项目六被征收土地的估价(成本法)

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,成本逼近法,考试基本要求：,掌握：成本逼近法的概念、公式、估价步骤及,各项成本测算。,熟悉：成本逼近法的应用特点、适用范围及要求。,了解：成本逼近法的应用限制。,第一节 成本逼近法概述,定义,：以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法.,原理,:,将对土地的所有投资（包括土地取得费用和开发费用）作为基本成本，按照等量资本获取等量利润的投资原理，加上基本成本所应产生的相应利润和负担的利息，组成土地价格的基本部分；同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得地价。,基本公式,:,地价土地取得费土地开发费税费利息利润土地增值收益,特点,：,适于新开发土地估价，不适于已开发老城区土地估价；,适于工业用地估价；,适于土地市场不发育，无法采用其他方法进行估价,的土 地；,成本价格是一种不完全价格，未考虑土地市场需求及效用；,是估算土地成本价格的一种途径。,适用范围,：,新开发土地的估价；,土地市场欠发育，交易案例少的地区，无法用市场比较 法估价时采用；,工业用地估价；,特殊性土地的估价,估价步骤,确定土地取得费,确定土地开发费,计算税费,计算利息,计算利润,确定土地增值收益,修正并确定土地价格,第二节 成本逼近法的估价程序与方法,土地取得费的概念、构成及计算方法,概念：是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。,构成：包括,征地补偿费、拆迁安置补助费等,计算方法：,征用农村集体土地,时，土地取得费就是征地费用，包括土地取得费和相关税费。,土地取得费包括：土地补偿费、劳动力安置补助费以 及地上物补偿费和青苗补偿费。,相关税费包括：耕地占用费、耕地开垦费、新菜地开发建设基金、征地管理费及政府规定的其他有关税费。,城镇国有土地,的取得费按拆迁安置费计算。拆迁安置费主要包括：拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安置补助费及相关税费。,从,市场取得,土地使用权时，土地取得费就是土地使用权的取得价格，应是客观价格，同时还应注意地价内涵。,注意：,土地取得费应是,评估期日的重置费用,；,征地、折迁等取得土地的费用资料应从测算待估宗地所在,区域平均,土地取得费用入手计算；,各费用的计算应以,当地正在执行,的征地补偿费和拆迁安置补助费的有关规定标准计算。,二、土地开发费,构成及计算方法,：有三种即基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开发配套费。,基础设施配套费：常常概括为“七通一平”、“五通一平”、“三通一平”。,公共事业建设配套费：与项目大小、用地规模有关，各地情况不一，视实际情况而定。,小区开发配套费：同公共事业建设配套费类似.,计算土地开发费，首先必须准确确定土地开发程度，,（1）准确区分宗地内外开发程度：,由市政投资建设的应属于宗地外，由企业投资建设的应属于宗地内。,（2）红线内外开发程度不一致现象。,A,、,红线外开发程度比红线内低：,B、,红线外开发程度比红线内高：,C、,某种设施红线内有，红线外也有，但宗地内的设施并不是依赖于红线外的设施建的，,然后根据土地开发程度状况和当地有关土地开发费用标准，合理确定土地开发费。,注意：土地开发费用的分摊问题，分摊的基本原理：,应分摊费用=受益程度设施总费用,三、,利息,的计算,利息的概念：利息是资金的时间价值。,利息的计息方式,：由单利和复利计息两种，土地开发周期超过一年，按复利计算。,利息的计算方法：土地取得费及其税费利息以,整个取得费,为基数，计息期为,整个,开发期；开发费及其税费按照均匀投入或分段均匀投入，计息期按整个开发期的,一半,计。,土地开发周期一般根据开发土地的,面积规模和开发的难易程度,确定。,估算利息必须把握的几点,计息项目：全部预付资本，包括土地取得费、开发费及税费等；,计息期：土地取得费及税费按整个开发建设期计算，开发费及税费假设在建筑期内均匀发生，按建筑期的一半计算；若按分年度均匀发生，则可进一步细化。,计息方式：由单利和复利计息两种，开发期超过一年的，一般按复利计算。,利息率：一般选用同期银行贷款的利率。,注意：利息利润不互计。,四、利润的计算,利润计算的依据,：按照开发性质和各地实际情况，确定开发中各项投资的正常回报率，估计土地投资应取得的投资利润。,投资回报率的确定通常考虑以下三方面因素：,1,、,开发土地的利用类型,2、开发周期的长短,3,、,开发土地所在地区的政治经济环境,利润的计算基数,包括土地取得费、开发费和各项税费。,利润的计算方法,：,投资利润=（土地取得费+土地开发费+税费）*投资回报率,五、,土地增值收益,土地增值按该区域土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加额计算,。,成本价格乘以,土地增值收益率,即为,土地增值收益.,土地增值收益率,理论上应等于“增值地租”在总地价的比例,或出让价格与成本价格差值占成本价格的比例,一般为。,土地增值收益（,土地取得费+土地开发费+税费利息利润）*土地增值收益率,注意：实际操作中，如土地增值收益采用当地出让金标准，由于出让金标准多为宗地最高出让年限的出让金，与评估宗地的剩余使用年限不一致，须进行,使用年期的修正,。,待估宗地价格,(,土地取得费及税费十土地开发费,+,利息,+,利润,),1-l,(1+,r,),m,+,出让金,1-l,(1+,r,),m,/1-l,(1+,r,),n,m,待估宗地剩余使用年期；,n,法定最高使用年期。,七、土地价格的修正与确定,个别因素修正；,土地使用年期修正；,可出让土地的比率修正；,宗地成熟度修正。,主要掌握何时需进行有关修正。,1,根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件，进行个别因素修正。,2,成本逼近法求取有限年期的土地使用权价格时，应进行土地使用权年期修正。其年期修正公式为：K=1-1/,（,1+r,）,n,是否进行年期修正要具体分析：,(1),当土地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，年期修正已在增值收益中体现，不再另行修正；,(2),当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一道进行年期修正。,(3),当待估宗地为出让土地时，应进行剩余使用权年期修正。,3,如果采用成本逼近法测算的是某一小区,(,或开发区,),的平均土地价格，还应考虑小区的土地利用率或可出让土地的比率，进行公共设施的占地面积和公用面积的分摊，,其土地价格和有关土地开发的投资成本应分摊到可出让的土地中。计算公式如下：,可出让土地的平均单价,土地总平均单价总土地面积,/,可出让土地面积,4,宗地成熟度修正。由于土地开发程度通常设定为宗地红线外的开发程度，而对宗地红线内的开发状况没有考虑，因此对于宗地内的开发和建设状况也应进行适当修正。,当然，这种宗地内的开发和建设，对于出让土地来说，应是由出让方的开发和建设引起的宗地开发程度的改善。,根据上述各步骤的修正调整后，最后确定成本逼近法的评估结果。,需要注意的事，这种方法计算出的地价是从土地所有者的角度得到的，而土地使用者（受让人）能否接受此价格，需要土地使用者分析预期的土地收益或同已发生的交易价格比较后，确定自己对宗地价格的认同标准。,因此，成本逼近法计算出价格后，还需通过市场资料进行比较修正，使其接近实际水平。,第三节 成本逼近法的应用,一、应用成本逼近法应注意的问题:,土地取得费和土地开发费均应是评估期日的重置费用；,各项费用的取费标准应有足够的依据和充分的分析；,评估结果一般作为投入成本价格分析，慎用于市场交易价格,.,二、成本逼近法应用实例,例,1,：某开发区征用土地总面积,5k,，现已完成了“七通一平”，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地,1,5k,。该开发区拟出让一宗工业用地，出让年限为,50,年，土地面积为,10000,。根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为,4,5,亿元，征地中发生的其他费用为,1,5,亿元，征地后，土地“七通一平”的费用为,2,亿元,/k,，开发周期为两年，且第一年的投资总额占总开发投资的,40,，总投资回报率为,20,，土地增值收益率取,20,，当年银行年贷款利息率为,10,，土地还原率确定为,7,。试估算出该宗工业用地的单位面积价格和总价格。,1,.计算土地取得费,(4,.,5,十,1,.,5),108,(5,108),120(,元,),2,.计算土地开发费,(2.0,108),(1,106),200(,元,),3,.计算投资利息,120(1十0.1),2,-1+20040(1+0.1),1.5,-1+20060(1+0.1),0.5,-1,25.20+12.30+5.8643.36(元),4计算投资利润,(120+200)2064(元),5计算土地增值收益,(120+200+43.36+64)2085.47(元),6计算土地价格,土地价格土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益,120+200+43.36+64+85.4751283(元),7进行可出让土地比率修正,开发区可出让土地比率(开发区总面积-不可出让土地面积)开发区土地总面积100,=(5-1.5)510070,则可出让土地的平均单价,512,.,83,70,732,.,61(,元,),8,进行土地使用权年期修正,以上求取的是土地无限年期的使用权价格，则,50,年的土地使用价格为：,732,.,61,1,1,(1+0,.,07),50,707.74(,元,),9,计算土地总价格,707,.,74,10000,7077400(,元,),采用成本法估算出的该宗工业用地的价格为：,单位面积价格为,707,.,74,元,m,，,总价格为,7077400,元。,例2：某企业于,2000,年,12,月,31,日以出让方式取得了一宗土地使用年限为,50,年期的国有工业用地，土地总面积为,3000,平方米，交纳的土地出让金为,30,元,/,平方米，该宗地土地开发程度已达到,“,五通一平,”(,通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整,),。,2001,年,12,月,31,日，该企业因改制需要迸行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费,(,含税费,),平均为,10,万元,/,亩，,“,五通一平,”,土地开发费为,8,万元,/,亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为,5,5%,，投资利润率为,10,，土地还原率为,6%,，,50,年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于,2001,年,12,月,31,日的单位地价和总地价。,解题思路：,分步计算土地取得费、土地开发费、利息、利润,计算无限年期土地成本价格,计算49年期土地成本价格和土地增值收益（出让金）,计算49年期土地价格,常见难点与问题,新增建设用地有偿使用费计算问题,新增建设用地有偿使用费不能计入成本！是国家向市、县政府征收的，不是对用地者，虽实际中有转嫁的。,利息计算错误，特别注意开发费以基础设施配套费标准计算（计息期为整个开发期）,年期修正错误:,不修正或修正错误。如土地增值收益：出让金先把成本价修正到最高年限，再加上出让金，最后再修正为宗地年限。（因出让金是最高年限的）；,计算步骤中有关单位不一致,:,万元,/,亩转化为元,/,平方米（直接乘,15,）,万元,/,平方公里转化为元,/,平方米（直接乘,100,），,