,临,晶,晶,蓝,蓝,湖,湖,方,方,面,面,外,外,，,，,地,地,块,块,周,周,边,边,的,的,环,环,境,境,较,较,差,差,；,；4,、,、,地,地,块,块,内,内,部,部,空,空,间,间,较,较,大,大,，,，,可,可,以,以,做,做,出,出,一,一,定,定,的,的,中,中,庭,庭,景,景,观,观,空,空,间,间,。,。,具备同,时,时辐射,多,多个区,域,域的位,置,置,战略位,置,置,位于绵,阳,阳市经,开,开区，,经,经开区,目,目前为,绵,绵阳房,地,地产开,发,发量和,成,成交量,最,最小板,块,块；,处于中,心,心城区,与,与经开,区,区进出,主,主要干,道,道；,离绵阳,南,南山中,学,学较近,，,，离涪,城,城区市,中,中心约10分,钟,钟车程,目前片,区,区内尚,不,不属于,高,高品质,楼,楼盘聚,集,集地和,开,开发热,点,点区域,，,，位置,稍,稍偏,项目周,边,边,配套,配套,1、项,目,目周边,配,配套相,对,对较差,，,，无集,中,中式的,购,购物场,所,所，商,业,业环境,较,较差,2、中,经,经路为,经,经开区,进,进出干,道,道，离,城,城市中,心,心区较,远,远，交,通,通、配,套,套较差,；,；,3、晶,蓝,蓝湖建,成,成后片,区,区形象,和,和配套,有,有一定,改,改善，,项,项目可,以,以有效,的,的借助,晶,晶蓝湖,的,的成熟,优,优势。,绵阳城,市,市快速,向,向中心,城,城区外,扩,扩张，,所,所在区,域,域将逐,步,步成熟,区域展,望,望,随着城,市,市的快,速,速发展,，,，经,开,开区板,块,块居住,氛,氛围、,开,开发条,件,件、市,政,政配套,都,都将快,速,速完善,晶蓝湖,项,项目的,开,开发将,带,带来整,个,个区域,开,开发和,居,居住价,值,值的快,速,速上升,；,；,在未来,项,项目的,开,开发周,期,期内（2年左,右,右），,片,片区将,不,不会成,为,为品质,居,居住区,，,，仍会,以,以普通,居,居家型,或,或投资,型,型经济,住,住宅开,发,发为主,。,。,经开区,教,教育产,业,业发达,，,，南山,中,中学名,气,气及影,响,响力较,大,大，周,边,边项目,具,具备较,大,大的投,资,资价值,项目小,结,结,位于绵,阳,阳经开,区,区，临,晶,晶蓝湖,，,，周边,目,目前竞,争,争项目,较,较少，,未,未来有,一,一定,发展潜,力,力；,项目容,积,积率较,高,高，周,边,边四界,条,条件并,不,不突出,；,；,教育产,业,业发达,，,，居住,氛,氛围、,交,交通及,市,市政配,套,套尚需,完,完善；,项目发,展,展方向,应,应为精,确,确定位,、,、高度,重,重视产,品,品，以,最,最大化,提升附,加,加值才,是,是本项,目,目最终,能,能做出,彩,彩的道,路,路。,地块和,区,区域本,身,身条件,并,并不优,越,越，需,要,要从产,品,品上做,出,出文章,关于市,场,场理解,绵阳作,为,为中国,唯,唯一的,科,科技城,，,，四川,省,省第二,大,大城市,，,，位于,四,四川省,西,西北部,，,，距省,会,会成都90公,里,里。幅,员,员面积20249平,方,方公里,。,。总人530,万,万。辖,两,两区六,县,县一市,，,，代管,省,省政府,科,科学城,办,办事处,。,。市区,建,建成区,面,面积80平方,公,公里，,城,城区人,口,口70,万,万。,关于绵,阳,阳,战略位,置,置,新一轮,城,城市总,体,体规划,将,将被绵,阳,阳定位,为,为“中,国,国科技,城,城、四,川,川副中,心,心城市,、,、中国,旅,旅游和,宜,宜居名,城,城”，2020年城,市,市人口,规,规模为118,万,万人，,用,用地规,模,模116平方,公,公里,关于绵,阳,阳,战略位,置,置,产业,产值（亿元）,涨幅,第一产业,144.6,5%,第二产业,301.8,22.10%,第三产业,227.1,10.30%,绵阳市,三,三大产,业,业中，,以,以第二,产,产业为,绝,绝对主,导,导地位,；,；,第三产,业,业也在,快,快速增,长,长的过,程,程中，,表,表明绵,阳,阳市正,处,处于向,经,经济繁,荣,荣阶段,高,高速发,展,展中。,战略位,置,置,关于绵,阳,阳,关于绵,阳,阳,战略位,置,置,关于绵,阳,阳,绵阳市,由,由于三,江,江汇流,的,的地理,特,特点及,政,政府对,城,城市的,规,规划，,房,房地产,市,市场发,展,展呈现比,较,较明显,的,的板块,区,区分和,板,板块特,点,点，因此,，,，我们,根,根据各,区,区域位,置,置和特,点,点将绵,阳,阳房地,产,产市场,划,划大致划,分,分为七,个,个板块，如下,表,表所列,：,：,板块,细分,涪城,板块,小岛,板块,高水,板块,科创,板块,高新,板块,经开区板块,游仙,板块,代表,楼盘,三江首汇、滨江世纪花园、城南名著,小岛花园城,长虹世纪城,半山蓝湾、卢卡美邦、奥林春天、长兴太阳城,布鲁斯国际新城,晶蓝湖,原山、晶蓝尚城、汇川汉城,板块分,析,析,绵阳房,地,地产板,块,块分布,图,图,游仙板,块,块,涪城板,块,块,科创板,块,块,高新板,块,块,经开区,板,板块,高水板,块,块,小岛板块,区域属,性,性,1、城,市,市新发,展,展区，,市,市场补,缺,缺者；,2、为,工,工业区,，,，自然,环,环境较,差,差，尚,待,待完善,中,中；,3、晶,蓝,蓝湖及,周,周边其,他,他项目,的,的开发,带,带动区,域,域开发,价,价值快,速,速提升,区,区。,4、南,山,山中学,在,在区域,内,内，将,带,带来较,大,大 的,投,投资价,值,值及居,住,住价值,，,，升值,潜,潜力较,大,大,5、区,域,域内目,前,前的竞,争,争项目,较,较少，,刚,刚性需,求,求较大,，,，为项,目,目的销,售,售带来,较,较大的,机,机会。,经开区,板,板块分,析,析,产品特,征,征,1、多,为,为普通,电,电梯、,多,多层公,寓,寓，产,品,品较为,平,平淡；,2、户,型,型设计,上,上以中,小,小型套,二,二、套,三,三为主,，,，面积,集,集中在70130,平,平方米,区,区间；,3、部,分,分项目,有,有创新,性,性的灰,空,空间设,计,计，如,原,原山、,香,香榭里,大,大道、,观,观岭8,号,号等项,目,目,4、普,遍,遍来说,，,，绵阳,市,市场的,产,产品创,新,新度及,精,精致度,不,不够，,有,有特色,的,的产品,较,较少,赠送灰,空,空间,户型,市场分,析,析,立面,规划,价格特,征,征,1、市,场,场价格,快,快速上,涨,涨，成,熟,熟区域,房,房价较,高,高，为,尚,尚未成,为,为热点,的,的开发,区,区域带,来,来客户,基,基础及,开,开发机,会,会；,2、价,格,格差幅,较,较大（200,元,元/平,方,方米）,，,，临主,城,城区和,部,部分临,江,江项目,价,价格达,到,到6000，,价,价格较,高,高，经,开,开区为,后,后续开,发,发片区,，,，价格,上,上优势,明,明显，,周,周边刚,需,需较强,；,；,3、,项,项目,目,目前,周,周边,竞,竞争,楼,楼盘,较,较少,，,，有,特,特色,的,的楼,盘,盘产,品,品也,较,较少,，,，为,本,本项,目,目开,发,发带,来,来机,会,会；,4、,项,项目,周,周边,与,与涪,城,城区,中,中心,区,区价,格,格偏,差,差在1000,元,元/,平,平方,米,米以,上,上，,性,性价,比,比明,显,显,价格,分,分析,客户,特,特征,1、,以,以区,域,域中,低,低等,收,收入,者,者购,房为,主,主；,2、,以,以首,次,次置,业,业为,主,主,3、,客,客户,主,主要,来,来自,三,三部,分,分,A、,区,区域,购,购房,者,者（50%以,上,上比,例,例）,；,；,B、,外,外地,郊,郊县,购,购房,者,者，,如,如三,台,台、,射,射洪,、,、遂,宁,宁等,（,（15%,左,左右,）,）,C、,其,其他,区,区域,客,客户,：,：约,占,占15%,。,。,D、,南,南山,中,中学,教,教育,产,产业,带,带来,的,的附,加,加客,户,户（20%）,要,界定,：区,内,内现,有,有项,目,目的,主,主流,购,购买,客,客户,群,群；,来源,：南,中,中、,经,经开,区,区刚,性,性需,求,求置,业,业客,户,户、,射,射洪,、,、三,台,台等,外,外地,经,经济,实,实力,偏,偏弱,又,又想,在,在绵,阳,阳落,户,户的,客,客户,部,部分,及,及投,资,资客,户,户；,职业,：经开区,附,附近上班,工,工业单位,职,职工、周,边,边学校教,师,师、,技术人员,个,个体户为,主,主,年龄,：2550岁；,大,大多以中,年,年人为主,收入,：家庭月,收,收入主要,在,在4000元以上,交通工具,：,：多为电,动,动车、自,行,行车、公,交,交车居多,。,。,置业特征,：首次置,业,业，购房,主,主要解决,基,基本的居,住,住问题，,改,改善居住,质,质量。看,重,重区域实,用,用性强的,户,户型和价,格,格以及未,来,来发展潜,力,力，比较,注,注重生活,的,的便捷性,。,。,来源,：涪城区,客,客户、绵,阳,阳市区其,他,他板块客,户,户、到绵,阳,阳落户的,外,外地客户,、,、销售阶,段,段的老带,新,新客户；,职业,：普通企,业,业员工、,个,个体经营,户,户等；,年龄,： 25,55岁,；,；,收入,：家庭月,收,收入主要,在,在4000元以上,；,；,置业特征,：为子女,置,置业要求,区,区域在市,区,区附近、,为,为到绵阳,落,落户，物,业,业的升值,潜,潜力，以,及,及看好本,区,区域的教,育,育产业未,来,来发展潜,力,力。,重,户,重,要,客,户,核心客户,显性客户,隐性客户,（需要被,挖,挖掘、被,引,引导）,板块分析,客户组成,：,：,以经开区,域,域现住居,民,民、经开,区,区企业职,工,工及周边,学,学校教师,、,、投资型,客,客户周边,区,区县客户,为,为主；,年龄层次,：,：2845岁为,主,主,收入状况,：,：家庭月,收,收入4000元以,上,上,置业意向,：,：总价在25-40万左右,的,的产品，,两,两房或者,经,经济型三,房,房,代步工具,：,：公交车,或,或电动车,付款方式,：,：银行按,揭,揭为主,总价控制,：,：,两房80m2左右,（,（7090m2,）,），总价20-25万，首,付,付6-8,万,万左右；,三房110m2左,右,右（95,120m2），,总,总价35,万,万左右，,首,首付12,万,万左右；,行为特征,：,：,首次置业,满,满足基本,居,居住要求,，,，希望所,购,购买房产,生,生活交通,便,便捷，离,生,生活上班,区,区域较近,。,。,区域内教,育,育产业发,达,达，看中,教,教育产业,的,的投资客,户,户较多。,客户梯队,一,一,板块分析,客户组成,：,：,绵阳周边,郊,郊县城市,为,为儿女求,学,学或工作,在,在绵阳置,业,业客户、,绵,绵阳其他,板,板块刚性,需,需求客户,。,。,年龄层次,：,：2555岁为,主,主,收入状况,：,：家庭月,收,收入4000元以,上,上,置业意向,：,：6580m2套,二,二,代步工具,：,：公交车,付款方式,：,：银行按,揭,揭与一次,性,性均有一,定,定比例,总价控制,：,：,6580m2套,二,二总价控,制,制在25,万,万以内,行为特征,：,：,对居住品,质,质要求不,高,高、希望,临,临近绵阳,南,南中附近,置,置业（尤,其,其郊县城,市,市客户）,，,，看重产,品,品性价比,，,，对价格,、,、增值性,及,及收益较,为,为敏感。,客户梯队,二,二,板块分析,发展趋势,1、区域,楼,楼盘品质,一,一般、数,量,量较少、,产,产品差异,化,化较大；,2、除晶,蓝,蓝湖外，,项,项目品质,较,较差，区,域,域内多为,中,中低端项,目,目，对提,成,成整个片,区,区形象拉,升作用不,大,大；,3、区域,未,未形成明,显,显的中高,端,端居住区,，,，市场升,值,值和发展,潜,潜力有一,定,定空间空,白,白,4、目前,区,区域内出,现,现了一些,相,相对中高,端,端的项目,如,如晶蓝湖,、,、涪滨印,象,象对区域,内,内价值提,升,升影响较,大,大,板块分析,经开区板,块,块分析总,结,结：,根据以上,对,对房地产,市,市场块的,分,分析和调,查,查，我们,得,得出对绵,阳,阳经开区,市,市场板块,的,的综合结,论,论：1,、,、产品同,质,质化现象,明,明显，细,分,分市场产,品,品不多，,产,产品设计,及,及亮点元,素,素不多；2、购,房,房区域化,现,现象突出,；,；3、,区,区域项目,较,较少，现,实,实中的明,显,显客户群,体,体不大；4、市,场,场去化较,好,好的项目,一,一般为产,品,品及户型,设,设计亮点,较,较多、营,销,销推广较,好,好、性价,比,比较高的,楼,楼盘。5、项目,成,成功的关,键,键点是找,准,准目标客,户,户群及产,品,品的准确,定,定位。,因,因,此,此，对于,我,我们项目,来,来说，从产品,设,设计和,营,营销推,广,广做出,亮,亮点是,保,保障我,们,们项目,成,成功运,作,作的关,键,键。,板块分,析,析,关于项,目,目定位,SWOT分析,S,W,地块较,为,为规整,临经开,区,区与市,区,区主干,道,道,区位具,备,备一定,价,价格优,势,势（较,低,低）,周边临,界,界关系,较,较差,地块规,模,模一般,临南中,较,较近，,可,可以吸,引,引较多,南,南中客,户,户,后发项,目,目，可,以,以塑造,全,全新的,形,形象及,产,产品,片区逐,步,步成熟,带,带来机,会,会,未来竞,争,争项目,较,较多,市场在,未,未来存,在,在一定,变,变数风,险,险,非市场,开,开发热,点,点,O,T,产品以,及,及营销,推,推广是,项,项目核,心,心优势,区域价值,配套,客户,投资升值,交通,外部景观,产品, , , , , , ,为项目可塑造的因素,项目核,心,心竞争,力,力：“,产,产品/,性,性价比,价,价值是,最,最可挖,掘,掘的竞,争,争力”,从客观,因,因素来,看,看，,项,项目的,周,周边基,础,础配套,及,及环境,较,较差，,我,我们可,把,把控的,及,及应该,从客观,因,因素,来 看,，,，项目,的,的周边,基,基础配,套,套及环,境,境较差,，,，我们,可,可把控,的,的及应,该,该重点,跟,跟踪的,元,元素应,该,该为,产品、,客,客户及,推,推广等,因,因素,，,，把控,住,住产品,本,本质及,性,性价比,是,是成功,的,的重要,元,元素重,点,点跟踪,的,的,元素,应,应该,为,为产品,、,、客户,及,及推广,等,等 因,素,素，把,控,控住产,品,品本质,及,及性价,比,比是成,功,功的重,要,要元素,。,。,竞争策,略,略,做产品,，,，打造,项,项目核,心,心竞争,力,力,树形象,，,，建立,竞,竞争壁,垒,垒，建,立,立差异,，,，选择,对,对手,说未来,，,，使客,户,户形成,项,项目处,于,于新生,区,区域认,知,知,游离客,户,户群,重点客,户,户群,核心客,户,户群,区域换,房,房客户,或,或合壹,次,次置业,客,客户,核心客,户,户群,周边乡镇客户,希望进城，无任何区域抗性,其他绵阳板块片区客户，看重区域性价比或潜力客户,游离客户群,南中教,育,育投资,客,客户、,郊,郊县等,外,外来客,户,户,项目定,位,位,客户定,位,位,重点客,户,户群,目标客,户,户,市场对,产,产品的,印,印证,项目定,位,位,产品定,位,位,1居,2居,3居,4居,50,70-90,90-100,100-120,120-135,135,市场以85,两居、,100-110,左,左右三,居,居为绝,对,对主流,产,产品；,90,以,以上两,居,居，130,以,以上三,居,居及四,居,居借较,少,少，作,为,为辅助,，,，,其中四,居,居以上,的,的户型,多,多为跃,层,层产品,，,，不占,主,主流空,间,间，需,要,要注意,控,控制总,价,价区间,；,；,对经开,区,区本区,域,域来说,，,，面积,控,控制空,间,间应该,比,比市场,常,常规空,间,间更小,，,，尤其,是,是对南,中,中教育,客,客户群,投,投资来,说,说，满,足,足基本,功,功能的,投,投资空,间,间应该,比,比居住,空,空间更,具,具有吸,引,引力,项目定,位,位,产品定,位,位,主力户,型,型比例,定,定位,项目定,位,位,产品定,位,位,户型,面积区间,面积比例,两室,6575,25%,55%,8590（带二变三可变空间）,30%,三室,100105,15%,40%,105115（带三变四可变空间）,25%,四室,130左右（主要为顶跃部分）,5%,5%,户型配,比,比为指,导,导配比,，,，最终,需,需根据,总,总平规,划,划方案,确,确立,一、大,面,面积灰,空,空间手,法,法,代表户,型,型 86.64，,两,两室两,厅,厅双卫,（可变,三,三房双,卫,卫）赠,送,送面积,：,：36.44,，实,得,得面积,：,：122.91,产品升,级,级、内,部,部空间,寻,寻找卖,点,点,通过结,构,构加板,、,、奇偶,层,层露台,处,处理、,功,功能房,报,报灰空,间,间的手,法,法，将,户,户型面,积,积做到,最,最大化,释,释放，,在,在给予,客,客户实,际,际实惠,的,的同时,，,，间接,提,提高了,用,用地强,度,度。,二、创,新,新产品,新锐型,代,代表户,型,型105跃,复,复式，,两,两室两,厅,厅双卫,，,，可变,三,三房，,客,客厅挑,空,空处理,产品升,级,级、内,部,部空间,需,需找卖,点,点,通过创,新,新产品,的,的研发,，,，将购,买,买群体,进,进行了,逐,逐步细,分,分，对,于,于不同,客,客群做,出,出极为,明,明显的,针,针对性,产,产品通,路,路,关于物,业,业建议,从目前,所,所推热,销,销楼盘,不,不难看,出,出，“产品,革,革命时,代,代”已经来,到,到绵阳,。,。不论,是,是立面,风,风格的,变,变化，,以,以及户,型,型空间,的,的极致,化,化运用,，,，已经,在,在多个,楼,楼盘中,得,得到市,场,场客户,的,的认可,依照本,项,项目的,战,战略发,展,展方向,，,，单一,的,的舒适,型,型和经,济,济型产,品,品相结,合,合的产,品,品构成,概,概念已,经,经略显,疲,疲态，,而,而一味,的,的跟风,，,，打造,强,强烈差,异,异化与,创,创新空,间,间产品,对,对于本,项,项目的,中,中远期,发,发展又,略,略显仓,促,促,我公司,建,建议，,在,在本项,目,目入市,初,初期，,以,以务实,的,的产品,基,基础，,提,提倡经,济,济户型,舒,舒适居,家,家概念,，,，运用,部,部分创,新,新概念,思,思路，,打,打造项,目,目特性,的,的,“适度,居,居家”,产,产品,，有效,控,控制销,售,售风险,的,的同时,给,给予后,期,期更大,的,的升级,空,空间。,通过创,新,新产品,、,、提高,产,产品单,价,价而获,取,取项目,利,利润最,大,大化,项目定,位,位,物业建,议,议,适度居,家,家产品,方,方向,90,内,内2.5房,运用宽,厅,厅与灰,空,空间结,合,合的概,念,念，在,不,不改造,可,可变空,间,间时属,于,于舒适,度,度极高,的,的2房,宽,宽景产,品,品，客,厅,厅、餐,厅,厅、主,卧,卧景观,性,性和房,间,间尺寸,得,得到最,大,大化释,放,放,将可变,空,空间改,造,造为使,得,得房间,即,即可变,为,为经济,型,型3房,产,产品,空调板,露台,适度居,家,家产品,示,示意,短面宽,，,，长进,深,深做法,投资产,品,品方向,902.5房双卫，,跃,跃复式产品,入户花园6,米,米挑空，1,楼,楼与2楼通,过,过露台的退,台,台关系，形,成,成内部空间,的,的挑空，退,让,让,2楼部分次,卧,卧为可变空,间,间,入户层,二层,该类产品面,宽,宽短（不到8米），丰,富,富产品结构,。,。,目前方案产,品,品调整建议,目前的产品,在,在面积控制,上,上做的较好,，,，以功能居,家,家及投资户,型,型为主，符,合,合该区域主,流,流客户群体,需,需求及消费,心,心理。,但目前的产,品,品在设计上,及,及亮点上特,色,色不鲜明突,出,出，导致产,品,品的性价比,及,及亮点不够,，,，对追求最,大,大性价比的,支,支撑尚不足,，,，另外在规,划,划上可以再,度,度交流调整,。,。,目前方案产,品,品调整建议,1、户型上,增,增加部分户,型,型，如挑高,客,客厅的跃复,式,式产品。,2、总体规,划,划上可以调,整,整出来12栋楼来专,门,门做投资型,产,产品，以避,免,免投资型产,品,品与居,住,住型产品冲,突,突及相互干,扰,扰，并对总,平,平规划进行,调,调整；,3、面积控,制,制上应该区,分,分开投资型,产,产品和居住,型,型产品的面,积,积区间，投,资,资型应该,面,面积较小，,套,套二6570平方米,，,，套三90-95平方,米,米左右，居,住,住型的面积,可,可,以适度放大,，,，套二75,85平方,米,米，套三95105,平,平方米左右,，,，部分产品,设,设计赠送空,间,间，增大性,价,价比；,4、商业建,议,议可以采用,部,部分集中式,商,商业和社区,底,底商结合的,方,方式进行。,目前方案产,品,品调整建议,挑高客厅的,跃,跃复式产品,。,。,立面风格建,议,议,绵阳本地对,于,于立面要求,正,正在逐步放,宽,宽，而本地,开,开发企业对,于,于立面的重,视,视程度与深,层,层次打造已,经,经步入立面,升,升级的快车,道,道,本项目立面,风,风格原则：,不强调差异,性,性风格基础,在现代风格,的,的基调中增,加,加品质、个,性,性符号,整体天际线,的,的完整，立,面,面简约、表,达,达清晰,立面建议-,改,改良现代主,义,义,简约清爽格,调,调：,强调竖线关,系,系,浅色与深色,系,系之间通过,线,线与线的搭,配,配，使得楼,栋,栋具有“瘦,身,身”、挺拔,效,效果，品质,感,感与整体天,际,际线关系突,出,出，项目符,号,号明显,竖线与块体,的,的结合，注,重,重山墙面与,横,横向的颜色,搭,搭配，整体,色,色系相对较,沉,沉，品质体,现,现明显,立面建议-,改,改良现代主,义,义,景观建议,景观资源的,梳,梳理：,本项目外部,景,景观资源有,限,限，内部地,块,块平整，规,模,模较小，需,要,要做成精品,化,化景观，做,到,到小而精细,精,精致。,而景观体系,作,作为本项目,产,产品的重要,配,配合性资源,，,，应做到与,产,产品相适应,的,的特色性及,功,功能性相结,合,合,景观建议,整体应以软,、,、暖、休闲,为,为主,局部淡蓝色,水,水系与饰品,、,、特色雕塑,的,的结合,提倡公共部,分,分的半开放,空,空间的运用,现代休闲风,格,格,水景与景观,水,水台,景观建议,公共部分的,半,半开放空间,景观建议,生态景观空,间,间与局部公,共,共绿化,景观建议,内庭景观、,形,形象墙,景观建议,关于营销建,议,议,推盘策略,一批次重点,推,推出性价比,较,较高的单元,，,，吸引买家,，,，建立客户,传,传播口碑，,打,打开市场，,先,先期树立,项,项目高品质,及,及高性价比,形,形象，预留,增,增值空间。,开盘价格逐,步,步拉升，采,用,用小幅逐步,加,加价的形式,形,形成价格上,升,升趋势。,项目的价格,始,始终位于区,域,域同区位楼,盘,盘的引领位,置,置，最终实,现,现价值最大,化,化。,推盘时候注,重,重项目利润,销,销售进度的,平,平衡，两者,兼,兼顾。,首重性价、,价,价格逐升、,形,形象领先,项目的入市,时,时机,2009年,2012年,2011年,竣工入住,5月,2月,开工,一批次,二批次,8月,建议2011年5月入,市,市，总销售,周,周期1年,前期蓄势期,：,：,引人入胜的,前,前奏,开盘期：,精彩绝伦的,华,华彩乐章,强销期：,浓墨重彩的,主,主旋律,持续期：,和缓起伏的,间,间奏,2011.5-2012.4,2010年,2011年,项目阶段划,分,分,1月,5月,尾盘期：,意蕴未尽的,音,音符,9月,6月,4月,1月,2011年,阶段,起止,月份,持续时长,销售目标,准备/蓄势期,10,年,08月,11,年,5,月,；,10个月,前期准备、推广、蓄客,开盘期,11年5月-11年5月,1个月,20%,强销期,11年6月11年9月；,4个月（借强势开盘后强销）,35%,持续销售期,11年10月12年2月；,约5个月,35%,尾盘期,12年12月12年01月；,2,个月,10%,合计,住宅总销售周期约12个月（开盘起计）,销售分期任,务,务,项目入市价,格,格(区域同,等,等价格）,1,、一批次价,格,格略高于经,开,开片区同品,质,质在售项目,价,价格，保持,区,区域的引领,位,位置；,2、同时注,重,重项目性价,比,比优势，为,价,价格后期拉,升,升和增值预,留,留空间。,本案的入市,价,价格为4000元/平,方,方米,（暂定，具,体,体价格根据,市,市场当时情,况,况及蓄客情,况,况）,高调入市/,平,平开高走,一方面培养,市,市场；另一,方,方面保证初,期,期销售率，,更,更使首期买,家,家市场获得,较,较好升值空,间,间。,价格阶段上,扬,扬，稳步提,升,升,随着区域市,场,场成熟、工,程,程进度和卖,点,点的逐步兑,现,现稳步提高,单,单位价格，,实,实现利润的,增,增长。,循环,价,价格,先,先期,预,预告,在每,一,一循,环,环周,期,期前,进,进行,价,价格,释,释放,，,，刺,激,激上,一,一周,期,期剩,余,余房,源,源的,成,成交,，,，为,下,下一,周,周期,进,进行,准,准确,客,客户,积,积累,。,。,产品,分,分级,，,，差,异,异定,价,价,拉开,电,电梯,价,价值,较,较低,的,的单,位,位与,较,较高,价,价值,单,单位,的,的价,格,格差,异,异，,同,同时,获,获得,快,快速,销,销售,和,和获,得,得更,高,高的,利,利润,点,点的,双,双重,目,目标,。,。,价格,策,策略,步,步步,为,为营,价格,定,定位,最终,实,实现,整,整盘,均,均价,4000,元,元/,平,平米,以,以上,住宅,分批次,开盘价,实现均价,2011年,2012年,一批次,3700,3900,3900,二批次,3900,4100,4000,4200,付款,方,方式,主要,采,采用,三,三种,付,付款,方,方式,根据,目,目前,市,市场,上,上一,般,般的,付,付款,方,方式,，,，本,案,案采,用,用以,下,下三,种,种,1、,按,按揭,2、,一,一次,性,性付,款,款,3、,分,分期,付,付款,将媒,体,体资,源,源优,势,势整,合,合，,利,利用,大,大众,媒,媒体,营,营造,社,社会,化,化话,题,题，,来,来放,大,大项,目,目价,值,值传,播,播，,以,以形,成,成社,会,会更,多,多层,面,面对,项,项目,的,的关,注,注。,以,以小,众,众媒,体,体、,活,活动,促,促进,项,项目,的,的销,售,售，,以,以渠,道,道增,加,加目,标,标客,户,户资,源,源。,大众,小众,活动,口碑,树形象,促销售,促销售,增客户,推广,的,的整,合,合,分阶,段,段推,广,广计,划,划,广告,投,投放,策,策略,投放,策,策略,运用,媒,媒体,销售,阶,阶段,销售,准,准备,期,期,合壹,销,销售,期,期,第二,销,销售,期,期,第三,销,销售,期,期,广告,导,导入,期,期,侧重,项,项目,知,知名,度,度扩,大,大,着重,项,项目,卖,卖点,的,的建,立,立,在市,场,场形,成,成一,个,个固,定,定而,清,清晰,的,的概,念,念,传播,新,新项,目,目入,市,市讯,息,息,选择,传,传播,面,面广,的,的媒,体,体,广告,频,频率,和,和力,度,度小,广告,猛,猛攻,期,期,广告,频,频率,和,和媒,体,体选,择,择大,幅,幅度,增,增加,以鲜,明,明形,象,象和,强,强烈,广,广告,攻,攻势,撼,撼动,市,市场,，,，吸,引,引客,户,户到,来,来,广告,意,意图,是,是全,面,面凸,显,显项,目,目优,势,势,广告,形,形式,进,进行,创,创意,和,和突,破,破,广告,巩,巩固,期,期,新增,客,客户,维,维持,在,在一,个,个相,对,对平,衡,衡的,曲,曲线,上,上,广告,相,相应,降,降温,，,，保,持,持一,定,定稳,定,定的,频,频率,达到,现,现阶,段,段销,售,售目,的,的并,为,为第,二,二次,强,强销,期,期作,准,准备,推广,项,项目,实,实体,形,形象,广告,消,消退,期,期,以优,惠,惠促,销,销为,主,主,告知,项,项目,剩,剩余,单,单位,广告,创,创意,无,无需,太,太多,变,变化,广告,频,频率,减,减弱,，,，直,至,至停,止,止,活动,户外,展销,会,会,网站,报纸,等,等,活动,网站,户外,DM,报纸,刊物,展销,会,会等,活动,DM,户外,刊物,报纸,网站,展销,会,会等,DM,活动,网站,报纸,户外,展销,会,会,合壹,工,工作,方,方法,与,与流,程,程,销售总结,设计方案调整、确定,项目定位,物业发展,前期策划报告之定位,前期策划报告之物业,发展建议、营销建议,营销策略,执行方案,销售执行报告,合作公司确定沟通执行,预热,阶段营销计划,阶段营销总结,策略方案调整,推动调整,筹备实战,价格促销方案,客户积累,销售筹备与开盘,前期,沟通,前期策划,营销筹备,开盘,100%销售,项目跟进,销售,前,前,销售,阶,阶段,合壹,项,项目,策,策划,工,工作,基,基本,流,流程,销售,前,前项,目,目服,务,务流,程,程,产品定位及创新；,服务前提：,基本经济指标确定,合壹服务：,市场研究；,客户研究；,发展战略建议；,项目定位;,阶段目标：,项目市场定位；,为设计,提供物业发展建议,物业亮点设计建议；,服务前提：,进入方案设计阶段,合壹服务：,总体规划建议；,户型平面建议；,产品创新深入建议；,建筑细部建议;,阶段目标：,确定最佳方案,服务前提：,定位与产品确定,合壹服务：,总体营销推广策略；,形象定位；,卖场、展示规划；,推广计划;,阶段目标：,确定销售目标,销售目标确定；,提交销售执行报告,前期定位,合壹阶段,产品设计,第二阶段,营销计划,第三阶段,销售准备,第四阶段,销售,服务前提：,达到执行报告要求,合壹服务：,销售人员培训；,销售资料准备；,阶段目标：,积极筹备临门一脚,提交价格策略报告,销售团队到位；,我们,的,的,工作,方,方法,前期,定,定位,阶,阶段,产品,设,设计,阶,阶段,营销,计,计划,阶,阶段,阶段目标,项目定位;,项目精神属性定位,市场定位,客户本体及精神属性定位,项目物理属性定位,产品定位及创新；,符合目标客户和项目精神属性的概念定位,物业发展建议体系,符合项目条件和市场的建议原则,项目精神属性和价格支撑的关键举措体系,发展战略研究；,市场研究；,客户研究；,区域研究；,跟进设计院，指导和推动产品设计工作,阶段目标,设计方案调整确认,营销执行报告,销售目标制定,营销推广策略,营销形象定位,营销策略总纲,阶段目标,策略,实,实施,销售,准,准备,THEEND,THANKSFORYOURTIME,由于,目,目前,对,对项,目,目的,了,了解,及,及深,度,度不,够,够，,此,此方,案,案仅,为,为初,步,步方,案,案，,为,为双,方,方交,流,流意,见,见稿,，,，,尚需,在,在后,期,期过,程,程中,作,作出,深,深入,分,分析,及,及调,整,整,