厦门思明区云顶南路东侧地块价值分析报告_47PPT_XXXX年81813

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑,母版文本样式,*,xxxx地块投资分析报告,2010P18思明区云顶南路东侧地块,价值分析报告,第一章：宏观分析,第二章：市场分析,第三章：地块分析,第四章：项目定位,地块规划出让条件,区域规划与建设,地块环境分析,地块SWOT分析,土地市场分析,房地产市场分析,旅游市场分析,酒店市场分析,汇报内容框架,客群定位,市场定位,形象定位,产品定位,宏观经济分析,厦门经济环境,宏观政策分析,厦门政策环境,1 宏观经济环境分析,2 厦门经济环境分析,3 宏观政策环境分析,4 厦门政策环境分析,第一章：宏观环境分析,全国经济保持快速发展，二季度经济增速回落，房地产宏调影响整体经济开始显现,宏观经济,启示：,今年第二季度全国GDP增长率为10.3%；比第一季度下降1.6%；改变了联系四季度增速上升的发展轨迹。房地产宏观调控影响经济发展速度开始显现；因此，房地产调控政策可能在执行力度与保经济之间寻找平衡。,货币供应量保持较高水平，流动性过剩和通胀压力依然存在,上半年新增货币供应量为4.84万亿元，超过2009年的一半，达到全年货币供应预估值（7.5万亿）的65%。因此，下半年货币供应量可能逐步下降；,广义货币与狭义货币余额呈现逐月增长趋势；适度宽松货币政策得以体现，流动性过剩依然存在。,在流动性过剩和通胀预期作用下，房地产宏观调控可能再次面临失效。,宏观经济,宏观经济处于上升通道，受房地产调控影响，7月份CPI、PPI及PMI同时回落,宏观经济,CPI和PPI从2010年1月开始一直保持增长趋势，6月CPI、PPI增长率双双回落；7月CPI再度上升，达到一年来的最高点；PPI回落明显；,PMI连续4各月下滑，7月PMI下降到51.2%，,创下了17个月的新低，,房地产调控、信贷控制效果已得到体现；,CPI、PPI、PMI数据反映上半年全国经济发展总体较好，房地产调控已对整体经济产生影响。,厦门市总体经济运行良好，第三产业占比50.3%产业结构比较合理,厦门GDP近年保持了约16%的增长速度；受金融危机的影响，2009年增速为为历史新低；,2009年，厦门第一产业增加值21亿元，增长1.1%，第二产业增加值785.9亿元，增长3.5%，第三产业增加值816.2亿元，增长14.3%；三次产业结构为：1.3：48.4：50.3，与2008年（1.4：52.4：46.2）相比，第二产业比重下降4.0个百分点，第三产业比重上升4.1个百分点,厦门三次产业比以第二产业和第三产业为主，服务业发展水平较国内发达城市仍有一定差距，较福建省主要城市则处于领先地位,小于4%,4%-5%,5%-8%,大于8%,萎缩,停滞,稳定发展,高速发展,厦门经济,城市居民人均可支配收入和消费性支出持续增长，城市居民生活富裕购买能力强,厦门城市居民人均可支配收入保持稳步增长，,2009年已达到26131元。比08年增长9.1；,厦门城市居民,2009年人均消费性支出17990元同比上年增长5.1%；,2009年,厦门市城市居民家庭的恩格尔系数,为39.8%，处于富裕阶段。,厦门经济,厦门经济发展水平、居民消费能力以及地方政府财力等方面均领跑于福建省九地市,厦门的经济总量相对较小，但人均GDP远远领先于福建省其他地市；是海西城市群中最具活力的城市；,厦门财政收入远超福建省其他地市，城市基础设施建设速度、力度明显，新区开发的进程较快；,厦门经济,1-7月固定资产与房地产开发投资高速增长，房地产开发投资占固定资产投资42.33%,1-7月固定资产投资514.59亿元，比去年同期增长38.3%；,房地产开发完成投资217.58亿元，增长130.4%；,进入下半年以来房地产新开工项目较多，房地产开发投资将保持快速增长；,房地产开发投资比重过大。1-7月房地产投资占全社会投资的比重为42.33%。,厦门经济,2010年1-7月份厦门经济快速恢复增长,1-7月份主要经济指标,类别,GDP,财政总收入,地方财政收入,人均居民收入,金额,1049.86亿元,316.54亿元,165.22亿元,17453元,增长率,16.7%,18.1%,17.7%,12.1%,数据来源：厦门市统计局,工业继续成为全市经济增长的火车头,批发和零售业、服务性行业成为三产增长的主力,政府财政支出与居民消费支出均有较快增长,外贸出口实现恢复性较快增长,金融存贷款较快增长较好地支撑了全市经济增长,厦门经济发展主要特点,厦门经济,中央会议定调下半年经济工作,加快推进财税金融房地产社会保障等改革；,以“七要继续”促进经济平稳较快发展；,下半年坚持搞好宏调以稳定政策为主基调；,增强回升向好势头 提高增长质量效益；,宏观政策,会议解读：,央行于7月30日召开支行长会议，要求落实好适度宽松的货币政策；保持政策的连续性和稳定性，提高调控的针对性和灵活性,。因此，下半年房地产信贷发放以平衡总体经济平稳发展为目标。,会议核心内容：,厦门市关于促进房地产市场平稳健康发展的意见,“意见”核心内容,增加普通商品住房用地规模，加快岛外新城建设；,取得预售许可证后，应10日内一次性公开全部房源，“一房一价”和明码标价制度。销售价格调整10以上的，应调整预售方案，重新申报预售价格。,住房信贷政策按国务院住房信贷政策执行；,厦门政策,政策解读：,2010年3月厦门房价与2007年底接近，而全国主要城市房价上升2378%；因此，厦门并非房价上涨过快城市；,厦门地方政策没有停止第三套房贷款；,厦门地方政策未限制外地户籍购房；,两次宏观调控最高点主要城市房价比较,城市,2007年12月,2010年3月,涨幅,上海,11714,20834,77.86%,北京,13000,21368,64.37%,杭州,14191,23029,62.28%,南京,6030,9446,56.65%,深圳,14815,21190,43.03%,天津,7056,9267,31.34%,重庆,4066,5019,23.44%,厦门,11699,11158,-4.62%,全国,3501,4705,34.39%,近阶段厦门市获得的政策性支持,城市发展,特区扩大到全市,2010年6月国务院批准厦门市将厦门经济特区扩大到全市，厦门特区面积扩大11倍。,中央支持特区发展,2010年9月6日特区30周年庆典上，胡锦涛强调中央将一如既往地支持经济特区大胆探索，先行先试，发挥作用,。,体制创新试点,中国服务外包示范城市,跨境贸易结算试点城市,“三网融合”试点城市,国家创新型试点城市,国家知识产权工作示范城市,城市建设重点：全面推进岛内外一体化建设,岛外新城建设,岛内优化提升,四大新城：,集美新城、海沧湾、翔安南部新城、同安滨海新城,建设面积：,240平方公里,建设目标：,一流现代化国际性滨海新城,旧城旧村改造：,曾厝、西郭、将军祠、钟宅等片区改造启动,；,综合体建设：,万达城市综合体和观音山、五缘湾等东部商务区建设全面推进；,2009年8月厦门市委提出，要加快推进岛内外一体化建设，提升岛内、拓展岛外、一体发展。,2010年初，胡锦涛总书记视察厦门时要求“规划一体化、基础设施建设一体化、基本公共服务一体化”。,城市发展,宏观环境总结,宏观经济快速回升，受房地产宏观调控影响，增长速度下降；,厦门经济发展速度全面恢复，经济结构趋向合理；,房地产调控政策处于短期内难以放松，但持续性受市场质疑；,厦门地方政策总体比较温和；,“特区扩大”、“岛内外一体化”等将进一步推动城市发展；,1 土地市场分析,2 房地产市场分析,旅游市场分析,酒店市场分析,市场总结分析,第二章：市场分析,厦门商住用地出让均价保持稳定，出让量取决于房地产市场状况,土地市场,2007年2009年厦门出让商住用地楼面价保持在40004800元/；,2010年土地出让以岛外为主，拉低了整体土地价格；,土地出让量受房地产市场状况绝对影响；,土地出让重点区域向岛外转移,2009年岛内、外商住用地出让规划建筑面积比例为27：63；其中集美区商住用地出让占45%；,2010年1-8月岛内、外商住用地出让规划建筑面积比例为4：96；其中同安商住用地出让规划建筑面积占51%；,岛外基础设施的完善，区域开发进入市场运作阶段，房地产开发开始接棒新城建设；,岛内可供出让用地日渐稀少，土地资源稀缺性已非常明显；,岛外成为房地产开发经营的最主要战场已势不可挡；,“高端化”已经成为岛内住宅开发的共性。,土地市场,岛内土地出让以经营性用地为主，住宅用地出让集中于集美新城、翔安新城、同安滨海新城,土地市场,区域,地块编号,规划建,筑面积（）,成交总,价（万元）,楼面价,（元/）,受让人,思明,2010P13,494630,310200,6271,上海兆瑞,2010P08,16220,16560,10210,新景地,2010P02,30200,30480,恒禾置地,2009G23,33840,104700,30940,厦门恒兴,集美,J2009P01,443000,103200,2330,万科,J2009P02,535000,136800,2557,厦门贵丰房地产,2009JP01,466060,160000,3433,厦门东区,锦亭西路东侧在建工程,15119.2,3588,2373,鑫大利房地产,锦亭北路南侧在建工程,27093.8,6572,2426,鑫大利房地产,同安,2010TP02,185200,64200,3467,金帝,2010TP03,298700,106500,3565,金帝,2010TP01,222600,74300,3338,金帝,2010TP04,293500,80300,2736,金帝,翔安,2010XP02,64800,33500,5170,宝嘉,琼湖路南侧地块在建工程,61577.71,16500,2680,翔安建发,X2009G05,339290,110290,3251,北京首开,X2009G04,109000,21390,1962,万科,海沧,H2009G01,62730,32100,5117,中骏,H2009G02,301000,150000,4983,禹州,岛内新出让用地以酒店、商业、城市综合体为主，住宅用地出让日渐稀少；住宅用地出让楼面价680010000元/；,集美城市基础设施完善，发展空间和潜力巨大；是厦门住宅用地出让的集中区域；区域出让住宅楼面价23003500元/；滨海区域楼面价可达6000元/；,同安滨海新城建设成为住宅用地出让的重要区域；区域楼面价为25003500元/；,翔安新城房地产开发处于起步阶段，土地出让将逐年增大，区域住宅用地出让楼面价为20005000,元/；,海沧片区发展比较成熟，可出让用地相对较少，区域住宅楼面价5000元/左右,厦门商品住宅年成交量约为300万平米，住宅成交均价约为900011000元/,房地产市场,06、07年厦门住宅成交量为300万平米左右，08年市场住宅成交107万平米，2009年市场恢复性增长，住宅成交面积接近400万平米；,07年以后厦门住宅成交均价长期保持在900011000元/；,房地产信贷政策调整以来住宅成交量持续走低，住宅交易价格保持稳定,房地产市场,信贷政策调整以来，住宅成交量由5月份开始大幅下滑，8月份住宅成交量大幅提升达到17万平米；,住宅销售均价保持稳定；8月份住宅销售均价达到10996元/，比7月份小幅下滑；,上半年住宅销售均价同比有较大增长，成交量下滑比较大。,2009年以来供销比失衡，供应量小于销售量，市场持续消化存量,房地产市场,0306年，供销比小于等于1，市场供销平衡，供应量略小于销售量；,0708年，市场供应量大于销售量，供销比大于1，市场存量积压比较严重；,0910年上半年，市场供应量远小于销售量，市场持续消化存量；,厦门本地购房客群比例下降，外省市购房客群逐年上升，省内其它区域保持稳定,2010年上半年厦门本地购房客群比例为34.8%，本地居民购房比例下降到最低点；,省内其它区域购房客群比