2022年优秀-XXXX年博威云龙项目营销策划案

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,博威,云龙项目,营销策划案,CHINASTAR,华星,2013,年,1,月,梳理项目现状及自身，客观分析竞争市场,理性找到核心策略！,机遇和挑战并存！,解读区域,解读项目,一,二,报告目录,解读市场,三,客户推导,四,经济测算,五,PART 1,解读区域,区域解读,5,年一个台阶，鄞州中心区发展一路南移，大鄞州格局显现,万达,南部,商务区,云龙镇,2005,年 万达广场,2010,年 南部商务区,鄞州中心区格局初现,产业升级，城市再扩容,从鄞州万达广场到南部商务区，带动了整个鄞州区的发展，随着目前南部商务区的崛起，城市发展一路向南,姜山镇,云龙镇,距离东钱湖,2,公里,区域解读,云龙镇东临东钱湖，西接鄞州中心区，区位优势得天独厚,距离南部,商务区,6,公里,区域解读,云龙镇是,传统的工业强镇,，区域购买力强劲,概况：,云龙镇地处鄞州东南，镇域面积,40,平方公里，全镇有常住人口,2.57,万，外来人口,3.73,万，辖,17,个行政村、,1,个居民会、,2,个渔业社。,经济：,全镇共有各类企业：,762,家,产值上亿企业：,20,家,利润超千万元企业：,14,高新技术企业：,20,家,各类工程技术中心：,14,家，专利,500,余件,各类专业人才约,2500,人，其中中国工程院院士,1,重点企业：博威集团、锡青铜带、汇港集团、碧彩实业、浙东精铸为代表的一批高新技术企业,云龙镇,云龙镇地理优势得天独厚,但是区域发展却一直处于瓶颈期,区域解读,城市化进程缓慢，区域认知度一直停留在乡镇概念,老旧建筑区,农田,农田,荒地,区域解读,次鄞州中心区板块逐渐兴起,云龙镇缺乏实质性利好，城市化进程处于弱势,区域解读,云龙房地产起步晚，配套初级，区域竞争力弱，吸纳性较差,云龙镇,鄞州中心区,板块,鄞南板块,潘火下应,板块,东钱湖板块,区域小结,区位优越，,但不属于发展的核心板块,潜力较大，,短期难吸纳大量城市人口,梳理项目现状及自身，客观分析竞争市场,“国家级博士后科研工作站”,云龙及周边乡镇企业高管,25 十月 202212:58:41 下午12:58:4110月-22,产品预计以80-120平米户型为主,10、雨中黄叶树，灯下白头人。,云龙及周边乡镇企业高管,10、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。,9、杨柳散和风，青山澹吾虑。,15000-16000,本地家喻户晓的大型企业，有较强号召力,06：2018：30,2009年拿地楼面价1106元/,15、比不了得就不比，得不到的就不要。,家乐福、体育馆、二号桥、儿童公园、紫郡、下应街道、云龙,PART 2,解读项目,项目解读,东临安置小区，西靠主干道，居住舒适性较为一般,安置小区,主干道,项目解读,景观绿化空间较小，并且分割成多个组团,项目解读,ART-DECO,建筑风格，四种建材运用，后期施工工艺要求较高,项目解读,中小户型配比，主力户型基本达到三房，产品设计较优,建筑,90,以下的户型,建筑,130-139,的户型,面积段,70-90,100-120,120-140,套数,227,200,154,581,比例,39.1%,34.4%,26.5%,100%,项目解读,本地家喻户晓的大型企业，有较强号召力,第一个房地产项目，创口碑的关键一役,博威集团荣获：,“国家级企业技术中心”,“国家首批,91,家创新型企业”,“国家级博士后科研工作站”,“国家认可实验室”,“中国优秀民营科技企业”,“浙江省工业龙头骨干企业”,旗下企业共拥有：,1,项国际发明专利,24,项国家发明专利,2,项国家“十一五”科技支撑计划项目,承担,5,项国家火炬计划项目,3,项国家科技创新基金项目,主持和负责起草,15,项国家标准,2,项行业标准,连续,16,年被评为银行资信,AAA,级企业,项目“硬件”一般,需要提升产品品质和营销推广,来增加市场竞争力，打开利润空间,PART 3,解读市场,市场解读,鄞州中心区细分成以下四个房地产板块,云龙镇,鄞州中心区,板块,鄞南板块,潘火下应,板块,东钱湖板块,鄞州中心区,区域发展逐渐成熟，配套齐全，房地产逐渐进入稳定期,潘火下应,新近通过鄞东南规划，未来,8,年投资,400,亿重点建设区域，也是鄞东房地产价值谷地,鄞南板块,中心南扩发展区，以南部商务区为代表，目前认知度较高，价格已经攀升至高点,东钱湖板块,传统富人区，目前以千万级以上高端别墅为主,区域市场自成一体,华公馆,15316,元,/,风格璟院,18252,元,/,荣安蝶园,13685,元,/,城南华府,13865,元,/,雍城世家,15495,元,/,荣安府,24845,元,/,金色珑庭,12963,元,/,中基理想城,15198,元,/,印象外滩,17587,元,/,隆兴峰景苑,17120,元,/,御玺园,30584,元,/,城市上园,12942,元,/,宜家花园,13346,元,/,潘火下应片区：,13000-18000,元,/,鄞州中心区：,15000-30000,元,/,姜山片区：,8000-12000,元,/,小城春秋,9700,元,/,都市华庭,11800,元,/,奥克斯人才公寓（待售）,万科地块（待售）,和协地块（待售）,奥克斯地块（待售）,华茂地块（待售）,本案,市场解读,鄞州区在售项目和未售项目，共计潜在供应量超,100,万方,2012,年鄞州区（不含城西）住宅市场共计,供应,90.24,万方，较去年有了很大的增长，增幅为,33%,鄞州区,2012,年共计成交,63.56,万方，较去年同期,上升了,140%,；全年市场供需两旺，近两年压抑的需求量集中爆发,市场解读,中心区供应以改善型中大户为主，,和本案竞争较小,项目,规模,万,产品类型,开盘时间,主力面积,（）,均价,（元,/,）,主力总价,（万）,备案,/,推出,销售率,荣安府,16,高层,2011.5.22,135-155,精装,24500,（装修,5000,）,330-380,550/935,59%,雍城世家,40,别墅、高层,2010.6.26,学院派,55-75,住宅,170-190,学院派,15500,住宅,15000-16000,学院派,85-116,住宅,255-304,1854/2414,77%,苏豪爱居,1.5,高层,2011.6,59-75,18000,（装修,2000,）,106-135,139/201,69%,隆兴峰景苑,6.6,多层、高层,2011.4,120-140,17000,204-238,174/263,66%,雅戈尔御玺园,11,类独栋、复式,2010.11.13,复式,275-290,类独栋,400,复,26000,（,3000,装修）,类独栋,40000,复式,715-754,类独栋,1600,复,161/276,类独栋,67/72,66%,印象外滩,16.3,多层、别墅、高层,2011.12,洋房,2012.6,高层,洋房,138,、,201,；别墅,275,；高层,95,、,129,高层,17000,，洋房,18500,，别墅,33000-37000,高层,150-204,洋房,255-372,别墅,907-1017,高层,382/388,多层,147/160,别墅,0/40,90%,中基理想城,4.9,高层,2012.7.5,123-134,15500,184-201,217/283,77%,江湾府第,3.4,别墅、多层、高层,2012.12.19,高层,106,，多层,190,高层,14100,，多层,18200,，,150-345,高层,34/217,16%,盛世华府,3.7,高层,2012.12.16,90-145,15500,140-224,136/302,45%,市场解读,东钱湖片区以千万级以上高端别墅为主，,和本案没有直接竞争,状态,项目,产品类型,区域,户型面积,地下面积,货量,已售,余货,整体均价,在售,香湖湾,别墅,东钱湖,250-270,约,90,240,173,67,13298,在售,钱湖御景湾,别墅,东钱湖,500-700,（含地下）,150-250,54,7,47,34024,在售,九唐,别墅,东钱湖,730-2700,（含地下）,300-1200,60,5,55,28301,在售,卡纳湖谷二期南区,别墅,东钱湖,420-520,170-300,89,53,36,32233,在售,钱湖比华利二期,别墅,东钱湖,470-740,（含地下）,150-300,17,3,14,34431,在售,钱湖悦府,别墅,东钱湖,500-800,（含地下）,200-370,124,13,111,29300,2012,年东钱湖片区成交排行,项目名称,成交套数,总成交面积,均价,九唐,8,5803.33,29836,钱湖比华利,10,5731.07,40378,卡纳湖谷,9,3772.88,30426,钱湖御景湾,4,2777.14,31881,香湖湾,9,2375.01,14252,市场解读,潘火下应片区主打性价比，以低总价的刚需产品为主,和本案有一定的竞争,项目,规模,万,产品类型,开盘时间,主力面积,（）,均价,（元,/,）,主力总价,（万）,备案,/,推出,销售率,宜家花园,16.5,高层,2011.9.25,117-131,15000,152-170,789/887,89%,荣安心居,7.3,高层,2011.9.17,130-138,15500-16000,234-248,296/438,68%,和协风格璟院,8,高层、别墅,2010.11.21,高层,137,、,170,别墅,255-265,高层,18000,（装修,2500,）；别墅,40000,高层,233,、,340,别墅,1100,高层,185/352,53%,荣安蝶园,5.3,高层,2012.5,90,、,137,15000-16000,117,、,178,397/505,79%,中物科技园,8.6,小高层,2011.4,住宅,62,、,93,13000,74,、,112,152/245,62%,金色珑庭,5.3,高层,2012.6,80-113,15000,120-169,234/310,75%,市场解读,下应片区刚需类项目成交客户以首南街道和下应街道为主,云龙区域客户比例约,8%,左右,奥克斯置地,平均楼面价为：,3550,元,/,平方米,今年,8,月竞得，结合市场目前锁定中端的刚需客群,万科地产,平均楼面价为：,5880,元,/,平方米,定位中端的城郊结合项目,市场解读,2013,年区域供应超,4463,套,万科和奥克斯等品牌大盘入驻将会迅速炒热区域,风格璟院,18252,元,/,荣安蝶园,13685,元,/,金色珑庭,12963,元,/,宜家花园,13346,元,/,项目,销售状况,80,以下,80-100,100-120,120-140,140-160,160-180,180-200,200,以上,库存,库存,库存,库存,库存,库存,库存,库存,风格璟院,在售,-,-,-,54,-,80,-,32,中物科技园,在售,59,35,30,-,-,-,-,-,宜家花园,在售,-,78,120,110,-,-,77,39,荣安心居,在售,-,-,-,100,2,18,22,-,荣安蝶园,在售,-,108,-,100,-,-,-,-,金色珑庭,在售,10,56,10,-,-,-,-,-,奥克斯潘火地块,未售,1707,908,588,92,48,万科下应地块,未售,产品预计以,80-120,平米户型为主,合计,1776,277,1048,952,94,98,99,119,市场解读,云龙房地产板块和鄞州区市场脱节，区域自成体系,云龙镇,鄞州中心区,板块,鄞南板块,潘火下应,板块,东钱湖板块,区域市场自成一体,市场解读,目前区域一个尾盘项目，,2013,年下半年供应量将会集中爆发,君悦龙庭（尾盘）,总建：,4.