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,*,*,*,*,第三讲 物业管理根本内容与根本环节,第三讲 物业管理根本内容与环节,物业管理干什么,第一节 物业管理的根本内容横向看,第二节 物业管理的根本环节纵向看,第一节 物业管理的根本内容,两点注意：,不同类型的物业，物业管理的根本内容是一样的，但又各有特点和侧重点。,2.融管理、经营、效劳于一体，寓管理和经营于效劳之中，在效劳中完善经营与管理。,物业管理的效劳：,一、常规性的公共效劳,二、针对性的专项效劳,三、委托性的特约效劳,第一节 物业管理的根本内容,一、常规性的公共效劳,公共效劳的概念：,常规性的公共效劳是指物业管理中公共性的管理和效劳工作，是物业效劳企业面向全体住用人提供的最根本的管理和效劳，目的是确保物业的完好与正常使用，保证正常的生活工作秩序和净化、美化生活工作环境。,第一节 物业管理的根本内容,一、常规性的公共效劳,1.共用部位的管理,1根本档案资料；,2日常运行、使用、养护、保养；,3大中修、更新改造。,第一节 物业管理的根本内容,一、常规性的公共效劳,2.共用设备设施的管理,1根本档案资料；,2日常运行、使用、养护、保养；,3大中修、更新改造。,注意保修期的管理特点。,第一节 物业管理的根本内容,一、常规性的公共效劳,3.环境卫生管理净化环境,日常保洁、垃圾收集外运、化粪池清理、外墙清洗、消杀防疫等。,4.绿化管理美化环境,日常绿地、植被、树木、花卉养护，景观小品，节假日装饰。,第一节 物业管理的根本内容,一、常规性的公共效劳,5.保安管理,公共区域的平安管理。人身财产平安，防盗、防抢，防意外事故等。,6.消防协助管理,7.车辆、道路的交通管理,车流、人流的畅通、平安。,第一节 物业管理的根本内容,一、常规性的公共效劳,8.装饰装修管理,装修的申请、批准、扰民、平安等。,9.公共维修资金的使用管理,第一节 物业管理的根本内容,二、针对性的专项效劳,专项效劳的概念：,针对性的专项效劳是指物业效劳企业为提高住用人的工作、生活条件和质量，面向广阔住用人，为满足其中一些住户、群体和单位的某种特定需要而提供的各项效劳工作。其特点是物业效劳企业事先公布效劳工程、内容、质量和收费标准，由住户自行选择。专项效劳属于一种代理业务。,第一节 物业管理的根本内容,二、针对性的专项效劳,1.日常生活类,衣、食、住、行等方面。,2.商业效劳类,网点的开设、各种经营活动。,3.文化、教育、体育、卫生类,4.金融、中介效劳类,5.社会福利类,第一节 物业管理的根本内容,三、委托性的特约效劳,概念与特点：,特约效劳是为满足产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的效劳，通常指在物业效劳合同中未要求、物业效劳企业在专项效劳中未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的需求，此时，物业效劳企业应在可能的情况下尽量满足其需求，提供特约效劳。特约效劳实际上是专项效劳的补充和完善。,第一节 物业管理的根本内容,第二节 物业管理的根本环节,原那么：,物业管理要早期介入,物业管理是房地产开发的延续和完善，是一个复杂、完整的系统工程。,按先后顺序，物业管理工作可以划分为下面四个主要阶段：,1.物业管理的筹划阶段；,2.物业管理的前期准备阶段；,3.物业管理的启动阶段；,4.物业管理的日常运作阶段。,第二节 物业管理的根本环节,一、物业管理的筹划阶段,1.筹划阶段的工作包括：物业管理的早期介入、制定物业管理方案和选聘物业效劳企业三个根本环节。,2.该阶段的活动由房地产开发企业或建设方来主持。,第二节 物业管理的根本环节,从选聘了物业效劳企业、签订了前期物业效劳合同，到首次业主大会召开、选出业委会，并选聘新的物业效劳企业，属于前期物业管理效劳。包括前期准备阶段和启动阶段。,第二节 物业管理的根本环节,二、物业管理的前期准备阶段,前期准备阶段的工作包括：物业效劳企业内部机构的设置与拟定人员编制；物业管理人员的选聘与培训；规章制度的制订等三个根本环节。,第二节 物业管理的根本环节,三、物业管理的启动阶段,启动阶段的工作包括：物业的接管验收；用户入住；档案资料的建立；首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立。,第二节 物业管理的根本环节,四、物业管理的正常运作阶段,一日常综合效劳与管理,二系统协调,1.系统内部环境,物业效劳企业与业主、业主 大会、业主委员会，以及业主之间的相互关系。,2.系统外部环境,与各个相关部门的关系协调。,第二节 物业管理的根本环节,
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