房地产企业合同法律风险防范

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,业,合同法律风险与防范,马洪闯,房地产企业合同,法律,风险,与防范,马洪闯 专职律师,石家庄市桥西区友谊南大街122号振头大厦1020室,电话：13931980283 传真：0311-83998161,Q Q：601338626,微信公众平台：公司房地产法律服务/chinalawyer0311,市,场,场,经,经,济,合同是企业运营中应用最多的法律形式，几乎每个环节都要涉及合同。,通过合同能使各类资源得以合理分配和优化利用。在,合同,各种条条框框的约束下，实现企业交易利益的最大化和交易风险的最小化,。,从管理合同入手管理企业法律风险，是打开企业法律风险管理大门的一把钥匙,。,房,地,地,产,产,企,企,业,业,合,同,同,法,法,律,律,风,风,险,险,与,与,防,防,范,范,主,要,要,内,内,容,容,：,：,一,、,、,合,合,同,同,与,与,企,企,业,业,法,法,律,律,风,风,险,险,二,、,、,合,合,同,同,中,中,的,的,一,一,些,些,常,常,见,见,问,问,题,题,三,、,、,合,合,同,同,法,法,律,律,风,风,险,险,审,查,查,与,防,防,范,范,一,、,、,合,合,同,同,与,与,企,企,业,业,法,法,律,律,风,风,险,险,没,有,有,危,危,机,机,感,感,，,，,就,就,是,是,最,最,大,大,的,的,危,危,机,机,哈,哈,佛,佛,商,商,学,学,院,院,教,教,授,授,理,理,查,查,德,德,帕,帕,斯,斯,卡,卡,尔,尔,预,防,防,是,是,解,解,决,决,危,危,机,机,的,的,最,最,好,好,办,办,法,法,英,英,国,国,危,危,机,机,管,管,理,理,专,专,家,家,迈,迈,克,克,尔,尔,里,里,杰,杰,斯,斯,特,特,企,业,业,法,法,律,律,风,风,险,险,分,分,布,布,企,业,业,的,的,主,主,要,要,法,法,律,律,风,风,险,险,源,源,于,于,合,合,同,同,2011,年,年,、,、2012,年,年,、,、2013,年,年,企,企,业,业,法,法,律,律,风,风,险,险,分,分,布,布,合同风险 52%,公章使用 13%,行政风险 13%,诉讼风险 9%,人力劳资 9%,知识产权 4%,关于,合同的形式,，主要包括书面,、,、口头及法律规,定,定的其他形式。,商品房认购书、,备忘录、会议纪,要,要、意向书、框,架,架协议等纲要性,文,文件不属于合同,，,，但这些文件如,果,果具有了合同所,需,需的主要内容、,有,有具体的权利义,务,务约定也应当属,于,于合同。,商品房买卖合同,应,应当明确以下主,要,要内容：,（一）当事人名,称,称或者姓名和住,所,所,；,（二）商品房基,本,本状况；（三）,商,商品房的销售方,式,式,；,（四）商品房价,款,款的确定方式及,总,总价款、付款方,式,式、付款时间；,（,（五）交付使用,条,条件及日期,；,（六）装饰、设,备,备标准承诺；（,七,七）供水、供电,、,、供热、燃气、,通,通讯、道路、绿,化,化等配套基础设,施,施和公共设施的,交,交付承诺和有关,权,权益、责任（八,）,）公共配套建筑,的,的产权归属；（,九,九）面积差异的,处,处理方式,；,（十）办理产权,登,登记有关事宜；,（,（十一）解决争,议,议的方法（十二,）,）违约责任；（,十,十三）双方约定,的,的其他事项。,商品房认购书的,性,性质,认购书属于法律,上,上的预约合同，,即,即“约定将来订,立,立一定契约的契,约,约”，是当事人,双,双方对将来订立,本,本约即正式的商,品,品房买卖合同的,约,约定，是开放商,与,与购房者订立正,式,式合同的合意，,而,而非房屋买卖合,同,同本身。,认购书违约责任,的,的认定,依据最高人民法,院,院关于审理商,品,品房买卖合同纠,纷,纷案件适用法律,若,若干问题的解释,第4条规定，,出,出卖人通过认购,等,等方式向买受人,收,收受定金作为订,立,立商品房买卖合,同,同担保的，如果,因,因当事人一方原,因,因未能订立商品,房,房买卖合同，应,当,当按照法律关于,定,定金的规定处理,；,；因不可归责于,当,当事人双方的事,由,由，导致商品房,买,买卖合同未能订,立,立的，出卖人应,当,当将定金返还买,受,受人。,宣传资料能否作,为,为合同内容？,本广告为要约邀,请,请，一切图片、,文,文字说明以合同,为,为准。,出卖人在售房过,程,程中向买受人提,供,供的图纸、资料,、,、宣传广告等，,除,除有特别说明的,外,外，均仅供买受,人,人购房参考，不,得,得视为合同内容,条,条款，出卖人享,有,有最终解释权。,宣传资料能否作,为,为合同内容？,刚参加工作不久,的,的大学生小宋在,二,二环外购置了一,套,套平方米的,套,套二小户型房产,，,，10月底就要,交,交房了，在一次,去,去工地的时候，,原,原本兴奋的他却,突,突然发现，房子,中,中存在好几处与,购,购房时开发商宣,传,传材料中不符的,地,地方：开发商大,力,力宣传的EPS,保,保温板并未使用,，,，承诺的公用平,台,台被加上了一面,墙,墙。而最让他不,能,能接受的是，新,房,房与样板间同户,型,型存在很大差异,，,，本该是落地窗,的,的主卧及客厅阳,台,台被加上一个高,近,近一米的阳台，,采,采光严重受影响,。,。他带上购房合,同,同与开发商协商,，,，开发商却认为,之,之前在宣传中就,说,说明了图片资料,仅,仅供参考，而合,同,同上也标注了甲,方,方拥有最终解释,权,权，所以既不整,改,改，又拒绝退、,换,换房。,司法解释,第三条,：,商品房的销售广,告,告和宣传资料为,要,要约邀请，但是,出,出卖人就商品房,开,开发规划范围内,的,的房屋及相关设,施,施所作的说明和,允,允诺具体确定，,并,并对商品房买卖,合,合同的订立以及,房,房屋价格的确定,有,有重大影响的，,应,应当视为要约。,该,该说明和允诺即,使,使未载入商品房,买,买卖合同，亦应,当,当视为合同内容,，,，当事人违反的,，,，应当承担违约,责,责任。,目前商品房销售,广,广告中说明和允,诺,诺的主要情形有,：,：,（1）向购房人,提,提供某些购房优,惠,惠或附带赠送礼,品,品的说明。,（2）对商品房,美,美观性质量的陈,述,述。,（3）对商品房,使,使用功能质量的,陈,陈述。,（4）对商品房,环,环境性质量的陈,述,述。,二、合同中的一,些,些常见问题,（一）,内容相对简单,（二）,滥用合同范本,（三）,缺乏结构安排,（四）,表述精,度,不足,（五）,忽略版面质量,（六）,未充分行使约定,权,权,（一）,内容相对简单,很多企,业,业在使,用,用合同,时,时经常,从,从网上,进,进行下,载,载，百,度,度下载,的,的文本,，,，不是,全,全部不,能,能用，,而,而是需,要,要根据,各,各自企,业,业的特,殊,殊性，,进,进行必,要,要的修,改,改，以,适,适应自,身,身企业,的,的实际,情,情况，,最,最大限,度,度维护,自,自己的,合,合法权,益,益。,（二）,滥用合,同,同范本,合同绝,没,没有放,之,之四海,而,而皆准,的,的范本,，,，每一,个,个合同,都,都有它,自,自身的,特,特殊之,处,处，模,仿,仿可以,，,，但要,结,结合实,际,际情况,，,，增强,针,针对性,和,和实用,性,性。,（三）,缺乏结,构,构安排,起草,合同时,，,，要注,意,意结构,安,安排的,合,合理性,，,，不能,随,随意罗,列,列，想,到,到哪写,到,到哪，,权,权利义,务,务盘根,错,错节，,毫,毫无秩,序,序,。,（四）,表述精,度,不足,表述精,度,度不足,，,，发生,合,合同问,题,题非常,可,可惜，,许,许多合,同,同相互,扯,扯皮及,反,反复诉,讼,讼都是,由,由于表,述,述不当,引,引起的,。,。,（五）,忽略版,面,面质量,内容决,定,定形式,，,，形式,对,对内容,具,具有反,作,作用。,当,当形式,与,与内容,相,相适应,时,时会对,内,内容起,到,到积极,的,的促进,作,作用，,当,当不适,应,应时会,起,起到消,极,极的阻,碍,碍作用,。,。所以,我,我们在,起,起草修,改,改合同,时,时，对,于,于合同,的,的版面,虽,虽然只,是,是个形,式,式，但,绝,绝对不,能,能轻视,。,。要将,形,形式与,内,内容适,应,应。,（六）,未充分,行,行使约,定,定权,法律永,远,远不可,能,能事无,巨,巨细包,罗,罗万象,，,，因此,许,许多细,节,节需要,当,当事人,自,自行约,定,定。,因广告,公,公司的,设,设计内,容,容违法,或,或发布,手,手续不,全,全而引,起,起的损,失,失均由,广,广告公,司,司承担,。,。,三、合,同,同法律,风,风险,审查,与防范,合同主,体,体,条款,内,内容,双方,约,约定,权利,义,义务,交易,需,需求,（一,）,）合,同,同主,体,体,合同,主,主体,是,是否,具,具备,签,签订,及,及履,行,行合,同,同的,合,合法,资,资格,，,，是,合,合同,审,审查,中,主体资格上存在法律缺陷，将是合同无可回避的根本性缺陷。,1、,合,合同,主,主体,资,资格,的,的有,效,效性,合同,主,主体,不,不局,限,合同,主,主体,审,审查,内,内容,签订合同的主体是否正确、是否合法、,是否具有相应资质、是否具有履约能力,1,单位的，确认当事人名称与工商注册一致；,个人的，确认当事人姓名与身份证一致,2,住所地具体、真实，可以联系到合同相对方,3,联系电话是否能联系到合同相对方,4,2、,合,合同,用,用章,的,的有,效,效性,一份,合,合同,中,中涉,及,及合,同,同主,体,体的,约,约定,的,的有,两,两个,地,地方,：,一是,合,合同,开,开头,的,的甲,方,方、,乙,乙方,名,名称,；,一是,合,合同,结,结尾,的,的甲,方,方、,乙,乙方,盖,盖章,。,。,合同,主,主体,不,不规,范,范。,在结,尾,尾的,地,地方,没,没有,盖,盖章,；,；与,某,某公,司,司签,订,订的,合,合同,仅,仅有,对,对方,个,个人,签,签字,没,没有,公,公司,盖,盖章,；,；,盖章,不,不规,范,范，,盖,盖的,是,是没,有,有经,过,过授,权,权或,合,合法,成,成立,的,的项,目,目部,、,、采,购,购部,、,、办,事,事处,、,、业,务,务部,等,等部,门,门的,章,章。,注：,强,强调,合,合同,盖,盖章,务必,让对,方,方盖,公,公司,的,的公,章,章或,合,合同,专,专用,章,章,合同,盖,盖章,后,后,务必,再由,对,对方,法定,代,代表,人,人,签字,委托,代,代理,人,人的,必须,让,让代,理,理人,签,签字,，,，这,个,个签,字,字很,有,有用,，,，在,以,以后,合,合同,履,履行,中,中由,其,其签,署,署的,文,文件,对,对事,实,实的,认,认定,会,会起,到,到很,大,大的,佐,佐证,作,作用,。,。,结论,：,：合,同,同主,体,体,必须,规范,，,，如,是,是公,司,司部,门,门的,话,话尽,量,量有,公,公司,授,授权,，,，加,盖,盖公,章,章并,取,取得,原,原件,，,，并,有,有对,方,方受,委,委托,人,人（,或,或授,权,权代,表,表签,字,字）,。,。,3、,从,从业,人,人员,资,资格,的,的合,格,格性,问,问题,当合,同,同的,履,履行,具,具有,一,一定,的,的专,业,业性,时,时，,有,有必,要,要审,查,查从,业,业人,员,员是,否,否具,备,备相,应,应的,资,资格,，,，以,核,核实,合,合同,主,主体,是,是否,具,具有,足,足够,的,的履,行,行合,同,同的,能,能力,。,。,注册,建,建筑,师,师,律师,执,执业,资,资格,证,证,监理,工,工程,师,师岗,位,位证,保险,代,代理,人,人资,格,格证,