社区商业中心工作汇报讲稿课件

幻灯片标题,“,社区商业中心,”,项目组,工 作 汇 报,项目组于,3,月上旬到位,:,顺应现代商业发展，抢占细分市场,新路达转型发展，开创新的增长点,机 遇,从业经验欠缺，专业能力不足,信息集聚能力不强,时间精力分配局限,挑 战,汇 报 提 纲,一、,“,社区商业中心,”,概念探究 二、项目推进情况及重点项目汇报 三、下一步工作思考及建议,一、,“,社区商业中心,”,概念探究,“,社区商业,”,概念，提出在,20,世纪,50,年代的美国,:,以地域内居住区为载体,以地域内为主要服务对象，适度辐射周边居民,以便民、利民为宗旨,以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标,提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业,“,社区商业,”,特征：,服务人口一般在,5,万人以下,服务半径一般在,2,公里以内,物业规模一般在,3,万平米以内,商业业态设置针对居民日常生活消费为主,社区,商业,购物中心,城市综合体,商圈聚集区,城市副中心,徐家汇 五角场,百联中环 万达广场,“,社区商业,”,商住比类型,类型,商业与住宅面积之比,主要特征,内向型,2,以下,社区商业完全依赖本社区居民的需求，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。,中间型,2,5,正常经营主要依赖于本社区居民的需求，吸引少量外部消费，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。,辐射型,5,11,商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足以支撑商业的稳定经营，需要强化业态功能，吸引外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营。,“,社区商业,”,主要物业形态,利用楼盘底层（裙房）或零散沿街商铺作为 商业用房,内向型，仅满足自身区域内消费需求,方便居民就近购买生活必需品及基本服务,普遍为小业主分别持有单个商铺产权，招商零散，欠缺整体规划，能级较低,1.,社区底商,满足社区居民日常消费为主，部分融入娱乐、休闲等多元化、个性化消费,基本服务对象为社区居民，外向型商业街辐 射范围可延伸至社区外,基本为独立铺位，有少量公共区域及停车场 等附属设施,如商铺产权为小业主分别持有，则仍难免格 局混乱，能级偏低,2.,社区商业街,社区商业的最高组织形式,是城市规划科学化及大盘时代的产物,建筑面积,15000-30000,平米,物业状况较优，拥有广场、停车位等附属设施,物业整体由唯一业主所有或租用,统一业态及布局规划，统一招商及运营管理,业态涵盖基本生活需求、休闲娱乐，功能齐备,3.,社区商业中心,3.,社区商业中心,1.,社区底商,2.,社区商业街,新路达集团切入,“,社区商业,”,定位的思考,应发挥企业品牌及规模优势，放眼长远，以打造,“,社区商业中心,”,为最终战略目标,鉴于从业经验及专业人才的局限，宜采取务实态度，不排斥从,“,社区商业街,”,入手，积累经验，循序渐进；初期遇到大体量,“,社区商业中心,”,项目，宜寻求合资合作，引进管理，降低风险,宜发挥动拆迁补偿资金的资源优势，积极寻求购置适宜的,“,社区商业中心,”,及,“,社区商业街,”,，降低初期经营压力,应避免涉入经营分散、能级较低且竞争激烈的,“,社区底商,”,项目,“,社区商业中心,”,概念探究,新加坡建屋发展局,标准：,10001200,套住户配套建设一个邻区商店,；,邻区商店以经营生活必须品为主，商店组合为：普通日用商店和餐厅。,60008000,套住户配套建设一个,“,邻里中心,”（“社区商业中心”）；,以经营中档商品为主，商店组合为：普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心。,一个典型的邻里中心设置,35,个商店,2,个食阁、,1,个超级市场、,1,个菜市场、自动提款机。必备功能有：诊疗所及牙医、面包店、文具店、中西药行、托儿所、服装店、眼镜店、理发店、家庭用品、书局、家庭娱乐中心。,4000060000,套住户配套建设一个,“,新镇中心,”；,以经营高档商品为主，商店组合为：娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司及高档商品、商店、餐馆、快餐店。,新加坡模式,苏州工业园区,融入新加坡投资及理念，在新区城镇建设规划中基本避免了杂乱零散的“社区底商”，为营造规模化的“社区商业中心”（邻里中心）创造了良好前提。,目前苏州工业园区,已运营有湖东、玲珑、翰林、方洲,等,8座邻里中心，总投入近5.3亿元，总建筑面积超过16万平米,，已初步形成连锁格局，招商能力越来越强,。,单体邻里中心面积,1-3,万平米，业态丰富，较好的满足社区居民多层次消费需求；并设置阅览室、篮球场、歌舞活动中心甚至心理咨询等文化休闲项目，较好体现了“以人为本”的社区生活理念。,致力于成为中国居住商业第一品牌。目前已形成“邻里中心”、“邻里假日”、“邻里生鲜”、“邻里,1+1”,一主三副的品牌群格局；,招商对象以战略合作伙伴为主，如肯德基、,博士蛙,、华润,、银行、邮局,等。,与开发商互惠互利，靠近邻里中心的楼盘均能实现房价上升，同时楼盘热销又带动了邻里中心的人气。,新加坡模式的中国实践,苏州工业园区邻里中心,邻里中心通过专业的运营与管理，实现政府，开发商，经营商，社区居民和邻里中心管理方五方互利共赢：,政府：满足了居民的生活需求，实现社会和谐；提升城市管理水平；增加税收和就业；提升用地效率及规划水平；,开发商或业主方：盘活沉淀资产，提升住宅价值；提升物业的价值；分享经营收益与物业的增值收益；,经营商户：贴近终端消费，获得稳定业绩，实现经营获利；,社区居民：拥有高品质的购物，休闲，娱乐，服务，文化，体验中心；,邻里中心管理方：做大产业，做强品牌，稳定获利，企业上市。,新加坡模式的中国实践,苏州工业园区邻里中心,“,社区商业中心,”,概念,标准化模型初探,辐射半径：,0.5,公里至,1.5,公里（原则上为步行距离）。,服务人口：,周边社区规模30-100万平米,；,3000-8000,户居民，,2,-,3万人,；,选址原则,：,尽可能在区域几何中心，缩短距离，方便步行到达；,交通易达：易于经营者的上下班以及物流的需要；,商业环境：,原周边商业配套数量不足，或能级较低,。,规模原则,：,原则上按居民户数和邻里中心营业面积比例为,1:2,左右；,考虑经济发展和现代服务业的巨大增长潜力，比例可放大到,1:3,左右；,鉴于目前社区规模及业态组合的需要，一般为,1-3万平米,。,建筑,原则,：,容积率较低，有老人和儿童室外活动空间；,一般,3,层以下，最好不要超过,4,层；,结构无明显缺陷，环境可改造。,“,社区商业中心,”,概念,标准化模型初探,外形特征,：,外观醒目、空间宽敞、动线清晰、环境优美、氛围亲和,；,商业业态组合：,基本业态包括：,生鲜超市（菜场）、药房、银行、邮政、通讯、洗衣、保健、餐饮、美容美发、运动健身、休闲娱乐、少儿教育、文化用品、家居饰品,、中介服务,等行业的品牌商家,；,如本社区消费能级较高，物业面积较大，可引进大型餐饮、卡拉,OK,、小型影院、儿童乐园、大型健身会所等业态，增强辐射能力。,配套,“,邻里生活中心,”,：,利用,2-5%,的物业面积，引入家政服务、居家维修、老年文娱、图书阅览、医疗卫生、心理疏导等形式；,体现人文关怀，协助政府部门落实社会管理职能，营造邻里交流融合的社区氛围，切实服务百姓。,营造,“,社区商业中心,”,，不仅可以满足居民购物、休闲、娱乐全方位的消费需求，同时也能协助政府提高社区服务能级和社会管理水平，实现运营商、经营商户、百姓、政府的,“,多赢,”,。,二、项目工作推进情况,1,、对,“,社区商业,”,及,“,社区商业中心,”,概念的学习与总结,2,、项目开发,吉买盛长清店转型项目,“,徐汇区推进社区商业发展,”,工作会议,区商务委主持，徐汇区,13,个街道悉数到会；,新路达做主题交流发言,政企携手合作创新，繁荣徐汇社区商业,；,鲍副区长表示要建立工作机制，汇集各方优势，行政推动，市场运作，新区规划和旧区改造两手抓，切实提升社区商业能级,按照“企业要主动，街道要支持”的会议要求，已开始跟踪接洽各街道,2,、项目开发,长青商贸城二期,成山路民族馆,东森花园项目,三林城市商业广场,虹井路涉诉项目,兰溪路改造项目,九亭会所项目,周浦万达项目,百联置业龙水南路项目,。,目前市场普遍对整体规划、整体招商、整体运营的,“,社区商业中心,”,模式比较接受，认为其有利于提升社区品质及区域形象，且有利于提升物业价值；,目前市场上有理念有能力的,“,社区商业中心,”,运营商还不多，该业态尚属市场竞争中的,“,蓝海,”,，尚未产业化，但已引起业界很多商家高度关注；,目前中心城区内适合标准,“,社区商业中心,”,模式的商业物业数量有限，但伴随城镇化不断扩张，,“,新城,”,不断涌现，市政规划渐趋科学，市场上适宜的物业会逐步增多；,目前市场对,“,百联,”,、,“,新路达,”,的品牌及大国企背景比较信任，基本愿与我们合作；,目前市场上的主要开发方式包括购置、租赁、委托管理、合资合作，具体视个案情况而定。,项目开发 阶段性小结,重点项目汇报,吉买盛长清店转型项目,前提：退出原吉买盛卖场经营，改造成为第一家,“,社区商业中心,”,工作推进：,1,、初步拟订物业改造方案,2,、初步制订业态布局规划，启动招商工作,3,、租赁合同延期得到业主方意向性同意,初步拟订物业改造方案，初步制定业态布局规划,新路达长青社区商业中心改造投资估算,序号,项目名称,单位,工程量,单价,（元）,总成本,（万元）,备,注,建筑安装工程费,7,898,1,337,1,056,（不含拆除）,1,地上工程（,7898m,2,）,7,898,939,741,1.,1,建筑附属设施,m,2,7,898,35,28,增加消防楼梯、隔墙、卫生间防水、原扶梯区域封闭等,1.2,防护栏杆,m,240,450,11,室内钢化夹胶玻璃防护栏板、室外防护不锈钢栏杆,1.3,外立面工程,m,2,1212,3700,448,石材幕墙,铝合金型材,中空玻璃,1.4,室内装修,m,2,1174,2100,247,1.5,其他杂项工程,m,2,7,898,10,8,标识等,2,机电安装工程,m,2,7,898,399,315,初步拟订物业改造方案，初步制定业态布局规划,2024/11/26,项目周边消费能力分析,长青项目附近住宅区信息,住宅区名称,总体量,（万）,户数,开发时间,价格,（元/）,1,上钢新村,33.5,10400,1986,2,10,00,2,济阳新村,20,2800,1988,2,0,000,3,德州新村,15,7200,1983,20000,4,上南新村,11,4700,1983,21000,5,新世纪花苑,5,520,1996,22000,6,耀高小区,2,400,2001,22000,7,上南花城,23,1450,2001,2,9,000,8,联城花苑,5,670,2001,24000,9,恒大华城,19,1720,1999,21000,10,安临小区,0.5,200,1997,18000,11,华夏小区,0.3,100,1985,19000,项目邻近上钢新村街道及周家渡街道中心位置，周边半径1千米范围辐射人口约,7,万，住宅均价约,1.8-2.8,万元/，居民总体消费层次中偏低，但总量较大，无大型商务楼群。,初步制订业态布局规划，启动招商工作，部分品牌商家表示明确意向,租赁合同延期得到业主方上钢街道意向性同意,上钢街道表态，原租期尚有,6,年到期，建议至,2018,年租期结束，再由当期负责人洽谈续租事宜,经极力争取，阐明,“,社区商业中心,”,理念，说明延长租期对改造投入财务处置及主力店引入的必要性，现街道意向性同意：,延长租期,5,年；,2019,年年租金按,2,元,/,天,.,m,2,，计,613,万,/,年,自,2020,年开始，年租金按,CPI,增幅，逐年递增,较高起点打造长清,“,社区商业中心,”,：,引进品牌主力店，需以至少十年租约为前提；,投入大额资金改造装修，需以至少十年租约为保障，并拉长摊销期平衡绩效；,小组建议：目前街道开价在市场合理区间，