业务基础知识强化

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,业务基础知识系统强化,2008-7-8,1,为什么要学习基础知识？,一、提升自身含金量，扎实的基础让我们更专业,二,、,专业的团队使客户满意，更有利于美誉度传,播,2,一、信息资源方面,二、财务知识方面,三、权证流程方面,3,一、资源录入,二、资源处理,三、资源失效,信息资源方面,4,支撑工作：到位的资源开发活动,要求,:,数量大、渠道多样化、针对性强,操作步骤,内网录入,待确认修改更正,动态房源信息查询,资源录入,5,操作要求,资源录入,6,操作环节,维护,带看,回访,撤单,资源处理,7,资源处理,动作要求,8,本渠道内成交,措施：,a,、内网录入协议,b,、成交的客户经常联系，建立情 感，使服务升级,在其他中介成交,措施：,a,、核实原因，了解真实情况,b,、让客户感受我们的服务，记住我们,不卖了,措施：,a,、明确原因，进行引导,b,、留下印象，联系我们,资源失效,9,一、合同签署,二、钱款交接及收据开出,三、销售台帐,财务知识方面,10,产权清晰明确,-,交易前提,（离婚、继承、赠与等是否归并）,资格判断,双证、共有权证、双证所有人及共有权人身份证；,身份证要求,:a,、有效期内,b,、复印件清晰可辨,资格人未到场,:,出具委托书，注明“甲方对此委托书负责，如若虚假由甲方承担一切后果”等字样,合同签署,11,附属物约定详细,a,、留下的设施要详细再详细，如有线电视、,机顶盒等等,b,、时间点（事件点）明确，如户口迁出日期、,腾房日期、提前还贷具体日期,费用缴纳明确承担人,口头约定内容要书面化,禁止主观臆断,:,我觉得,.,应该不会,.,合同签署,12,尾款预留,a,、一定要留,b,、留存金额,:,双方协商，但不要过多,末尾署名,a,、联系方式,:,原则是尽可能多留 手机,+,固话,b,、通讯地址,:,现居住地址或公司地址,合同签署,13,错误处理,a,、按指纹,+,签字：三方均有,b,、合同一式三份均要进行,合同签署,14,专用收据,：费用收取只用专门收据,严禁打白条,专人开具,：钱款交接到区部,钱款交接及收据开出,15,收据填写（租赁会用到）,、,大小写正确书写,、代交款人填写于交款人处,换发票必备,、,时间限制：一个月内,、换取条件：出具原收据,钱款交接及收据开出,16,意识培养,形成习惯,及时进行信息更新,为工作交接提供便利,销售台帐,17,权证知识方面,一、基础知识必备,二、评估流程,三、贷款流程,四、过户流程,18,基础知识必备,买卖成单后的流程,卖方买方,房屋所有权,评估,房屋估价的依据,贷款,商业、公积金,过户,市区、锡山区、惠山区,结件,中华人民共和国房屋所有权证,19,基础知识必备,解读房产证,重点关注内页右侧,登记类型有买卖、房改售房、归并、赠与、安居房等等,填发日期来判定是否有营业税，也用来判断是否属于婚后财产，但有时不一定是真正购房日期,填发日期：,年,月,日,转移登记,买卖,20,基础知识必备,房屋的几种类型,商产,(,买卖,),房改售房,上市前需查档，确认有没有超出国家规定购买面积，如果超出需到房改办纠错，补交超出面积房款,解困房,上市前需补交,1.,土地出让金,(,建筑面积,138,元,/,平米,+,使用权面积,63,元,/,平米,),2.,大修理基金,23,元,/,平米,(,其中,12,元,/,平米卖主已交,),。,补贴出售,上市前需补交大修理基金,23,元,/,平米（其中,12,元,/,平米卖主已交）。,安居房,补交土地出让金（建筑面积,138,元,/,平米,+,土地使用权面积,63,元,/,平米,),太湖花园三期土地出让金按建筑面积,822,元,/,平,五星家园按建筑面积的,1098,元,/,平进行缴纳,.,21,评 估,评估的目的,每套房子的估价，根据其年代、面积、楼层等等因素给出，作为交契税和贷款的依据,契税评估,必做,针对交契税所用，市区,锡山区免费评估，惠山区、滨湖区和新区要收费，收费标准：评估价的,6,市区指定,恒茂,评估公司评估，其余不认可。契税评估为,个工作日,出件。,贷款评估,客户付款方式决定,针对银行而言的，收费标准：,评估价的,，预收成交价的,22,评估注意事项,评估价只能预计，不能给客户承诺多少,预收评估费时按成交价,收取,若成交房屋还没办理提前还贷，可以先评估，店员同时督促房主办理提前还贷，到产监处办理抵押注销,不需买卖双方到场,一般需,3,个工作日,23,贷 款,公积金贷款,一般没有面积、房龄限制,一般购房贷款条件,、借款申请人必须是所购自住住房的房屋所有权人或共有权人,(,购买合同上作为买方签名盖章,),、借款申请人必须向无锡市住房公积金管理中心交存住房公积金,六个月以上,并且至贷款时点之前所有月度的住房公积金均,按时足额连续,交纳,(,由单位汇交,),24,贷款,贷款额度评估总价,可贷比例,交纳情况,贷款类别,借款人本人正常交存,借款本人及家庭人员有一人以上正常交纳,借款人及配偶正常交纳,二手房住房贷款,50%,最高,20,万,55%,最高,25,万,65%,最高,30,万,贷款期限,每贷款一万元期限不超过三年，但最长期限不超过,三十年，并且不超过借款人的借款年限。注：借款年限,=,借款人自借款之日起至法定离退休时的工作年限,+5,年,25,商业贷款,贷款对象,：,年满,18,周岁，具有完全民事行为能力的自然人。,贷款额度、期限,个人二手房贷款,：贷款金额不超过评估价的,60-70%,，贷款期限原则上控制在,20,年,以内。,个人住房组合贷款：贷款金额：公积金贷款,+,商业性住房贷款不超过房屋总价的,65%,，期限与公积金贷款期限一致。,26,贷 款,收费标准,担保费：,贷款金额,贷款年限,0.7,纯商贷,机关、事业单位的正式职工可免,保险费：,贷款金额,贷款年限,0.3,别墅和商铺：,1,0.5,或,1,（由银行决定）,27,贷款注意事项,全款齐，并且已办好提前还贷，房产证已办理抵押注销,贷款人及其配偶到场面签,检验身份证是否过期、身份证号码和名字是否与结婚证或户口簿上一致,收入证明上的月收入总额应为月还款额的两倍以上,28,过 户,简单流程,配图处 收件处，面签 交契税等费用、开具各项发票（销售发票）领取收件收据（领证单）领取产权证 交费领取土地证,注：如是优产房（房改售房）需在配图前先查档，出具上市房联系单,市区过户,7,个工作日后,29,市区过户注意事项,全款齐或确认贷款已批,买卖双方夫妻亲自到场面签，买方夫妻可以只来一个，卖方夫妻中有一人不能到场时需办理委托公证,检验身份证是否过期，身份证号码、姓名是否与其结婚证户口簿上一致，如不符合需更正后方可办理,30,过户出件后的工作,过户进件,7,个工作日后领房产证及共有权证,有贷款的同时领取他项权证，公积金贷款须店员陪同客户去领取，每周一、三、五,办理新的土地证，市区需准备材料为：买方身份证复印件,1,份、新的房产证复印件,1,份、房产转让协议复印件,1,份、老的土地证原件,31,非市区地区过户,东亭、新区等房屋过户,15,个工作日过户出件,钱桥镇等惠山区房屋,a,、过户进件后领房产证需,11,个半月左右,b,、如有贷款办领他项权证需,1,个半月左右,c,、办理土地证需,1,个月左右,d,、过户收费与市区一致,32,夯实基础,让我们更专业,专业服务,让客户更信赖,33,谢 谢 大 家,34,