天津市cbd区域绍兴道项目商业部分策划建议课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,天津市,CBD,区域绍兴道项目,商业部分策划建议,11/16/2024,建议内容,一、项目所处区位分析,二、区域商情特点分析,三、本项目,SWOT,分析,四、本项目市场定位,五、本项目营销建议,11/16/2024,一、项目所处区位分析,1,、项目区位图分析,2,、项目区位特点分析,11/16/2024,1,、项目区位图分析,本项目,11/16/2024,1,、项目区位图分析,本项目,11/16/2024,2,、项目区位特点分析,1,）与天津市目前唯一,CBD,区域关系紧密，区域内商业地产发展迅速，拥有连锁业品牌最多，商业氛围成熟；,2,）政策规划优势较为明确,解放南路物流经济带、友谊路金融街；,3,）多数投资人青睐的区域；,4,）地铁一号线主要途经地区；,5,）高端百货业发展最早的区域,11/16/2024,二、区域商情特点分析,1,、河西区区情；,2,、区域商圈；,3,、本项目商情特点分析,11/16/2024,1,、河西区区情,河西区位于天津市东南部的海河西岸。东临海河与河东区相望，西迄卫津路、津淄公路与南开区、西青区交界，南隔泗水道与津南区毗邻，北抵徐州道、马场道与和平区接壤。全区面积,40,平方公里，人口,68,万人，辖,20,个街道办事处，,407,个居民委员会。,河西区是发达的工业区。区属企业近,2000,家，职工,40000,多人，有区街集体经济、商业服务业经济、房地产经济、校办经济、劳动服务经济、民政福利经济、居委会经济等,7,个经济系统。,区商委系统所属企业近,1000,家，年交易额超亿元的市场,4,个，全区市场年交易额达,22,亿元。,河西区有天津,10,大景观之一的电视塔；有国内外宾朋下榻的迎宾馆、天津宾馆、乐园宾馆、水晶宫饭店、喜来登大酒店；有天津工业展览馆、国际展览中心、国际科技咨询大厦和友谊商场；有市政府大礼堂。,区管三资企业近,200,家，年利用外资额,1024,万美元。区属企业的,11,大类,60,多个产品系列打入国际市场，销往,30,多个国家和地区，年出口值,1,亿元，创汇,1000,万美元。,11/16/2024,EDUCATION,CBD,COMMERCIAL,TOUR,CULTURE,TRAFFIC,11/16/2024,梅江居住区,梅江南居住区,海涵计划,体院北居住区,南楼居住区,小海地居住区,CBD,解放南路物流经济带,友谊路金融街,天塔旅游区,本项目,2,、区域商圈,11/16/2024,3,、本项目商情因子分析,1,）何为商情因子？商情等级划分,2,）本项目商情特点,3,）本项目商情等级描述,11/16/2024,1,、何为商情因子？商情等级划分,商情因子指商铺所在地方的商业氛围，准确地讲，指,商铺所在地方的商业市场环境和竞争环境。,商情因子分为,A,、,B,、,C,、,D,、,E5,级,11/16/2024,商情等级,A,级,：,现代改造型、知名大型繁华商业区，商业氛围极为浓厚，竞争激烈但呈现共存共荣的状,态，商铺价值极高，针对的客户群体覆盖本城市人口及外地人口，如北京王府井大街，,北京西单商业街；,B,级：,城市大型商业设施区域，商业氛围浓厚，大、中城市里同业项目竞争程度较高，小城市,里同业竞争程较低，针对的客户群体覆盖本城市某个消费阶层，如北京国贸商城，北京,东方广场，上海东方新天地，上海恒隆广场等；,C,级：,地区性商业设施区域，商业氛围较浓厚，同业项目竞争程度较高，针对的客户群体指其,周边消费群，如北京十里河建材城等；,D,级：,交通设施、商务楼、写字楼商业设施区域，针对的客户群主要是其服务客户、周边客户,群；,E,级：,社区型商业设施区域，同业项目竞争程度较高，针对的客户群体以社区居民为主，消费,主体的内容比较复杂。,11/16/2024,2,、本项目商情特点,1,）项目周边社区较为陈旧，社区商业以小型餐饮为主，社区配,套业欠完善，档次参差不齐；,2,）虽与小白楼,CBD,关系密切，但受自身交通条件、规模等投资,人极为关注的因素的影响，使本项目存在先天缺陷；,3,）本项目所在位置人气不旺，对于经营者未来经营有风险；,11/16/2024,3,、本项目商情等级推断,本项目,E,级,D,级,11/16/2024,商情等级与商铺价格,A,级,60000,元,/300000,元,/,B,级,30000,元,/80000,元,/,C,级,10000,元,/30000,元,/,D,级,10000,元,/20000,元,/,E,级,8000,元,/18000,元,/,11/16/2024,三、本项目,SWOT,分析,1,、,STRENGTH,2,、,WEAKNESS,3,、,OPPORTUNITY,4,、,THREAT,11/16/2024,1,、,STRENGTH,1,）地处海河沿岸，是海河开发的重点工程之一，水景优势、政策优,势明显；,2,）与天津市,CBD,相连，数家国际知名企业云集，区域内消费人员年龄集中在,25-40,岁之间，是最有消费实力的人群；,3,）地处天津市富人聚居区，消费人口数量大、消费能力强；,4,）区域内人文优势显著，文化底蕴深厚，与数所知名学府相邻；,5,）区域内基础设施完善、商业氛围浓厚，拥有极为成熟的商业中心,小白楼商,业中心，南楼商业中心,11/16/2024,2,、,WEAKNESS,1,）项目周边商业已很成熟，如何定位本项目的商业业态十,分困难；,2,）周边现处于大规模施工状态，环境较差；,3,）项目单面临路，且为单行道，可及性与通达性均差；,4,）底商严重受高层酒店遮挡，可视性差；,5,）项目自身目前缺乏吸引投资人投资购买的有效卖点,11/16/2024,3,、,OPPORTUNITY,1,）海河开发的逐步扩展，海河节点工程逐步实施，为本项目增添,了强大的卖点；,2,）地铁一号线的贯通，往来交通的畅通，为本项目的销售带来,强大的机会；,3,）周边属高档居住区较为密集的区域，伴随着入住率的不断提,高，消费需求增大，商业销售成功率提升；,4,）项目周边,社区商业,目前还不成熟，未来发展潜力巨大,11/16/2024,4,、,THREAT,1,）项目所处区域其它体量相近项目对本项目极具竞争力；,2,）周边现有的配套性商业设施势必分流一部分投资人群或,经营商家；,3,）项目自身配套的完善与否影响商业裙房的销售进度；,4,）交通问题是一大威胁,11/16/2024,四、本项目市场定位,1,、主题定位；,2,、形象定位；,3,、业态定位；,4,、价格定位,11/16/2024,1,、主题定位,生活在“,CBD”,，工作在“,CBD”,11/16/2024,2,、形象定位,方案,A,社区街铺王,方案,B,中小企业办公首选,11/16/2024,3,、业态定位,商业：社区配套业、零售购物业、休闲美容业,办公：,SOHO,11/16/2024,4,、价格定位,根据商铺投资原理，我们一般按,:,1,）商情,(A,、,B,、,C,、,D,、,E),2,）客流量,3,）可视性因子,4,）楼层,5,）交通条件,6,）停车条件,7,）整个项目规划的科学性,8,）硬件条件,9,）经营商品的类型,10,）周边房地产发展的趋势,将某一些商业地产项目进行商铺价格的评估,11/16/2024,底商定价依据表,商,情,客流量,可视性因子,楼层,交通条件,停车条件,规划科学性,硬件条件,经营商品的类型,周边房地产发展趋势,合计,商铺均价,(,元,/,平方米,),权重,%,40,30,5,3,5,5,3,3,3,3,100,凤凰城,底商,1,1,1,1,1,1,1,1,1,1,10,16200,本项目,商铺均价,1,1,1,1,0.5,1.2,1,1,1,1,9.7,15900,40,30,5,3,2.5,6,3,3,3,3,98.5,11/16/2024,五、本项目营销建议,1,、营销方案一,2,、营销方案二,11/16/2024,1,、营销方案一,先招商，后销售,带租约销售产权式商铺,招商对象：轻餐饮、休闲健身、社区配套,销售对象：个体投资人,11/16/2024,2,、营销方案二,科学合理地进行物业的分割，进行零散销售,销售对象：,1,）中小企业业主,2,）对此地段感兴趣的投资人,3,）特殊行业经营者（私营诊所、美容等）,11/16/2024,二层分割方案,首层分割方案,1,2,3,5,7,6,9,10,12,11,15,17,16,19,18,20,21,22,23,25,26,27,28,29,8,220,40,170,185,135,200,75,60,165,200,200,350,50,140,180,150,140,150,90,170,220,140,200,170,200,分割方案,11/16/2024,3,、营销方案三,11/16/2024,一层商业二层办公,11/16/2024,一层分割方案,商铺面积：,20-70,不等,其中：,2015,个,4012,个,5012,个,706,个,可任意拆分与组合,商铺均价：,21000,元,/,11/16/2024,二层分割方案,二层分割方案,50,140,180,150,140,150,90,170,220,140,200,170,200,办公房均价：,13000,元,/,11/16/2024,荣信行建议,选择方案三,原因：便于提升平米单价（,17000,元,/,），实现利润最大化,11/16/2024,THE END,THANKS,！,11/16/2024,