房地产成本控制前置课件

,土地溢价、房价上涨、开发周期中的资金压力日益增长 开发快周转会带来什么问题？哪些可快？哪些不可快,？,此时此刻：项目总、营销、设计、成本、工程等等如何步调一致？项目价值观如何统一？能不能做到一键前置,？,什么是前置？,哪些关键工作必须前置,前置的战略意义,的,前置,地产形势不确定下,的,设计、成本和工程,0,3,0,4,和前置应对更多需求,项目经理在开发过程中 对前置关键点的管控,桩基工程前置管理 和供方管理协调工作,土地溢价、房价上涨、开发周期中的资金压力日益增长 开发快周转,1,目,录,目 录,2,1,前置的参照坐标体,系,1,以项目进程为参照坐标,以项目取得许可证为参照坐标,以前期设计任务为参照坐标,万达设计前置坐标,以成本采招任务为参照坐标,以现场准备工作为参照坐标,以项目运营管理为坐标,1前置的参照坐标体系1以项目进程为参照坐标以项目取得许可证,3,竣,验,前置坐标点,1,前置坐标点,2,营销策,划,前期设,计,成本预,控,土地获,得,前期报,建,全面设,计,现场准,备,开,工,预售条件创,造,现场全面施,工,1,以项目进程为坐标,（,1,）,预,售,现场全面施,工,竣验前置坐标点1前置坐标点2营销策划 前期设计 成本预控土地,4,前期定,位,标准化设计 成本管,控,采购招,标,部分工程前置 报建取,证,1,以项目进程为坐标（,2,）,前期定位 标准化设计 成本管控采购招标1以项目进程为坐标（,5,发,土,规,规,工,施,改,地,划,划,程,工,委,使,许,总,许,许,批,用,可,平,可,可,文,证,证,面,证,证,预 售 证,土地获,得,预,售,竣,验,开,工,?,2,以项目取证为参照坐,标,发土规规工施改地划划程工委使许总许许批用可平可可文证证面证证,6,营销定,位,市场调,查,客户定,位,产品定,位,规划设,计,城市规,划,指标控,制,交通评,估,环境评,估,建筑方案设计,建筑方,案,产品设,计,立面设,计,建筑初步设计,建筑设,计,机电设,计,景观设,计,室内设,计,售楼处设,计,施工图设,计,各专业技 术图,纸,3,以前期设计任务为坐标,：,营销定位市场调查规划设计城市规划建筑方案设计建筑方案建筑初步,7,标准化,产品梳理,单体方案,签批移交,工 程 许 可 证,拿 地,规 划 总 平 面,规划设计,启动会,预 售 证,4,万达设计前置坐,标,-20,天,5,天,20,天,规 划 许 可 证,标准化单体方案工 程 许 可 证拿 地规 划 总 平 面规划,8,合格的、,曾经合作过的、战略合作伙伴、,从,熟悉的、,选择合作,者,5,以成本采招工作坐标,：,合格的、曾经合作过的、战略合作伙伴、从熟悉的、选择合作者5,9,工程前置工作坐标,：,勘探单位,在短时间,内,桩基单位,进,场,总包单位,6,工程前置工作坐标：勘探单位在短时间内桩基单位 进场6,10,以项目运营为坐,标,项目定位复核会,初勘完成,土方平衡,正式设计启动会综控策划汇报案,方案深化完成,详勘完成,方案会审通过,售楼处优展区图纸,桩基施工图 规划方案批复围护设计,工规证取得,消防报建图,人防报建图,全套土建施工图 优展区景观施工图临时样板房装修图,售楼处装修图,施工图外审,施工证取得,建设用地获得,报建,7,设计成本工程前置,以项目运营为坐标项目定位复核会初勘完成土方平衡售楼处优展区图,11,以营销布局为坐,标,8,以营销布局为坐标8,12,2,前置工作的内容和原,理,1,2,3,4,万科的前置工作原理,项目虚拟周期和在现周期,各家公司对前置工作内容的表述 前置和高周转的异同,2 前置工作的内容和原理1万科的前置工作原理,13,资金合作对象：招商、合作伙伴（前置,）,摘牌拿,地,土地合,同,1,方案报建、规划许,可,土地确权、土地,证,营销定位、设,计,3,市场定位、客户定位、产品定位、价格定位（营销设计成本,）,3,方案设计、各项指标控制、报,建,初步设计、施工图设,计,工程采购招,标,。等,等,土地信息收,集,土地价值判断（可行性,）,开发投拓,+,营销设计成,本,报建,+,设,计,营销设计成,本,以前为什么没有这么,做,1,万科的前置工作原,理,资金合作对象：招商、合作伙伴（前置）摘牌拿地1方案报建、规,14,虚拟周期,：,可不在现场进行的和项目有关的工作,比如：营销、设计、成本、报建、财务等等。不产生物理变化的文件,可以完全前置,前置或压缩周期万一出现变化差错，不会有重大经济损失和外界影响,在线,周期,：,必须在现场施工的工作,只能部分前置：桩基,压缩周期容易造成现场严重事故和重大经济损失和恶劣影响,虚拟周,期,在现周,期,在现在,现场,虚拟不在现场,2,项目虚拟周期和在现周,期,高周转不应是物理上的压缩 相反：应该赋予它更多的周期,虚拟周期：可不在现场进行的和项目有关的工作比如：营销、设计,15,土地信息没有那么齐全和精,准,也没有那么多机构为我们提供那么多市调数,据,开发商也没有那么多那么强的技术力,量,循序渐进这个模式更适用于全新项,目,工程师红,利,克而瑞、同策。,前三,条,3,高效的前置基于怎样的条,件,土地信息没有那么齐全和精准也没有那么多机构为我们提供那么多市,16,土地信息没有那么齐全和精,准,也没有那么多机构为我们提供那么多市调数,据,开发商也没有那么多那么强的技术力,量,循序渐进这个模式更适用于全新项,目,高效的前置基于怎样的条,件,电脑和网,络,虚拟技术的红,利,项目定位复核会,初勘完成,土方平衡,正式设计启动会综控策划汇报案,方案深化完成,详勘完成,方案会审通过,售楼处优展区图纸,桩基施工图 规划方案批复围护设计,工规证取得,消防报建图,人防报建图,全套土建施工图 优展区景观施工图临时样板房装修图,售楼处装修图,施工图外审,施工证取得,建设用地获得,土地信息没有那么齐全和精准也没有那么多机构为我们提供那么多市,17,项目定,位,设计成本工,程,渠道营,销,产品策,划,4,观看更多,PPT,课件及授课视,频,项目定位设计成本工程渠道营销产品策划4观看更多PPT课件,18,