营改增ppt课件(不动产租赁)

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,传递知识 成就梦想,不动产租赁涉税培训,传递知识 成就梦想,租赁不动产,基本规定,提供不动产租赁服务增值税征收管理暂行办法,（总局,2016,年第,16,号公告）,租赁不动产基本规定,一、基本概念,1.,纳税人,（,1,）单位与个人,单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。单位，也就是企业和非企业性单位之和。,个人，是指个体工商户和其他个人。,其他个人，也就是自然人。个人，也就是个体工商户和自然人之和。,（,2,）增值税一般纳税人和小规模纳税人,从纳税人类别来分，增值税分为一般纳税人和小规模纳税人。,一、基本概念1.纳税人,一、基本概念,企业：增值税一般纳税人或者小规模纳税人。,非企业性单位：增值税一般纳税人和小规模纳税人。,个体工商户：增值税一般纳税人和小规模纳税人。在实际业务中，个体工商户以小规模纳税人居多，而且大多数都为双定户。,其他个人：自然人，都是小规模纳税人。,一、基本概念企业：增值税一般纳税人或者小规模纳税人。,基本概念,例：个人出租住房，应按照,5%,的征收率减按,1.5%,计算应纳税额。,个人则包括：属于一般纳税人的个体工商户，属于小规模纳税人的个体工商户，和其他个人（自然人）。,基本概念例：个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算,基本概念,2,、标的物,（,1,）不动产,不动产范围广泛，不仅包括房屋、商铺、楼堂馆所，还包括路、桥、道、坝等等。,（,2,）房屋,房屋，即建筑物，包括住宅、商业用房、办公楼、厂房等等。,房屋仅仅是建筑物的概念，比不动产的概念要小。,（,3,）住房,住房，是指住宅、居民用房。,不动产的概念大于房屋，房屋概念大于住房。,基本概念2、标的物,基本概念,其他个人出租不动产（不含住房），按照,5%,的征收率计算应纳税额；其他个人出租住房，按照,5%,的征收率减按,1.5%,计算应纳税额,。,例：自然人出租一个商铺，则按照租金和,5%,的征收率计算增值税；,自然人出租住宅，则按照,5%,的征收率减按,1.5%,计算增值税。,基本概念其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算,二、基本原则,1.,纳税地点,纳税人（除自然人以外）应在不动产所在地预缴，机构所在地申报纳税。自然人出租不动产，只需在不动产所在地缴纳税款即可。,二、基本原则1.纳税地点,二、基本原则,2.,征收机关,营业税改征增值税试点实施办法,51,条规定：营业税改征的增值税，由国家税务局负责征收。纳税人销售取得的不动产和,其他个人,出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。,请注意，,仅仅是自然人出租不动产，由地方税务局代为征收，单位和个体工商户出租不动产，仍由国家税务局征收。,二、基本原则2.征收机关,例：个体工商户出租异地不动产，是否需要预缴税款？在国税机关还是地税机关预缴？,需要预缴税款，在不动产所在地国税机关预缴。,例：个体工商户出租异地不动产，是否需要预缴税款？在国税机关还,3,、对改革前取得的不动产给予过渡政策,纳税人提供不动产经营租赁服务，对老项目均给予过渡政策。,如为增值税一般纳税人,可以选择简易征收办法,.,4,、过渡政策中增值税征收率为原营业税税率,增加,5%,征收率,相当于原营业税,4.76%,。,5%(1+5%)=4.76%,纳税人出租老项目、老房产，都可以按照过,渡政策，采取简易计税方法依征收率计税。,3、对改革前取得的不动产给予过渡政策,三,适用范围,办法第二条规定，纳税人以,经营租赁,方式出租其取得的,不动产,（以下简称出租不动产），适用本办法。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。纳税人提供,道路通行,服务,不适用,本办法。,三 适用范围办法第二条规定，纳税人以经营租赁方式出租,政策图,同县 按,5%,主管国税申报,4,月,30,前取得,一般 （选择简易）异县 按,5%,异地国税预缴,纳税,人,同县 按,11%,主管国税申报,一般计税方法,异县 按,3%,异地国税预缴,异地预缴后，均需向机构所在地国税局申报,。,政策图,例,:,A,区,某纳税人为增值税一般纳税人，该纳税人,2013,年购买了,B,区,商铺一层用于出租，纳税人每月收到的租金为,10,万元。假设该纳税人,2016,年,5,月份其他业务的增值税应纳税额为,25,万元。请问，,2016,年,6,月申报期，纳税人应如何计算,5,月所属期的增值税应纳税额？应如何申报纳税？,例:,分析：,1,、假设该纳税人对出租商铺业务选择简易计税方法计税,根据规定，纳税人出租与机构所在地不在同一县（市区）的不动产，需在不动产所在地预缴税款，则该纳税人应在,B,区,国税部门预缴的税款为：预缴税款,=10,（,1+5%,）,5%=0.48,万元。,纳税人取得,B,区,税部门开具的完税凭证。纳税人回机构所在地后，计算,5,月份的增值税应纳税额：应纳税额,=10,（,1+5%,）,5%,（出租业务）,+25,（其他业务）,=25.48,万元。,纳税人,6,月,15,日前向主管国税机关申报,5,月份应纳税额,25.48,万元，同时以完税凭证为合法有效凭证，扣减已经在,B,区,预缴的,0.48,万元，即纳税人应缴纳增值税,25,万元。,分析：1、假设该纳税人对出租商铺业务选择简易计税方法计税,2,、假设该纳税人对出租商铺业务选择一般计税方法计税,同上，纳税人出租与机构所在地不在同一县（市区）的不动产，需在不动产所在地预缴税款,.,预缴税款,=10,（,1+11%,）,3%=0.27,万元。,纳税人回机构所在地后，计算,5,月份的增值税应纳税额：,应纳税额,=10,（,1+11%,）,11%,（出租业务）,+25,（其他业务）,=25.99,万元。,由于纳税人在,2013,年购买不动产，,2016,年,5,月，则没有相应的不动产进项税额抵扣。,纳税人,6,月,15,日前向主管国税机关申报,5,月份应纳税额,25.99,万元，同时以完税凭证为合法有效凭证，扣减已经预缴的,0.27,万元，即纳税人应缴纳增值税,25.72,万元。,2、假设该纳税人对出租商铺业务选择一般计税方法计税,同县 按,5%,主管,国税,申报,非自然人出租,不动产（不含住房）异县 按,5%,异地,国税,预缴,小规,模纳 同县 按,1.5%,主管,国税,申报,税人 个体户出租住房,异县 按,1.5%,异地,国税,预缴,自然人出租不动产,（不含住房）按,5%,在不动产,地税,申报,自然人出租住房 按,1.5%,在不动产,地税,申报,营改增ppt课件(不动产租赁),例,:,张三零售店为个体工商户，位于北京市西城区，张三零售店名下拥有北京东城区住宅三套，购于,2012,年，一直用于出租。月租金,3.5,万元。,2016,年,8,月，该个体工商户其他业务的销售额,4.5,万元。纳税人,8,月份应如何计算纳税？,分析：纳税人出租与机构所在地不在同一县（市区）不动产，需要在不动产所在地预缴税款。个人出租住房按照,5%,征收率减按,1.5%,计算应纳税额。按照规定，该个体工商户需在北京东城区预缴税款：,预缴税款,=3.5,（,1+5%,）,1.5%=0.05,万元。,该纳税人,8,月份应纳税额,=3.5,（,1+5%,）,1.5%,（出租住房）,+4.5,（,1+3%,）,3%,（其他业务）,=0.18,万元。,该个体工商户应在,9,月,15,日前向主管国税机关申报,8,月份应纳税额,0.18,万元，同时以完税凭证为合法有效凭证，扣减已经在东城预缴的,0.05,万元，即纳税人应缴纳增值税,0.13,万元。,例:,管理规定,纳税人出租不动产，应在取得租金的,次月,申报期或不动产,主管国税机关核定,的纳税申报期限预缴税款，并应填写,增值税预缴税款表,。,纳税人（自然人除外）向不动产所在地国税局报备,外经证,，国税局在征管系统作相关处理。,管理规定,小规模纳税人出租不动产，不能自行开具增值税发票,（含专票和普票）,的，可向不动产所在地,国税机关,申请代开。,向个人出租不动产,不得开具或代开专票,。,出租住房减按,1.5%,，但换算不含税销售额时应除以,（,1+5%,）,小规模纳税人出租不动产，不能自行开具增值税发票（含专票和普,道路通行服务,道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）属于不动产经营租赁服务,。,公路经营企业中的一般纳税人收取试点前开工的高速公路的车辆通行费，可选择简易计税，减按,3%,征收。,道路通行费可以抵扣吗？,答：政策上可以抵扣，但要取得专票,。,道路通行服务,车辆停放服务,车辆停放服务属不动产经营租赁服务（,11%,）。,财税,2013106,号文：,在,货运客运场站,提供车辆停放服务，属物流辅助服务,-,客运场站服务（,6%,）,原属于,“,现代服务业,物流辅助服务,客运场站服务,”,的车辆停放服务被纳入租赁服务，按照不动产经营租赁服务按,11%,税率缴纳增值税。,操作提示：,提供上述已调整的应税服务的原纳税人，应及时变更征收 品 目，并按新适用的税率或相应的征收率申报纳税。,车辆停放服务,不动产租赁的免税政策,2018,年,12,月,31,日前，公共租赁住房经营管理单位出租,公共租赁,住房收入。,军队空余房产租赁收入。,不动产租赁的免税政策,（国家税务总局公告,2016,年第,23,号）规定,“,其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过,3,万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。,”,（国家税务总局公告2016年第23号）规定“其他个人采取预收,例,:,徐某,2016,年,5,月,1,日起出租住房一套，一次性收取一年租金,60000,元，徐某收到的租金如何申报缴纳增值税？,徐某一次性预收一年租金,60000,元，平均分摊到,12,个月，月均为,5000,元，未超过,30000,元，可以享受小微企业免征增值税优惠政策。,例:徐某2016年5月1日起出租住房一套，一次性收取一年租金,转让不动产（二手）,基本规定,转让不动产增值税征收管理暂行办法,（总局,2016,年第,14,号公告）,纳税人转让以,直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建,以及,抵债,等各种形式取得的不动产，适用本办法。,不动产,：包括房屋、桥梁、道路、隧道、水坝等，,不包括,房地产开发企业销售自行开发项目。,自建,：包括自己立项但承包他人施工的不动产,转让不动产（二手）基本规定,政策图,简易,全额征税、全额,5%,地税预缴,自建,一般,全额征税、全额,5%,地税预缴,非开 老项目,发企 取得 简易,差额征税、差额,5%,地税预缴,业一 一般,全额征税、差额,5%,地税预缴,般纳 自建,全额征税、全额,5%,地税预缴,税人 新项目 一般,取得,全额征税、差额,5%,地税预缴,政策图,非开 自建 全额征税 全额,5%,地税预缴,发企,业小,规模,纳税 取得 差额征税 差额,5%,地税预缴,人,不足,2,年全额按,5%,地税征税,自然人转让购买的住房 超过,2,年（含）免税,个人,不足,2,年全额按,5%,异地地税预缴,转让 个体户转让购买的住房,不动,超过,2,年（含）免税,产,个体工商户转让,取得的其他不动产,自然人转让取得,的其他不动产,自建按,5%,全额地税,申报,非自建差额按,5%,地税,申报,非自建差额按,5%,异地地税,预缴,自建按,5%,全额异地地税,预缴,管理规定,除自然人外，其他纳税人在地税机关预缴税款后，均需向机构所在地主管国税机关申报。,在地税预缴不需填写,增值税预缴税款表,。,小规模纳税人转让不动产，不能自行开具增值税发票,（含专票和普票）,的，可向不动产所在地,地税机关,申请代开。,管理规定,免税政策,个人销售,自建自用住房,。,