房地产市场研究报告 成都房地产市场研究

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,*,www.f,房商网,海量房地产资料下载,市场研究,www.f,房商网,海量房地产资料下载,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,目录,地块基本信息,(,略）,城市发展规划,市场发展环境研究,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,城市发展规划,一、整体发展规划,二、城南发展规划,三、城北发展规划,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,一、整体发展规划,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,中国经济增长第四极的核心城市，占据西部经济发展的制高点，具有明显的区域竞争优势。,2007,年国务院将成渝规划为,“经济特区”培育“中国经济第四增长极”,。目前两地的国民生产总值占到全国的,5,，在长三角、珠三角、环渤海地区之后，排名第四位。成为中国经济增长点名副其实的“第四增长极”核心城市。,坐镇我国大西南，四川中部，,地处成渝经济（又称“西三角”经济区）特区核心区,。为我国重要的区域中心城市。,城市地位,成都,成都在中国区位,成渝经济特区,珠三角经济,长三角经济,京津翼,西三角经济区,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,在未来成都将建设为世界级国际化城市，西部地区现代化特大中心城市，人与自然和谐相融、城乡一体的“世界级现代田园城市”。,城市概况,成都“世界级田园城市”总体,功能分区示意图,目标：,用,20,年进入世界三级城市行列,建设“,世界现代田园城市,”的新定位，包括,3,个方面的内涵：一是在功能定位上，不但是国家重要的中心城市，而且是国际性的区域枢纽和中心城市；二是在城市形态和发展水平上，是超大型、现代化的城市，同时也是符合田园城市理想、统筹城乡发展的田园城市。三是在城市等级上，先努力成为国内一线城市，继而进入世界级城市的行列。,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,城市,GDP,发展迅猛，增速超越国内一线城市。城市经济地位城市形象逐年提升，未来发展潜力巨大。,成都,GDP,近,6,年来一直保持健康持续增长，虽然经历了,08,年地震以及全球经济危机的影响，,GDP,增长出现下滑的趋势，但经过,09,年的强势反弹，未来经济增长将持续快速增长，城市经济地位将逐年提升。,成都,GDP,总值与我国一线城市,GDP,总值有一定的差距，但高达,14.7%,的增速,已经超越部分一线城市的增长速度，城市发展潜力巨大，经济实力一线城市靠拢。,城市,GDP,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,城市人口增长强劲，快速推动房地产发展,.,数据来源：成都市统计局,截至,2009,年底，成都市总人口达,1124.96,万人，,其中农业人口占比仍然较大，达,512.88,万人；,城乡一体化进程以及所带来的大规模商业及居住用房建设，将给成都房地产行业的发展注入巨大推动力。,近几年时间，成都市每年登记结婚的新人都,在,10,万对以上，这部分人群对新房的需求也非常旺盛。,成都人口数量及结构的增长模式一定程度解释了楼市刚性需求特别旺盛的原因。,城市人口,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,随着成都国际化建设步伐的加快，外来购房者占比也将随之增高。,成都外来购房者占比超过,50%,，并持续攀升，,根据国际惯例，一个城市外来客户购房占比超过,50%,时，并持续攀升，标志着这座城市房地产进入一线开发城市。根据尺度信息中心跟踪，,2009,年在蓉置业的客户中，超过,55%,的客户不是成都本地人，,除省内二级城市客户较多外，重庆、陕西、甘肃,、西藏、新疆,等地客户不在少数，另外来自北京、上海、广州、深圳、香港等一线城市客户对成都豪宅兴趣浓厚，誉峰、时代豪庭、城南,1,号等项目不乏他们的身影,。,外来购房者,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,城市地位,中国经济增长第四极的核心城市，占据西部经济发展的制高点，具有明显的区域竞争优势；,城市概况,在未来成都将建设为世界级国际化城市，西部地区现代化特大中心城市，人与自然和谐相融、城乡一体的“世界级现代田园城市”；,城市经济,城市,GDP,发展迅猛，增速超越国内一线城市。城市经济地位城市形象逐年提升，未来发展潜力巨大；,城市人口增长强劲，快速推动房地产发展；,成都外来购房者占比超过,50%,，并持续攀升，标志着成都正式列入国内一线房地产开发城市。随着成都国际化建设步伐的加快，外来购房者占比也将随之增高；,小结,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,二、城南发展规划,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,现代商务中心,高端产业新城,以金融、总部为代表的成都中央商务区；大力发展现代商贸、科技创新、软件外包、文化会展等高端产业的现代化新城,区域定位,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,昆,锦江,锦江,站南组团,大源组团,华阳,成昆铁路,成,路,铁,本区（扩区前的,“,天府新城,”,）由站南组团和大源组团构成。,总用地面积,:,37.5,平方公里,规划总建筑面积,:,6500,万平方米,（现已建成,1600,万平方米,在建,1300,万平方米）,总就业人口,:,60,万人,总居住人口,:,60,万人,区域概况,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,城市新中心功能,金融中心,商务、科技中心,商业中心,会议展览中心,文化休闲中心,政务服务中心,中央居住区,区域布局,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,三、城北发展规划,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,区域概况,按照规划，城北将形成“北部商贸城”,同时，城北沙河综合整治的全面实现，在城北形成了全新的生态城市景观带；城北将成为成都发展的重点。,人民北路北延线、北新干线与地铁一号线的规划，将缩短城北到中心城区的距离，极大带动城北片区的发展；,地块位置,成都（地铁）城北商贸城,依托成都地铁一号线车站、川陕路改造和地铁,3,号线等重大工程建设，正以交通转换中心、商务金融中心、商贸信息中心、餐饮休闲中心的崭新面貌崛起于成都北部，拥有占地,1500,亩的沙河新绿水碾公园、,825,亩的地铁商务区、荷花池等多个专业市场，同时具备一流的生态、物流、商贸、商务环境，成为成都商贸的前沿阵地。,地块位置,区域概况,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,市场发展环境研究,一、土地市场研究,二、整体市场研究,三、城南区域市场,四、城北区域市场,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,一、土地市场研究,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,近三年成都主城区（含高新区）土地供需呈“,V,字型，经历,08,年低迷状态后供需强势反弹。,近三年成都主城区共成交,11797,亩土地，其中商业供应量为,3783,亩。土地成交量状态呈,“,V,”,字型，经历成交经历,08,年成交量低迷后呈现了强势反弹的局面。,土地供应研读,以上数据来源于房管局,区域,成交量对比,2007,2008,2009,2007-2008,变化幅度,2008-2009,变化幅度,城东,1707.49,167.63,501.38,-90.2%,199.1%,城南,1109.09,381.64,945.00,-65.6%,147.6%,城西,1076.29,277.33,832.31,-74.2%,200.1%,城北,408.57,42.92,473.34,-89.5%,1002.8%,城中,144.16,0.00,3.19,/,/,全市,4445.60,869.52,2755.21,-80.4%,216.9%,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,从近半年的供应走势来看，,10,年,2,、,3,月为阶段性调整，,4,月达到平局水平，,5,月大幅下跌，值得说明的是，,4,月成都市国土资源局连续发布公告,从即日起至,5,月中旬，成都将向市场供应,1600,余亩土地。可以看出一级市场的供应量将在政策持续打压的情况下处于低位试探阶段，而何时加大供应量，将取决于土地成交状况和政策的双重影响。,从近,6,个月的成交走势看，成都土地成交状况较为平稳，成交和供应保持着高度的协调。但受政策影响和二级市场的不明朗，各开发商拿地较为谨慎，成交地块整体面积较大，楼地面价较低，成交地块溢价整体不高。,近阶段成交平稳，后期土地供应增加。,土地供应研读,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,1,、城南土地市场研究,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,出让时间,用地面积,(,亩,),竞得人,成交价,容积率,楼面价,呈现项目,南部新区仁和片区,1,2007-4-27,172.82,中海,705,3,3525,中海城南,1,号,高新区花荫村九组、花荫村十组,2,2007-6-15,69.2,嘉里置业,840,4.2,3000,雅颂居,高新区花荫村九组、花荫村十组,3,2007-6-15,57.93,嘉里置业,850,4.2,3035.71,雅颂居,南部新区仁和片区,30,号,4,2007-7-20,173.62,合景泰富,1195,2.85,6289.47,誉峰,南部新区仁和片区,38,号,5,2007-7-20,106.43,合景泰富,1265,3.14,6052.63,高新区双河村三组、灯塔村八组,6,2007-11-12,85.37,嘉里置业,1220,3.6,5083.33,高新区铜牌村三组、铜牌村十一组,7,2007-11-12,68.6,厦门建发,1140,3.42,5000,建发鹭洲,高新区双河村二组、双河村三组,8,2008-4-30,46.28,高新置业,800,3.6,3333,高新区南部新区丰收村三组,9,2009-9-29,60.2,蓝光,1200,3.8,4736.84,城南新中心,未来供应量,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,172,亩,2007.4.27,中海城南,1,号,705,万,/,亩,容积率,3,楼面价,3525,173.62,亩,2007.7.20,合景泰富誉峰,1195,万,/,亩,容积率,2.85,楼面价,6289,106.43,亩,2007.7.20,合景泰富誉峰,1265,万,/,亩,容积率,3.14,楼面价,6052,60.2,亩,2009.9.29,蓝光,1200,万,/,亩,容积率,3.8,楼面价,4737,区域未来供应量,区域内近年住宅用地供应量较少，供应价格未明显上涨，基本维持同一水平。,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,供应量,城南新区土地供应量较大，但主要以商业金融用地为主超过,90%,；区域内住宅供应量较小，但是未来供应量将会增加；,成交价,区域内近年住宅用地供应量较少，楼地面价格在,3000-6000,元,/,之间。,小结,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,2,、城北土地市场研究,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,土地名称,项目地址,总用地面积,(),总建筑面积,(),容积率,限高,(m),建筑密度,(%),绿化率,(%),成华区圣灯乡,3,、,4,组地块,成华区圣灯乡,3,、,4,组,11194.66,64929.03,5.8,100,45,成华区猛追湾片区地块,成华区猛追湾片区,13333.31,79999.86,6,90,45,成华区青龙场片区地块,成华区青龙场片区,28638.62,107394.825,3.75,27,30,成华区东林村,1,组地块,1,成华区东林村,1,组,6055.78,12111.56,2,50,成华区二环路内麻石桥侧,(,原成都市市政工程集团有限责任公司用地,),成华区二环路内麻石桥侧,6798.78,19376.52,2.85,661,22,30,成华区驷马桥横桥街,14,号（原成都化工股份有限公司用地）,成华区驷马桥横桥街,14,号（原成都化工股份有限公司）,37993.48,170970.66,4.5,565,25,30,成华区驷马桥西片区西,6,地块,成华区驷马桥西片区西,6,地块,24837.21,74511.63,3,24,22,30,成华区荆竹村,4,组,成华区荆竹村,4,组,3603.06,14412.24,4,50,成华区龙潭乡向农,5,组、鹤林村,4,组,成华区龙潭乡向农,5,组、鹤林村,4,组,6000.01,24000.04,4,50,成华区东林村,1,组地块,2,成华区东林村,1,组,4491.18,17964.72,4,50,成华区驷马桥西片区西,7b,地块,成华区驷马桥西片区西,38261.46,153045.84,4,565,40,20,成华区东林村,1,、,2,组地块,成华区东林村,1,、,2,组,92966.55,390459.51,4.2,573,30,25,建设北路三段,2,号,成华区二环路东二段,1,号地块,成华区二环路东二段,1,号,75693.66,378468.3,5,624,35,30,成都市成华区二环路东二段,29,号（原成都宏明电子股份有限公司用地）,成都市成华区二环路东二段,29,号（原成都宏明电子股份有限公司）,25771.76,128858.8,5,25,25,成都市二环路东二段,6,号（原四川省工业设备安装公司用地）,成都市二环路东二段,6,号（原四川省工业设备安装公司）,9350.18,46750.9,5,651,25,25,成华区驷马桥东片区东,12,号地块,成华区驷马桥东片区东,11380.96,45523.84,4,565,45,20,成华区建设路,9,号地块,成华区建设路,9,号,43242,172968,4,642,35,25,成华区建设路,1,号地块,成华区建设路,1,号,46942.94,234714.7,5,640,25,25,成华区东林一、二组地块,成华区东林一、二组,86009.63,430048.15,5,565,30,成华区二环路东二段五号地块,成华区二环路东二段五号,55087.63,275438.15,5,638,30,25,成华区驷马桥东片区东,3,地块,成华区驷马桥东片区东,20530.28,86227.17,4.2,565,30,成华区二环路东一段十四号地块,1,成华区二环路东一段十四号,136268.72,681343.6,5,12,50,25,成华区驷马桥东片区东,2,地块,成华区驷马桥东片区,36109.54,180547.7,5,30,25,成华区建设路,2,号（原成都国光电气股份有限公司）地块,成华区建设路,2,号,68270.2,286734.84,4.2,30,25,成华区东林村,1,、,2,组,A,地块,成华区东林村,1,、,2,组,33062.88,132251.52,4,30,成华区驷马桥西片区西,12,、西,14,、西,15,地块,成华区北二环外川陕路与大件路交汇处,87818.09,351272.36,4,565,30,成华区驷马桥西片区西,3,地块,(,原横桥街,),成华区驷马桥西片区,(,原横桥街,),4811.03,19244.12,4,12,30,成华区二环路北四段,3,号地块,成华区二环路北四段三号,57737.81,230951.24,4,61,30,成华区崔家店路,5,号（原成都市硅酸盐厂）地块,成华区崔家店路,5,号,31719.59,126878.34,4,716,30,25,成华区驷马桥西片区地块,成华区驷马桥西片区,29807.28,119229.12,4,565,成华区驷马桥路东片区（青龙立交）地块,成华区驷马桥路东片区,16220.96,97325.76,6,55,成华区驷马桥路东片区（大件路）地块,成华区驷马桥路东片区（大件路）,36122.1,144488,4,40,30,成华区建设南路地块,成华区新鸿南一巷,6,号,10990.19,32970.57,3,40,33,25,北湖龙郡地块,成都市成华区龙潭立交旁,23474.1784,100000,4.26,北湖,龙珠地块,成华区龙潭寺南路,103,号,16000,80000,5,锦绣上城地块,成华区二仙桥南一路,6,号,12600,63000,5,宝泰,家园地块,成都市文德路,58,号,52010,220000,4.23,世家,东部时空地块,成都市成华区东二环府青路三段,14329.6593,71505,4.99,成功银玺国际地块,成华区建设北路三段,6118,61173,10,成华区青龙场镇,2,号地块,成华区青龙场镇,2,号,25449.68,65395,2.6,56,30,30,成华区向龙,5,组地块,成华区向龙,5,组,22536.39,67609,3,100,30,30,成华区青龙场镇,7,号地块,成华区青龙场镇,7,号,68742.29,169993,2.5,57,30,30,东圣苑地块,二仙桥北二路,4175.64,11483,2.75,39,25,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,东林村,1,、,2,组,37.25,亩,成交价,580,万,/,亩,容积率,3.6,楼面价,2416,元,/,平米,华宇地产,2009.11.19,圣灯乡,34,组,16.79,亩,成交价,1220,万,/,亩,容积率,5.8,楼面价,3155,元,/,平米,招商局地产,2009.12.16,青龙场片区,42.96,亩,容积率,3.75,成交价,450,万,/,亩,楼面价,1800,元,/,平米,自然人,2008-03-28,驷马桥西片区,6,号地,37.26,亩,容积率,3,成交价,800,万,/,亩,楼面价,4000,元,/,平米,华宇地产,2007.9.14,驷马桥横桥街,14,号,56.99,亩,容积率,4.5,成交价,675,万,/,亩,楼面价,2250,元,/,平米,华宇地产,2007-04-20,区域近年拍卖土地数量较少，其中,07,年土地已经消化；,区域拍卖土地情况,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,供应量,城北“腾笼换鸟”市场、物流的搬迁，新的地块将会增加，后期约会有,70,万,土地,上市，区域供应量将提高，潜在供应量增加；,土地分布,城北专业市场等的搬迁，其置换出的土地，将是未来的主力，其主要集中在,23,环之间，驷马桥未来将会有很大的竞争。,成交价,城北拍卖的土地价格在,450-1220,万,/,亩之间,楼面地价约,2250-4000,元,/,之间，其地价相对低于其他各区域，有很大的上升空间；,小结,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,二、整体市场研究,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,整体市场供求,市场整体供需基本平衡，主城区成交价格呈上涨趋势，价格接近,8000,元,/,；郊区价格保持平稳，波动不大维持在,5000,元,/,；开发商控制销售节奏，存量面积无明显变化。,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,整体市场供求,高层是市场主体，中小户型是市场需求的主力，其中,70-90,需求最高；价格与面积和建筑形态有关，密度越低、产品面积越舒适产品价值越高。,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,整体市场供求,各区域、方位中供求基本平衡；城中,11956,元,/,为各方位中最高价格；各区域以高新区,8114,元,/,最高；,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,市场供求,市场整体供需基本平衡，,主城区成交价格呈上涨趋势，价格接近,8000,元,/,；郊区价格保持平稳，波动不大维持在,5000,元,/,；开发商控制销售节奏，存量面积无明显变化。,产品业态,高层是市场主体，中小户型是市场需求的主力，其中,70-90,需求最高；价格与面积和建筑形态有关，密度越低、产品面积越舒适产品价值越高。,区域供求,各区域、方位中供求基本平衡；城中,11956,元,/,为各方位中最高价格；各区域以高新区,8114,元,/,最高；,郊区供求受政策影响明显呈曲线波动，但供求总体基本平衡；价格保持平稳在,5000,元,/,左右；,小结,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,三、城南区域市场,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,（一）、,区域市场供需状况,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,项目分布,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,区域市场分析,新政后，市场供应量与成交量均有下跌，但成交价格持续走高；区域整体呈现出供大于求的状态；,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,区域产品档次划分,根据主力户型、价格、开发商品牌、客户阶层、项目规划、物业管理的划分原则，将住宅分为以下几种产品，对比如下：,区域市场分析,高端产品,中高端产品,中端产品,普通产品,项目,誉峰,中海城南,1,号,龙湖世纪峰景,城市春天,复地雍湖湾,保利心语花园,仁和春天项目,半岛城邦、华润凤凰城、英郡、远大都市风景、世豪广场、,礼顿山、嘉里雅颂居、建发天府鹭洲,南城都汇、,华府西苑、,中海兰庭、时代晶科名苑,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,经济复苏、区域日趋成熟、区域居住价值的提升和市场需求量的上涨，促使了区域住宅物业价格大幅上涨。,09,年区域典型项目价格普遍上涨，其中由于誉峰项目改变了客户对成都城市高端豪宅的理解，同时也带动了周边区域项目价值的提升，对房价上涨起到明显推动作用。,09,年高端产品较去年价格上涨,118.7%,；中高端产品较去年价格上涨,49.82%,；中端产品 较去年价格上涨,32.95%,；普通产品较去年价格上涨,23.78%,。,区域价格分析,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,由于中高端产品才推出市场，去化量还未能统计,其他产品去化速度比较：中端产品高端产品,区域去化分析,典型项目单盘去化量分析,高端产品市场的单盘去化量在,5-7,万平米左右；中高端产品处于咨询阶段，从市场来看是未来的主流产品；中端产品主流单盘去化量在,8-13,万左右；,产品档次,项目名称,年去化量（）,高端,誉峰,55860,中海城南一号,70848,中高端,城市春天,/,保利心语花园,/,中端,英郡,81332,朗朗风景,69500,华润凤凰城,138415,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,未来供应主要在大源组团和华阳组团，未来市场供应量大，竞争压力大。,1.,区域住宅物业潜在供应楼盘示意图,潜在供应分析,大源组团,站南组团,华阳组团,从潜在供应楼盘示意图上可以看住未来住宅物业主要供应集中在大源和华阳组团区域，未来供应量大，市场竞争激励。,高端产品主要在站南组团供应，除去现有项目外，大源组团由于其良好的生活配套，未来也将供应部分高端产品；,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,潜在供应主要集中在中端普通档次，其未来市场竞争激励，竞争压力较大。,2.,区域在售物业潜在供应量,区域市场上已呈现高端产品未来供应量为,87.18,万；已呈现中高端产品未来供应量为,81.17,万；已呈现中端产品未来供应量为,136.9,万；已呈现普通产品未来供应量为,258.8,万；,从已呈现各档次产品未来供应总量来看，区域住宅物业市场未来主要以中端和普通档次住宅物业为主，其未来市场竞争关系激励，对区域内后续上市产品压力较大。,潜在供应分析,档次,项目,总建筑面积（）,已推出面积（）,未推出面积（）,高端,誉峰,380000,186760,193240,中海城南一号,333603,186896.8,146706.2,龙湖世纪风景,590000,58100,531900,中高端,复地雍湖湾,城市春天,231729,0,231729,保利心语花园,580000,0,580000,中端,半岛城邦,550000,101239,448761,英郡,400000,344432,55568,华润凤凰城,700000,394255.2,305744.9,世豪苹果之城,400000,0,400000,远大都市风景,486215,446215,40000,礼顿山,118943,0,118943,普通,南城都汇,2500000,396080,2103920,华府西苑,198277,123649,74628,中海兰庭,367419,367419,0,时代晶科名苑,550000,140356,409644,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,在售项目未来供应主要以中端和普通产品为主，以高端产品和中高端产品为辅。,区域内在售项目未来潜在总供应量,564.05,万平米。,未来总供应量中普通产品供应占,45.8%,，其次是中端产品，占,24.27%,。主要供应集中在中端和普通两档次。,潜在供应分析,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,小结,销售情况,市场销售活跃：,09,年区域市场持续火热，,10,年上半年去化量明显，各档次住宅物业销售情况良好。,高端产品,高端产品成交量大幅上升：由于誉峰项目的推出市场，改变了客户对成都本地市场高端豪宅的认识，促进了区域高端住宅物业的市场销售。,未来供应,未来在售项目产品以中端和普通产品为主：未来区域市场产品中普通和中端产品潜在供应将达到,395,万；从未来市场供应总量来看，区域未来竞争主要集中在中端及普通产品市场，区域市场竞争日趋白热化。,市场容量,中端和普通产品市场容量大：中端和普通产品市场容量大于其他档次产品市场容量；,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,（二）、,区域市场产品分析,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,誉峰,户型,户型,面积,套数,占比,名称,A,4,房,3,厅,4,卫,200,240,32%,J,4,房,3,厅,3,卫,180,192,26%,C,5,房,3,厅,4,卫,220,122,16%,D,5,房,3,厅,4,卫,234,48,6%,E,5,房,3,厅,5,卫,245,48,6%,F,5,房,3,厅,5,卫,360,96,13%,合计,746,100%,中海城南一号,户型,面积,套数,占比,3,房,2,厅,159,186,17%,4,房,2,厅,185-253,872,82%,6,房,3,厅,316,11,1%,合计,746,100%,区域产品分析,1.,典型项目户型配比,半岛城邦,户型,面积,套数,占比,4,房,2,厅,167-270,340,60%,3,房,2,厅,180,160,28.5%,2,房,2,厅,100-125,64,11.5%,合计,564,100%,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,大面积的中、中高端产品户型市场接受度较低，市场主要需求,130,以下的中端和中高端户型产品。,2.,户型面积及总价区间分析,区域产品分析,产品档次,面积区间（）,主力户型,（）,畅销户型,（）,总价（万,/,套）,高端产品,158-360,套四，,180-140,套四，,180-240,252.8-1300,中高端产品,68-380,套三，,89-140,套四，,130-170,套三，,89-130,73.9-108,中端产品,57-230,套二，,78-90,；,套三，,101-150,套二，,89,以下,套三，,100-120,35.8-75.4,普通产品,38-139,套二，,70-87,套二，,90,以下,25.97-43.2,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,3.,户型分析,区域产品分析,7,栋,2,单元,183,，赠送面积约,30,，三房两厅三卫,优势,1,、入户花园设计，保证私密,2,、卧室带飘窗，,3,、室内通透，大开间,劣势,1,、仅临别墅区，视野不开阔,7,栋,1,单元,137,，赠送面积约,30,优势,1,、超大赠送面积，实用性强,2,、独立大露台,劣势,1,、主卧、次卧安排不合理，不利于主卧私密,保利心语花园,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,3.,户型分析,区域产品分析,A1,户型,68.51,，,1,室,2,厅,1,厨,1,卫,优势,户型方正紧凑，浪费空间少；,10,平米空间赠送，,1,房可变,2,房；,户型功能布局分区合理。,劣势,入户无玄关，私密性不足；,餐厅区域面积小，实用性不强,A3,户型,79.43,，,2,室,2,厅,1,厨,1,卫,优势,户型方正紧凑，干湿、动静分区合理；,卧室,270,转角飘窗设计，采光效果好；,户型功能布局分区合理。,劣势,入户无玄关，私密性不足；,餐厅区域面积小，实用性不强；,次卧面积小，实用性不强。,B1,户型,126.06,，,3,室,2,厅,1,厨,2,卫,优势,户型方正，干湿动静分区合理；,入户花园设计；,有赠送空间，三房可变四房；,超大阳台设计 ，居住舒适性较强；,主卧功能性强。,劣势,次卧面积小，实用性不强。,客厅开间不够大气。,世豪广场（苹果之城）,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,3.,户型分析,区域产品分析,B,户型,68.51,，,1,室,2,厅,1,厨,1,卫,双入户设计，人流分区；,超大空中花园，引入大面积开放式空间；,客厅、餐厅、厨房皇家礼仪式空间对称；,主卧套房、客厅、次卧室飘窗设计，全景生活尽现,D1,户型 建筑面积：约,240,，四房两厅四卫两厨,双入户设计，人流分区；,双套房设计，且面向皇家园林景观；,主卧套房玄关入室，卧室、,270,度观景休闲厅、,书房、衣帽间、卫生间联动一体；,中西双厨，早餐厅、正餐厅分开；,保姆房、生活阳台独立，主仆分区。,中海城南一号,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,3.,户型分析,区域产品分析,C1,户型 建筑面积：约,185,，四房两厅两卫一厨,双入户设计，人流分区；,超大入户花园，可与相邻客厅联通；,生活阳台、储藏间，各自独立，动静分区；,主卧带,270,度观景休闲厅,C2,户型 建筑面积：约,186,，四房两厅两卫一厨,双入户设计，人流分区；,超大入户花园，可与相邻客厅连通；,生活阳台、储藏间，各自独立，动静分区；,主卧套房设计，并带,270,度观景休闲厅。,畅销户型,畅销户型,中海城南一号,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,3.,户型分析,区域产品分析,A3,户型,约,94-95,，一室两厅一卫,优势,约,43,超大赠送空间，一房可变舒适三房；,4.7,米超大客厅尺寸，,100,享受奢华客厅生活；,超大生活阳台，满足家庭储物需要。,劣势,入户无玄关，私密性不足；,餐厅区域面积小，实用性不强,A4,户型,约,127-130,（偶数层），两室两厅两卫,优势,约,45,超大赠送空间，两房可变三房；,4.5,米大尺度客厅，豪华舒适主卧；,动静分区合理；,超大入户花园，大尺度双层挑高露台,劣势,部分赠送空间实用；,餐厅与过道一体，影响使用,B1,户型,约,113-114,（偶数层），两室两厅两卫,优势,约,32,超大赠送空间，奢华两房可变舒适四房；,4.2,米舒适客厅尺度。,劣势,餐厅不独立，,赠送空间开间小进深长,半岛城邦,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,3.,户型分析,区域产品分析,C1,户型,约,125-128,（偶数层），两室两厅两卫,优势,正南北朝向，动静分区合理；,约,30,超大赠送空间，奢华两房可变豪华三房；,4.5,米舒适客厅尺度，大尺度双层挑高露台；,超大入户花园直接连接餐厅。,劣势,入户无玄关，私密性不足；,C4,户型,约,159-160,，三室两厅两卫,优势,正南北朝向；,约,43,超大赠送空间，奢华三房可变豪华五房；,奢华,7.4,米超大宽厅，豪华舒适主卧；,超大百变入户花园，超大生活阳台。,劣势,入户无玄关，私密性不足；,客厅、餐厅共一空间，功能叠加,D1,户型,约,145-148,，三室两厅两卫,优势,约,35,平米方正赠送空间，两房幻变三房；,东南朝向，直面锦江绿地；,4.8,米享受性客厅尺度；,超大入户花园直接连接餐厅,劣势,书房空间不实用,半岛城邦,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,高端和中高端产品多采用古典欧式风格，中端和普通产品主要采用现代简约风格,4.,产品外立面分析,区域产品分析,外立面,楼盘名称,备注,现代简约（线条简单、色彩明快）,和黄南城都汇,天府长城,育才竹岛,心怡紫晶城,河畔新世界,红树湾,水印城,鸿阁一号,美年广场,光明城市,英郡,城南晶座,大城际,楠香山,外立面,楼盘名称,备注,现代时尚（圆弧形外立面、色彩鲜明）,新鸿基,悦城,世纪城,远大朗朗风景,时代晶科,世纪峰景,中式,蜀郡,新古典风格,中海蘭庭,欧式,华润凤凰城,欧式,雅居乐,欧美风格,翠屏湾,西班牙风情,古典欧式,华敏世家花园,西洋风情,中海城南,1,号,南湖国际社区,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,临公园和具有特色景观的项目，市场接受度更高，销售速度更快。,5.,景观分析,区域产品分析,景观,楼盘名称,备注,市政公园景观,心怡,紫晶城,市政公园,中海蘭庭,育才竹岛,湿地公园,和黄南城都汇,新益州公园,大型特色公园,新鸿基,悦城,极地海洋公园,西洋风格,华敏世家花园,上海风情,大面积绿化,远大都市风景,社区大面积绿化,天府长城,坡地绿化景观,雅居乐,缓坡大面积绿化,雕塑、艺术等特色景观,城南名著,莎士比亚、雕塑,华润凤凰城,华润艺术馆,翠屏湾,特色风情景观,临河景观,河畔新世界,3000,米河岸线,蓝岸丽景,临河,凯华丽景,水印城,南湖国际社区,皇家园林,城南,1,号,欧式宫廷建筑,世纪峰景,皇家小品,西洋风格,华敏世家花园,上海风情,中式园林景观,蜀郡,中式景观社区,一般性社区景观,时代晶科,一般性的社区景观（普通中庭）,利通,城南,鸿阁一号,棕榈南岸,慕和南道,英郡,齐盛,.,艺境,领馆区,1,号,景观,楼盘名称,备注,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、