房地产业-成都精装房产品专题研究

,*,1,成都精装房产品专题研究,目,录,录,成都市,精,精装房,竟,竟品项,目,目分布,成都市,精,精装房,项,项目价,格,格情况,成都市,精,精装房,项,项目销,售,售动态,成都市,精,精装房,项,项目装,修,修标准,及,及配置,装修标,准,准,配置标,准,准,壹号公,馆,馆,红南港,鹭岛国,际,际,.,水晶四,季,季公寓,珠江国,际,际花园,东山国,际,际,E,区,恒大绿,洲,洲,恒大城,西城公,馆,馆,成都精,装,装修项,目,目分布,壹号公,馆,馆,金域西,岭,岭,西城公,馆,馆,三千城,恒大绿,洲,洲,万达锦,华,华城,鹭岛国,际,际,红南港,恒大城,城市理,想,想,昆仑华,庭,庭,珠江国,际,际,叠翠峰,东山国,际,际新城,魅力之,城,城,公园大,道,道,万景峰,成都精,装,装修市,场,场概况,分析：,目前成,都,都统计,有,有精装,修,修项目,15,个，仅,占,占成都,开,开发项,目,目数量,的,的,3%,。,预计未,来,来一段,时,时间精,装,装项目,将,将逐步,增,增加。,成都精,装,装修市,场,场概况,分析：,成都市,区,区装修,项,项目均,在,在市中,心,心或靠,近,近二环,的,的地段,，,，而此,类,类项目,的,的目标,客,客户群,以,以投资,客,客和高,收,收入阶,层,层为主,；,；近郊,则,则集中,在,在光华,大,大道和,龙,龙泉驿,区,区域，,以,以自住,客,客群为,主,主。,项目,开盘时间,开盘均价,（元,/,）,销售均价,（元,/,）,（,2008.7.30,）,周边,市场均价,价差,壹号公馆,2007.2.3,11000,11343.77,8000,3300,红南港,2007.8.18,8800,8595.29,6500,2000,鹭岛国际,水晶四季公寓,2007.9.22,12500,12000,7000,5000,珠江国际花园,2007.8.25,（一期）,4800,（,1,期）,4861.92,4100,800,2007.12.8,（二期）,5400,5416,2008.4.18,（三期）,5200,4818.7,东山国际,E,区,2007.9.23,（,1,批次）,4600,4311.4,3700,600,恒大绿洲,2008.4.19,5000,5188,3700,1500,恒大城,2008,年,7,月,5500,5300,4100,1200,西城公馆,预计,2008,年,9,月,预计,8500,/,6000,2500,金域西岭,2007,年,12,月,8700,8300,5300,3000,成都精装房项,目,目价格情况,精装房产品中,高,高出周边市场,产,产品均价最多,的,的是鹭岛国际,，,，到达,5000,元,/,左右，其次是,壹,壹号公馆，价,差,差为,3300,元,/,；最少的是东,山,山国际,E,城，价差为,600,元,/,，其次是珠江,国,国际花园，还,不,不到,800,元,/,。,中心城区的项,目,目价差基本在,2000-3000,元,/,左右，郊县区,域,域的价差则在,1000,元,/,左右。,壹号公馆，与,周,周边项目的价,差,差尚未达到其,自,自身宣称的,4000,元,/,的装修标准，,只,只从这个指标,来,来看，它进行,的,的精装修可以,认,认为是没必要,的,的。但结合该,项,项目整体情况,来,来看，正是因,为,为进行了精装,修,修的附加值打,造,造，从而降低,了,了项目烂尾楼,的,的根本不利属,性,性。可以说，,项,项目是通过精,装,装修的价值提,升,升，为项目赢,得,得了市场、树,立,立开发商品牌,。,。,主城区精装产,品,品与周边普通,产,产品的价差大,于,于郊县区域精,装,装产品与普通,产,产品的价差。,主城区精装产,品,品主要能提高,项,项目及开发商,的,的品牌与美誉,度,度，从而实现,更,更高的销售利,润,润。如鹭岛国,际,际社区。,郊区产品则主,要,要是为弥补项,目,目的自身不足,，,，提高项目在,区,区域里的竞争,力,力，以保证销,售,售进度。如珠,江,江国际花园。,项目,开盘时间,供应套数,销售套数,价格,周边价格,壹号公馆,2007.2.3,648,462,套,11343.77,8000,鹭岛国际,水晶四季公寓,2007.9.22,60,55,套,12000,7000,珠江国际花园,2007.12.8,（二期）,419,324,套（开盘当天销售了,150,套）,4800,4100,2008.4.18,（三期）,258,153,套,万科金域,西岭,2007.12.8,516,213,套,8300,5300,东山国际,E,区,2007.9.23,1636,610,套,4300,3700,恒大绿洲,08.4.19,2113,305,套,5188,3700,恒大城,2008,年,7,月,约,600,套,170,套,5300,4100,龙湖三千城,（一批次）,2008,年,7,月,296,套,72,套,7800,6800,西城公馆,预计,2008,年,9,月,680,余套,8500,6000,成都精装房项,目,目销售情况,目前看来，精,装,装修产品与普,通,通产品的去化,速,速度无太大的,差,差异。,在逆市下，高,性,性价比才是市,场,场的最大接受,点,点。,珠江国际花园,在,在温江区域内,销,销售情况就相,对,对较好，因为,售,售价低。,东山国际新城,的,的清水房销售,优,优于其装修房,。,。,项目户型,项目,总体量,（万,/,平米）,精装修体量,（万,/,平米）,占比,备注,壹号公馆,4.5,4.5,100%,/,红南港,9.2,2.8,30.4%,/,万达锦华城,29,克拉,17,0.29,1.71%,40-50,平米的标间户型为精装修,鹭岛国际,水晶四季公寓,21.27,1.78,8.37%,项目每一期都有大户型的高端精装公寓,珠江国际花园,24,24,100%,/,万科金域,西岭,32,29.8,93.1%,项目别墅物业为清水,东山国际,E,区,300,目前推出,2.7,/,130,平米以上户型都为清水房,恒大绿洲,60,/,100%,/,恒大城,52,/,100%,/,西城公馆,16,/,100%,/,精装修产品户,型,型一般都较小,，,，主要都是,60,平方米以下的,产,产品，以方便,投,投资客群的选,择,择。大户,型,型产品因为总,价,价高的原因，,采,采用精装修开,发,发形式的体量,是,是较少的。,但,但近期新开,发,发的项目，精,装,装修的面积覆,盖,盖在逐渐放大,。,。,各精装房项目,户,户型配比,项目,户型,面积区间,套数,占比,壹号公馆,标间,43-48,312,46%,套一,50-58,240,36%,套一,65-75,72,11%,套二,87-98,48,7%,红南港（,1,期）,套一,50-60,369,81%,套一,60-75,71,16%,套二,90-95,14,3%,鹭岛国际,水晶四季公寓,平层、跃层,270,、,391,60,100%,珠江国际花园,套二,84-87,44,4%,套三,105-122,618,62%,套四,129-147,342,34%,万科金域,西岭,套二,89,264,51.2%,套三,130,126,24.4%,套四,170,126,24.4%,东山国际,E,区,套二,81.25-106.8,342,71.25%,套三,120.94-131.11,138,28.75%,恒大绿洲,套二,70-89,297,30.62%,套三,100-129,352,36.29%,套四,130-159,321,33.09%,西城公馆,套二,85-105,/,/,套三,135-142,/,/,成都精装房客,群,群解析,项目,客群特征,鹭岛水晶四季公寓,本项目的目标客群是锁定了成都的部分高端消费群，这类客群经济实力雄厚，已经拥有了别墅等高端物业，但是因为不甘于与城市繁华脱节，所以购买位于成熟区域的高端高层物业作为日常居住。,壹号公馆,以外地客群为主，本地高端客户为辅。大多为私营企业的老总。由于项目地处市中心内环以内，受城市空心化的影响，加上该项目售价相当高，因此大多数成都本地高端客户并不是很接受，他们大多更倾向于性价比更高、大环境更成熟的城南高端项目。,珠江国际花园,以城西区域客群为主，还有一部分来自北京、上海的投资客群。,万科金域,西岭,购房者多为自住客群为主，有部分作为第二居所，这部分购房者多为外地人，用于周末、出差、回乡探亲居住使用。年龄跨度较大，但是依然以,35-45,岁为主力购买群。就区域而言，客群辐射面积较广。各个方位都有。,东山国际,E,区,以龙泉经开区工作的白领和成都市的客群为主，其中龙泉经开区的客群购买以第一居所为主，成都客群以投资或养老居住为主。也有部分沿海的投资客群,恒大绿洲,购房者多以二级城市，如达州、内江居多，龙泉本地人也是主要购房者之一，成都有部分中老年客户购买用于养老。主要购房者年龄在,25-45,岁之间。购买需求还是以自住为主，有部分为投资兼自住。,恒大城,购房客群结构与恒大绿洲相似，有相当数量的二线城市客户，不过由于光华大道的居住环境超过龙泉驿较多，因此温江本地和成都客户的数量占比相对较多，主要购房者年龄在,25-45,岁之间。购买需求还是以自住为主，有部分为投资兼自住。,西城公馆,目前尚未销售，从其现场了解到的情况看,35-45,岁为主力购买群，客户辐射全成都范围，改善家庭居住环境是客户购买的主要目的。,龙湖三千城,以自住客群为主。辐射全成都。,总的说来，目,前,前成都精装房,的,的投资客群比,例,例相对较大。,则,则是由于之前,项,项目地理位置,及,及项目属性决,定,定的。随新开,项,项目在地段及,产,产品上的变化,，,，客群也发生,一,一定的变化。,购买大户型较,高,高总价精装产,品,品客户多为自,住,住需求，年龄,集,集中在,35-45,左右的高端人,士,士。,小户型产品购,买,买客户的投资,比,比例要相对较,大,大。同时，客,群,群的年龄也相,对,对偏小。,客户职业仍是,以,以企业中层、,高,高收入白领阶,层,层、政府公务,员,员为主。,成都精装房竞,品,品项目装修标,准,准,项目,对外宣传装修标准（元,/,）,实际装修标准（元,/,）,壹号公馆,4000,3000,左右,红南港,1200,600,左右,万达锦华城,29,克拉,700,500,左右,鹭岛国际,水晶四季公寓,3000,2000,以上,珠江国际花园,1000,600,左右,万科金域,西岭,1500,1000-1200,东山国际,E,区,780,500,左右,恒大绿洲,2000,1000,左右,恒大城,2000,1000,左右,粼江峰阁,1200,600-700,西城公馆,2500,2000,以上,根据市场调查,结,结果来看，大,部,部分精装修产,品,品实际装修标,准,准都没达到其,宣,宣称的程度。,差额则是精装,修,修产品利润的,重,重要组成部分,。,。,但近一年的精,装,装修产品来看,，,，精装修已成,为,为保证项目品,质,质的重要组成,部,部分。,同时，风格个,性,性化、品位出,众,众的精装修项,目,目将能激发市,场,场潜力，吸引,特,特殊受众的眼,光,光。,市场上中高端,项,项目的实际装,修,修成本都在,1000,元,/,平方米以上。,高,高端项目的实,际,际装修成本在,2000,元,/,平方米以上,壹号公馆,（,A,型）,装修部分,入户门：高级,木,木制门，安装,猫,猫眼及豪华门,锁,锁，配豪华钛,金,金热熔玻璃门,牌,牌及高档门铃,；,；,内墙：高档进,口,口壁纸,天花：造型吊,顶,顶天花，高级,进,进口乳胶漆,地面：铺装高,级,级橡木复合地,板,板，黑胡桃木,实,实木踢脚线,推拉门：优质,铝,铝合金门窗，,镶,镶配“,LOW-E”,双层中空玻璃,阳台：地面铺,贴,贴高级防滑地,砖,砖，安装欧式,精,精美吸顶灯，,铁,铁花栏杆,衣柜：定制高,级,级木制衣柜,厨房：,地面：铺贴高,级