资源型地产道客巴巴宏观调控的避风港本币升值的受益者

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,资源型地产,宏观调控的避风港,本币升值的受益者,内容提要,资源型地产定义,：垄断资源是长期核心竞争力,资源型地产：,宏观调控避风港，升值的受益者,资源型地产估值：,RNAV,是真正客观、全面考量,公司推荐,：陆家嘴、中国国贸、浦东金桥,2,资源型地产：核心竞争力来自大量垄断资源,资源型地产公司：以垄断资源，为长期核心竞争力,垄断资源：高端商务及其它地产,长期可消耗性：资源的数量庞大、长期持有,资源型地产的获利方式：最终以出租为主，,开发转让不具有可持续性：资源稀缺性决定,公司价值，主要在于其资源的垄断性及盈利能力,工厂型地产公司：以管理为核心竞争力的商品房加工工厂,获利形式：买入土地,开发,销售,持有资源：一般不具垄断性、持有时间相对较短,价值在于：管理效率，即管理所能产生盈利能力,3,资源型地产：核心竞争力来自大量垄断资源,主要资源型地产公司所属垄断性地产资源,（不包括非垄断性资源）,公司名称,总股本（亿）,资源位置,资源属性,资源数量（,m,2,建筑面积）,资源单位价值（办公楼月租金报价水平,*,）,资源垄断性,陆家嘴,18.7,上海陆家嘴金融贸易区,商务,250-300,万,220,强,中国国贸,8,北京国际贸易中心,商务,90,万,300,强,浦东金桥,8.4,上海金桥加工区,商务、工业,150-200,万,居住,:100-300,；,工业,:24-39,；,较强,金融街,9.6,北京金融街、天津,商务,100-150,万,金融街,:160,；,天津：,70-80,；,较强,4,资源型地产：核心竞争力来自大量垄断资源,资源型地产的主要组成：甲级办公楼,甲级办公楼在国内主要城市发展状况,5,内容提要,资源型地产定义,：垄断资源是长期核心竞争力,资源型地产,：宏观调控避风港，升值的受益者,资源型地产估值：,RNAV,是真正客观、全面考量,公司推荐,：陆家嘴、中国国贸、浦东金桥,6,资源型地产：宏观调控的避风港,高端商务地产市场处于健康发展态势：,国内市场出租及回报处健康水平,国内主要城市甲级办公楼出租率均处于较高水平 国内主要城市收益率普遍高达,9%,左右,7,资源型地产：宏观调控的避风港,高端商务地产市场处于健康发展态势：,近年国内价格走势平稳,上海地区租金大幅上涨，价格基本平稳 北京地区租金售价指数平稳,8,资源型地产：宏观调控的避风港,高端商务地产市场处于健康发展态势：,国际市场真实需求旺盛,法国巴黎地区写字楼空置率,5.8%,新加坡甲,A,写字楼空置率,10%,左右,其它地区,韩国,写字楼空置率,3-9%,；台北，写字楼空置率,9.6,%,；,美国曼哈顿地区，,A,级写字楼空置率,7.8%,；英国伦敦，写字楼空置率,10%,以下；,9,资源型地产：宏观调控的避风港,宏观调控主要针对住宅，而非商务等资源型地产,商务地产价格上涨，影响面较小，不易成为调控目标,租金影响较大，但主要由供求推动，无需政策调控,住宅调控或调整，并不影响商务地产真实需求（企业租房行为）,宏观调控指向：住宅而非商务地产,调整住房供应结构、廉租房建设等，完全与商务地产无关；,影响最大的税收、信贷等调控手段，主要与个人投资购房有关，高端商务地产历来只租不售、现房销售、大宗交易为主，需求方面实质上不被影响；,10,资源型地产：宏观调控的避风港,资源的垄断、稀缺性，意味着相对较低的市场风险,出租为主的获利方式，风险较低,一般土地资源，隐含巨大的供给过剩风险,11,住宅业的高风险，凸显资源型地产价值,全球住宅市场可能调整,美国住房价格指数走势 英国住房价格指数走势,美国住房购买力处,20,年低点 英国西南地区住房价格走势（拐点乍现）,12,住宅业的高风险，凸显资源型地产价值,住宅市场宏观调控风险,土地市场风险：逾,8,亿平方潜在供应,住宅价格两位数的上涨，难以为继,热点地区,2-3,平方米的人均住房面积增长，难以为继,2019,年竣工住宅,户籍人口,城镇人口,06,年城镇人均住房建筑面积,05,年增加（估算）,全国总计,40004.49,26.4,1.4,北京,2841.42,1160,850,28.5,3.3,天津,1270.96,930,550,27.0,2.3,上海,2739.91,1350,1000,34.8,2.7,广东,2744.05,8303,4152,26.9,0.7,江苏,3881.43,7438,3500,28.0,1.1,浙江,2943.97,4894,2800,35.1,1.1,山东,2671.69,9248,4624,26.3,0.6,福建,1427.00,3511,1615,32.4,0.9,13,资源型地产：本币升值的最大受益者,人民币升值受益者：资源长期持有者，而非加工者,资源型地产成为境外资本投资目标,外资公司,收购物业,物业位置,澳洲麦格理投资银行,新茂大厦,上海,凯德置地,香港广场,上海,华人置业,百富勤广场,上海,摩根斯坦利,陆家嘴中央公寓,上海,摩根斯坦利,富力城双子座,北京,凯德置地,中环世贸中心,北京,Excel Partners China Fund,，,金融街,北京,日本,Replus,基金,华贸中心,北京,亚洲国际金融投资公司,华晋中心,北京,05,年以来部分外资收购商务地产的案例,14,内容提要,资源型地产定义,：垄断资源是长期核心竞争力,资源型地产,：宏观调控避风港，升值的受益者,资源型地产估值,：,RNAV,是真正客观、全面考量,公司推荐,：陆家嘴、中国国贸、浦东金桥,15,资源型地产估值：无法真实体现公司价值,物业出租的盈利模式,EPS,仅为少量资产贡献,有明确预期的高增长,出租型地产公司的,EPS,：随累计竣工项目增加，呈递增趋势 工厂型地产,EPS,无累积效应,EPS0,EPS1,EPS2,项目,1,项目,1+2,项目,1+2+3,项目,2,竣工,项目,3,竣工,累计竣工项目,项目,1,项目,1+2,项目,1+2+3,项目,1+2+3+,EPS,EPS0,EPS1,EPS2,项目,1,项目,2,项目,3,项目,2,竣工结算,项目,3,竣工结算,累计竣工项目,项目,1,项目,1+2,项目,1+2+3,项目,1+2+3+,项目,4,EPS,16,资源型地产估值：无法真实体现公司价值,开发转让的盈利模式：进度决定业绩,进度期特长之案例：陆家嘴,15,年以上,进度期较短之案例：金融街,3-4,年,通过转让方式获利的资源型地产公司案例：陆家嘴、金融街,开发转让业务,租赁业务,转让方式,EPS,贡献,(15,年结算期,),EPS,贡献,(3,年结算期,),主要物业竣工运营时间,贡献,陆家嘴,土地批租,0.35-0.4,2.2,2019,年,0.4,金融街,商品房开发转让,0.06-0.15,0.5-0.8,2019,年,0.3,17,资源型地产估值：RNAV估值是真正全面的价值考量,RNAV,估值是真正全面的价值考量,EPS,无法真实反应公司价值的前提下，,RNAV,成为估值的首选方法,DCF,估值,市场比较法估值,PE,估值仅在特定条件下有参考意义,用于出租型物业，往往表现为低估；,用于开发转让型物业，相差悬殊更甚，往往表现为过分低估或过分高估,仅适用于稳定运营的出租型公司或项目,PE,估值标准：,25-30,倍,出租型物业，其运营特征、资产属性，与酒店行业均非常类似，出租型物业的,PE,估值水平，可参考目前的酒店行业。,18,内容提要,资源型地产定义,：垄断资源是长期核心竞争力,资源型地产,：宏观调控避风港，升值的受益者,资源型地产估值,：,RNAV,是唯一客观、全面考量,公司推荐,：陆家嘴、中国国贸、浦东金桥,19,公司推荐：陆家嘴、中国国贸、浦东金桥,公司名称,总股本（亿）,总市值,净货币资产（货币资金借款）,地产资源（万平方米）,其它资产,(,元,/,股,),垄断性,非垄断性,陆家嘴,18.7,119,58.5,（不含准货币,30,亿）,250-300,100,法人股：,1.2,亿股，成本,2,亿,15-20,中国国贸,8,49,-23,90,12.5,浦东金桥,8.4,54,-10,150-200,30,券商股,1,亿,9.1-10.8,金融街,9.6,77,-26,120-130,100,8,主要资源型地产公司比较,20,无与伦比的资源优势：约,250,万平方低成本优质储备资源，溢价,200,亿以上,公司推荐（一）：陆家嘴,21,地块名称,规划用途,土地面积,(,平方米）,中标价,(,万元,),容积率,楼板价（元）,中标人,浦东新区潍坊新村街道,245,街坊,23,宗地块,综合和商业金融及商业住宅,61413.5,318500,2.57,20180,显锐投资公司（新鸿基）,浦东新区上粮八库（东方路荣成路）,综合（商业办公、酒店）,27301,71200,1.83,14251,保利上海集团有限公司,竹园商贸区,2-4,地块,综合,50800,259900,4,12000,和记黄埔,陆家嘴地区近期地块出让价,公司推荐（一）：陆家嘴,22,上海市基准地价表,用途,商业,办公,住宅,工业,级别,设定容,设定容,设定容积率,设定容积率,积率,积率,1,12260,3.5,8200,3.5,2,9920,6200,6200,2.5,3,7500,3,4550,3,4550,4200,2,4,5280,3300,3300,2,2100,5,3960,2.3,2400,2.3,2400,1.8,1100,1.5,6,2175,1500,1500,1.5,530,7,1269,1.2,940,1.2,940,1,295,8,910,700,700,250,1,9,600,1,510,1,510,0.8,195,10,370,370,370,150,11,滩涂待定,说明,1,、本基准地价为正常市场条件下，各级别分用途法定出让最高年限下的国有土地使用权的平均价格，基准日为,2019,年,6,月,30,日。,2,、表中商业、办公、住宅价格均为对应级别平均容积率下的楼面地价。,3,、商业：包括商业、金融、保险业用地,公司推荐（一）：陆家嘴,23,土地使用年限的特殊优势,不存在闲置土地收费及收回问题,占用资金少，利息成本、机会成本较低,土地储量的优势,土地增值：特殊、极大受益者,公司推荐（一）：陆家嘴,24,租赁经营业务在收入中比重将最终提高到约,55%,主营业务转型已全面铺开，,60,多万平方米在建或将建项目将于,06-09,年逐步投入使用,物业租赁业务未来将获得稳定的高收益,出租物业所含至少,50%-100%,以上的潜在溢价，将最终在物业的长期租赁经营中以高利润形式表现出来,每年,15,亿元左右的租金收入，毛利率将高达,70%,以上,不考虑参股租赁项目的投资收益，仅此项业务预计就可给公司贡献约,0.35,元以上的,EPS,增量,主营业务转型,60,多万平方在建项目预计将带来,15,亿稳定收入,公司推荐（一）：陆家嘴,25,公司财务稳健 风险极低,50,亿元未结算销售额，即便公司停止其它一切业务，也可维持目前盈利水平,3,年左右,账面,42,亿现金，偿债能力超强,盈利指标在行业较高水平，长期有望平稳走高,期间费用率低于平均水平,公司推荐（一）：陆家嘴,26,公司推荐（一）：陆家嘴,投资建议,RNAV,估值结果至少在,15-20,元以上，现价较之严重低估，建议买入，长期持有,27,出租地产的龙头，品牌商务的象征,北京商务地产之王,北京国贸：名符其实的国际商贸中心,高高在上的租金水平,90%-100%,的出租率,05,年供应激增下独树一帜的增长,国贸办公楼租金水平高高在上 国贸