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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,*,www.tuanyuan.tv,中国地产商域网,www.tuanyuan.tv,中国地产商域网,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,来上海，来南京路，来新天地,去南京，去新街口，去,1912,到常州，到哪里？,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,每一座有历史的城市都应该有一位独一无二的商业领袖,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,这位“领袖”的气质不仅要具备,“显赫的地位”（中心地段）,“名门的气质”（稀缺资源）,更要具备博古通今，浓缩这座城市文化脉络的,文化内涵,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,在江南，龙城，常州,南大街不是领袖,北大街不是领袖,莱蒙都会不是、泰富不是,购物中心也不是,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,新天地反映大上海,1912,定格南京,北岸天街只属于江南常州,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,所以，报告主要论述的是怎样,发掘本案的最大价值,成为常州的商业领袖,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,第一话、领袖身份,定位建议,第二话、领袖装束,规划建议,第三话、领袖管家,租售模式,第四话、领袖登场,推广策略,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,一、领袖身份,定位建议,中心性,市中心核心地段,常州市市级商业中心核心区域，商业氛围浓厚，形成了火车站、南大街、文化宫三大商圈，本地块正处在文化宫商圈最核心的区域，是核心中的核心。,本案,1,、,身出名门，地位显赫是成为领袖的基础条件。,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,沿延陵路分布、围抱历史保留建筑群，东面为文化宫广场绿地（相当于人民广场），南面沿商业街延陵路，延陵路对面是购物中心和常州大酒店、中信投资广场高档写字楼，西面是小河沿小型广场绿地，北面是迎春步行街。,文化宫广场,购物中心,历史建筑,BRT2,号线,泰富广场,投资广场,常州大酒店,迎春步行街,稀缺性,不可再生的珍惜地块,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,前后北岸原是三面环水的半岛，古称白云尖。明清以来，名士云集、灿若群星，是常州的文脉所系。在明末清初，这里就出了,4,名状元、,2,名榜眼、,2,名探花。,唯一性,历史文化内涵,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,易居观点：,根据本案的地块情况我们判定：,地处市中心商圈核心的前后北岸地块商业项目价值应该将被最大化挖掘、发现，其身份将无法再被复制或超越，在激烈的市场竞争中脱颖而出，成为城市的商业领袖。,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,定位原则一、利用商圈的整体效应,定位原则二、差异化经营形成互补,定位原则三、文化与商业价值结合,虽然有了成为领袖的优越基础条件，但同时我们也要看到周边的激烈竞争，在这种情况下，怎样变竞争威胁为优势，怎样对项目进行准确的定位，怎样形成独特的自身优势是本案成功的重点。,2,、,审时度势，统揽全局是成为领袖的重要因素。,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,常州市中心高档购物商业物业面积大约,35,万，市区餐饮面积大约,15,万,目前市中心商业平均入住率,85,，需求相当旺盛,市中心商业底层租金在,20,25,元,/,天,/,精品及中高档餐饮娱乐在中心商圈，尤其是文化宫商圈仍然比较缺乏,文化宫商圈目前已有商业经营单一，消费的延续性很差,6,4,1,2,5,3,7,8,9,1,、文化宫广场（,24,000,平方米）,2,、购物中心（,60,000,平方米）,3,、泰富广场（,20,000,平方米）,4,、南大街（,120,000,平方米）,5,、泰富百货（,15,000,平方米）,6,、莱蒙都会（,300,000,平方米）,7,、新世纪商城（,30,000,平方米）,8,、新城惠商项目（未来供应）,9,、本项目,文化宫商圈概况,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,原则一、强化商圈的整体效应,结论,1,、由于文化宫商圈已有的成熟度和知名度，本案定位的重点就在于寻求商圈的结构缺憾，与整体商圈形成良好的互补。,优势,劣势,1,、具备了商业的商业价值效应；,1,、竞争激烈，新项目不容易进入商圈；,2,、商圈辐射范围已经形成，有利于节约项目推广成本。,2,、定位难，经营空间小。,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,结论,2,、目前商业能很好的实现,shopping,的功能，而,“,mall”,的功能为空白,因此，以文化为核心，以餐饮、休闲、娱乐为主体的“城市客厅”是本案项目成功定位关键，形成与商圈经营的互补。,原则二、差异化经营形成互补,文化宫商圈是融文化、休闲、商务、购物于一体的综合性商贸功能区。该商圈已形成购物中心、泰富广场、文化宫购物街、迎春步行街及延陵西路商业街等商业网点设施。,商圈氛围单一，没有持续性消费和多元化体验式消费场所，商圈内主要的商场都是以购物为主，,餐饮、娱乐、休闲场所欠缺,。,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,主题的确定对商业的价值是一种升华,专业市场、百货商场、超级市场、连锁店,单一的市场与经营定位不再是商业成功的法宝，随着竞争的日益激烈和消费者消费要求的提高，主题商业已经成为一种趋势。,文化与商业的结合创造超越商业本身的高价值。,原则三、文化与商业价值结合,结论,3,、延续,前后北岸徽派江南建筑风格、以江南常州文化精髓为底蕴、并注入现代时尚的商业元素，成就本案独具特色的商业价值。,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,领袖名讳：,新城,北岸天街,前后北岸标示地段和文化内含；天为上，凸显贵气；街，直接表明是商业项目。,产品标签：,江南尚品廿六金坊,常 州 城 市 客 厅,突出文化品味，具有地域和城市特色，数量稀缺，价值连城。,定位官衔：,江南第一名街,申请“江南第一名街”的桂冠，提升商业价值。,易居观点：,根据以上原则对项目进行总体主题定位：,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,Logo,建议及部分,VI,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,Logo,建议及部分,VI,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,Logo,建议及部分,VI,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,Logo,建议及部分,VI,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,Logo,建议及部分,VI,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,Logo,建议及部分,VI,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,上海有新天地,南京有,1912,常州有北岸天街,2,、,领袖的出现都有相同的共性，成功的先例可以印证本案定位的正确性和未来的发展空间。,常州作为长三角中心城市，可以参考上海和南京领袖级文化主题商业进行考证和规划，通过三者的比较可以验证我们定位的可行性。,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,产品,上海新天地,南京,1912,常州北岸天街,区位,邻淮海中路，距离南京路,1000,米,邻长江路、珠江路,距新街口,1000,米,延陵路文化宫商圈核心，距南大街,1000,米,新天地、,1912,、北岸天街都位于市中心核心商圈范围内，且距离最核心的中心点在一公里辐射范围之内，商业氛围和人流量都有保证。,地段、人流,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,产品,上海新天地,南京,1912,常州北岸天街,文化依托,石库门建筑群、海派文化,总统府遗址、民国建筑,前后北岸江南文脉、,徽派建筑,三者都毗邻拥有历史底蕴的文化建筑群，并以此为依托，把商业价值和文化结合，共同形成文化商业街。,文化底蕴,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,产品,上海新天地,南京,1912,常州北岸天街,产品定位,具国际水平的餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街,餐饮、娱乐、休闲、观光、聚会为一体，文化、品位于一身的时尚休闲商业区,龙城唯一以文化为核心，以餐饮、休闲、娱乐为主体的商业综合体，常州的“城市客厅”,主要经营业态,餐饮为主、补充休闲、娱乐、商业,茶座、休闲、餐饮、酒吧,餐饮、娱乐、休闲、文化,三者都是集餐饮、娱乐、休闲、文化为主要经营业态的综合性商业街区，都定位于国际水准。,主题定位,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,产品,上海新天地,南京,1912,常州北岸天街,体量,占地面积,3,万多平米,商业面积,6,万平米左右,占地,2,万多平米,商业面积,3,万平米,占地面积,1,万多平米,商业面积,1.5,万平米左右,城市常住人口,1845,万,741,万,435,万,三者的商业面积都不大，但都是浓缩城市精华的精品，都具备国际水准，城市常住人口都能够支撑如此的商业模式。常州的人均收入还略高于南京。,体量及人口,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,产品,上海新天地,南京,1912,常州北岸天街,客群定位,上海的年轻人阶层、中产阶级、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客,城市白领、小资、成功人士、外籍人士、商务客人、游客等,新富阶层、中产阶级、城市白领、成功人士、外籍人士、商务客人、游客等,三者的客群定位都是城市中上层，外籍人士等中高端客户，这部分客群有足够的消费能力和对高层次消费的需求。常州存在这批高消费群体，同时他们不断的寻求新的更高水准的餐饮、休闲、娱乐场所。,消费群体构成,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,以文化为核心，以餐饮、休闲、娱乐为主体的“城市客厅”形成与商圈经营的互补是对本案的准确定位。,北岸天街必将成为常州的商业领袖，而其他人全部是为这一枝独秀供给养分的绿叶。,易居观点：,根据以上对比来看三位领袖的各方面条件都非常类似，为本案主题定位的可行性提供了充分的依据,。,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,二、领袖装束,规划建议,穿衣戴帽与个人的品味和身份相对应的，一个领袖商业的规划更需要能更好的体现其文化主题，,文化与商业价值的有机结合是本案规划的重点,，他将在后续的运营过程中持续发挥作用，增加商业的附加价值。其主要通过以下两点来体现：,衣着：通过项目的建筑外观来表现，如建筑风格、结构、颜色，建筑组团的分割形式等。,佩饰：通过项目的购物气氛表现，如环境营造、店招设计、小品设计、形象展示、,POP,广告等。,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,建筑风格,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,上海新天地,:,以老石库门建筑为基调，保留了老弄堂的形式；但在新天地中大量使用了现代元素，包括钢化玻璃、不锈钢等建材和霓虹、喷绘等工艺制作的店招，使之具有国际化的感觉。,上海新天地与石库门,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,南京,1912,：保留了一部分民国时期的老建筑，总统府也在其环抱之内，整个街区仿造民国时期的建筑风格，同时也采用了铝合金窗等现代元素；形式各异的灯箱与橱窗设计在文化中渲染出强烈的商业气息。,南京,1912,的民国,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,南京,1912,某餐厅内部的时尚装修,民国建筑中的现代楼梯,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,建筑高度提炼斗角、重檐，徽派建筑的马头墙等中国传统建筑标志性符号；,颜色以黑、白、灰为主，其间点缀朱红等色彩，形成古朴、典雅的色调。,常州新城,北岸天街的前后北岸,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,江南风情,现代元素,北岸天街即以徽派建筑为蓝本，依托前后北岸的文化基础，营造,“江山代有才人出 各领风骚数百年”,的江南文化商业街，同时也需要加入时尚的建筑元素，与现代融合，加强商业氛围。,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,商业形态,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,上海新天地的街区,新天地的老弄堂自然形成步行街区,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,南京,1912,的街区布局,南京,1912,狭长的地形也规划为步行街区,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,街区布局,通天旺铺,本案地块地形狭长，建议规划为步行商业街，楼栋错落有致地布置在区域内，形成内街可以使行人自由穿梭，同时保持视线的通透，提升商业价值。,每栋商铺为二到三层有天有地的通天旺铺,局部可设计露台,;,单侧需要设计外跑楼梯,每层设置进户门及一个卫生间,.,招商时方便纵向与横向的自由分割。,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,招商业态,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,南京,1912,业态比例,业态,占比,茶座,14%,休闲,20%,酒吧,36%,餐饮,30%,品牌档次,占比,国际一线品牌,40%,区域一线品牌,30%,本地一线品牌,30%,南京,1912,品牌分比例,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,参考南京,1912,业态及品牌比例，同时结合常州本地餐饮与娱乐消费需求旺盛的情况，建议本案的业态定位以高档,餐饮娱乐为主体,，配合其他的文化、服务等业态。,餐饮茶座：连锁快餐、西餐、咖啡与茶座等,45%,休闲娱乐：休闲洗浴、酒吧等,35%,精品购物：男女服饰、佩饰精品店,10%,文化服务：书吧、画室、乐器店等,10%,品牌档次,占比,国际一线品牌,30%,区域一线品牌,30%,本地一线品牌,40%,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,餐饮：,福记、塘桥老哥、紫缘大酒店；,粤鸿和 、山度仕、九佰锅 、桃云轩 、俏江南 、鹿港小镇 、花膳 、逸叶源 、茶客老站 、庆善园 、立煌；,米罗咖啡、一茶一坐 、星巴克 、麦当劳、肯德基等,休闲娱乐：,苏荷、百度酒吧、蓝色轨迹、玛索、,B,B,KING,、乱世佳人、罗森堡、乌克兰风情吧、西津足道、佰草集、香住,SPA,等,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,面积分割,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,商家名称,经营面积（平米）,百度酒吧,3000,ACE CLUB,（立煌）,1500,星巴克,470,九佰锅,900,俏江南,1600,戴维营,500,SOS,酒吧,700,茶客老站,1000,罗森堡,1000,南京,1912,部分商家经营面积,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,自由分割,租售分开,由于餐饮娱乐经营面积需求较大，建议每个独立的通天旺铺总面积在,400-2000,平米,其中可以设置,2,个到,10,个独立产权,每个独立产权面积约为,100-150,平米总价在,500-750,万,出售,时便于多个投资者分散购买。,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,自由分割,租售分开,出租时可以整栋招商，也可以每栋楼根据不同的面积需要分割，纵向按照楼层，横向根据间数，自由灵活，充分合理利用空间，保证招商经营者的需求。,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,地下商业,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,地下一层：建筑风格,与地上的商业风格统一，,面积区间,控制在,10-15,平米左右为一个单位，根据进一步市场调研进行分割，定位为地下文化购物广场，直接定价出售。,地下二层：,地下二层价值最低，总建面积不大，可以直接招商一至两家商家，长期低价出租，如桌球厅、游戏厅、画廊、古董店、超市等等，作为地上商业的附属配套，完善商业街的功能性。待地上商业成熟经营后再分割出售。,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,先招商，委托专业管理公司经营管理，商业氛围逐步形成之后再将物业出售。,三、领袖管家,租售模式,先招商经营后出售,优势：,1,、有利于统一管理，保证经营秩序，有利于形成项目品牌。,2,、良好的经营管理形成最佳的商业氛围，商业领袖的风范呈现在眼前，极大增强投资者信心，价值最大时进行销售。,劣势：,1,、时间较长，会延长开发商资金运转周期,2,、经营压力大，风险较高,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,以租赁模式销售，经营商家以较高的租金租赁物业，经过一段时间后拥有物业,三、领袖管家,租售模式,以租代售,劣势：,1,、一般大型经营商家不会购买物业,2,、资金回笼慢,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,售后回租经营,先行销售，同时开始招商确定租赁商家；,然后回租，委托给专业管理公司经营管理。,优势：,1,、短时间之内就可以回笼资金；,2,、承担的风险较小。,劣势：,1,、招商时间要求较高，建设速度与招商速度决定利润收益；,2,、给投资者的信心不足，不利于价格的拉升，销售压力较大。,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,以售后回租的模式为主要销售模式；,无论以何种模式进行销售，本案若实现定位，必须引进经验丰富的经营管理团队。,易居观点：,通过对以上几点租售模式的分析，结合开发商,8,月开始销售的要求，易居认为：,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,四、领袖出场,营销策略,1,、项目价值定位：本案处于成熟商圈，本身商业价值已被市场公认，所以在营销推广上主要是增加项目附加值，实现利润最大化。,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,2,、项目增值手段,树立项目品牌：,龙头企业 龙城商业领袖,牵手政府炒作：,前后北岸 新城北岸天街,文化价值炒作：,江南第一名街 常州城市会客厅,通过炒作项目的文化品牌附加值，加强北岸天街的领袖地位，其唯一性、稀缺性形成超价值的商业传世之作。,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,3,、营销策略,招商成功是销售的基础，大型品牌商家的成功招商对于坚定投资者信心、带动其他商家进驻有着积极的意义。,区域正常租金百分比,工程进度,第一年,0%,（免租）,装修试营业半年,第二年,50%,正常营业,第三年,75%,正常营业,第四年,100%,正常营业,招商策略：首先以优惠政策引进大型品牌经营商家,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,销售策略：以稳定的高回报吸引投资客,客户购买签约后，开发商同时签署三年租赁合同；,三年期满后移交给经营管理公司管理，与经营商家续签合同；,客户享受连续三年,7%-8%,高额回报,，每年按约定收取租金。,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,价格策略：在保证投资者收益的基础上转嫁风险,由于招商过程中的优惠措施和销售过程中的回报措施，中间产生一定的差额，此部分金额应在保证投资者收益的前提下增加于售价内，以降低开发商风险，保证利润。,以目前文化宫附近一层商铺租金,20-30,元,/,平米,/,天计算,3,层商业综合整体租金基本可以达到,15,元,/,平米,/,天计算,一个,400,平米三层商业,一年的租金为：,15*400*365=219,万,一年,5%,投资回报率售价：,2190000/0.05/400=10.95,万,/,平米,一年,10%,投资回报率售价：,2190000/0.1/400=5.475,万,/,平米,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,销售形式,-,商铺拍卖,拍卖销售模式一般在升值空间大，客观条件优越的商铺销售中使用。通过拍卖叫价，可以抬高地块的价值，聚集旺盛的人气，提升商铺的价格。,7-8,月,先做意向招商,招租大品牌、需求面积大的长期商家,2-3,家,给以优惠的招商条件；根据招商商家要求做出规划调整；,9,月,先开出临延陵西路转角组团,做拍卖销售,首期拍卖应保证成交，所以前期需要积累一批意向客户，做客户摸底工作。,招商,-,拍卖,-,招商,-,拍卖,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,媒体通路,项目基地围墙：,凭借本地块的中心属性，只要在地块周边竖起有特色的广告大牌，短时间就可以在全城引起关注；,新闻炒作：,本案周边成熟的商业氛围使推广成本大大降低，其本身地块价值已被公认，通过新闻炒作其附加值更加有效；,大众媒体：,大众媒体只用来做前期形象的提升和销售信息的广泛告知即可；,户外广告：,户外广告是形象建立的重要手段，领袖形象地确立意义重大，市中心必须建立强力的视觉冲击。,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,通过对项目的准确定位，挖掘其内在的文化内涵，形成了本案唯一性、稀缺性的特色商业形态；通过对租售模式的讨论，解决了开发商对销售的要求；只要在后期的招商和推广过程中制定严密周详的执行计划，,新城,北岸天街必然常州的商业领袖，“江南第一名街”即将面世。,易居观点：,通过以上分析，易居认为：,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,汇报完毕！,谢谢聆听！,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,房地产策划大全,房地产市场研究报告,团圆网,www.tuanyuan.tv,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,内容简介：,一、包含六大版块内容：研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合全套容量：,600GB,，海量,二、,41,个细分栏目全部在内：市调、前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业,三、企业实战（开发商、代理商、广告公司）：世联、万科、中原、中海、博思堂、黑狐、风火,四、热点城市（覆盖全国绝大部分地区）：北京、上海、大连、成都、广州、南京、重庆、青岛,五、内容格式：,Word,、,PPT,、,PDF,、,Excel,、,JPG,、,PSD,、,CDR,、,AI,、,DWG,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,郑重承诺：如发现资料内容与本站所列目录严重不符，无条件退货！全国范围送货上门！货到付款！,由于篇幅所限，以下仅列出,2010,年更新的部分资料,如对目录有疑问，可从下面的目录中随机抽取若干资料，联系客服验证！,更多详情介绍请登陆：,www.tuanyuan.tv,联系,QQ,：,1323556639,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,华高莱斯,2010,年,2,季度房地产研究报告,-35,页,word2010,年海南万宁房地产市场发展分析报告,-6,页,word2010,年,8,月南京房地产市场月报,-31,页,word2010,年,7,月合肥房地产市场报告,-29,页,word2010,年,7,月哈尔滨房地产市场月报,-29,页,word2010,年,7,月,22,日广州萝岗房地产市场调查报告,-22,页,word2010,年,6,月天津房地产市场报告,-54,页,pdf,2010,年,6,月哈尔滨房地产市场月报,-23,页,word2010,年,6,月福州土地拍卖成交情况,-1,页,excel2010,年,1-7,月上海房地产市场成交分析,-5,页,word,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,北京市某施工现场安全保证措施,-27,页,word2009,年北京丰台科技园与新区建设介绍,-52,页,ppt,上海某污水处理厂排海管道顶管施组设计,-37,页,word,围岩监控量测施工作业指导书,-10,页,word,某工程施工组织设计方案,-75,页,word,上海市真如副中心城市设计,-45,页,pdf,梅列区土地治理项目施工组织设计,-47,页,word ,武汉金百灵大酒店装饰工程施工方案,-44,页,word,深圳商贸中心大厦建筑设计方案,-21,页,pdf,梅列区土地治理项目施工组织设计,-47,页,word,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,2010,年重庆联发嘉园,2,号楼,8,月,7,日开盘方案,-12,页,word,泛澳,2010,年佛山藦璒荟豪庭营销执行方案,-45,页,ppt,绿城集团,2010,年,5,月浅析别墅客户的需求和建议,-52,页,ppt,2010,年天津市星耀五洲销售培训讲义,-385,页,pdf,2010,年,7,月济宁盛泰广场推售提案,-77,页,ppt,中原地产销售技巧,-39,页,ppt,万科地产万客会资料集,-59,页,pdf,房屋销售成交三十六计,-49,页,ppt,房地产销售消费心理学,-59,页,word,东莞万科城市高尔夫花园,3,期产品推介,-16,页,pdf,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,廊坊盛通物业管理有限公司程序文件,-40,个文件,word2009,年当代万国城游泳池设备操作手册,-18,页,pdf,某物业管理公司贯标文件,-60,个文件,word,信阳和美物业管理有限公司管理大纲,-67,页,wordXX,物业管理有限公司管理规程,-285,页,word,弱电设备运行维护管理服务方案,-55,页,word,忠信物业考核标准,-13,页,word,房屋建筑管理手册,-2,个文件,word,戴德梁行物业管理服务规范手册,-14,个文件,word,中信广场全套物业管理方案,-33,页,word,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,世联,2010,年别墅建筑风格及打造要点,-59,页,ppt,2010,年,7,月,8,日青岛保利,百合花园案例分析,-87,页,pp,中原,2010,年深圳新政下户型赠送合拼方式,-18,页,pdf,中原,2010,年深航西双版纳曼弄枫项目物业发展建议,-85,页,ppt,中原,2010,年,8,月深圳纯水岸踩盘分享报告,-55,页,pdf,中海地产,2010,年,6,月房地产人文营销推广解析,-182,页,pdf,新景祥,2010,年郑州胜岗项目市场定位与发展战略,-71,页,pdf,万科,2010,年上海浦江镇,127,号地块规划方案设计,-235,页,ppt,仲量梁行,2010,合年肥公寓市场研究报告,-54,页,ppt,中原,2010,年上半年长沙房地产市场报告,-36,页,word,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划,伟业大客户战略管理,-33,页,ppt,赛普咨询房地产集团管控,-87,页,ppt,宏泰,2010,年,8,月人力资源战略建议,-38,页,ppt,世联,2008,年济南建工集团发展战略,-90,页,ppt,园林树木栽培与养护,-72,页,word,房地产开发企业内部流程,-1,页,word,房地产开发成本、利润测算表,-1,页,excel,佛奥集团运作表格,-82,个文件,word,金地集团,2011-2014,三年战略规划,-37,页,ppt,众美地产绩效管理手册,-24,页,word,房地产
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