房地产经纪概述课件

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第一章房地产经纪概述,第一章房地产经纪概述,1,学习目标,1掌握房地产经纪的概念和类型。,2理解房地产经纪的特点及其存在的社会意义。,3了解中国房地产经纪行业发展历史、现状及趋势。,4了解西方房地产经纪行业发展概况。,学习目标,2,第一节 房地产经纪的概念和类型,一、房地产经纪的有关概念,（一）房地产中介服务的概念,目前我国的房地产中介服务有广义和狭义之分。狭义的房地产中介服务是城市房地产管理法中所称的房地产中介服务，仅包括房地产经纪、房地产估价和房地产咨询三种经营活动。广义的房地产中介服务是指涵盖房地产商品的生产、流通、消费各个环节，包括房地产投资、土地开发、项目建设、租售、售后服务等环节中所涉及的各项服务经营活动的总和。,第一节 房地产经纪的概念和类型一、房地产经纪的有关概念,3,综合来讲，房地产中介服务是指房地产中介企业在房地产投资、土地开发、项目建设、租售、售后服务等环节中向委托人提供的房地产经纪、房地产咨询、房地产估价、房地产金融、物业管理等各项服务经营活动。,从目前我国房地产市场运作情况看，可以根据房地产中介服务经营活动的内容不同，将房地产中介服务分为房地产经纪服务、房地产咨询服务、房地产估价服务、房地产金融服务和物业管理服务五种类型。,综合来讲，房地产中介服务是指房地产中介企业在房地产投资、土地,4,（二）房地产经纪的概念,房地产经纪，是指房地产经纪机构和经纪人员以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而提供居间或者代理等专业服务的行为。,在上述定义中，应把握三个核心概念，即佣金、居间、代理。,1居间,居间是指经纪机构和经纪人员向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金的商业行为。,2代理,代理是指经纪机构和经纪人员在授权范围内，以委托人名义与第三方进行交易，由委托人直接承担相应的法律责任，并收取委托人佣金的商业行为。,3佣金,佣金是经纪机构完成受委托事项后，由委托人向其支付的报酬。,（二）房地产经纪的概念房地产经纪，是指房地产经纪机构和经纪人,5,二、房地产经纪服务的类型,房地产经纪服务的基本类型有两种：房地产居间、房地产代理。,（一）房地产居间,房地产居间是指房地产经纪机构和经纪人员向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的行为。,（二）房地产代理,房地产代理是指房地产经纪机构和经纪人员以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，为促成委托人与第三人进行房地产交易而提供专业服务，并向委托人收取佣金的行为。,二、房地产经纪服务的类型房地产经纪服务的基本类型有两种：房地,6,（三）房地产居间与房地产代理的区别,房地产居间与房地产代理之间的区别主要体现在如下三个方面：,第一，从交易的名义上看，房地产居间是房地产经纪机构和经纪人员以自己的名义向其他人提供交易信息与机会；房地产代理是房地产经纪机构和经纪人员以委托人的名义与第三方洽谈。,第二，从交易活动的法律责任上看，房地产居间是买卖双方、中介方各自承担相应的法律责任；房地产代理是由委托人承担法律责任。,第三，从经纪机构与委托人的关系上看，在房地产居间活动中，经纪机构与委托人相互之间是非连续性关系；在房地产代理活动中，经纪机构与委托人相互之间有较长期的合作关系。,（三）房地产居间与房地产代理的区别,7,第二节 房地产经纪的特点及其存在的社会意义,一、房地产经纪的特点,房地产经纪作为一种房地产领域的中介服务活动，具有以下特点：,（一）房地产经纪的服务性,房地产经纪活动是一种服务性的活动，房地产经纪业属于服务性行业。服务具有三个特点：一是非实物性。二是生产与消费的同时性。三是不可储存性。,第二节 房地产经纪的特点及其存在的社会意义一、房地产经纪的,8,（二）房地产经纪的专业性,房地产经纪是一项专业性极强的活动。在商品体系中，房地产是一种极为特殊的商品。要把握其价格，房地产经纪人员需要有一定的房屋建筑、房地产市场、房地产价格评估、金融知识、人文知识、房地产产权制度、房地产相关法律法规等方面的专业知识和从业经验。,（三）房地产经纪的地域性,房地产的空间固定性使房地产经纪活动具有很强的地域性。受各种条件的限制，某一地区的房地产经纪人员常常只能掌握该地区的房地产商品和市场信息，一般仅在该地区范围从事房地产经纪活动。对于跨地域的房地产经纪机构，以及在不同地域的经纪业务，一般只能由在当地的经纪人员来具体操作。由于房地产政策也有地方性特点，在房地产法律和国家宏观经济政策和房地产产业政策的指导下，不同省份、不同城市都制定了不同的地方性法规与政策。因此，房地产经纪人员必须了解这些地方性房地产法规与政策，才能适应不同地区房地产经纪活动的要求。,（二）房地产经纪的专业性,9,（四）房地产经纪的委托性,房地产经纪企业提供服务的前提是接受从事房地产各种经济活动的当事人的委托，与当事人签订委托协议，明确委托事项和要求及双方的权利义务关系之后，才开始提供客户所要求的特殊服务。,（五）房地产经纪的有偿性,房地产经纪企业从事经营活动，其目的是为了取得报酬、获得利润。“服务”虽然是无形的，但它也是一种商品，需要按商品交换的原则进行交换。房地产经纪服务的报酬和利润，表现为“房地产经纪服务”的价格，即法律上讲的“佣金”。它是经纪服务活动完成后，由委托人按照事先签订的委托协议确定的支付金额。,（六）房地产经纪的特定性,房地产经纪服务的质量主要取决于服务人员的专业水平和职业道德素质，因而提供服务的人员必须是特定的专业人员。他们需要经过一定的培训、教育和训练，取得相应的资格证书，并且还需注册生效，方可从事房地产经纪业务活动。,（四）房地产经纪的委托性,10,二、房地产经纪存在的社会意义,（一）促成房地产交易，繁荣房地产市场,（二）增进交易安全、保障交易公平,（三）缩短交易时间、降低交易成本,（四）提供广泛服务，提高人民群众的居住水平,（五）充当投资者的良师，促进社会资源的合理配置,（六）规范市场行为，加速房地产业的发展,二、房地产经纪存在的社会意义（一）促成房地产交易，繁荣房地产,11,第三节 中国房地产经纪行业发展历史、现状及趋势,一、我国房地产经纪业的发展简史,（一）元、明、清时期,我国房地产经纪业是一个古老的行业，其产生和发展经历了漫长的历史演变过程。我国房地产经纪人的出现可以追溯到元代，那时从事经纪活动的人就已经大量存在。,（二）民国时期,民国时期，我国房地产经纪人大量出现，尤其是20世纪2030年代之间的十余年中，国内外的一些大房地产投资商大规模兴建高层大厦，以图出租获利，使我国房地产业发展出现高潮，相应的房地产经纪活动也十分活跃，出现了一大批专门从事房地产经纪活动的人员。,第三节 中国房地产经纪行业发展历史、现状及趋势 一、我国房,12,（三）建国初至改革开放以前,建国初期，各大中城市的房地产交易量一度猛增，民间的房地产经纪活动仍较为活跃。北京当时专业的和兼职的房纤约有5000人左右。由于社会上对房屋需求量较大，使一部分不法房纤乘机利用欺诈、威胁等手段，对房东、房客或房屋的买主、卖主进行敲诈，索取高额纤费，哄抬房价。当时，整个房地产经纪活动比较混乱。,（四）改革开放至今,1978年改革开放以来，随着城市土地使用制度和住房制度的改革，我国房地产业得到了迅猛发展，房地产市场逐步建立和活跃起来，房地产经纪人顺应房地产市场发展的要求，也如雨后春笋般发展起来。,（三）建国初至改革开放以前,13,二、我国房地产经纪业的现状,从目前来看，我国房地产经纪业呈现以下特点：,（一）房地产经纪机构规模小、数量大，吸收了大量的年轻人就业,（二）出现了一些按现代企业制度运作的品牌企业,（三）建立了房地产经纪人员职业资格制度，从业人员素质提高,（四）政府对房地产经纪机构和经纪人员的管理进一步加强,（五）成立了房地产经纪业组织，行业自律得到强化,二、我国房地产经纪业的现状从目前来看，我国房地产经纪业呈现,14,三、我国房地产经纪业的发展趋势,根据发达国家和地区房地产经纪业发展现状，结合目前我国房地产经纪业的实践，我国房地产经纪业的发展趋势将会体现在如下几个方面。,（一）房地产经纪企业的规模化,（二）房地产经纪服务的专业化,（三）房地产经纪业务的规范化,（四）房地产经纪业的信息网络化与共享化,（五）房地产经纪企业服务的品牌化,（六）政府、行业组织、经纪企业、消费者相互关系明晰化,三、我国房地产经纪业的发展趋势根据发达国家和地区房地产经纪,15,第四节 西方房地产经纪行业发展情况概述,一、美国房地产经纪业的概况,美国的房地产经纪业起步于20世纪初，经过一百多年的发展，形成了一个成熟的房地产经纪服务业，在美国的房地产市场中起着主导作用。目前，美国房地产经纪行业规模庞大，从业人员大约在120万至150万人，行业运作十分规范，房地产经纪人具有较高的社会地位。,第四节 西方房地产经纪行业发展情况概述一、美国房地产经纪业,16,（一）美国房地产经纪业的立法,美国房地产经纪业发达，对房地产经纪人的监管也较严格。规范房地产经纪业的法律有：,1一般代理法。,2契约法。,3各州的不动产执照法。,4各州相关法律。,5联邦法。,6职业伦理规范。,在这些法律中，不动产执照法是所有规范房地产经纪业的法律法规中最为严密的法令。,（一）美国房地产经纪业的立法,17,（二）美国房地产经纪行业的监管机构,在美国，对房地产经纪业实施监管的主体有两个：一个是各州的房地产局或房地产委员会，另一个是房地产经纪人协会。,1各州的房地产委员会,各州房地产局或房地产委员会是执行经纪人员组织管理法的权力机构，该委员会通常通过三种方式来执行该法：一是拒发执照。二是扣留执照。三是吊销执照。,2房地产经纪人协会,美国的房地产经纪行业实行民间行会组织自律管理。其中较著名的全国性行业组织有两个：,一个是全国房地产师协会（NAR），成立于1908年，其会员为有执照的房地产经纪人房地产师。另一个协会是全国房地产经纪人协会，成立于1947年，最初主要从事黑人房地产经纪业务。其会员是有执照的销售员房地产士。,（二）美国房地产经纪行业的监管机构,18,（三）美国房地产经纪业的执业资格,美国的房地产经纪人员有销售员和经纪人之分，相应地分为销售员执照和经纪人执照两种。销售员相当于我国房地产经纪人协理的角色。持照销售员在房地产经纪人的指导下，以机构的名义协助开展房地产经纪业务，不得发起设立房地产经纪机构；只能执行经纪人指定的任务，无权签订契约和收取佣金；只能以经纪人的名义对外洽谈业务，只能经纪人负责。销售员的报酬由其与经纪人协商确定。,持照经纪人的主要职责是管理销售员和房地产经纪机构，是经营者、管理者或者对外承担责任的人，可以发起设立自己的房地产经纪机构，也可以加入其他房地产经纪机构，并以该机构的名义开展房地产经纪业务,（三）美国房地产经纪业的执业资格,19,（四）美国房地产经纪佣金,在美国，房地产经纪业务的佣金率通常根据总销售额、销售房地产的种类和房地产经纪契约的类型而定。一般来说，对未开发土地的转让销售佣金率为6%10%，独户住宅的佣金率为3%8%，大型商用房地产的佣金率为3%6%。若是房屋租赁，经纪人一般收取年租金的6%左右作为佣金。,房地产经纪人完成经纪业务后，由经纪机构收取佣金。房地产经纪人可以得到佣金的50%90%，具体比例由房地产经纪机构的拥有者或其授权者确定。一般，在经纪机构中资历越深、成交业绩越突出的经纪人，分得的佣金比例就越高，而且在机构内部自己有独立的办公室。,根据美国反托拉斯法案的规定，房地产经纪机构负责人之间不能互相交流其与经纪人的分成比例及收取客户佣金的数额，防止形成垄断。,（四）美国房地产经纪佣金,20,（五）美国不动产复原基金,为了弥补因某一持照房地产经纪人的不良行为给社会大众造成的损失，美国各州都设立了房地产复原基金，该基金是由领照人在申请注册时缴纳的特别规费或由执照持有人每年缴纳一定的金