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,#,单击此处编辑母版标题样式,会计学,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,会计学,1,上海自贸区综合体项目前期策划方案,会计学1上海自贸区综合体项目前期策划方案,本报告结构框架如下：,项目经营业态策划,项目背景,项目区位,项目定位,商业配套,项目价值,第1页/共15页,本报告结构框架如下：项目经营业态策划项目背景项目区位项目定位,项目背景,上海自贸区的规划面积为,28.78,平方公里，包括洋山保税港区、外高桥保税区（含外高桥保税物流园区）及浦东机场综合保税区，将实施“一线逐步彻底放开、二线安全高效管住、区内货物自由流动”的创新监管服务模式。,自贸区的设立，其意义比肩甚至超越第一轮以开放促改革时建立的深圳经济特区。这是当下中国全力推进改革的一个缩影，它不是一两项税收优惠，也不是招商一两家骨干企业，而是机制和体制的真正全面创新和升级。这是一个完整的从经济体制到监管体制再到行政体制改革的综合试验区，它将创造出一个符合国际惯例、自由开放，鼓励创新的市场经济环境。,第2页/共15页,项目背景上海自贸区的规划面积为28.78平方公里，包括洋山保,项目区位,本项目位于外高桥保税区，外高桥保税区位于长江入海口的南岸以及浦东新区的东北角，紧邻外高桥港区，该地块北临威斯路，东以外环运河为界，南面以东靖路为界，西面以杨高路为界，规划用地面积,10,平方公里。,本项目位于地铁,6,号线的外高桥保税区北站附近，且外环线横穿外高桥保税区，交通十分便利。,第3页/共15页,项目区位本项目位于外高桥保税区，外高桥保税区位于长江入海口的,项目定位,做区域先行者，填补区域空白，打造区域内第一个城市综合体项目,1,商业和办公结合方式，让这里热闹起来，引进大型超市、快餐、高档餐饮、购物、娱乐休闲等服务内容,2,深入挖掘区域客户需求，做片区的先行者，以商业配套打造提升项目价值,3,项目以写字楼、大型,SHOPPING MALL,为艺术广场为主体，打造区域内的综合性商业中心。,以配套规划聚集人气，逐步提升项目利润回报,第4页/共15页,项目定位做区域先行者，填补区域空白，打造区域内第一个城市综合,项目指标,总占地,:21300(32,亩,),用地性质：工业用地转综合用地,综合用地,2.5,或,3.5,模式,容积率：,建筑密度：,50%,绿地率：,20%,建筑高度：,30,米,配建设施：地下停车场及地下人防设施,第5页/共15页,项目指标总占地:21300(32亩)第5页/共15页,项目经营业态策划,综合用地,2.5,模式为例,规模：,占地面积：,21300,平方米,商业面积：,10000,平方米,定位：,集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的大型综合商业中心，以时尚、生活为主题。,写字楼面积：,4,万平方米，可建,2,撞十层写字楼或,1,撞,20,层高写字楼。满足对入住自贸区企业日益增长需求。,自贸区中心,万人,万人,以本项目为核心，人行,15,分钟内辐射人口,万,。车行,15,分钟内辐射人口为,万,。,购物,餐饮,休闲娱乐,60%,20%,20%,第6页/共15页,项目经营业态策划综合用地2.5模式为例规模：占地面积：213,项目经营业态策划,综合用地,3.5,模式为例,规模：,占地面积：,21300,平方米,商业面积：,2,0000,平方米,定位：,集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的大型综合商业中心，以时尚、生活为主题。,写字楼面积：,5,万平方米，可建,2,撞十三层写字楼或,1,撞,20,层高写字楼。满足对入住自贸区企业日益增长需求。,自贸区中心,万人,万人,以本项目为核心，人行,15,分钟内辐射人口,万,。车行,15,分钟内辐射人口为,万,。,购物,餐饮,休闲娱乐,50%,30%,20%,第7页/共15页,项目经营业态策划综合用地3.5模式为例规模：占地面积：213,商业配套,艺术长廊,超市,购物,餐饮,娱乐,酒吧,休闲,体验中心,商务会谈,引进银行、移动营业厅、咖啡厅等商务配套功能，为办公楼提供良好的配套服务,第8页/共15页,商业配套艺术长廊第8页/共15页,商业配套,第9页/共15页,商业配套第9页/共15页,高档商务办公,自贸区在金融科技、物流会展、酒店服务等第三产业的快速发展，不仅跨国公司需要高档办公楼，中国本土公司对高档办公楼也有越来越多的需求。,引进国际和本土知名企业入住，主要以金融、贸易、电子信息、新能源和高科技企业为主。,项目价值,自贸区的飞速发展，支撑了高档办公楼的需求,高档办公楼的,第10页/共15页,高档商务办公自贸区在金融科技、物流会展、酒店服务等第三产业的,项目价值,区域领导者,+,补缺者,区域内首个城市综合体项目,自贸区综合体项目,地段价值,城市价值,周边条件,未来发展,项目价值,距离市中心区在,15,分钟车程之内，交通便捷,靠近自贸区管委会、酒店、知名企业等,项目位于未来规划的重点商业区,形象价值,区域首个集办公、商务、商业于一体的城市综合体,商务价值,拥有区域第一个写字楼级别的商务场所,商业价值,拥有区域第一个集百货、餐饮、娱乐于一体的商业中心,第11页/共15页,项目价值区域领导者+补缺者自贸区综合体项目地段价值城市价值周,项目价值最大化：项目整体价值实现第一，保证项目稳定回现的条件下，逐步提升项目利润回报,聚集人气,建立区域影响力,利润提升,后期产品回报,快速回现,前期价值平稳,前期引进知名企业,营造品牌效应,增强客户信心,在区域配套成熟后,将写字楼及商业出售,实现利润回报,后期产品在商业配套,带动下，实现产品溢价,配套成熟,写字楼及商业,高价出售,前期商业以明星产品入市，,实现项目快速销售，,写字楼以租金方式出租，,价值平稳回收,整体价值最大化,第12页/共15页,项目价值最大化：项目整体价值实现第一，保证项目稳定回现的条件,区域领导者,+,补缺者,区域内首个城市综合体项目,城市新区,类综合体项目,地段价值,城市价值,周边条件,未来发展,项目价值,距离湘潭河西中心区在,15,分钟车程之内，交通便捷,两大高校聚集，靠近工业园，周边别墅社区集中,项目位于未来规划的重点商业区,形象价值,区域首个集酒店、商务、商业于一体的城市综合体,酒店价值,拥有区域第一个具有酒店配套的酒店式公寓,商务价值,拥有区域第一个写字楼级别的商务公寓,商业价值,拥有区域第一个集百货、餐饮、娱乐于一体的商业中心,第13页/共15页,区域领导者+补缺者城市新区地段价值城市价值周边条件未来发展项,路弛基金,2015 03 03,Thank you.,预祝本项目,创造辉煌未来！,第14页/共15页,路弛基金Thank you.预祝本项目第14页/共15页,
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