第八章与房地产开发有关的其它管理课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,0,20 十一月 2024,1,第八章与房地产开发有关的其它管理,一项目资本金的概念,投资项目资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承当这局部资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有一切制权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出。,二项目资本金的出资方式,项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地运用权出资，但必需经过有资历的资产评价机构依照法律、法规评价作价，不得高估或低估。,以工业产权，非专利技术作价出资的比例不得超越投资项目资本金总额的20%，国度对采用高新技术效果有特别规则的除外。,三房地产项目资本金,房地产开发运营管理条例规则：房地产开发项目应当树立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。30%-35%。,第三节 房地产税收管理,一、房地产税及其功用,一房地产税的含义,税收是国度依据法律规则，强迫地对经济单位和团体无偿征收买的实物或货币，是国度仰仗政治权利参与国民支出分配和再分配的一种手腕。,赋税的种类很多，区分不同税种类别的主要标志是征税对象。,征税对象按性质普通可划分为：,对支出额征税；,对所得额征税；,对财富的征税。,其中财富税是指对征税人一切的动产或不动产所征收的税。,房地产属于不动产，房地产税是以房地产为课税对象的财富税。,二、房地产税收规范及企业税收担负,二房地产企业税收担负,房地产企业所得担负率=100%,企业所得税的计税依据是征税人的应征税所得额，征税人每一征税年度的支出总额(包括营业外支出)减除本钱、费用、国度允许在所得税前列支的税金和其他扣除项目，以及营业外支出后，其他额即为应征税所得额，并实行一致税率，即一切企业税率均为33%(其中3%为中央税)。,第四节 我国现行房地产税,我国现行房地产税有房产税、城镇土地运用税、耕地占用税、土地增值税、契税。,严密相关的税有固定资产投资方向调理税、营业税、城市维护树立税、教育费附加、企业所得税、本国投资企业和本国企业所得税、印花税。,一、房产税,房产税是以房产为课税对象，向产权一切人征收的一种税。,一征税人,凡是中国境内拥有房屋产权的单位和团体都是房产税的征税人。,二课税对象的征税范围,课税对象是房产。房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括乡村。,三课税依据,关于非出租的房产，以房产原值一次减除10%-30%后的余值为计税依据计算交纳。,关于出租的房产，以房产租金支出为计税依据。,四税率,采用比例税率。按房产余值计征的，税率为1.2%；按房产租金支出计征的，税率为12%。,五征税地点和征税期限,1、征税地点,在房产所在地交纳。,2、征税期限,按年计征,分期交纳。,六减税、免税,1、国度机关、人民集团、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务运用的消费、运营用房，不属于免税范围。,2、由国度财政部门拨付事业经费的单位自用房产。,3、宗教寺庙、公园名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围。,4、团体一切非营业用房产。,5、经财政部同意免税的其他房产。,二、城镇土地运用税,城镇土地运用税(以下简称土地运用税)是以城镇土地为课税对象。向拥有土地运用权的单位和团体征收的一种税。,一征税人,征税人是拥有土地运用权的单位和团体。,二课税对象和征税范围,土地运用税在城市、县城、建制镇、工矿区征收。征税对象是上述范围内的土地和团体一切的土地。,三计税依据,计税依据是征税人实践占用的土空中积。,四适用税额和应征税额的计算,采用分类分级的幅度定额税率。,每平方米的年幅度税额按城市大小分四个层次：,(1)大城市0.5至10元；,(2)中等城市0.4至8元；,(3)小城市0.3至6元；,(4)县城、建制镇、工矿区0.2至4元。,随着时间的推移，一些中央已在次基础上区分乘3倍。,年应征税额=应税土空中积(平方米)适用税率,五征税地点和征税期限,1、征税地点,土地运用税由土地所在的税务机关征收。,2、征税期限,土地运用税按年计算，分期交纳。,六减税、免税,1、政策性免税,2、由中央确定的免税,3、困难性及暂时性减免税,三、耕地占用税,耕地占用税是对占用耕地从事非农业消费树立的单位和团体征收的一种税。,一征税人,凡占用耕地建房或许从事其他非农业树立的单位和团体，都是耕地占用税的征税人。,包括国度机关、企业、事业单位，乡镇团体企业、事业单位，乡村居民和其他居民。,关于农民家庭占用耕地建房的，家庭成员中除未成年人和没有行为能人的人外，都可为耕地占用税的征税人。,二课税对象和征税范围,耕地占用税的征税对象，是占用耕地从事其他非农业树立的行为。,耕地占税范围，包括国度一切和团体一切的耕地，耕地是指用于种植农作物的土地，占用前3年内用于种植农作物的土地，也视为耕地。,三税率和适用税额,耕地占用税实行定额税率。详细分4个层次：,1、以县为单位(下同)，人均耕地在1亩以下(含1亩)的地域，每平方米为2元至10元；,2、人均耕地在1至2亩(含2亩)的地域，每平方米为1.6元至8元；,3、人均耕地在2至3亩(含3亩)的地域，每平方米为1.3元至6.5元；,4、人均耕地在3亩以上的地域，每平方米为1元至5元。,四计税依据,耕地占用税以征税人实践占用耕空中积为计税依据，依照规则税率一次性计算征收。,五加成征税,六减税、免税,1、减税范围,2、免税范围,七征税环节和征税期限,耕地占用税的征税环节，是在各级人民政府依法同意单位和团体占用耕地后，土地管理部门发放征(占)用土地通知书和划拨用地之前、由土地管理部门将批件及时抄送所在地的税务征收机关，由征收机关通知征税人在规则的时间内到指定地点缴征税款或操持减免税手续，土地管理部门凭完税收据或减免税凭证发放用地同意文件。用地单位和团体在规则期限内没有征税的，土地管理部门应暂停其土地运用权。,耕地占用税的征税期限为30天。,四、土地增值税,土地增值税是对有偿转让国有土地运用权及地上修建物和其他附着物的单位和团体征收的一种税。,一征税人,凡有偿转让国有土地运用权、地土修建物及其他附着物(以下简称转让房地产)并取得支出的单位和团体为土地增值税的征税人。,二征税范围,土地增值税的征税范围包括国有土地、地上修建物及其他附着物。,转让房地产是指转让国有土地运用权、地上修建物和其他附着物产权的行为。不包括经过承袭、赠与等方式无偿转让房地产的行为。,三课税对象和计税依据,土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。,土地增值税以征税人有偿转让房地产所取得的土地增值额为计税依据。,土地增值额为征税人转让房地产所取得的支出减除规则扣除项目金额后的余额。,四税率和应征税额的计算,土地增值税实行四级超额累进税率，速算公式：,土地增值额未超越扣除项目金额50%的,应征税额土地增值额30%,土地增值额超越扣除项目金额50%，未超越100%的,应征税额土地增值额40%-扣除项目5%,土地增值额超越扣除项目金额l00%，未超越200%的,应征税额土地增值额50%-扣除项目15%,土地增值额超越扣除项目金额200%的,应征税额土地增值额60%-扣除项目金额35%,五扣除项目,土地增值税的扣除项目为：,1、取得土地运用权时所支付的金额：,2、土地开发本钱、费用；,3、建房及配套设备的本钱、费用，或许旧房及修建物的评价价钱；,4、与转让房地产有关的税金,5、财政部规则的其他扣除项目。,六减税、免税,1、征税人建造普通规范住宅出售，其土地增值额未超越扣除金额20%的。,2、因国度树立需求而被政府征用的房地产。,因城市实施规划、国度树立的需求搬迁，由征税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。,七征收管理,土地增值税的征税人应于转让房地产合同签署之日起7日内。,征税人在项目全部完工结算前转让房地产取得的支出，可以预征土地增值税，待该项目全部完工、操持结算后再停止清算，多退少补。,八其他规则,(1)1994年1月1日以前签署的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。,(2)1994年1月1日以前已签署房地产开发合同或已立项，并已按规则投入资金停止开发，其在1994年1月1日以后5年内初次转让房地产的，免征土地增值税。签定合同日期以有偿受让土地合同签署之日为淮。,(3)关于一般由政府审批赞同停止成片开发、周期较长的房地产项门，其房地产在上述五年免税期以后初次转让的。经所在地财政、税务部门审核，并报财政部、国度税务总局核准，可以适当延伸免税期限。,团体因任务调动或改善寓居条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡寓居满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；寓居满3年未满5年的，减半征收土地增值税。寓居来满3年的，按规则计征土地增值税。,五、契税,契税是在土地、房屋不动产一切权发作转移时，按当事人双方订立契约等时对产权人征收的一种税。,一征税人,在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，接受的单位和团体为征税人。,转移土地、房屋权属是指以下行为：,1、国有土地运用权出让；,2、土地运用权转让，包括出售、赠与和交流；,3、房屋买卖；,4、房屋赠与；,5、房屋交流。,以下方式视同为转移土地、房屋权属，予以征税：,1、以土地、房屋权属作价投资、入股；,2、以土地、房屋权属抵债；,3、以获奖方式接受土地、房屋权属；,4、以预购方式或许预付集资建房款方式接受土地、房屋权属。,二课税对象,契税的征税对象是发消费权转移变化的土地、房屋。,三税率,契税的税率为3%-5%。,四计税依据,契税的依据是房屋产权转移时双方当事人签署的契约价钱。,土地运用权交流、房屋交流，为所交流的土地运用权、房屋的价钱的差额。,五征税人环节和征税期限,契税的征税环节是在征税义务发作以后，操持契证或房屋产权证之前。依照契税暂行条例，由接受人自转移合同签定之日起10日后操持征税申报手续，并在征收机关核定的期限内缴征税款。,六减税、免税,六、相关税收,一固定资产投资方向调理税,固定资产投资方向调理税是对单位和团体用于固定资产投资的各种资金征收的一种税。,在中国境内停止固定资产投资的单位和团体，为固定资产投资方向调理税的征税人。,投资方向调理税以在我国境内一切用于固定资产投资的各种资金为课税对象。,投资方向调理税依据国度产业政策和经济规模实行差异税率，详细适用税率为0%、5%、10%、15%、30%五个层次。,对经济适用房，不论是房地产开发企业还是其他企事业单位的树立投资，一概按零税率项目看待。,投资方向调理税以固定资产投资项目实践完成的投资额为计税依据。,二营业税、城市维护树立税和教育费附加,营业税是对提供应税劳务、转让有形资产和销售不动产的单位和团体开征的一种税。,城市维护树立税(以下简称城建税)是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于城市维护树立的一种特别目的税。,教育费附加是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税。,销售不动产的营业税税率为5%。,城建税实行的是地域差异税率，依照征税人所在地的不同，税率区分规则为7%、5%、1%三个层次。,教育费附加的税率在城市普通为营业税的3%。,营业税、城市树立维护税和教育费附加通常也称作两税一费。,三企业所得税,企业所得税是对企业在一定时期(通常为1年)内取得的消费运营所得和其他所得征收的一种税。,企业所得税的征税人为中华人民共和国境内除外商投资企业和本国企业外的实行独立核算的企业或许组织。,企业所得税实行33%的比例税率、对年应征税所得额在3万元以下的企业，暂按18%的税率征收，对年应征税所得额在3万元至10万元的企业，暂按27%的税率征收所得税。,应征税所得额每个征税年度的支出总额-准予扣除项目的金额,征税人支出总额包括在中国境内、境外取得的支出。,准予扣除的项目是指与征税人取得支出有关的本钱、费用和损失。,四外商投资企业和本国企业所得税,外商投资企业和本国企业所得税是对中国境内外商投资企业和本国企业的消费