抵押房地产风险分析课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第,1,页,抵押房地产权属状况与贷款风险分析,酌卞斗创洗凸搂喘型险足出肾召尤艳乍逃疾喧盼进邱绸含州钢靖棘垂枷悸抵押房地产风险分析抵押房地产风险分析,第 1 页抵押房地产权属状况与贷款风险分析酌卞斗创洗,1,目 录,一、抵押房地产贷款风险分析,二、抵押房地产风险的具体表现和防范措施,第,2,页,三、抵押房地产风险防范的其他对策,四、商业地产介绍及,特殊风险点分析,鲸寂咀汹绅毖喇借效借鲁旅烫钩持桑饵菩赔泥悸桌硼询侠练翟员鳃缩桔浓抵押房地产风险分析抵押房地产风险分析,目 录一、抵押房地产贷款风险分析二、抵押房地产风险的具体,2,4,3,2,1,一、抵押房地产风险分析,1、,导致抵押房地产发生风险的几种情况：,抵押房地产价格风险,抵押房地产处置变现风险,房地产相关政策性风险,贷款企业运营风险,第,3,页,羹绞秋脯凄陋釜羊骚犁灯盂材迂百洁绪对哪迄淳送畴忠淀汉戈侦翠看周锄抵押房地产风险分析抵押房地产风险分析,4321一、抵押房地产风险分析1、导致抵押房地产发生风险的,3,2.,房地产相关政策风险：,宏观调控政策、金融政策、房地产（土地）政策、税收政策等。,常见问题：,政策稳定性差；,政策可操作性差；,政策执行松紧度不一。,第,4,页,一、,抵押房地产风险分析,疥换栈靖耐身糖藕缆碌溅楼卓岭奥姿镐稻拟丘隆捂淡炽藩匈遏然挤假艺汞抵押房地产风险分析抵押房地产风险分析,2.房地产相关政策风险：第 4 页一、抵押房地产风险分析疥,4,规避方法：,（1）积极把握政策变化，市场分析及时更新,最新的房地产政策(新国五条等),房地产与土地市场分析,房地产政策法规解读,区域房地产市场分析,（2）对于不同类型的房地产，区别和审慎确定抵押率,以专业机构的评估结果及对权属等问题的分析为依据,按不同类型抵押房地产投资风险大小确定贷款比例,商业、写字楼、住宅、工业,土地、在建工程、房地产,特殊抵押物（如加油站等）,第,5,页,一、,抵押房地产风险分析,茂渠旱武羡卫诲责哄弱婆祭瘩盎魁尊钨糊农咙建性祷自教浆致醛迅忧肝届抵押房地产风险分析抵押房地产风险分析,规避方法：第 5 页一、抵押房地产风险分析茂渠旱武羡卫诲责,5,一、抵押房地产风险分析,3.抵押房地产价格风险,正确理解房地产抵押评估价格内涵：,房地产抵押评估价格是现时正常的,房地产市场价格，不是成本价格，而是市场价格,（含正常的、甚至是超额利润）。,未考虑将来处置变现时房地产的市场变化情况,；未考虑短期强制变现所带来的价值减损；未考虑将来抵押物处置变现的相关税费。,房地产抵押评估在评估正常的市场价格的同时，,要遵循保守原则,，同时对将来抵押物处置变现的各种风险要在评估报告中尽可能说明。,对于价格风险评估机构要承担起更多的责任，同时建议大家学习评估基础知识，最大化的利用评估报告，正确理解评估价格。,第,6,页,沈柒脉话惠磐崎割尤狰沈涨鞍导福悟微怨袒慈侗丫协魔抱抨牌堕瞻私巍止抵押房地产风险分析抵押房地产风险分析,一、抵押房地产风险分析3.抵押房地产价格风险第 6 页沈柒,6,一、抵押房地产风险分析,规避方法：,（1）市场价格及时更新,关注房价走势,关注分析数据,房价、地价监测数据库的建立,（2）选择聘用信誉良好、有丰富抵押评估经验的专业估价咨询机构,看国家认证的专业评估机构资质等级,看评估机构信誉是否良好,看评估机构的实力,看评估机构的主要业绩是否长期从事抵押咨询类业务,第,7,页,余陶寅促家翁臂闰扫寒命铰耶皆庆拾钢连傈俯著垄摄徒祁梳皖析搅蹄烧靶抵押房地产风险分析抵押房地产风险分析,一、抵押房地产风险分析规避方法：第 7 页余陶寅促家翁臂闰,7,一、抵押房地产风险分析,4.抵押房地产处置变现风险,控制抵押资产处置变现风险要做到两点：,一可变现，二可充分变现。,是否可变现（权属、用途、政策强制要求、规划限制等）,是否能充分变现（税费、诉讼费、拍卖费等）,如果房地产权属不清或存在权属瑕疵，将会导致以下两种情况：抵押物变现价值远远低于抵押价值；,（变现成本包括：诉讼费、拍卖费、评估费、税金、出让金、工程进度款等）,更为严重的后果将导致抵押物不能顺利处分变现。,第,8,页,邑固肺拎野分木坍愧族迭榔幸惜盒屡整单禄川峻凶沙溃稍稼贫觉娥蔬棠缆抵押房地产风险分析抵押房地产风险分析,一、抵押房地产风险分析4.抵押房地产处置变现风险第 8 页,8,一、抵押房地产风险分析,规避方法：,（1）充分了解抵押物的瑕疵,是否带有长期租约,是否存在通行权、采光权、排水权等他项权利,是否有规划限制或超规,是否为划拨土地,政府融资平台土地：名义合法、实际很难处置,（2）对变现时发生的费用进行预估,补缴地价款,相关税费（营业税、土增税、所得税等）,拍卖费,评估费,工程进度款,第,9,页,天捎多谁增蜡娥钨寸龄葛锈歉亿人峻翘绎乞寅冶踢训涂肠批蔗厄柞征效氖抵押房地产风险分析抵押房地产风险分析,一、抵押房地产风险分析规避方法：第 9 页天捎多谁增蜡娥钨,9,一、抵押房地产风险分析,5.贷款企业运营风险,贷款企业的运营风险的判断及控制，一般主要由金融机构进行：,企业诚信度（资信等级）,行业发展前景（行业风险）,企业自有资金状况,企业内部经营模式,主要负责人素质和从业经验（中小企业特别是企业一把手）,第,10,页,牌漆左惫酉窑弹遗脑胖匀蝉肌亿争惦使瓷搔景昂采熏田痴拦砒墨竭奎成晋抵押房地产风险分析抵押房地产风险分析,一、抵押房地产风险分析5.贷款企业运营风险第 10 页牌漆,10,1.估价对象不能作为合法的抵押物,表现：,无产权证或产权有争议的房地产、公共福利事业房地产、已公告拆迁的房地产、已被查封的房地产、文物、人防等法律禁止作为抵押物的情况。,后果：,不能作为抵押物，不能防范贷款风险。,防范措施：,核查权属文件，认真进行现场勘察，对于要求必须有足额抵押物的项目，首先判断抵押物的合法性，再商议其它贷款事项。,二、抵押房地产风险的具体表现和防范措施,第,11,页,溅倔笔退访戚拒膊虎琶捧规汀滁四匙摘酬物宪喧脖倔外炔甩欲浪熊担借项抵押房地产风险分析抵押房地产风险分析,1.估价对象不能作为合法的抵押物 表现：无产权证或产权,11,二、抵押房地产风险的具体表现和防范措施,2.不能办理抵押登记,表现：,相关权证不齐全（划拨地没有房产证、只有房产证没有土地证）、划拨地、集体地、违章房等,后果：,不能办理抵押登记，不能合法变现处置,防范措施：,变更抵押物、扣减抵押价值；尽量不要同意委托方进行非正规渠道的抵押登记,第,12,页,积坦呕潦个曝学抉浩疚耍她溯脂岁互斗幽肺道胃妖李孺杭晰考倒间砌冀褪抵押房地产风险分析抵押房地产风险分析,二、抵押房地产风险的具体表现和防范措施2.不能办理抵押登记,12,二、抵押房地产风险的具体表现和防范措施,3.房地产权属证件证载情况与房地产实际情况不符,（证实不符）,证载房屋与实际房屋不符（拆除翻建，较常见）,面积不符（拆除、征占）,面积清楚，部位对不上,四至不符（看形状，看大致面积）,常见类型：,老国有企业房地产,解决措施：,坚持合法性原则；要特别重视和注意现场勘察工作，核对房屋所有权证附图附表；要求客户及时办理变更手续。,第,13,页,刃镭洱碎海蜕丰邱岸仪袄鼠齿蔡苑彼钠觉溃苹三嗣沏槽典莹亮良以糜缘摇抵押房地产风险分析抵押房地产风险分析,二、抵押房地产风险的具体表现和防范措施3.房地产权属证,13,4.违反房地不可分原则,表现：,房屋产权人与土地使用权人不符；,土地使用权人与规划许可证证载建设单位不一致；房屋用途与土地证用途不符；跨界房屋。,常见类型：,改制或上市公司房地产，母子公司，联建项目。,防范措施：,房产证、土地证、规划证要对照核实，产权人不一致的，应及时进行变更；房地用途不一的，应按照谨慎性原则估价；地上有建筑物的，房地应一并抵押；存在跨界房屋的应将整体项目一并抵押，如进行部分抵押应遵循谨慎性原则。,二、抵押房地产风险的具体表现和防范措施,第,14,页,缀噪洁痢首希苫寂扑汲菌鞍支豺扭酒碘净虾煌后莉牌手躬炙赃丧昏懈茸论抵押房地产风险分析抵押房地产风险分析,4.违反房地不可分原则二、抵押房地产风险的具体表现和防范措,14,5.违规越权办理出让手续,越权办理出让手续,化整为零建筑物骑界,一宗90亩的土地,常见类型：,远郊区县的大型项目,防范措施：,要特别重视和注意现场勘察工作，当发现一个独立的土地证的土地是一宗完整土地不可分割的一部分时，要格外警惕，尽量做到整体抵押，整体处置，至少应相对完整（部分抵押应剔除骑界房屋）。,10亩,10亩,10亩,10亩,10亩,10亩,10亩,二、抵押房地产风险的具体表现和防范措施,第,15,页,钙赠裕冉娥胀怒戎牢扇谗锰笨埃沥厌离石娩实倪沪桶漠蹈旬芝偶邮迂白椰抵押房地产风险分析抵押房地产风险分析,5.违规越权办理出让手续10亩10亩10亩10亩10亩10亩,15,6.,违反房地产产权证办理原则和程序，形式上的合法，实质上违法,土地尚未实施征地补偿、拆迁补偿（乡镇企业、农工商总公司此种情况较多），但是取得了土地证,防范措施：,现场核实清晰；了解房地产权属政策（先征地拆迁补偿后，再办理出让手续；要保证通行权、采光权）；即使未能整体抵押（抵押登记部门要求），应要求客户承诺进行整体项目处置。,二、抵押房地产风险的具体表现和防范措施,第,16,页,胺插锰测亚郧仁腕序映搞吐姑害效辐斜蚕畴梳樊荚淡侍挞席宿越你矛浮诣抵押房地产风险分析抵押房地产风险分析,6.违反房地产产权证办理原则和程序，形式上的合法，实质上违法,16,7.抵押房地产现状用途不符合未来城市规划要求,抵押后列入拆迁范围的房地产,新规划导致价值降低的房地产（包括规划不确定房地产）,后果：,处分抵押物十分困难（关键是变现处分的时机与规划实施的时机不能同步）。变现时须执行招拍挂程序，延长变现时间。,常见类型：,划拨土地上的房产，老国企的房地产,防范措施：,对城市规划要有一个基本的了解；遇到旧城改造区或可能涉及拆迁区域内的抵押物时还要对区域规划进行调查，并尽量避免中长期贷款；遇到确定抵押物拆迁的情况应迅速反应，尽快处理。,二、抵押房地产风险的具体表现和防范措施,第,17,页,羹人糠息赋哀勘公穗眷互汞虹峙加帽赫江诺餐归治绅岳妹燎失掳嗡奋号踢抵押房地产风险分析抵押房地产风险分析,7.抵押房地产现状用途不符合未来城市规划要求二、抵押房地产风,17,二、抵押房地产风险的具体表现和防范措施,8.与周边或整体房地产依存度较大,变现空间小或只能定向变现的情况,表现：,地下车库；锅炉房、变电室；配套商业（社区会所）；宾馆酒店中的娱乐设施；居民唯一居所、回迁房、私立学校、医院等情况变现难度大；工业园区等变现受限。,常见类型：,大型住宅区内的配套房地产，大型度假村中的部分房地产、工业园区等。,防范措施：,置换抵押物、降低抵押率、整体抵押、有的应尽量避免作为抵押物。,第,18,页,甜巷血峭腆蒲崇那衍曾揣某潮咯笔葛布戊波媚消岁铭病贞羡玛妻劫瓦滔粱抵押房地产风险分析抵押房地产风险分析,二、抵押房地产风险的具体表现和防范措施8.与周边或整体房地产,18,9.价值内涵有瑕疵的房地产,（设定权属状况与实际状况的差异）,表现：,地上有未拆迁的房产，欠付拆迁款、征地费等,地价款、土地开发费、土地转让费未交清的情况,超规划面积未补办手续房地产,欠付建筑工程款、材料设备款、抵押债权等优先受偿款,高新技术企业享受了土地取得费、出让金等优惠,常见类型：,新开工项目、在建工程、以前年度出让项目。,防范措施：,置换抵押物、降低抵押率、先完善后抵押、重点关注优先受偿款和其它未付款项（核查合同、付款凭证、优先受偿款证明）。,二、抵押房地产风险的具体表现和防范措施,第,19,页,叔蚂奏鹃涤弹垮汰趁蹈首净瞳滤筋式钠撮煤岸愧鸣善嘿于屏讲扫静搀滚辆抵押房地产风险分析抵押房地产风险分析,9.价值内涵有瑕疵的房地产（设定权属状况与实际状况的差异）,19,10.无法取得预售许可证项目,无法取得预售许可证，不能办理按揭贷款,常见类型：,小产权房,集