房地产行业深化增值税改革政策运用及涉税风险课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产行业深化增值税改革政策运用及涉税风险,2021,房地产行业深化增值税改革政策运用及涉税风险2021,目 录catalog,一、,房地产行业深化增值税改革政策运用,二、,房地产行业,增值税,涉税,风险,2,目 录catalog一、房地产行业深化增值税改革政策运用,政策文件,财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告,（财政部 税务总局 海关总署公告,2019,年第,39,号）,国家税务总局关于深化增值税改革有关事项的公告,（国家税务总局公告,2019,年第,14,号）,政策文件财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政,一、,房地产行业深化增值税改革政策运用,关于降低增值税税率（16%13%，10%9%，6%不变）,农产品抵扣率的调整（购进农产品，原适用,10%,扣除率的，扣除率调整,为,9%,。纳税人购进用于生产或者委托加工,13%,税,率货物的农产品，按照,10%,的扣除率计算进项税额）,不动产一次性抵扣 （两年抵扣政策改为一次性抵扣）,旅客运输服务可抵扣（纳税人购进国内旅客运输服务，其进项税额允许,从销项税额中抵扣）,加计抵减政策 （允许特定纳税人按照当期可抵扣进项税额的,10%,计算出一个抵减额，专用于抵减纳税人一般计税,方法计算的应纳税额）,期末留抵退税 （试行增值税期末留抵税额退税制度，迈开了在我,国试行规范化、常态化留抵退税制度的第一步）,降税率,扩大低口范围,降税率,加计抵,减,留抵退,税,4,一、房地产行业深化增值税改革政策运用关于降低增值税税率,一、,房地产行业深化增值税改革政策运用,(,一,),、旅客运输服务抵扣,1,、要点：纳税人购进国内旅客运输服务，其进项税额允许从销项税额中抵扣,营业税改征增值税试点实施办法,（财税,2016,36,号印发）第二十七条第（六）项和,营业税改征增值税试点有关事项的规定,（财税,2016,36,号印发）第二条第（一）项第,5,点中“购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务”修改为“购进的贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务”。,注意：,（,1,）只有国内旅客运输服务才可以抵扣进项税。出发地和目的地一方在境外（含港澳台）的，都不得抵扣。,（,2,）旅客运输的进项税抵扣原则，需要符合现行增值税进项抵扣的基本规定。购进国内旅客运输服务用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费，其进项税额不得从销项税额中抵扣。,（,3,）与本单位建立了合法用工关系的个人发生的旅客运输费用，属于可以抵扣的范围，包括劳务派遣员工。非雇员不得抵扣。,一、房地产行业深化增值税改革政策运用(一)、旅客运输服,一、,房地产行业深化增值税改革政策运用,(,一,),、旅客运输服务抵扣,2,、抵扣凭证,一、房地产行业深化增值税改革政策运用(一)、旅客运输服,一、,房地产行业深化增值税改革政策运用,(,一,),、旅客运输服务抵扣,（,1,）取得增值税专用发票，其注明的增值税额准予从销项税额中抵扣；,比如单位承包车辆，可以找运输公司开具专票。,（,2,）取得增值税电子普通发票的，为发票上注明的税额。（开票日期是,2019,年,4,月,1,日及以后）,比如航空公司、滴滴专车、神州专车、地铁等都可以开具电子普通发票。,注意：,a,、如果取得是充值的“不征税”增值税电子普通发票，发票上没有税额，也就不能抵扣进项税额。,b,、抵扣程序要勾选确认：一般纳税人取得符合规定的通行费电子发票后，应当自开具之日起,360,日内登录本省（区、市）增值税发票选择确认平台,查询、选择用于申报抵扣的通行费电子发票信息。,c,、发票抬头必须是单位的抬头（即使不要勾选确认的话）,d,、旅行社或网上订的飞机票，取得电子发票，如果发票税收编码属于“旅客运输”同时税率栏是,9%/3%,的，可以抵扣发票上注明的税额；如果发票税收编码属于“旅游服务”或税率栏是,6%,，不属于旅客运输，不属于合规的抵扣凭证，不能抵扣进项税额。,一、房地产行业深化增值税改革政策运用(一)、旅客运输服,一、,房地产行业深化增值税改革政策运用,(,一,),、旅客运输服务抵扣,2,、抵扣凭证,（,3,）飞机票,-,航空运输电子客票行程单,取得注明旅客身份信息的航空运输电子客票行程单的，为按照下列公式计算进项税额：,航空旅客运输进项税额,=,（票价,CNY+,燃油附加费,YQ,）,（,1+9%,）,9%,注意：,a,、开票日期是,2019,年,4,月,1,日及以后,b,、登机牌不行,c,、航空运输电子客票行程单一定要去查询真伪，实务中很多机票代理机构用的假的“电子客票行程单”，比如价格,800,元的机票，为了多收钱，给您的“电子客票行程单”价格是,1800,元，所以一定要查询。查询网址：,http:/ 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告（财政部 税务总局 海关总署公告,2019,年第,39,号）,纳税人购进农产品，原适用,10%,扣除率的，扣除率调整为,9%,。,纳税人购进用于生产销售或委托加工,13%,税率货物的农产品，按照,10%,的扣除率计算进项税额。,一、房地产行业深化增值税改革政策运用（二）农产品抵扣政,一、,房地产行业深化增值税改革政策运用,（二）农产品抵扣政策的调整,2,、抵扣规定：,纳税人购进农产品，如果不是用于深加工，按下列规定抵扣进项税额：,纳税人购进农产品,取得一般纳税人开具的增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书的，以增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额为进项税额；,从按照简易计税方法依照,3%,征收率计算缴纳增值税的小规模纳税人取得增值税专用发票的，以增值税专用发票上注明的金额和,9%,的扣除率计算进项税额；,取得（开具）农产品销售发票或收购发票的，以农产品销售发票或收购发票上注明的农产品买价和,9%,的扣除率计算进项税额。,农产品销售发票，是指农业生产者销售自产农产品适用免征增值税政策而开具的普通发票。,注意：,1,、农产品收购发票是指向农民个人收购其自产免税农产品时开具；农产品销售发票是指从事农业生产的纳税人销售自产农产品时开具。,2,、纳税人从批发、零售环节购进适用免征增值税政策的蔬菜、部分鲜活肉蛋而取得的普通发票，不得作为计算抵扣进项税额的凭证。,（纳税人自行判断，自负其责）,一、房地产行业深化增值税改革政策运用（二）农产品抵扣政,一、,房地产行业深化增值税改革政策运用,（三）留抵退税政策,4,月,30,日，为方便纳税人办理留抵退税业务，国家税务总局发布,国家税务总局关于办理增值税期末留抵税额退税有关事项的公告,（国家税务总局公告,2019,年第,20,号），自,2019,年,5,月,1,日起施行。,1,、申请时间细化。,2,、与免抵退税衔接。,3,、新明确税务机关审核确认。,4,、增量留抵税额的确认。,5,、后续事项。,一、房地产行业深化增值税改革政策运用（三）留抵退税政策,二、房地产行业增值税涉税风险,（一）、,纳税人和扣缴义务,人,（二）、纳税义务发生时间,（三）、跨区经营纳税义务地点,（四）、土地款扣除规定,（五）、增值税预缴和土地增值税预缴收入,（六）、政策性房产及其他特殊规定,二、房地产行业增值税涉税风险（一）、纳税人和扣缴义务,二、房地产行业增值税涉税风险,（一）、,纳税人和扣缴义务,人,房地产开发企业通过招拍挂的方式进行土地竞标，签订成交确认书后，应在土地所在地注册成立项目公司，再以新注册公司名义与国土资源管理局签订土地出让合同，缴纳土地出让金，缴纳契税、印花税。,建议各地应向政府建议，必须采取上述模式。,补丁：房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，再设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。（财税2016140号）,1、房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;,2、政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；,3、项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。,二、房地产行业增值税涉税风险 （一）、纳税人和扣,二、房地产行业增值税涉税风险,（,一,）、,纳税人和扣缴义务,人,单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人以发包人、出租人、被挂靠人名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人。,采用承包、承租、挂靠经营方式时，区分以下两种情况界定纳税人：,1,、同时满足以下两个条件的，以发包人为纳税人：,（）以发包人名义对外经营。,（）由发包人承担相关法律责任。,2,、不同时满足上述两个条件的，以承包人为纳税人。如运输企业为典型的发包人为纳税人。,提醒：房地产行业存在挂靠行为，如果在法律上是以被挂靠企业的名义对外经营，并由被挂靠人承担法律责任的，那么,被挂靠人,都应认定为是,纳税人，发生的涉税事项的责任，比如说欠税，应由被挂靠人承担,。,二、房地产行业增值税涉税风险 （一）、纳税人和扣缴,二、房地产行业增值税涉税风险,（,一,）、,纳税人和扣缴义务,人,扣缴义务人：,中华人民共和国境外的单位或者个人在境内销售劳务，在境内未设有经营机构的，以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人的，以购买方为扣缴义务人。（条例）,中华人民共和国境外单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购买方为增值税扣缴义务人。财政部和国家税务总局另有规定的除外。（,36,号）,扣缴义务人在扣缴增值税的时候，应按照以下公式计算应扣缴税额：,应扣缴税额购买方支付的价款（税率）税率,需要注意的是，按照上述公式计算应扣缴税额时，无论购买方支付的价款是否超过万元的一般纳税人标准，也无论扣缴义务人是一般纳税人还是小规模纳税人，一律按照境外单位或者个人发生应税行为的适用税率予以计算。,境内购买方从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产的，其取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额，准予从销项税额中抵扣。纳税人应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票，资料不全不得抵扣。,扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。,二、房地产行业增值税涉税风险 （一）、纳税人和扣缴,二、房地产行业增值税涉税风险,（,二）、纳税义务发生时间,房地产开发企业销售自行开发的房地产，其纳税义务发生时间为不动产预售（销售）合同约定的交付时间。房地产开发企业提前交付房产的，以实际交付时间为纳税义务发生时间；实际交付房产的时间晚于合同约定时间的，以合同约定的交付时间为纳税义务发生时间。（省局业务答复第十五期）,二、房地产行业增值税涉税风险 （二）、纳税义务发生时,二、房地产行业增值税涉税风险,（三）、,跨区经营纳税地点,特殊规定：房地产开发企业跨县、区进行房地产开发，未在开发地成立项目公司，在项目所在地报验登记并预缴增值税（自行在机构所在地申领发票），具体分为以下3种情形：,房地产开发企业中的一般纳税人销售异地开发的房地产老项目选择简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用按照5%的预征率向项目所在地税务机关预缴税款，向机构所在地税务机关进行申报。同时，取消按照预售款的3%预缴税款的规定。,房地产开发企业中的一般纳税人销售异地开发的房地产新项目适用一般计税方法的，根据收到的预售款按照3%预征率向项目所在地税务机关预缴税款，向机构所在地税务机关进行申报。,房地产开发企业中的小规模纳税人销售异地开发的房地产项目，以取得的全部价款和价外费用应当按照5%的预征率向项目所在地税务机关预缴税款，向机构所在地税务机关进行申报。同时，取消