物业管理第一章房地产与物业管理

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第一章 房地产与物业管理,11 房地产与物业,一、房地产,1、房地产的定义,狭义：指房屋、房屋基地以及附属土地。,广义：全部土地和房屋及固着于房屋和土地上不可分割的局部。,2、房屋房产分类,1按房屋所有权不同：,公有房屋：国有房屋、集体房屋 或按公房管理体制分：直管公房、自管公房。,私有房屋公民个人、多人共有、外国公民或民营企业拥有的。,2按房屋用途不同：,住宅用房,非住宅用房,3按房屋结构不同分：,钢结构房屋,钢和钢筋混凝土结构房屋,混合结构房屋,砖木结构房屋,其他结构房屋,2、房屋房产分类,4按房屋开发性质不同：,商品房,非商品房经济适用房、解困房、廉价房、廉租房,5按房屋是否建成为标准：,建成的房屋,在建的房屋,待建的房屋亦称为“期房 或“楼花,2、房屋房产分类,3、土地地产的分类,1按土地所有权不同：国有土地、集体土地,2按开发利用程度不同：,生地：尚未进行开发，如荒地。,熟地：已开发完毕，可供进行建设各种房屋的土地。,七通一平：道路、供水、供电、供气、通风、排水、供热及场地平整。,3按土地所处区位不同：农村土地、,城市土地。,二、房地产业,指从事房地产开发、经营、管理和效劳的行业。,1、房地产开发,包括征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设等。,2、房地产经营：,国有土地使用权的出让，转让、出租、抵押等，以及建成房屋后房地产的转让、租赁、抵押等经营活动。,3、房地产管理和效劳,4、房地产市场及相关市场的建设和管理,三、物业,有使用价值和价值的各类建筑物及其相关设备、设施和场地。,已建成并投入使用的各类建筑物及其相关设备、设施和场地。,正在使用中或可以投入使用的各类建筑物及其相关设备、设施和场地。,在建、已投入使用的各类建筑物及其相关设备、设施和场地。,1,、定义,2,、物业的分类,1按使用功能分为：,居住物业,商业物业,工业物业,其它用途的物业,2按存在形式分：单体、建筑群,3、物业与房地产不动产的区别,法律意义上的用法不同,适用范围不同,概念外沿不同,12 物业管理,一、传统房地产管理及其弊病,一传统房地产管理做法,1、分配方式,住宅：无偿分配。,非住宅：无偿调拨、无偿使用或收取少量租金。,2、管理模式：行政型、福利型、方案管理型。,二传统房地产管理的弊病,1、政企事不分，不利于深化改革,2、是低效率的福利型管理,3、就物管物，消极管理,12 物业管理,一、传统房地产管理及其弊病,二、物业管理的概念,1、定义：,业主通过选聘物业效劳企业，由业主和物业效劳企业按照物业效劳合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域以内的环境卫生和秩序的活动。,12 物业管理,2,、内涵：,2,、内涵：,物业管理者：,业主-当然管理者隐性,物业效劳企业-效劳者、显性管理者 企业法人、企业资质条件,具有物业管理执业资格的经理人,物业管理依据：受业主选聘，依法律和合同行使管理、效劳,管理属性：商品经营，视物业为特殊的商品，物业管理提供的是有偿、无形的商品-劳务效劳,管理手段：法律、经济手段,物业管理效劳对象：业主和用户,物业管理管理对象：房屋、设备等,物业管理内容：管理、效劳、经营三位一体，并寓经营、管理于效劳之中的行业。,物业管理的目的:保证和发挥物业的使用功能，使其保值增值，并为业主和物业使用人创造和保持整洁、文明、平安、舒适的生活和工作环境，最终实现社会效益、经济效益、环境效益的统一和同步增长，以不断提高城市的现代文明程度。,2,、内涵：,二、物业管理与传统房地产 管理的区别,1、管理体制不同,时代背景：方案经济时代,市场经济时代,管理手段：行政手段,法律和经济手段,管理行为：政府行为,企业行为,管理效劳性质：福利型无偿效劳,经营型有偿效劳,管理期限：终身制,聘用制、有规定期限,1、管理体制不同,二、物业管理与传统房地产 管理的区别,二、物业管理与传统房地产 管理的区别,2、管理内容不同,管房收租、内容单一,多功能、全方位-具有造血功能，实现资金良性循环管物、效劳人，管物为根底、为人效劳为核心,3、所管房屋的产权结构不同,国家和单位产权,产权多元化,4、管理机制不同,管理与被管理,招聘与被招聘、效劳与被效劳,二、物业管理与传统房地产 管理的区别,三、物业管理的根本性质和特征,物业管理是集高度统一的管理、全方位多层次的效劳、市场化经营为一体、寓经营与管理于效劳之中的效劳性行业，属于第三产业。,社会化、专业化、企业化、经营型是物业管理的四个根本特性。,1社会化:物业企业专业化管理，业主大会、业主自治管理，社会各界配合监督,2专业化：专门人员、专门工具设备、专门机构、科学程序和措施,3企业化:核心是按现代企业制度组建物业效劳企业并运作,4经营型：有偿效劳、合理收费、按市场规律办事。,五、物业管理的特点,物业效劳的公共性和综合性,物业效劳受益主体的广泛性和差异性,物业效劳的即时性和无形性,物业效劳的持续性和长期性,业主自治自律与统一专业化管理相结合,13 物业管理的产生与开展,一、起源,1、国际溯源：19世纪60年代的英国,2、我国物业管理的产生,1981年3月10日,深圳市物业管理公司成立,二、开展标志,全国60000多家物业效劳公司，从业人员500万人,出台一系列物业管理法规,全国物业管理覆盖面占物业总量60%，深圳98%,严格物业效劳企业资质管理，标准物业管理,物业管理人员持证上岗，各类培训和学历教育层次不断提高,推行物业管理职业经理人制度,涌现一大批优秀示范小区、大厦，效劳质量逐步提高，有效改善人居环境,促进业主财产保值增值,二、开展标志,企业经营规模小，创富能力差,人员素质较低，专业人才缺乏,效劳市场不成熟，行业竞争不标准,相关主体的法律关系需进一步明晰,物业效劳企业效劳意识有待进一步加强,业主自律机制不完善，缺乏履约能力，业主委员会变成单纯的维权组织,三、物业管理的开展前景,市场广阔化,竞争剧烈化,规模大型化,效劳层面化物业管理集成商,行为标准化,管理现代化,人员专业化,