房地产投融资决策及其风险管理案例分析-39PPT

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,Shimai Consulting 2004,王洪,清华大学经济管理学院,房地产投融资决策及其风险管理案例分析,Case Study on How to Make Real Estate Investment,and Financing Decisions,Risk Management,1.,房地产投资决策,一项商业行为的,目,目标可能往往包,括,括：,使,股,股,东,东,的,的,财,财,富,富,人,人,长,长,远,远,来,来,说,说,达,达,到,到,最,最,大,大,短,期,期,的,的,财,财,务,务,目,目,标,标,，,，,比,比,如,如,现,现,金,金,流,流,的,的,要,要,求,求,或,者,者,非,非,金,金,融,融,性,性,质,质,的,的,目,目,标,标,，,，,例,例,如,如,友,好,好,工,工,作,作,环,环,境,境,，,，,机,机,会,会,均,均,等,等,的,的,雇,雇,佣,佣,政,政,策,策,困,难,难,的,的,时,时,期,期,留,留,住,住,高,高,素,素,质,质,的,的,雇,雇,员,员,拥,有,有,最,最,高,高,质,质,量,量,的,的,地,地,产,产,拥,有,有,某,某,种,种,物,物,业,业,的,的,最,最,大,大,地,地,产,产,商,商,1.,房,地,地,产,产,投,投,资,资,决,决,策,策,开,发,发,商,商,的,的,目,目,标,标,：,：,将,资,资,本,本,投,投,资,资,在,在,那,那,些,些,产,产,生,生,的,的,税,税,后,后,收,收,益,益,较,较,高,高,的,的,项,项,目,目,上,上,，,，,与,与,其,其,它,它,可,可,选,选,投,投,资,资,比,比,较,较,时,时,必,必,须,须,考,考,虑,虑,到,到,风,风,险,险,因,因,素,素,并,并,作,作,适,适,当,当,的,的,调,调,整,整,投,资,资,家,家,的,的,目,目,标,标,：,：,以,小,小,于,于,其,其,内,内,在,在,价,价,值,值,（,（,即,即,资,资,产,产,可,可,产,产,生,生,未,未,来,来,现,现,金,金,流,流,的,的,现,现,值,值,）,）,的,的,价,价,格,格,来,来,购,购,买,买,不,不,动,动,产,产,或,或,者,者,不,不,动,动,产,产,证,证,券,券,1.,房,地,地,产,产,投,投,资,资,决,决,策,策,计,算,算,程,程,式,式,估,计,计,毛,毛,租,租,金,金,减,去,去,估,估,算,算,的,的,空,空,置,置,损,损,失,失,加,上,上,其,其,它,它,收,收,入,入,实,实,际,际,的,的,总,总,收,收,入,入,减,去,去,运,运,营,营,费,费,用,用,净,净,运,运,营,营,收,收,入,入,或,或,“,“,NOI,”,”,减,去,去,债,债,务,务,还,还,本,本,付,付,息,息,税,税,前,前,现,现,金,金,流,流,（,（,“,“,BTCF,”,）,）,把,抵,抵,押,押,偿,偿,还,还,本,本,金,金,加,加,到,到,BTCF,上,减,去,去,折,折,旧,旧,须,须,纳,纳,税,税,的,的,收,收,入,入,减,去,去,应,应,缴,缴,税,税,金,金,或,或,者,者,加,加,上,上,节,节,省,省,的,的,税,税,款,款,税,税,后,后,现,现,金,金,流,流,（,（,“,“,ATCF,”,”,）,应,对,对,上,上,述,述,各,各,项,项,参,参,数,数,投,投,资,资,期,期,5,到,10,年,的,的,变,变,化,化,进,进,行,行,估,估,测,测,1.,房,地,地,产,产,投,投,资,资,决,决,策,策,重,要,要,的,的,金,金,融,融,比,比,率,率,（,（,用,用,于,于,决,决,定,定,投,投,资,资,的,的,可,可,行,行,性,性,）,）,毛,租,租,金,金,乘,乘,数,数,贷,款,款,价,价,值,值,（,（,LTV,）,比,比,债,务,务,覆,覆,盖,盖,率,率,（,（,DCR,）,盈,亏,亏,平,平,衡,衡,点,点,费,用,用,比,比,税,前,前,股,股,本,本,回,回,报,报,率,率,税,后,后,股,股,本,本,回,回,报,报,资,产,产,回,回,报,报,内,部,部,回,回,报,报,率,率,转,售,售,价,价,格,格,1.,房,地,地,产,产,投,投,资,资,决,决,策,策,有,关,关,财,财,务,务,杠,杠,杆,杆,和,和,运,运,营,营,的,的,比,比,率,率,（,（,用,用,于,于,风,风,险,险,管,管,理,理,）,）,贷款价值,比,比率,债务覆盖,率,率（,DCR,）,盈亏平衡,点,点,费用比,1.,房地产投,资,资决策,毛租金乘,数,数,（相当于,“,“投资回,收,收期”）,收购价除,以,以毛租金,此比率越,低,低越好,一个很简,单,单的数字,比,比较，一,般,般只能用,作,作投资项,目,目的初略,筛,筛选,1.,房地产投,资,资决策,贷款价值,比,比,抵押贷款,额,额（,Loan,）,/,收购价（,Value,）,估量房地,产,产投资的,金,金融风险,违约风险,随,随,LTV,的升高而,升,升高,行业内典,型,型的,LTV,控制在,75%,以下,债务覆盖,率,率（,DCR,）,净营运收,入,入,/,债务还本,付,付息,必须超过,1.0,才有能力,偿,偿还抵押,贷,贷款,大多数贷,出,出方一般,要,要求债务,覆,覆盖率达,到,到约,1.1,或,1.3,1.,房地产投,资,资决策,盈亏平衡,点,点,（运营费,用,用,+,抵押付款,）,）,/,估计毛租,金,金,建筑为了,能,能支付所,有,有的现金,开,开支和融,资,资偿还必,须,须达到的,入,入住率,一般在,65%,至,95%,范围内,费用比,运营费用,/,实际的总,收,收入,用于与其,他,他的房地,产,产作比较,，,，单独本,身,身并无太,大,大的用途,应该足够,高,高以保持,物,物业的正,常,常运转，,同,同时使有,关,关费用如,能,能源成本,得,得到控制,避,避免浪费,1.,房地产投,资,资决策,单一期间,的,的或者静,态,态的赢利,量,量度标准,税前股本,回,回报率,税后股本,回,回报率,资产回报,或,或者期初,资,资本还原,率,率,1.,房地产投,资,资决策,税前股本,回,回报率,税前现金,流,流量,/,股本投资,额,额,往往用一,测,测度初始,赢,赢利水平,此比率越,高,高越好,通常第一,年,年税前股,本,本回报率,一,一般在,4-10%,的范围内,税后股本,回,回报,税后现金,流,流,/,股本投资,额,额,类似于税,前,前股本回,报,报率,加上考虑,到,到投资房,地,地产常可,避,避税的好,处,处,能常第一,年,年大致在,5-12%,范围内,1.,房地产投,资,资决策,资产回报,率,率,净营运收,入,入,/,收购价或,者,者市场价,值,值,又称资本,还,还原率，,反,反映总体,回,回报水平,一项物业,可,可以承受,多,多大的债,务,务；此比,率,率越高，,表,表示可支,持,持的俩务,就,就越多,通常资,本,本还原,率,率大致,在,在,8-12%,范围内,1.,房地产,投,投资决,策,策,多期间,或,或者动,态,态回报,量,量度,净现值,（,（NPV）,内部回,报,报率（IRR,）,）,1.,房地产,投,投资决,策,策,转售价,格,格计算,预定年,的,的净运,营,营收,/R,这里,R,表示物,业,业的期,末,末资本,还,还原率,记住从,期,期待的,转,转售价,格,格中扣,除,除合理,的,的交易,成,成本,并须考,虑,虑到税,收,收的影,响,响,1.,房地产,投,投资决,策,策,净现值,（,（,NPV,）的计,算,算,预测未,来,来的现,金,金流,以要求,的,的回报,率,率把未,来,来的现,金,金流折,成,成现值,：,：,现值,V,0,=CF,1,/(1+r)+CF,2,/(1+r),2,+(CF,t,+V,t,)/(1+r),t,决策的,基,基本原,则,则是,选择,NPV,（,=CF,0,+V,0,）最大,的,的方案,，,，即,NPV,最大化,永远不,要,要选择,NPV,小于,0,的方案,要求的,回,回报率,=,底限回,报,报率,=,无风险,回,回报,+,风险回,报,报,正常的,投,投资收,益,益（即,预,预期回,报,报）中,已,已考虑,了,了风险,程,程度的,影,影响，,如,如果,NPV0,，,r,就会超,出,出正常,收,收益,1.,房地产,投,投资决,策,策,内部回,报,报率（,IRR,）的计,算,算,NPV=0,，或：,股,股本,CF,0,=,未来现,金,金流贴,现,现,V,0,=,CF,1,/(1+irr)+CF,2,/(1+irr),2,+(CF,t,+,预定转,售,售,CF,t,)/(1+irr),t,可使用,税,税前或,者,者税后,现,现金流,分,分别计,算,算税前,或,或者税,后,后内部,回,回报率,测量预,定,定投资,期,期总体,回,回报最,常,常使用,的,的方法,，,，常与,投,投资者,要,要求的,回,回报率,相,相比较,通常,IRR,大到在,12%,至,15%,的范围,内,内，对,于,于新的,或,或投机,性,性的投,资,资可超,过,过,20%,以上,1.,房地产,投,投资决,策,策,房地产,投,投资与,现,现代投,资,资组合,理,理论及,资,资产定,价,价模型,投资组,合,合回报,是,是各资,产,产回报,的,的加权,平,平均（,线,线性代,数,数）；,而,而投资,组,组合风,险,险并非,各,各资产,风,风险的,回,回权平,均,均,房地产,投,投资信,托,托（,REIT,）公司,，,，通常,在,在市场,上,上公开,地,地买卖,，,，是为,股,股东赚,取,取利润,为,为目的,的,的拥有,和,和经营,包,包括房,地,地产和,（,（或）,抵,抵押贷,款,款的投,资,资组合,。,。,抵押贷,款,款支持,证,证券（,MBS,）是由,许,许多抵,押,押贷款,的,的组合,作,作保而,发,发行的,一,一种债,券,券或其,它,它的债,务,务投资,形,形式。,资本资,产,产定价,模,模型（,CAPM,）,资产要,求,求期待,回,回报等,于,于无风,险,险回报,加,加在市,场,场的风,险,险回报,乘,乘以此,资,资产的,贝,贝他系,数,数；,Er,i,=r,f+,RP,i,=r,f,+,i,(E,r,M-r,f,),1.,房地产,投,投资决,策,策,期权价,值,值理论,与,与房地,产,产,与房地,产,产有关,的,的一些,重,重要期,权,权,土地开,发,发期权,（,（土地,价,价值与,最,最佳发,展,展时机,买,买入期,权,权模型,）,）,土地买,入,入期权,抵押贷,款,款提前,偿,偿付期,权,权,无追索,权,权抵押,贷,贷款违,约,约期权,租约期,权,权，等,等,等,1.,房地产,投,投资决,策,策,投资案,例,例分析,示,示例,投资可,行,行性研,究,究,开发可,行,行性研,究,究,建设项,目,目,2.,房地产,融,融资决,策,策,资金来,源,源,传统渠,道,道：自,有,有资金,，,，合作,，,，银行,贷,贷款，,施,施工单,位,位垫资,，,，预售,我国长,期,期以来,，,，房地,产,产开发,商,商的融,资,资渠道,单,单一，,主,主要依,靠,靠银行,贷,贷款融,资,资。,目前我,国,国房地,产,产企业,有,有,3,万多家,，,，但是,以,以单个,项,项目开,发,发公司,为,为主，,规,规模小,且,且缺乏,持,持续开,发,发能力,，,，资产,负,负债率,大,大多在,70%,以上，,自,自有资,金,金所占,的,的比重,相,相当小,，,，主要,依,依靠银,行,行贷款,和,和项目,销,销售回,款,款来周,转,转。,除开发商直,接,接银行直接,贷,贷款外，在,建,建筑企业垫,资,资和预售款,中,中都有相当,多,多的银行贷,款,款。所调查,，,，不省北京,开,开