深圳沙头角购物中心前期定位沟通演示

,本报告是严格保密的。,*,本报告是严格保密的。,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,沙头角购物中心工程前期定位沟通,2021年6月,报告整体思路,现状分析,R1、R2、Q1的结构化分析,本工程要解决的问题在哪里？,案例研究,我们的解决路径有哪些？,目标达成,通过什么样的研究方法解决问题?,问题导出分析工具R1、R2、Q模型,Q,R1,现状分析,R2,目标预期,解决方法,问题,深圳国家级综合配套改革试验区,根据2021?深圳市综合配套改革总体方案?，深圳被定位为“六区四市，即争当科学开展的示范区、改革开放的先行区、自主创新的领先区、现代产业的集聚区、粤港澳合作的先导区、法治建设的模范区，强化全国经济中心城市和国家创新型城市地位，加快建设国际化城市和中国特色社会主义示范市。这也是深圳经济特区成立29年来，其目标定位的最新表述。,深圳将与香港功能互补，错位开展，主要在八个方面加强与香港的合作共建全球四大中心，即全球性的物流中心、贸易中心、创新中心和国际文化创意中心。,R1-3 区域客户,R1-5 本案现状,R1-1 政策与规划,R1-4 商业现状,R1-2 住宅市场,综改主要定位,四个先行先试,为深圳市今后的改革探索打开了广阔的空间。,深圳市力争在重要领域和关键环节取得新的突破,在全国率先形成科学发展的体制机制，为建设中国特色社会主义创造新经验。”,强化全国经济中心城市和国家创新型城市地位,六个方面,第一，有利于深圳有效应对当前国际金融危机的影响，促进自身经济结构战略性调整，切实增强发展后劲，保持经济平稳较快发展。,第二，有利于深圳市进一步增强辐射能力，充分发挥示范带动作用，带动珠三角地区乃至泛珠三角地区的发展，形成良好的区域经济发展格局。,第三，有利于深圳更好地承担国家赋予经济特区的历史使命，继续发挥改革开放先行先试作用，通过体制机制创新，破解改革发展难题，为全国提供新鲜经验。,第四，有利于贯彻落实“一国两制”方针，率先构建开放型经济体系，推进粤港澳地区紧密合作，促进粤港澳地区共同繁荣稳定，进一步提升我国的国际竞争力。,九方面建金融综合试验区,深圳特区是发展“深港合作”模式，是一个创新的定位、高科技的定位，主要是为PE（私募）等群体服务的。,股市上，对创业板的利好都已经有所反映了，分析师认为对深圳本地股不会有太大的影响。,版图扩大，将有利于扩展城市发展空间，缩小各区域间城市建设差距、提升深圳人居环境。,特区扩容，宝安、龙岗城市价值未来将获提升，对深圳房地产是重大利好，建议关注深圳地产股投资机会。,R1-1 政策与规划 之 经济背景,?深圳综改方案?将3年分步落实规划。其中2021年的改革重头戏包括向中央申报将特区范围扩大至全市，即将原属关外的宝安区、龙岗区和光明新区纳入特区之内。如果获得批准，深圳特区的总面积将由现在的395平方公里扩容为1948平方公里。,意,着,味,城市化进程进一步加快，城市价值升级,R1-1 政策与规划 之 经济背景,R1-3 区域客户,R1-5 本案现状,R1-1 政策与规划,R1-4 商业现状,R1-2 住宅市场,R1-1 政策与规划 之 盐田,沙头角,盐田,大小梅沙,深圳市盐田行政辖区，包括沙头角镇、盐田办事处和梅沙办事处，总面积为72.63平方公里,以港口为中心，运输、仓储业、旅游业、商贸业协调开展的现代化海滨城区,2021年末区内常住人口约24万人，户籍人口约4万人非户籍人口18.49万人，人均GDP达24771元,各组团主要职能,沙头角,高密集工业城镇，未来功能将发展为,盐田区行政商业贸易中心,，调整产业结构，降低人口密度，发展保税工业和先进工业。,盐田组团,为盐田区的涉外、文化中心，盐田港及其港口保税区的后方基地。强化与盐田港后备横岗基地统筹协调发展。,大梅沙,为深圳市东部旅游基地及海滨旅游度假区。在建设滨海旅游设施基础上，扩大服务能力，在规模上逐渐增加常年性的服务设施和服务人口。,小梅沙,为海滨旅游度假区。以海洋文化为主题，开展海滨休闲度假、海洋世界观光娱乐、海洋生物科普科研、海上体育运动等为主要功能的海滨旅游度假区。,盐田区“十一五规划提出：初步建成现代化的港口物流枢纽城区、优美的滨海旅游城区、高品位的文化和生态城区。,R1-3 区域客户,R1-5 本案现状,R1-1 政策与规划,R1-4 商业现状,R1-2 住宅市场,沙头角盐田区CBD，行政商业商贸、居住及配套城市中心区,R1-1 政策与规划 之 沙头角产业,沙头角保税区,深盐第二通道,沙头角的主产业以加工企业为主，企业员工的经济实力有限。,未来政府将推进产业结构升级,沙头角保税区主要产业,电子配件,黄金珠宝,电动玩具,沙头角保税区于1987年12月25日经深圳市人民政府批准创办，并于1991年5月28日经国务院批准正式成立.围网内面积0.27平方公里，是中国创办最早的保税区，也是全国面积最小的保税区。沙头角工业总产值占盐田区工业总产值的64.9%,R1-3 区域客户,R1-5 本案现状,R1-1 政策与规划,R1-4 商业现状,R1-2 住宅市场,针织服装,化工,五金,盐排高速,R1-1 政策与规划 之 沙头角交通,根据?深圳市综合交通与轨道交通规划?，地铁8号线规划为近中期工程20002021，连接罗湖中心区、莲塘、沙头角、盐田组团，并连接1号线和11号线，全线长约25.9 公里，线路设站13座。在国贸站与轨道1号线换乘，在文锦站和黄贝站与轨道5号线换乘。,考虑到盐田百姓的诉求和市民到东部出行的需要，市政府在全市轨道建设方案里把八号线的建设时间提前，有关工作正在进行前期研究。预计地铁8号线工程将于2021年启动。,罗湖中心区,小梅沙,沙头角,深盐第二通道2021年7月全线通车。,根据?深圳市客动轨道交通总体规划?，地铁8号线连接罗湖和盐田中心区。,盐田港东侧开辟东部沿海高速公路，连接大小梅沙、葵涌。,规划根据东部大旅游区的开展，预留梧桐山路北的通道，过隧道连接深沙路、盐田路高架与东部沿海高速公路相接,R1-3 区域客户,R1-5 本案现状,R1-1 政策与规划,R1-4 商业现状,R1-2 住宅市场,交通规划利好频出，关内大交通一体化，促进东部区域大融合。,R1-2 住宅市场 之 深圳供给格局,未来一手房供给主要集中在关外区域；关内土地日益稀缺，未来将以二手房供给为主。本案所在盐田区未来2-3年土地供给量仅10万,沙井,32万,盐田,10万,龙岗,中心城,400万,龙华,450万,南山,300万,西乡,160万,布吉,70万,松岗,60万,光明,21万,公明,5万,宝安,中心区,130万,石岩,6万,观澜,68万,平湖,25万,葵涌,50万,坪山,56万,50-100万,50万以下,横岗,30万,罗湖,80万,福田,60万,100-400万,400万以上,未来23年供给量据不完全统计,R1-3 区域客户,R1-5 本案现状,R1-1 政策与规划,R1-4 商业现状,R1-2 住宅市场,R1-2 住宅市场,之 城中村改造,根据未来5年深圳市组团城中村改造的功能引导，沙头角所在的东部生态旅游组团的城中村改造应适应建设国际性著名滨海旅游度假区的高标准定位，积极实施迁村并点，促进非农建设用地的集中布局和集约使用，将提高原村民生活水平与新城建设及保护自然生态环境相结合，迁出位于生态和景观敏感区域的城中村，在根本生态控制线以外建设成为配套设施完善、居住环境良好的居住社区，结合自身条件分别鼓励开展民俗文化、乡村田园等特色旅游产业和商业、餐饮、旅馆等配套效劳。,全市近5年城中村改造控制规模总表 （单位：万平方米）,2%,3370,60,综合整治建筑面积,5%,285,15,商业建筑面积,6%,90,5,办公建筑面积,4%,2215,90,住宅建筑面积,其中,4%,2590,110,重建总建筑面积,3%,1150,40,拆除建筑面积,3%,890,30,拆建用地面积,比例,全市,盐田,R1-3 区域客户,R1-5 本案现状,R1-1 政策与规划,R1-4 商业现状,R1-2 住宅市场,沙头角旧改工程将秉持国际性著名滨海旅游度假区高标准定位,R1-2 住宅市场 之 盐田05-08年二手供给格局,盐田市场非全市供给热点片区，08年总供给缺乏2500套。,中小户型集中，多为高容积率中低档住宅。,片区现有二手中小户型住宅价格在万/箱体运行；大平面、复式及别墅价格在万/箱体运行，处于全市洼地。,房型,可售套数,二手价格,单房,276,9000-10000,1房,801,8000-12000,70以下2房,204,6000-12000,70以上2房,293,13000-14000,90以下3房,105,10000-11000,90以上3房,151,14000-15000,144以下4房,97,13000-15000,90以下复式,184,9000-10000,90以上复式,24,12000-20000,别墅,146,20000-35000,总计,2281,2021年盐田市场供给产品,R1-3 区域客户,R1-5 本案现状,R1-1 政策与规划,R1-4 商业现状,R1-2 住宅市场,R1-2 住宅市场 之 沙头角在售产品及价格箱体,最低价8000,均价10000,最高价16000,2*2：,69.38-70.49,3*2：,82.84-120,最低价7500,均价8000,2008-8-16,1.34,2.34,2.84,1*1：41.35,2*2：76.2 ,3*2：114.31 ,山海园林,山海阳光,最低价9000,均价16000,2008-07-12,0.4,14,14,9.2,9.8,商业：50-140,单身公寓:35-46,2*2:80,3*2:114-123,4*2:114-127,莲塘,房地产,山海家园,2008.10.2,14,18,沙头角,商业外贸,盛世名门,沙头角,2007-12-16,开盘时间,区域,均价22500,12.5,140-300,空中叠墅,东埔集团,冠懋地产,蓝郡,价格,元/平米,月销售套数,主力户型描述,开发商,项 目,沙头角市场上销售率超过60%的户型集中在35-45的小户型,以及82-120的3房，此类户型的销售速度平均在13.8套/月。走量产品主要满足刚性需求。,在售产品均处于销售中后期，价格在0.8-2万/ 箱体运行。,目前片区一手供给居全市洼地，片区目前存量预计2021年消化完毕。,R1-3 区域客户,R1-5 本案现状,R1-1 政策与规划,R1-4 商业现状,R1-2 住宅市场,R1-2 住宅市场 之 沙头角将售供给,项 目,开发商,主力户型描述,规模,核心卖点,劣势,和亨城市广场,创建业,1*1：40 ,2*2：50-80 ,3*2：120 ,4*2:140-160 ,6栋13-30层,总建面：122412,住宅：71900平方米,商业：20000平方米,近700套,盐田CBD,沃尔玛进驻,大社区,价格抗性,噪音,景观优势弱,新世界倚山花园3期,拓劲房地产,高层TOWNHOUSE,占地:40000多,总建面:90000多,今年或推2期保留的64套商务公寓, 5套别墅,社区较大，园林优美，泰式风情，产品丰富,片区非热点,使用年限少（93年拿地）,鹏广达山海名门,鹏广达,42-48 两房,82-88 三房,占地：,5484 ,总建面：52894 ,住宅：32000 ,商业：5000 ,480户,口岸物业,高品质精品住宅，30%-40%的赠送率,社区小,噪音,本区域同期同质化产品集中放量，建面体量缺乏30万平米。市场缺口大。,2021年将售工程体量大，产品多元，弥补片区市场社区狭小、大型商业配套不完善的缺陷。,R1-3 区域客户,R1-5 本案现状,R1-1 政策与规划,R1-4 商业现状,R1-2 住宅市场,R1-2 住宅市场 之 区域住宅产品小结,主力户型及面积,建筑形式,社区及园林,产品创新,主力面积：,3590,平米,120-300,平米,主力户型：单房至,2,房小户型；大面积改善性产品,畅销产品以小户型为主，剩余存量以,120,平米以上大平面为主。,建筑布局以点式为主，板式为辅,以小高层、高层为主，多层的为辅,目前沙头角较多亟待旧改的多层建筑。,以住宅楼宇为主，缺乏标志性建筑、写字楼、综合体,等。,错落布置，充分利用山景和海景,畅销产品多具有完善社区和精致园林,缺乏大社区，项目地块面积,分割小,空中景观电梯、星级大堂,赠送面积率高，基本达到,10-40%,空间利用率高,飘窗、落地窗、弧形阳台、全景阳台以及空中花园,底层或,3,层架空并将架空层开辟为通透的休闲,景观园林空间,R1-3 区域客户,R1-5 本案现状,R1-1 政策与规划,R1-4 商业现状,R1-2 住宅市场,区域主流产品：小户型以及改善型中大户型畅销,R1-3 区域客户 之 在售盘成交客户概况,项目,沙头角工作的白领、私企业主,沙头角原住民,盐田港企业主、白领,罗湖福田南山,港人或港务工者,盛世名门,25%,30%,10%,15%,20%,东部山海家园,10%,60%,15%,10%,5%,蓝郡,5%,45%,5%,30%,15%,桐林半山：在07年市场顶峰时53%的成交客户为投资客；客户主要为私企业主及企业中高层。,蓝郡：客户主要以盐田沙头角本地客户为主，来访途径以路过、亲友介绍为主；,屡次置业的客户，根本为自住用途的第一居所；成交主要看重景观、户型赠送面积，说明工程对外诉求卖点单一。,东部山海家园：主要为公务员、私企业主、盐田白领；局部为罗湖、福田及少量南山客户，主要做投资用途。购置的主要原因是：景观、户型、价格、成熟配套,R1-3 区域客户,R1-5 本案现状,R1-1 政策与规划,R1-4 商业现状,R1-2 住宅市场,相对封闭的市场，本地客户为主，沙头角情结浓厚,R1-3 区域客户 之 区域客户小结,客户构成,客户来源,购房目的,选择原因,本地情结：原住民及在沙头角有亲缘,业缘：由于生意、工作需要,经济实力有限，被关内其余区域驱逐的客户渴,对政策敏感的投资客,喜欢亲近大自然的人,本地客户：原住民及企事业单位、公务员,盐田港企业主、白领,罗湖莲塘,被关内其余区域驱逐的客户,港人或在港务,工人群,首置刚性需求、改善性需求,60%,被城市中心驱逐的刚性、首改客户,10%,香港：地缘型改善需求,10%,投资：,20%,居家氛围浓厚,价格相对便宜，性价比高,认同沙头角投资前景,认同地段、交通、生活成本低,认同稀缺的山海景观资源,成熟生活配套,临口岸，出入,香港方便,R1-3 区域客户,R1-5 本案现状,R1-1 政策与规划,R1-4 商业现状,R1-2 住宅市场,首置及改善型自住客为主，市场顶峰期时有投资客进入,R1-4 商业现状 之 业态概况,R1-3 区域客户,R1-5 本案现状,R1-1 政策与规划,R1-4 商业现状,R1-2 住宅市场,商圈业态分析：沙头角目前是“小而全，范围小、街道小、人们活动的空间尺度也是小的，小已成为其特色,佳华百货,新一佳,沃尔玛,本案,辐射商圈,核心商圈,R1-4 商业现状 之 租金概况,R1-3 区域客户,R1-5 本案现状,R1-1 政策与规划,R1-4 商业现状,R1-2 住宅市场,商业市场现状,：,中低端旺铺为主，存在业态空白，租金箱体为60-150元/平方米,片区内商业主要分布在海涛路、金融路、深沙路、深盐路上,铺位整体面积偏小，租金集中在60-150元/米之间，少数规划较好且较新的住宅的商可以租到200元/平米左右；,海涛路沿路的商业均为住宅工程底商或沿街商铺；一般为2-4层左右；,经营业态以服装、通讯产品为主，餐饮类业态供给很少。,R1-5 本案现状 之 工程根本经济技术指标,项目基本信息,名称,沙头角购物中心,地址,盐田区沙头角中英街与海涛路交界处,项目规模,占地面积约9500，地上建筑面积52500，其中商业、配套面积5000-15000；地下为2-3层停车场,容积率,约5.67,建筑高度,80M,停车位,300个,盐田区政府,本案,大梅沙,盐田港,沙头角保税区,口岸区域,成熟城区,小规模商住综合体,R1-3 区域客户,R1-5 本案现状,R1-1 政策与规划,R1-4 商业现状,R1-2 住宅市场,本案位居沙头角主干道深沙路与海涛路交界。,南至 沙头角历史人文标志中英街，,北至 区域稀缺街心东和花园，公园就在家门口,东至 海涛路、沙头角海关出入口，闹中取静,西至 沙头角主干道深沙路,居家气氛浓厚，生活配套成熟，环境静谧舒适。,R1-5 本案现状 之 工程四至,深沙路,N,海涛路,中英街,东和公园,南至中英街,老干活动中心,沙头角海关,海涛路,公园路,农民房,西至深沙路,R1-3 区域客户,R1-5 本案现状,R1-1 政策与规划,R1-4 商业现状,R1-2 住宅市场,R1-5 本案现状 之 工程环境解析,R1-3 区域客户,R1-5 本案现状,R1-1 政策与规划,R1-4 商业现状,R1-2 住宅市场,是区域两大街心公园之一。小规模、开放式、免费进入的小规模公园。以人工鱼塘为中心，建有老干中心、湖心岛等。人流量较少，白天以周边闲散人员为主。,东和公园,中英街,沙头角海关,海涛路,周边住宅,深沙路,曾经的购物宝地,旅游胜地,人文价值凸显,但商业价值已开始没落.现商业街人流量减少,商品质量参差有别,但街铺租金在整个沙头角仍处高位,是区域内四大交通主干道之一，去往中英街的必行之路，定位为与现状沙头角整体风貌相协调的现代化风格的交通干道 。沿街物业偏中高端，商铺业态以服装为主，档次相对较高。人流量较小，车流量较大。,片区交通次干道之一，与深沙路交汇。沿街业态杂乱、偏中低端，人流量较大，居住气氛浓厚，车流量较小。,进出香港的关口,车行、人行及货流的出入口，有货柜车，距工程有一定距离,周围住宅两极分化。低端民居集中在公园路附近，多层无电梯。住户多为区域个体工商户、附近上班的租赁者。档次较好的在深沙路南侧，如瀚海旗下物业，客户以沙头角本地居民为多，此类物业承担、积累了改善性需求。,R1-5 本案现状 之 工程环境解析,R1-3 区域客户,R1-5 本案现状,R1-1 政策与规划,R1-4 商业现状,R1-2 住宅市场,优 势,劣 势,高层享有山海景观,城市人文资源,中英街,自然资源,紧邻东和公园,居家氛围纯粹,两干道交汇，昭示性佳，辐射深港,人流量大，宜居宜商,处区域边缘地带，周边配套相对低端,小规模高容积率，居住舒适度不高,西北及东北向住宅低端，形象较差,临路，车行噪音大,R2:对目标的理解,R2-1开展商目标,旧改工程本钱高、周期长，同时本工程又面临市场大势向好，区域升级定位明确、市场未来供给稀缺的巨大时机，因此，本工程必然承担利润最大化的使命。,在此根底上，追求市场口碑、企业品牌等综合效益目标,R2-2政府愿景,旧改工程主要攻克两大课题：,一是城市更新；,二是城市功能的完善和提升,因此，本工程作为旧改试点工程，需要做出品质形象,Q:等式是否成立？问题出在哪里？,Q1：我们需要做什么样的产品来提升工程价值？,Q2：在规划中我们需要关注哪些价值点和不利因素？如何放大优势？如何躲避劣势？,Q,世联下阶段重点研究方向,根据以上两个问题，世联下阶段将重点研究：,1、商业与住宅，哪个局部的价值奉献更大？,2、什么样的产品定位和配比更符合价值最大化目标？,3、分类产品住宅、商业价值最大化的手段和路径是什么？,区域住宅市场调研及客户潜在需求挖掘还有哪些潜在的需求未被满足？,区域商业市场调研及未来开展趋势研判商业的时机点在哪里？,住宅与商业，哪局部对工程的价值奉献最大？适宜的体量配比是多少？,工程市场占位分析(领导者？挑战者？补缺者？。),核心策略推导SWOT分析。,工程本体条件深入解析(限制条件核心竞争力FBA模型。),住宅客户分析能否将客户扩大到全市范围？,商家访谈什么样的业态比较适合？商家的需求条件？,给出工程定位含住宅和商业：针对什么客户、做什么档次、做什么产品、做多少、经营模式、价值提升路径。,世联下阶段重点研究方向,工程初判：如何利用优势，抓住时机是本工程的核心策略,住宅方向一：主打再改型客户，以中等户型为主,住宅方向二：以小户型为主，提升产品力，面向全市客户,住宅方向三：转变功能定位，主打公寓产品,商业方向：工程所处地段非常具有商业价值，重点要研究什么样的业态、多少体量、何种经营方式才能让商业价值乃至工程整体价值最大化,世联筹划代理工作方法,世联筹划代理工程技术管理架构,专业人员支持,参谋、建筑研究中心,职能部门,公司专家参谋团,代理部高层专家,代理部中高层,设计工程方法,保证分析工作及建议的质量,提供专家支持,参加关键的会议,支持工程小组的工作并协助公司内的信息收集,参加关键的会议,批准建议,技术后台支持,报告质量和效劳 品质监督,收集数据进行分析,模式研究,报告写作,外部专家参谋团,外部技术专家,学院教授,指导委员会,由公司局部高层领导组成,工程领导小组,由代理部领导和高级经理组成,工程小组,工程经理、主策和辅策,严格结构化解决问题,MECE（Mutually Exclusive Collectively Exhaustive）,相互独立，完全穷尽,MECE 结构化解决问题,MECE是问题解决过程的一种过程与一种状态，要求每一问题中的议题（issue）需要彼此独立，并且将全部议题所垒加起来的状态需要是完整的（亦即不能遗漏任何议题）。,MECE即是将问题拆解成许多子问题（在此子问题称为议题），并重新建构这些议题关系，使相关议题彼此间独立且完整（也就是其它议题不能再拆解成与先前议题相关，并且无法再增新的议题）,技术思路形成方法,MECE,法界定,问题头脑风暴会,KPI,指标法研究案例,专业模型研究,专家评审会,世联筹划代理工作方法技术思路形成,界定问题的根本模型：R1、R2模型,R1：某一特定情境导致的某一特定结果，我们称之为非期望结果。它常常是客户咨询的主要动因，当然也存在客户不清楚导致R1的真正原因,R2：问题是指不喜欢某一结果比方销售下降，想得到其他结果比方销售增长，我把其称为期望结果。它可以是具体的数字，也可以是具体的最终结果,由特定情境导致的特定结果,R1:非期望结果,不喜欢某一结果，想得到其它的结果,R2:期望结果,?,解决方案,我们利用R1、R2的根本模型界定研究的问题：,技术思路形成方法,MECE,法界定,问题头脑风暴会,KPI,指标法研究案例,专业研究工具,专家评审会,世联筹划代理工作方法技术思路形成,世联的研究工具模型、理论和案例分析,Model,Case,世联模型是世联在过去16年的房地产行业代理工作中，基于研究了诸多同类问题后，归纳总结的针对不同问题的固定分析方法和分析角度。,世联模型的建立有利于同类问题的快速解决。,案例分析是世联的重要研究工具：借鉴成功的案例成功经验、以失败案例做前车之鉴，在最大限度内躲避工程风险。高层次、多角度、宽视野的案例分析，以最正确实践说明问题。,Theory,理论是世联在工程操作过程中总结出的规律，对问题规律性的了解能保证我们的研究始终走在正确的路上，在正确的前提下提供有针对性的解决方案,技术思路形成方法,MECE,法界定,问题头脑风暴会,KPI,指标法研究案例,专业研究工具,专家评审会,世联筹划代理工作方法技术思路形成,世联筹划代理工作方法,世联筹划代理工程运作流程,调整修改,终稿提交,首次沟通会,市场调研,根底资料整理,讨论拟定初步解决方案,核心成果形成,专案团队、部门、三级评审,核心成果修正,公司级专家评审,报告分工撰写,核心成果修正定稿,核心成果中期汇报,世联典型案例研究,星河丹堤,世联案例,世联典型案例研究,星河丹堤,世联案例,前期定位，建议别墅产品以TH为主力,世联典型案例研究,星河丹堤,世联案例,世联典型案例研究,星河丹堤,世联案例,世联案例,星河丹堤大事记,世联案例,世联典型案例研究,华润 幸福里,当罗湖的市场均价1-2万时，幸福里的客户心理价已到4万,深圳：幸福里,3栋49层超高层,华润幸福里，正在以她独特的价值和方式，,缔造一个又一个全新的深圳高度，引领深圳迈向国际都市行列，树立真正的城市标签,世联案例,世联典型案例研究,华润 幸福里,清晰的形象定位都市综合体，城市生活顶级代言,深圳：幸福里,3栋49层超高层,摘自2021年8月14日?幸福里营销策略总纲?,世联案例,世联典型案例研究,华润 幸福里,深圳首创价值渗透体系封闭式展示中心,深圳：幸福里,3栋49层超高层,世联案例,世联典型案例研究,中信 果岭公寓,户型,面积区间,套数,套数比,单房,34.67-40.59,14,3.92%,1*2,42.17-55.85,266,74.51%,2*2 （复式）,135.11-153.95,32,8.96%,2*2,（平面，含拼合26套）,76.84-152.73,44,12.33%,二十八层,735.66,1,0.28%,总计,357,100%,19,工程位置：白石路与沙河东路交汇处,装修标准：3000元/平米精装，配备国际知名品牌家私家电,本体配套：恒温泳池、休闲广场、休闲会所、五星级入户大堂、特色空中花园等,景观资源：西北面望高尔夫、休闲广场景，东南面望深圳湾海景、华侨城内湖景,世联案例,世联典型案例研究,中信 果岭公寓,不是满足市场需求，而是挖掘和创造需求，以此到达利润最大化目的！,世联案例,世联典型案例研究,中信 果岭公寓,赠送精装修，通过大堂等硬件设施打造，提升产品力！,果岭公寓在09年1月份开盘，当南山市场公寓产品在9000-14000的价格区间时，果岭创造了27000的均价奇迹，并且第一批推售单位当天售罄！,天麓,万科 东海岸,海怡轩,湖心岛,凤凰谷,仙湖公馆,幸福里,鸿翔御景东园,鸿景翠峰,淘金山,。,致力于地块价值的最大化挖掘,世联 在东部,世联，愿携手“嘉信福打造,沙头角最耀眼的明星！,You enjoy.,We serve.,谢谢！,