商业地产的常用财务指标1

单击此处编辑母版标题样式,*,/,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,商业地产的常用财务指标,首富之争,万达模式：重销售轻运营。,核心是商用房产的销售与快速回款，,购物中心作为拿地的筹码,。,资本市场逻辑：,万达商业地产运营能力不足，后续资产增值空间有限，所以资产估值不高，股价表现不佳。,EBITDA,的重要性,资本市场对商业物业的估值，基于未来能赚多少钱，而不是建造项目已经花了多少钱。,资本市场估值：前几年经营,EBITDA,值的,2530,倍，经营期间每多创造,1,千万,EBITDA,值，对应的资本市场估值增加,23,亿,元。,EBITDA,的概念,EBITDA,：息税折摊前利润,EBITDA=,净利润,+,所得税,+,固定资产,折旧,+,无形资产,摊销,+,长期待摊费用摊销,+,偿付利息所支付的现金,EBITDA,既是利润指标，一定情况下也是现金流指标。,当,营运资金净需求不变的情况下，经营性现金净流入也就等于,EBITDA,。,EBITDA,剔除了容易混淆公司实际表现的那些经营费用，因此能够清楚的反映出公司真实的经营状况。,营业利润,营业利润：营业,利润是企业最基本经营活动的成果，也是企业一定时期获得利润中最主要、最稳定的来源。,营业利润,=,营业收入,-,营业成本,-,营业税金及附加,+,其他业务利润,-,营业费用,-,管理费用,-,财务费用,+,投资收益,营业利润率,=,营业利润,/,全部业务收入,100%,营业利润率越高，说明企业单位营业收入提供的营业利润越多，企业 的盈利能力越强；反之，此比率越低，说明企业盈利能力越弱。,净利润,=,营业利润,+,营业外收入营业外支出,所得税,EBIT,EBIT,：息税前利润,EBIT=,净,利润,+,所得税,+,利息,EBIT,与净利润的主要区别就在于剔除了,资本结构,和所得税政策的影响，可以使投资者评价项目时不用考虑项目适用的所得税率和融资成本，这样方便投资者将项目放在不同的,资本结构,中进行考察。,同一行业中的不同企业之间，无论所在地的所得税率有多大差异，或是,资本结构,有多大的差异，都能够拿出,EBIT,这类指标来更为准确的比较盈利能力。而同一企业在分析不同时期盈利能力变化时，使用,EBIT,也较净利润更具可比性。,EBITDA,EBITDA,=EBIT+,折旧,+,摊销,EBITDA,剔除了折旧和摊销两个不产生现金流的费用，,主要用于衡量企业,经,营业务产生现金流的能力，是资本市场上投资者比较重视的,一个,指标,。,EBITDA,剔除摊销和,折旧,，则是因为摊销中包含的是以前会计期间取得无形资产,等,支付的成本，而并非投资人更关注的当期的现金支出。而,折旧,本身是对过去,资本支出,的间接度量，将折旧从,利润,计算中剔除后，投资者能更方便的关注对于未来资本支出的估计，而非过去的沉没成本。,因此,EBITDA,被广泛用来评价公司真实的经营业绩及投资价值。,EBITDA,率,EBITDA,率,=,EBITDA/,投资成本,100%,销售毛利率,=,（销售收入,-,投资成本）,/,投资成本,100%,=,（,EBITDA,*,25-,投资成本）,/,投资成本,100%,=,EBITDA,率*,25-1,即以市场估值为,25,倍,EBITDA,为例，,EBITDA,率为,4%,时销售商业资产达到盈亏平衡，在此基础上,EBITDA,率每提高,1%,，销售毛利率提高,25%,。,提高,EBITDA,率的方法：,投资阶段：保证功能与品质的前提下尽量降低投资成本,运营阶段：开源节流，尽可能提高,EBITDA,得房率,商业得房率：可使用面积占总建筑面积的比率,住宅得房率,=,套内建筑面积,/,套总建筑面积,商业得房率：,购物中心得房率约,50%60%,街铺得房率约,70%,过低 过高,购物中心得房率,有效空间闲置,成本浪费,收益低,通透性、宽敞度差,降低商场档次,影响人流动线,舒适度差，顾客停留时间短,均衡得房率,55%60%,得房率,示例：某购物中心总建筑面积,10,万方，平均每平米营业面积租金,100,元,/,月，出租率,95%,，营业费用,2000,万元,/,年。,如果得房率为,50%,：,EBITDA=10,万平,50%100 12 95%-2000,万,=3700,万元,市场估值,=3700,万元,25=92500,万元,如果得房率为,55%,：,EBITDA=10,万平,55%100 12 95%-2000,万,=4270,万元,市场估值,=4270,万元,25=106750,万元,得房率提高,10%,，市场估值提高了,15%,出租率,出租率：实际出租面积占总可出租面积的比率,出租率,=,出租面积,/,总可出租面积,100%,单间商铺出租率,=,实际出租天数,/,总可出租天数,100%,出租率越高，资产利用效率越高，资产收益率越高，相应的资产市场估值越高。,万达已基本实现前期招商后定制开发的“订单商业地产”模式，购物中心开工前已锁定出租至少一半的营业面积。开业时出租率几乎为,100%,。,出租率,示例：某购物中心总建筑面积,10,万方，得房率,55%,，平均每平米营业面积租金,100,元,/,月，营业费用,2000,万元,/,年。,如果出租率为,90%,：,年,EBITDA=10,万平,55%100 12 90%-2000,万,=3940,万元,市场估值,=3940,万元,25=98500,万元,如果,出租率为,99,%,：,年,EBITDA=10,万平,55%100 12 99%-2000,万,=4534,万元,市场估值,=4534,万元,25=113350,万元,出租率提高,10%,，市场估值提高了,15%,坪效,坪效：,指的是每坪的面积可以产出多少,营业额,1,坪,=3.3057,平方米,我们通常所说的坪效是指每平方米的营业面积可以产出的营业额，即销 售坪效。,销售坪效,=,营业额,/,门店营业面积,门店利润,=,坪效,坪数,平均毛利率,-,经营,费用,一般情况下销售坪效越高的门店租金承受能力越强，及时准确的掌握各门店的销售坪效是调整商铺、调整租金的基础和依据。,坪效,影响购物中心坪效的因素：,1,、店面布局、动线设计的合理性,2,、错位经营、避免千店一面,3,、利用空间引导消费者,租金坪效,销售坪效,A,：,租金低，营业额高。可以考虑有条件时调高租金水平。,B,：,租金高，营业额也高。互利共赢。,C,：,租金高，营业额低。租户经营惨淡，及时预警，尽力协助。,D,：,租金低，营业额也低。对客流及租金均缺乏贡献，应考虑调铺。,指标回顾,指标,计算公式,要点,EBITDA,EBITDA=,净利润,+,所得税,+,利息,+,折旧,+,摊销,评价商业企业的经营能力和投资价值，市场估值,EBITDA,*,25,得房率,可使用面积,/,总建筑面积,购物中心均衡得房率约为,55%-60%,出租率,已出租面积,/,总可出租面积,招商前置，万达“订单商业地产”模式,坪效,营业额,/,门店营业面积,销售坪效、租金坪效,调整商铺、调整租金,商业地产投资与运营：,该赚的钱一分钱都要赚，该省的钱一分钱都要省！,END,08.08.30,Page,15,