新江湾城项目

Klicken Sie,um das Format des Titel-Masters zu bearbeiten.,Klicken Sie,um die Textformatierung des Masters zu bearbeiten.,Ebene 1,Ebene 2,Ebene 3,Ebene 3,Ebene 3,Ebene 1,Ebene 2,Ebene 2,Ebene 1,项目背景梳理,上位规划回顾,新江湾城,-,五角场地区的规划回顾,新江湾城位于上海市中心城区的东北部，是上海市区唯一一块自然生态“绿宝石”。根据规划，新江湾城将建成为,21,世纪上海中心城区知识型、生态型的花园城区和城市住区。,江湾,-,五角场地区作为上海市总体规划确定的四个副中心之一，将发展成为以知识经济为主要特征的现代服务功能集聚区。,上位规划的特色,关注生态,新江湾城依托江湾湿地等保护良好的生态资源，借鉴国内外创建生态型社区的成功开发经验，为将来入住本地的居民和前来工作旅游的人士创造一个人与自然和谐共生的环境。,配套完善,高端定位,新江湾城从人性化出发，建设了文化中心、体育中心、中小学等公共设施。同时依托于临近复旦、财大、同济等高等院校和比邻五角场商业中心的区位优势，提供完善的配套服务。,作为上海中心城区的最后一块大宗处女地受到了国内外知名发展商的热烈追捧，引起了多方关注，导致地价不断飙升，从,2005,年以来多次创下“地王”的纪录，开发呈现高端化。,21#,22#,项目背景梳理,项目在新江湾城,-,五角场地区的地,位,位,项目分为两个地,块,块。其中,21#,地块东至淞沪路,，,，南至青石路，,西,西至国定路，北,至,至七星河路；,22#,地块东至松沪路,，,，西至国定路、,北,北至青石路。规,划,划道路创业大道,由,由北至南穿越两,地,地块。,作为新江湾城与,江,江湾,-,五角场城市副中,心,心的结合处，项,目,目东北部临近新,江,江湾城各大高端,居,居住区，东部与,湿,湿地公园、铁狮,门,门,F,地块仅一街之隔,，,，向南可以到达,知,知识创新区和五,角,角场核心商业圈,，,，各方面优势突,出,出，具有很高的,土,土地开发价值。,项目所在位置独特,优势突出,1,2,3,4,商业配套,-,渐趋成熟,项目以南五角场核心商业圈已形成规模，同时紧邻的东部铁狮门,F,地块将导入高端商业，北部,C5,汉斯地块将建成,9,万平米的区域商业中心。,产业资源,-,科技领先,居住社区,-,高端定位,自然资源,-,生态湿地,产业定位于,“,国际智慧城”和“知识杨浦”，东部紧邻新江湾城知识商务中心板块功能区内的核心,会展中心。,项目东北部是由多家房地产公司开发的高端居住区。平均容积率仅,1.0,，绿化率达,50%,。目前售价已突破,20000,元,/,平方米。,项目东部紧邻上海城区内最大的一块湿地，也是上海仅有的都市生态绿地，开发成为湿地公园，是沪上又一块市民休闲和城市度假的好去处。,项目整体定位研,究,究,整体开发理念,创造“宜商宜住,”,”的高品质生态,、,、人文的办公空,间,间,整体开发理念：,生,生态创意办公,+40,小时全活力社区,生态创意办公,(EOD),EOD,理念突破了传统,商,商务办公设施开,发,发只关注经济效,益,益和成本收益的,狭,狭隘的思维，而,强,强化了生态理念,在,在办公场所设计,中,中的运用。,环保材料、通风,设,设备的应用大大,改,改善了传统的全,封,封闭环境，给办,公,公人员提供了良,好,好的工作环境。,同,同时在室内和室,外,外创造舒适的生,态,态环境，将室外,的,的自然环境，如,植,植物、阳光等引,入,入室内，营造一,个,个亲近于自然的,办,办公生态环境，,更,更有效地提升工,作,作效率。,40,小时全活力社区,40,小时全活力社区,强,强调的是工作与,娱,娱乐休闲的结合,，,，转变了传统工,作,作与休闲相分离,的,的观念。在工作,中,中娱乐，在娱乐,中,中工作，两者合,二,二为一，延伸了,每,每天,24,小时的生命空间,，,，使社区变成了,一,一个生机勃勃、,充,充满活力的工作,、,、娱乐、休息的,场,场所。,基于对上位规划,的,的回顾和项目所,在,在区位及周边要,素,素的梳理，项目,将,将定位一个“宜,商,商宜住”的高品,质,质生态、人文的,办,办公空间。生态,办,办公将成为项目,的,的核心功能，同,时,时还将配套居住,、,、商业、休憩等,功,功能，是一个复,合,合型的高端社区,。,。,项目整体定位,研,研究,项目功能产品,体,体系,生态创意办公,HIP,酒店式公寓,精品商业,高端住宅,精品主题酒店,五大功能产品,塑,塑造完美体,验,验,绿色、生态、,健,健康的办公环,境,境，远离种种,烦,烦恼与喧嚣，,将,将休闲与舒适,融,融入工作，在,工,工作中体验自,然,然与人文的双,重,重关怀,开创舒适而私,密,密的个人空间,，,，体验温馨而,浪,浪漫的家庭生,活,活，享受宾至,如,如归的完美服,务,务,细腻的服务、,周,周到的关怀，,为,为城市游憩客,营,营造一个艺术,而,而浪漫的氛围,，,，一个温馨而,舒,舒适的家，让,短,短暂的停留成,为,为永久的美好,回,回忆,自然、温馨、,优,优雅，在美好,的,的家居环境中,细,细细咀嚼生活,的,的品质，感受,家,家的温暖,购物、餐饮、,运,运动、休闲，,综,综合型高品质,的,的商业设施让,每,每天都充满惊,喜,喜与活力，时,刻,刻感受城市发,展,展的脉搏,以生态创意办,公,公和酒店式公,寓,寓为主要产品,，,，同时开发精,品,品主题酒店与,少,少量高端住宅,，,，并配套高水,准,准的精品商业,生态创意办公,生态办公（,EOD,，,Ecological OfficeDistrict,）突破传统办,公,公物业的“,8,小时模式”，,使,使人、建筑与,自,自然生态环境,之,之间，无障碍,地,地、持续性地,相,相互接触与渗,透,透，形成一个,良,良性的互动系,统,统，实现真正,的,的办公环境生,态,态化。这种融,阳,阳光、绿化、,鲜,鲜氧、活水于,现,现代办公的模,式,式，可以提高,商,商务环境品质,、,、全面激发商,务,务效率。,EOD,理念,生态创意办公,内,内涵诠释,通过生态与创,意,意的结合，赋,予,予办公空间以,全,全新的内涵与,体,体验，使工作,环,环境不再单一,枯,枯燥，可以变,化,化地如此舒适,宜,宜人、丰富多,样,样、活泼而灵,动,动,生态元素,生态设计,生态技术,通过生态元素,的,的导入、生态,理,理念的设计、,生,生,态技术的应用,，,，使项目真正,实,实现办公环境,生,生,态化、环保化,、,、节能化,生态,适宜的体量,巧妙打破基地,容,容积率与限高,的,的约束，导入,小体量的建筑,、,、围合式灵动,空,空间，并塑造,丰富、活泼、,人,人性化的立体,空,空间,创意,多样化的灵动,空,空间,生态创意办公,目标客群研究,潜在目标客群,客群特征,需求特征,知识型中小企业,通常人数在,100,人以下,高学历的知识型人才占员工比例较大,需要区域内提供良好的产业链支持背景,偏好智慧型、有内涵、创意性的办公环境,大型企业的分支机构,通常人数在,100-200,人,公司资金实力较强，看重企业品牌与形象塑造,因此较为看重,工作环境的整体品质,需要相对独立的办公环境与交流空间，可以租用整层或整栋独立办公空间,商务活动频繁，对商业、酒店、会议等配套服务要求较高,学校或政府背景的商业机构,通常人数少于,100,人,进行一定领域内的专业研究与商业活动，常有学术交流、会议接待等需求,偏好知识型的灵活办公空间,对商业、酒店、会议等配套服务要求较高,个人工作室,通常人数约,30-50,人,有着专业的工作领域、鲜明的工作风格,通常为知识创新型企业如个人建筑设计事务所等,偏好独具风格的空间设计,内部空间分割灵活多样，不受约束,多选择的交流空间,项目生态创意,办,办公空间的特,点,点,体量小巧灵活,，,，因此适用于,人,人数规模不大,的,的公司及组织,生态空间，在,设,设计与氛围营,造,造上体现创意,，,，更适宜于知,识,识型、创造性,的,的企业与机构,地处创业大道,北,北端的重要节,点,点，周边办公,、,、商业、交通,、,、文化等要素,集,集聚，适宜于,那,那些对此类要,素,素流通要求较,高,高的企业,生态创意办公,产品特色分析,与,与经典案例借,鉴,鉴,改变传统写字,楼,楼仅给办公者,留,留下“8小时,办,办公空间”，,在,在空间内设有,休,休息室、卫生,间,间以及厨房等,设,设施，并提供24小时办公,及,及物业保障。,2,楼层最好无强,制,制分隔，有利,于,于客户根据自,己,己的实际情况,轻,轻松进行办公,室,室空间布局安,排,排。,1,中性的盒子,：通过把所有,建,建筑要素平行,于,于空间的“长,边,边”以扩大空,间,间的自然线条,。,。许多室内隔,间,间用可拆卸的磨砂玻璃以强化灵活和变,化,化的观点。,虚拟的盒子,：室内中庭是个虚拟,花,花园，静谧的工作,环,环境，即露天,又,又能得到其他,要,要素的保护。,天窗,贯通灵活的空,间,间,层层退台设计,虚拟花园,圣莫尼卡工作,生,生活中心,提供一个以新,的,的工作生活态,度,度去支持最佳,可,可能性的环境,上海财富兴园,在公园中办公,国际流行的开,放,放式园区，应,用,用,EOD,发展模式，园,区,区内建筑与景,观,观布局错落有,致,致。,办公环境设计,考,考虑多方面需,求,求，强调生态、生,活,活、休闲与办,公,公的融合，户型设计上更是形成良,好,好体现。,展示区,休息室,/,宿舍,洗浴室,厨房,生态创意办公,产品特色分析,与,与经典案例借,鉴,鉴,层层退台与空,中,中花园的设计,，,，可以创造半,开,开放茶室、观,景,景台等非正式,交,交流空间，营,造,造静谧、舒适,、,、灵活的第二,办,办公场所。,3,韩国动画博物,馆,馆及办公楼,两栋半独立的,大,大楼，其形状,、,、材质与氛围,在,在这两个相对,的,的建筑形态间,形,形成了动态的,平,平衡。,动画博物馆沿,着,着场地自然的,轮,轮廓线倾斜，,为,为大规模公共交,流,流提供了露天,场,场所；两个建筑体,之,之间由一座桥,相,相互连接，也,促,促进了公共和,办,办公环境的互动交流。,办公大楼靠近,博,博物馆的一边,形,形状逐渐变窄,，,，不仅从感官,上,上与博物馆融,为,为一体，并且,形,形成了不同大小的楼,层,层，能够满足不同规模工作,组,组的办公需求。,动画,博,博物馆,办公大楼,中庭挑空、导,入,入“光通道”,等,等设计，大大,提,提升了生态办,公,公建筑的采光,性,性、通风性与,节,节能性，最为,直,直接地改善工,作,作环境、提升,人,人体健康。,4,日本仙台媒体,中,中心,设计师伊东丰,雄,雄放弃了传统,的,的柱子，而是,使,使用螺旋形管,道,道。直径范围,在,在,2,至,9,米的管道中包,含,含采光、电梯、,楼,楼梯和空调设,施,施。,设计尽量避免,使,使用墙壁来隔,断,断空间，这幢,建,建筑内部没有,一,一堵墙壁，完,全,全依靠螺旋型,管,管道支撑。“,这,这是一个没有,固,固定界限和用,途,途的空间，我,希,希望它是一个让人们感觉轻,松,松自由的公园。”,生态创意办公,产品特色分析,与,与经典案例借,鉴,鉴,建筑围护结构,、,、自然通风、,太,太阳能利用、,自,自动控制、高,效,效新型空调等,生态环保技术,的,的应用，使生,态,态办公从更高,的,的技术层面得,到,到了实质性的,落,落实。,上海生态建筑,示,示范楼,生态楼西向为,环,环境实验室，,东,东向为展示区,和,和办公用房，,在,在东向中部设,有,有中庭并设计,天,天窗，保证建,筑,筑内部的白天,照,照明。,生态楼采用多,种,种先进的技术,措,措施，减少了,不,不可再生能源,的,的消耗以及对,环,环境负面影响,，,，最终实现全,年,年采暖和空调能耗降到普通,办,办公建筑的,1/4,。并实现办公,环,环境的