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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,目 录,一、工程概况,四、,项目开源策划及实施,六、,分包管理策划,八、,体会,商务 策划,三、,风险点分析策划,七、,项目资金策划,五、,项目节流策划及实施,二、,合同主要条款及项目责任指标,目 录 一、工程概况 四、项目开源策划及实施 六,1,工程名称：, 项目,建设单位：, ,房地产开发有限公司,设计单位：, ,建筑工程设计有限公司,监理单位：, ,建设监理有限公司,工程建设地点：, ,总建筑面积：133100m2,建筑总高度：142.1m,建筑层数：地上部分A、B、C栋32层，D、E栋43层，地下室呈阶梯状，局部五层。,原合同金额, ,万元，后由于三区地下室及DEF栋变更，暂定增加造价约8000万元。,一、工程概况,工程名称： 项目工程建设地点： ,2,1、合同主要条款,序号,条款,内容,1,合同形式,总价包干与综合单价包干相结合的模式。,2,工期,本工程计划开工日期2009年11月07日，计划完工日期2012年01月10日，总工期796日历天。总工期每拖延一天，赔偿违约金10万元。现由于设计变更，计划完工日期更改为2013年12月1日。,3,安全,本工程需获得“广东省建设工程安全生产文明施工优良样板工地”的奖项，如未能获得该奖项罚款人民币100万元。,4,质量,本工程需获得“广东省优良样板工程”的奖项，如未能获得该奖项罚款人民币100万元。,5,工程付款,本工程中期付款比例为95%，在施工前半阶段，付款按照每月实际完成工作量的90%付款，在扣完5%的保修金（即1291.3万元）,后，按每月实际完成工作量的100%付款。,二、合同主要条款及项目责任指标,1、合同主要条款 序号条款内容1合同形式总价包干与综合单价,3,1、合同主要条款,序号,条款,内容,6,工程单价,投标报价清单中同一子项出现报价偏差，将以较低之单价用于日后变更之用。,。,7,工程总价,合同约定承建单位已充分视察工地，进行所需的定位、测量及勘探，工地现状、地质条件等与图纸所示及相关资料之一切之处将被视为投标单位之风险，而承担该风险的费用将被视为已包括在回标总价内，因此等差异之处而引起之工期延长申请及索赔等将不予受理。,8,暂定量,本工程之暂定数量项目，在决算时须按最后经发包方认可之竣工图纸重新度量，并按其相应之单价计价，合同总价相应调整。,9,合同总价,合同总价为包干价，不会因人工费，物价，费率或汇率的变动而有所调整。,二、合同主要条款及项目责任指标,1、合同主要条款 序号条款,4,2、,项目责任指标,质量,工期,安全,确保2012年年底完成主体结构封顶，2013年12月01日完成竣工验收。,须获得“广东省建设工程安全生产文明施工优良样板工地”的奖项。,须获得“广东省优良样板工程”的奖项。,工程目标,二、合同主要条款及项目责任指标,2、项目责任指标质量 工期 安全 确保2012年年底完,5,三、风险点分析策划,序号,风险项,风险内容,应对措施,预期效果,责任人,1,工期风险,工期为796日历天（包括星期六，星期日及法定假期）开工时间以发包方开工通知日期为准。本工程延误赔偿率为每天10万。,纪录工期履约状况，特别是发包人的延期责任及一些有经验的承建商也无法预计的客观原因，当发生工期延误及确定延误工期的原因时，须及时书面致函，尽量规避我方的延期责任。到目前为止，我司针对所述原因，已发了数次函件与业主，业主均未进行回复，由于目前正在进行重大工程变更D、E栋的重新报价工作，等确定了变更造价，我司将对所延误工期进行工期签证。,保证项目顺利完工，避免工期延误,主管领导,项目经理,生产经理,2,工期过长导致单价风险,合同总价为包干价，不会因人工费，物价，费率或汇率的变动而有所调整。,从开始涨价项目就积极与业主进行沟通，并就相关涨价问题进行了数次协商。,收集深圳市政府颁发的相关调价文件，及时反馈及发函给业主。,利比认为如果政府出台了调价文件可以考虑调整。,主管领导,项目经理,商务人员,合同风险项一览表,三、风险点分析策划序号风险项风险内容应对措施预期效果责任人1,6,三、风险点分析策划,序号,风险项,风险内容,应对措施,预期效果,责任人,3,工期节点奖, 土方开挖及基坑支护完毕，奖励100万元；, 地下室平项，奖励100万元；, 主体结构全部封顶，奖励100万元；, 工程全部完工，奖励100万元；, 工程质量达到“广东省优良样板工程”的标准，奖励100万元；, 工程安全、文明施工达到“广东省安全文明施工双优工地”的标准，奖励100万元。,由于节点实际完成时间较技术标文件上进度时间 滞后，甲方以此为依据不支付该部分节点奖。我司抓住进度滞后并非我司原因造成，将该部分风险化解。争取获得“广东省优良样板工程”和“广东省安全文明施工双优工地”两项奖项,获得“广东省优良样板工程”和“广东省安全文明施工双优工地”两项奖项，拿到600万元奖金,主管领导,项目经理,生产经理,4,现场土石方堆放风险,合同约定现场堆放20000m3土，如果现场堆放不了，施工单位自行将土方运出现场，回填时自行将土方回购，不增加任何费用。,现在我司以土方平衡方案已获监理、业主的审批为理由继续与业主协商,减少亏损,主管领导,项目经理,项目总工,商务人员,合同风险项一览表,三、风险点分析策划序号风险项风险内容应对措施预期效果责任人3,7,三、风险点分析策划,序号,风险项,风险内容,应对措施,预期效果,责任人,5,人工挖孔桩超挖部分单价,合同约定承建单位已充分视察工地，进行所需的定位、测量及勘探，工地现状、地质条件等与图纸所示及相关资料之一切之处将被视为投标单位之风险，而承担该风险的费用将被视为已包括在回标总价内，因此等差异之处而引起之工期延长申请及索赔等将不予受理。,关于人工挖孔桩的综合单价调整，项目先后发了五次函件给业主，经过两次四方协调会（拓劲、协兴、利比、三局），业主初步同意调整综合单价；关于石方爆破的工程量我司已做了石方网格图并附上详细的计算底稿报业主审批，业主目前未予回复，项目会继续跟踪此事。,人工挖孔桩的综合单价按实际入岩率调整；爆破工程量业主能够做相应调整。,主管领导,项目经理,生产经理,6,人工挖孔桩超挖部分工程量,本工程之暂定数量项目，在决算时须按最后经发包方认可之竣工图纸重,新度量，并按其相应之单价计价，合同总价相应调整。,项目在做成孔验收记录时会分别做两份：一份是对分包（实际工程量），一份对业主（每根桩多加0.5m1m中风化岩），做好对外相关人员的经营工作，争取成孔验收记录手续尽快完备。,调整人工挖孔桩的综合单价及加大人工挖孔桩的工程量,项目经理,生产经理,现场工长,商务人员,合同风险项一览表,三、风险点分析策划序号风险项风险内容应对措施预期效果责任人5,8,三、风险点分析策划,序号,风险项,风险内容,应对措施,预期效果,责任人,7,移交风险,若本工程其他部分在发包方接收有关部分后发生过期完工，总承包方按本合同条件（22）应付的延误赔偿额可予降低，降低后的金额=（合同总价-有关部分总值）*原定赔偿额/合同总价,做好工程移交纪录，一定要写明移交时间。,在业主对我司进行工期处罚时，提供已按期移交工程的时间、造价证据,项目经理,生产经理,生产经理,8,变更部分,投标报价清单中同一子项出现报价偏差，将以较低之单价用于日后变更之用。,对清单同一子目存在不同单价现象进行排查，若存在此类情况，在变更发生时，在变更费用项目上进行变通,回避较低变更以较低单价结算,项目经理,商务人员,合同风险项一览表,三、风险点分析策划序号风险项风险内容应对措施预期效果责任人7,9,开源策划案例一览表,序号,名称,内容,应对措施,责任人,1,外墙装饰部分,在投标过程中，由于该部分工程量及材料品牌暂定，所以我司采用不平衡报价的方法，在外墙干挂石材和外墙涂料方面报价较低,督促业主方面改变外墙石材、涂料样板或者品牌，达到我司重新报价的目的,主管领导,项目经理,项目商务人员,2,人工挖孔桩部分,在合同中该部分为暂定工程量，实际成孔入岩工程量远超合同工程量，原合同内议标单价已不适用,抓住业主方地质勘探资料中的漏洞，要求重新计价,主管领导,项目经理,项目商务人员,3,现场石方工程量远超合同工程量问题,在合同中该部分为包干工程量，但实际工程量远超合同工程量,抓住业主方地质勘探资料中的漏洞，造成石方工程量远远超出合同量，要求甲方按实际工程量进行结算,主管领导,项目经理,项目商务人员,四、项目开源策划及实施,1、,策划点分析,开源策划案例一览表 序号名称内容应对措施责任人1外墙,10,开源策划案例一览表,序号,名称,内容,应对措施,责任人,4,回填土费用,在投标时业主方承诺现场可以堆放土方20000m3用于回填，但实际无法堆放,由于在政府部门的干涉下以及幼儿园部分挡土墙等的施工造成我司回填土无法堆放，要求业主方补偿,主管领导,项目经理,项目商务人员,5,预拌砂浆,在投标过程中，我司按现场搅拌砂浆进行计价，现质检站要求现场使用预拌砂浆,深圳市政府文件规定，业主方须在招标图纸、招标文件等方面注明使用预拌砂浆，但实际并未注明，所以要求业主方补偿该部分造价,主管领导,项目经理,项目商务人员,6,设计变更,由于业主方将原DEF栋更改为DE栋，且部分地下室增加一层，我司要求重新进行计价,要求业主对工程量和单价全部进行调整,主管领导,项目经理,项目商务人员,四、项目开源策划及实施,1、,策划点分析,开源策划案例一览表 序号名称内容应对措施责任人4回填,11,开源策划案例一览表,序号,名称,内容,应对措施,责任人,7,回填土单价,由于业主变更，工期延长，造成土方回填滞后,深圳市政府出台系列文件，造成土石方运输单价提高，要求业主方重新计价,主管领导,项目经理,项目商务人员,8,外架费用,由于业主外墙涂料及石材样板未定，造成我司无法施工，外架拆除时间滞后,由于样板未确定属于业主方原因，应补偿我司外架费用,主管领导,项目经理,项目商务人员,9,大运会期间停工,由于业主方将原DEF栋更改为DE栋，且部分地下室增加一层，我司要求重新进行计价,要求业主对工程量和单价全部进行调整,主管领导,项目经理,项目商务人员,四、项目开源策划及实施,1、,策划点分析,开源策划案例一览表 序号名称内容应对措施责任人7回填,12,四、项目开源策划及实施,2、,策划点分析（一）,外 墙 装 饰 策 划 预 期 效 果 表,项目,收入（元）,成本（元）,盈亏（元）,策划前,石材,2547810.00,4050000.00,-1502190.00,涂料,3882240.00,4032000.00,-149760.00,小计,-1651950.00,策划后（预计）,石材,7245000.00,5184000.00,2061000.00,涂料,4800000.00,4320000.00,480000.00,小计,2541000.00,增加收入,4192950.00,四、项目开源策划及实施2、策划点分析（一） 外 墙 装 饰,13,四、项目开源策划及实施,2、,策划点分析 （二）,石 方 工 程 量 策 划 预 期 效 果 表,项目,工程量,单价,合价,策划前,石方爆破,5700.00,226.81,1292817.00,策划后,石方爆破,9700.00,226.81,2200057.00,预计增加收入,907240.00,四、项目开源策划及实施2、策划点分析 （二） 石 方 工 程,14,四、项目开源策划及实施,2、,策划点分析（三）,回 填 土 费 用 策 划 预 期 效 果 表,项目,工程量,单价,合价,策划前,土方运输,0.00,0.00,0.00,策划后,土方运输,20000.00,67.64,1352800.00,预计增加收入,1352800.00,四、项目开源策划及实施2、策划点分析（三） 回 填 土 费,15,四、项目开源策划及实施,2、,策划点分析 （四）,预 拌 砂 浆 策 划 预 期 效 果 表,项目,总价（元）,策划前,0.00,策划后,A栋,1463276.64,B栋,1327086.67,C栋,1319369.70,地下室,2063171.55,小计,6172904.55,预计增加收入,6172904.55,四、项目开源策划及实施2、策划点分析 （四） 预 拌 砂 浆,16,四、项目开源策划及实施,2、,策划点分析 （五）,土 方 回 填 单 价 策 划 预 期 效 果 表,项目,工程量,单价,合价,策划前,土方回填,32744.00,14.49,474460.60,策划后,土方回填,32744.00,25.00,818600.00,预计增加收入,344139.40,四、项目开源策划及实施2、策划点分析 （五） 土 方 回 填,17,四、项目开源策划及实施,2、,策划点分析（六）,外 架 费 用 策 划 每 月 预 期 效 果 表,项目,收入,成本,盈亏,策划前,外架租赁费,0.00,90000.00,-90000.00,策划后,外架租赁费,150000.00,90000.00,60000.00,增加收入,150000.00,四、项目开源策划及实施2、策划点分析（六）外 架 费 用 策,18,四、项目开源策划及实施,2、,策划点分析（七）,大运会期间停工费用策划预期效果表,项目,收入,成本,盈亏,策划前,措施费补偿,150000.00,198000.00,-48000.00,策划后,措施费补偿,150000.00,0.00,150000.00,停工增加费用,630000.00,198000.00,432000.00,增加收入,630000.00,四、项目开源策划及实施2、策划点分析（七） 大运会期间停工,19,节 流 策 划 案 例一 览 表,序号,名称,应对措施,责任人,1,土石方,工程,我司在进行土石方工程施工时，发现该工程地质环境特殊，大量的呈现土层中夹着石头，石层中夹着土块情况，给我司的土方开挖造成了一定的难度。后经项目讨论决定，先找业主确认标高以及工程量，确认对其进行爆破，并且按照爆破计价。然后项目采用开挖、炮机打等方式将大部分石方清除，其剩余小部分再进行爆破。,项目副经理,项目工长,2,人工挖孔桩,(1)桩的护壁减少钢筋的放置，桩箍筋间距放大，提升主筋。,(2)在桩浇筑完砼后及时清理浮浆，减少破桩头费用。,项目副经理,项目工长,3,塔吊基础,积极与设计沟通，将塔吊基础结构图中的的结构梁加大，3#塔吊直接用结构梁做基础。,项目总工,项目工长,五、项目节流策划及实施,节 流 策 划 案 例一 览 表 序号名称,20,节 流 策 划 案 例一 览 表,序号,名称,应对措施,责任人,4,主体钢筋,(1)按正负偏差调整：每3根板筋间距加大1CM,起始筋由设计离开梁边5CM变为10CM。减少拉钩数量，利用废钢筋制作马凳筋；废除模板钢筋支撑，采用套管加堵头定位。,(2)圆钢直径偏大，造成亏损。通过与设计沟通，将8圆钢改为 10螺纹钢。,（3）马凳筋间距在合理范围内加大。,（4）由于设计原因，部分同类型构件钢筋布置不同，经过与甲方监理沟通，采用钢筋量低的进行施工。,项目总工,项目钢筋工长,5,施工用水,(1)由于项目靠近山体，在施工时大幅度的利用山水和地下水作为施工用水。,(2)利用A栋结构围挡做为蓄水池。,项目机电队长,6,税务,由于项目地处深圳，通过与深圳分公司的协商，以深圳分公司的名义收取工程款，合理避税。,项目财务人员,五、项目节流策划及实施,节 流 策 划 案 例一 览 表 序号名称,21,土石方工程施工照片,2、策划点分析（一）,五、项目节流策划及实施,土石方工程施工照片 2、策划点分析（一）五、项目节流策划及实,22,费用名称,工程量,单价,合价,总价,策划前,定向爆破,19577.32,80.00,1566186.60,1566186.60,策划后,定向,爆破,4670.2,80.00,373616.00,1003428.50,挖机租赁费用,629812.50,节省成本,562757.10,五、项目节流策划及实施,2、,策划点分析 （一）,土石方工程策划前后效果对比表,费用名称工程量单价合价总价策划前定向爆破19577.3280,23,五、项目节流策划及实施,2、,策划点分析 （二）,马 凳 筋 现 场 施 工 照 片,马凳筋间距由1m*1m扩大到1.5m*1.5m,五、项目节流策划及实施2、策划点分析 （二）马 凳 筋 现,24,山水利用,2、策划点分析（三）,五、项目节流策划及实施,地下水利用,山水利用2、策划点分析（三）五、项目节流策划及实施地下水利用,25,五、项目节流策划及实施,2、,策划点分析（三）,施 工 用 水 策 划 每 月 效 果 情 况,费用名称,工程量,单价,合价,策划前费用,水费,1300.00,5.10,6630.00,策划后费用,电费,430.00,1.50,645.00,节省成本,5985.00,五、项目节流策划及实施2、策划点分析（三） 施 工 用 水,26,六、分包管理策划,序号,策划点,内容,1,进度,按总计划、月计划、周计划进行三级控制，分包上报每周及月度完成情况，每周召开进度协调会议，制定进度责任状并落实。,2,安全,签订安全管理协议，每月按实际投入定支出，每周召开安全例会，定期排除安全隐患并制定制度进行奖罚。,3,质量,原材料及半成品需报审，设立三检制度控制工序质量，加强验收整改力度,4,人员,入场进行三级教育并办理平安卡，工资发放存档，进退场建立台账,5,材料,甲供材按数量每月进行包干控制，乙供材按每月计划落实,六、分包管理策划 序号策划点内容1进度按总计划、月计划、周,27,七、项目资金策划,序号,策划点,内容,1,收款,项目必须确保按月及时收回工程款，以满足施工要求，尤其要确保达到春节资金支付需求,及时核定变更造价，以调整工程进度款付款额度,施工过程中按基础、主体、装修分阶段准备结算资料，积极与业主沟通协商分阶段结算，以确保完工后缩短结算时间，尽早收回工程款,项目预算员每月月未按要求向分公司报资金计划，并按要求作好本项目的工程款收支台帐。,当甲方支付工程款滞后15天以上时，项目部须以风险预警报告分公司项管部,七、项目资金策划 序号策划点内容1收款项目必须确保按月及时,28,七、项目资金策划,序号,策划点,内容,2,付款,分包工程款：按各分包合同确定的分包商工作内容、单价、付款比例、工程结算时点及余款支付等条款，结合总体进度计划预计月度人工投入量，测算出月度人工费资金需用量,材料费：根据施工图预算，测算材料月度需用量；按照施工计划预计材料进场时间，结合材料采购合同中单价、月度付款比例、余款支付的时点等相关条款，测算出月度材料资金需用量,机械费：以机械设备配置方案及时间表，确定租赁设备的类别、每月需用量、租赁单价及租赁费付款条款等，测算月度设备资金投入,其他费用：按照项目人员配备及时间表与办公费承包测算确定月度费用支出计划,七、项目资金策划 序号策划点内容2付款分包工程款：按各分包,29,八、,体会,转变观念，商务工作需全员参与,深入挖掘，经营机会需不断创造,体会,建章立制，规章制度需严格执行,八、体会转变观念，商务工作需全员参与 深入挖掘，经营机会需不,30,商务策划汇报完毕！谢谢！,商务策划汇报完毕！,31,
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