第05讲-土地承包经营权 (2)

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第五讲 土地承包经营权,土地承包经营权,，,是指土地承包经营主体根据土地,承包合同,所取得的对承包土地,依法自主经营,的权利。它是我国土地的社会主义公有制基础上实行土地,所有权,和土地,经营权分离,的一种土地使用权方式，是我国,农业生产,经营的,基本制度,。,一、土地承包经营权的概念,土地管理法,第,14,条规定，“农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。,土地承包经营期限为三十年,。发包方和承包方应当订立,承包合同,，约定双方的,权利,和,义务,。”,1,、承包经营权客体是农村土地,所称农村土地，是指,农民集体所有,和,国家所有依法由农民集体使用,的耕地、林地、草地，以及其他依法用于,农业的土地,。,2,、承包经营权主体为农民、单位、个人,农民,集体所有土地,的承包经营权主体是,本集体经济组织成员,；,国家土地承包经营权,的主,体,可,以是,单位,或者,个人,。,农村土地承包法,第,15,条规定：“,家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户,。”,农村土地承包法,第,47,条,规定：“,以其他方式承包农村土地，在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先承包权。,”,农村土地承包法,第,48,条,规定：“发包方将农村土地发包给,本集体经济组织以外的单位或者个人承包,，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”,承包经营户,是我国,民法通则,所确定的一个法律概念（第二章 公 民,(,自然人,),第四节个体工商户，农村承包经营户）。,根据民法通则规定，农村集体经济组织的成员，在法律允许的范围内，按照承包合同规定从事商品经营的，为农村承包经营户。它作为,民事主体的特殊形式,，与集体土地所有者之间，就商品经营活动的土地利用签订合同，并依合同规定享有权利和承担义务的人。,耕地,的,承包期,为,三十年,。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。,4,、土地承包经营权具有一定期限,3,、承包经营权需要通过合同方式取得,发包方应当与承包方签订,书面承包合同,。土地承包合同是农村集体经济组织与承包户之间为完成某项农业生产任务所签订的协议。它是土地承包经营者取得土地承包经营权取得的,唯一合法形式,或,要件,。土地承包经营权的确立必须,依法登记,。,二、土地承包方的权利和义务,1,、权利,（,1,）依法享有承包地,使用,、,收益,和土地承包经营权,流转,的权利，有权自主组织,生产经营,和,处置产品,；（,2,）承包地被依法征用、占用的，有权依法,获得相应的补偿,；（,3,）法律、行政法规规定的,其他权利,。,2,、义务,土地管理法,第十五条：“承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途,合理利用,土地的义务。”,（,1,）维持土地的,农业用途,，不得用于非农建设；（,2,）依法保护和,合理利用土地,，不得给土地造成永久性损害；（,3,）法律、行政法规规定的,其他义务,。,三、承包的原则和程序及内容,1,、依法平等,农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包；,已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。,2,、民主协商，公平合理,4,、程序合法,3,、村民会议同意,土地承包应当按照以下程序进行,：,（,1,）本集体经济组织成员的村民会议,选举产生承包工作小组,；（,2,）承包工作小组依照法律、法规的规定拟订并,公布承包方案,；（,3,）依法召开本集体经济组织成员的,村民会议,，,讨论通过承包方案,；（,4,）公开组织,实施承包方案,；（,5,）,签订承包合同,。,承包合同一般包括以下条款：,（,1,）发包方、承包方的名称，发包方负责人和承包方代表的姓名、住所；（,2,）承包土地的名称、坐落、面积、质量等级；（,3,）承包期限和起止日期；（,4,）承包土地的用途；（,5,）发包方和承包方的权利和义务；（,6,）违约责任。,农村土地承包法,第,26,条,承包期内，发包方不得收回承包地。承包期内，承包方,全家,迁入,小城镇落户,的，应当按照承包方的意愿，,保留其土地承包经营权,或者,允许,其,依法进行土地承包经营权流转,。承包期内，承包方,全家,迁入,设区的市,，,转为非农业户口的,，应当将承包的耕地和草地,交回发包方,。承包方不交回的，发包方可以收回承包的耕地和草地。,四、土地承包经营权的保护,农村土地承包法,第,30,条,承包期内，妇女,结婚,，在新居住地,未取得承包地,的，发包方,不得收回其原承包地,；,妇女,离婚,或者,丧偶,，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地,未取得承包地的,，发包方,不得收回其原承包地,。,农村土地承包法,第,30,条,承包人应得的承包,收益,，依照继承法的规定,继承,。林地承包的承包人死亡，其,继承人,可以在承包期内,继续承包,。,五、土地承包合同的违约责任,1,、发包方的主要违约形式及责任,干涉承包方依法享有的生产经营自主权,发包方非法变更、解除合同,强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转,发包方未依合同约定交付承包标的,根据,农村土地承包法,第,54,条的规定，发包方应当承担停止侵害、返还原物、恢复原状、排除妨害、消除危险、赔偿损失等民事责任。,2,、承包方的主要违约形式及责任,承包方改变土地的农业用途，用于非农建设,将承包地用于非农业建设的，其行为应当依照土地管理法的规定，由县级以上地方人民政府的土地,行政,主管部门给予,处罚,。,此外，根据,农村土地承包法,第,56,条的规定，当事人一方不履行合同义务或履行义务不符合约定的，应当按照,中华人民共和国合同法,的规定,承担违约责任,。,承包方进行破坏性、掠夺性经营，给土地造成永久性损害的,农村土地承包法,第,60,条第,2,项规定：“承包方给承包地造成永久性损害的，发包方有权制止，并有权要求承包方,赔偿,由此造成的,损失,”。,最高人民法院,关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定（试行）,第,28,条规定：“因承包方随意改变土地用途或者对承包经营的标的物进行破坏性或者掠夺性生产经营，发包方要求承包方对造成的损失给予赔偿的，,人民法院应当予以支持,”。,承包方没有依约定交纳承包费,按照,合同法,的规定,承担违约责任,，对于因承包费或交纳承包费等方面,产生争议的,，承包合同的双方当事人可请求,人民法院予以解决,。,最高人民法院,关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定（试行）,第,9,条规定：“农业承包合同中，对承包金额或交纳承包金的比例或者范围没有约定或者约定不明确的，人民法院可在查清事实，分清责任的基础上主持双方当事人进行调解。,案例,1,：,北京市通州区画家村“宋庄房讼”案,2007,年,12,月,22,日 央视,新闻周刊,中国宋庄,：北京市将宋庄镇确定为首批十大文化创意产业集聚区之一。,原告：画家,李玉兰系城镇居民,，户籍地为河北省邯郸市。,被告：马海涛原系北京市,通州区宋庄,镇,辛店村农民。,2002,年,7,月,1,日，马海涛与李玉兰签订,买卖房协议书,，将诉争房屋及院落以,4,5,万元的价格卖给李玉兰。去年,2,月，马海涛夫妇要求确认购买合同无效。,画家村陆续发生卖房农民因反悔起诉画家的案件，至今形成了,13,起农民讨房诉讼。,北京市通州区法院一审认为，李玉兰系城镇居民，依法不得购买农村集体经济组织成员的住房，判决李玉兰将诉争房屋及院落腾退给马海涛，马赔偿李,9.3,万元。李玉兰不服提出上诉。,12,月,17,日，,12,月,17,日，北京二中院终审宣判李玉兰违反城镇居民不能购买农村宅基地的法律规定，,90,日内必须向卖给她房子的农民腾房。鉴于李玉兰在原审法院审理期间未就其损失提出明确的反诉主张，在二审程序中，不宜就损失赔偿问题一并处理，李玉兰可就赔偿问题另行主张。,注：国土资源部,12,月,21,日重申，我国城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或所谓的“小产权房”,“,艺术家们买农宅现在是合情合理不合法。,”,在小产权房出现之前，城市房地产土地开发如果用的是原农村集体土地，须经如下手续：首先，该地必须符合该市的,土地利用规划,，并先由,国家征收,，转为,国有土地,，再由国家,出让给开发商,，,开发商开发建设,后再,出售给购房人,。根据,中华人民共和国土地管理法,第四十四条的规定，城镇商品房预售，应当符合下列条件：,(,一,),已交付全部,土地使用权出让金,，取得,土地使用权证书,；,(,二,),持有,建设工程规划许可证,；,(,三,),按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的,25,以上，并已经,确定施工进度和竣工交付日期,;,(,四,),向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得,商品房预售许可证明,。,四个必须符合的条件，事实上就成为房地产开发的四个主要阶段。而与这四项规定所相关的是各类税费与土地出让金的开发开支。在房地产批租与开发阶段，税费包括：,1,、取得土地阶段,：税费包括土地出让金、土地使用税,(,费,),、土地开发费、市政配套设施费、契税等；,2,、在报建阶段,：税费包括建设工程许可费、建设工程备案费、施工许可报建费,(,包括安检费、质检费、试桩费、造价审核费、墙体基金、水泥基金等,),；,3,、建设阶段,：税费包括营业税、城市建设维护税及教育费附加、印花税、质检费和工程管理费等；,4,、房地产流通阶段,：税费负担主要有营业税、城市建设维护税及教育费附加、转移登记费、印花税、土地增值税、契税、企业所得税、个人所得税等。,5,、房地产保有阶段：,税费负担主要包括城镇土地使用税、房产税。,共计税,12,种、费和基金,500,余项。,根据中国政法大学教授施正文的分析，在税费和出让金的总额中，税所占的比例仅是,7%,左右，,93%,是费和出让金。税费成本经过几轮紧缩的宏观调控政策，比重不断上升，在他开发的楼盘中，最近的项目，税费和土地出让金的支出已经占到房价成本的,61%,。有学者调查认为，这一成本在房地产开发中大约会占到,50%,。,案例,2,：,1999,年，海城西柳某村村委会与全体村民签订了第二轮土地延包,30,年合同，由于当时各种税费较高，一部分村民放弃承包权，外出打工。为不使土地撂荒，原村委会决定村常住人口留够人均一亩地，余下的,700,亩土地由村里负责外包。,2001,年,3,月，,村委会与科技示范户赵某签订了一份土地承包合同,：由赵某耕种,700,亩土地，承包时间从,2001,年,1,月,1,日起至,2010,年,1,月,1,日止。合同签订后，赵某正式在,700,亩土地上从事生产经营，并先后投入,30,多万元购买农机、化肥等农用物资，与此同时，赵某每年还向某村村委会交纳当年承包费。,合同履行到去年底时，该村委会给赵某发出一份收回承包土地的通知单，其主要内容是：由于税费改革，地价下调，村民要收回你在我村承包的,700,亩土地。,接到通知后，赵某感到非常意外，他认为村委会私自终止土地承包合同是单方毁约的行为，不能接受，今年,1,月,4,日，赵某向海城法院提起诉讼，要求村委会继续履行合同。,案例解析：,当事人双方争议的焦点是,村委会与赵某签订的合同是否有效,。法院审理认为，原告赵某与被告村民委员会经协商签订的土地承包合同书，是双方当事人真实意思表示，土地承包合同书中已明确载明被告是经过村民代表大会讨论，同意将村集体剩余的土地对外进行发包的，故此，承包合同合法有效。,4,月,2,日，海城法院依法做出判决：原土地承包合同继续履行，判决生效后，村委会立即将发包的土地交赵某耕种，赵某同时向村委会交纳,2004,年度土地承包费。面对海城法院的一审宣判，村委会表示不服，于,4,月,10,日向市中级人民法院