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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,深圳,xx,1,报告要解决什么问题？,是什么-项目评估,卖给谁-客户定位,定何价-价格定位,如何卖-营销策略,2,报告的指导思想,以益田新天地一期的成功销售,达到重塑益田地产品牌的目的,3,是什么,项目评估,近期市场特点,外销市场疲软,中心区热点中心,企业注重品牌推广,豪宅市场淡静,城市运营浮出水面,4,是什么,项目评估,相对其他片区的竞争优势,华侨城片区-,产品优势,中 心 区-,价位优势,红树湾片区-,配套优势,沙河高新区-,环境优势,5,是什么,项目评估,综合评价,对项目静态分析,发挥片区优势，利用市场需求缺口,转换噪音劣势，规避市场风险,6,是什么,项目评估,发展战略,对项目动态分析,向社会明确,益田地产经营理念,将本项目打造成,2003年度明星楼盘,奠定益田地产,在华侨城的影响力与知名度,为,二期发售做好市场铺垫,7,是什么,项目评估,定位,-,(在结合品牌发展战略的前提下),益田 城市新空间,8,是什么,项目评估,项目命名-,采用三期统一征名方式,通过益田新天地整体形象展示引起社,会关注，造成市场轰动效应,使一期高姿态进入市场，迅速形成热点,9,卖给谁,目标客户,形象定位,具有良好的文化素质,注重生活品质,喜爱并认同华侨城居住环境及生活氛围,10,卖给谁,目标客户,主力客户群,在福田、罗湖工作或居住的，认同华侨城,生活环境的一、二次置业者；,居住在华侨城周边辐射带，改善现有生活,环境的一、二次置业者；,11,卖给谁,目标客户,客户特征,年龄：,2850岁之间，集中于3040岁,家庭结构：,以23人为主,年收入：,1015万元之间,身份：,企业中高级白领,12,定 何 价,价格定位,实收均价,￥7800-8000/平方米(折后),13,定 何 价,价格策略,根据,产品差异,，制定,价格策略,；,针对,高层屯积尾盘现象,，进行,有效促销；,用,小幅快频,拉升均价，达到既定销售目标。,14,如 何 卖,现场包装,现场包装要达到的效果,使项目形成高品质形象感，拉升档次,符合客户心理，促使其产生购买冲动,与竞争对手形成差异，支撑价格定位,15,如 何 卖,销售通路,二期,威尼斯,销售现场,聚龙居,三期,美加广场,一期,世界花园,公园,荔园新村,欢,乐,谷,深南大道,16,如 何 卖,户外导示,雍,景,台,17,如 何 卖,户外导示,雍,景,台,18,如 何 卖,户外导示,雍景台,19,如 何 卖,形象墙,雍景台,20,如 何 卖,形象墙,雍景台,21,如 何 卖,售楼处包装,22,如 何 卖,售楼处包装,23,如 何 卖,样板房,2 栋,1 栋,3 栋,堆,料,处,24,如 何 卖,销售策略,销售策略-,围绕企业战略、服务企业战略,“短、平、快”,完成销售,与二期有机衔接,25,如 何 卖,销售策略,销售目标(量化),项目销售,6,个月,争取完成,80-85%,；,8-10,个月,内实现既定销售目标。,26,如 何 卖,销售策略,销售目标(质化),重塑益田地产在深圳的品牌形象,扩大益田地产在地产市场的影响力,为益田新天地二、三期奠定市场基础,27,如 何 卖,销售控制,3 栋,1 栋,2 栋,28,如 何 卖,销售策略,销售进度,29,如 何 卖,销售策略,价格控制,30,如 何 卖,销售策略,销售应对策略,快速市场信息反馈系统,“市场”,应对,“客户”,应对,“产品”,应对,“工程”,应对,31,如 何 卖,推广策略,宣传推广总体策略,先,造势,，再,借势,，强,势出击,!,通过立体化的包装、宣传快速形成市场认知,32,造势,如 何 卖,推广策略,益田提速宣言（上市、,CI、,地产战略,）,新天地,横空出世系列（征名、城市营运）,益田文化，成立新天地,CLUB,“,强化”整体，“弱化”个体,33,借势,如 何 卖,推广策略,借助华侨城片区整体优势,充分利用“新天地”合作伙伴,关注公益事业，成立公益基金,34,强势出击,如 何 卖,推广策略,“新天地”引领国际化生活方式,对项目卖点进行整体的立体化宣传,项目的现场高品质展示,35,如 何 卖,推广策略,一期推广目标,打造2003年度,明星楼盘,36,售前时间准备表,37,推广过程中的,KPI,因素,益田品牌核心内涵,与华侨城集团关系问题,销售现场装修时间问题,业主小孩就学问题,38,Thank you,39,
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