楼盘营销展示区策略

,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,单击此处编辑母版文本样式,*,1,1,营销展示区策略,对上阶段工作的回顾,营销展示区设计原则及策略,营销展示区功能划分,回顾,对于项目产品定位的回顾,产品定位,河景高层,洋房产品,普通高层,明星产品，站位主流市场，挖掘灞河景观资源，树立标杆产品价值,现金流产品，抓住市场机会点，以稀缺产品形式赢得客户,婴儿产品，借助区域内华南城开业，以紧凑实用型产品满足潜在客户需求,关键词：观景大露台、阳台、舒适,.,关键词：情景化、生活方式、庭院、露台、阳台,关键词：紧凑、实用、大赠送、高性价比,2,回顾,对于项目产品定位的回顾,产品核心竞争力,/,卖点：,大面积赠送（占总户型面积的,20-30%,）,+,立体园林景观,河景高层,展示河景的资源价值,洋房产品,情景化的生活氛围打造，,通过样板间展示露台、阳台,普通高层,高附加值的户型设计,营销展示点,立体园林景观体系,实景展示,样板间体验,精致展示园林景观营造,生活氛围,整体社区规划感,通过观河平台、沿河绿带,样板间体验,推售时间计划,洋房产品与河景高层产品同期入市（预计今年,9,月）,洋房以低密度物业、市场稀缺产品形式赢得客户，树立品牌、快速销售,河景高层意在树立项目标杆价值，为洋房的价格预留空间,普通高层契合华南城今年,10,月开业的时间点入市,3,河景高层,普通高层,花园洋房,商业,洋房产品：地块中心，私密性较好,户型面积：主力,120,130,平米，一层带地下室，顶层退露台,回顾,对于项目产品定位的回顾,普通高层：形成区隔，利用日照,户型面积：,80,平米,110,平米,河景高层：挖掘河景价值,户型面积：,160-180,平米,物业排布建议,4,滨河路,改造时间节点不明,现状道路,通达性分析：,杏园立交改造时间节点不详，未来主要人流方向判断为滨河路,昭示性分析：,西侧滨河路昭示性较强,资源分析：,项目的主要外部景观资源为西侧的灞河及,70,米绿化带，为充分体现项目资源价值和景观水平，建议代建,70,米绿化带，并将其作为项目销售期内的景观展示区,为充分体现项目景观打造力度和资源价值，结合进入性和昭示性分析，建议代建,70,米绿化带作为项目的景观展示区,5,杏园立交,回顾,对于营销展示区选址的回顾,昭示力较弱区域,昭示力较强区域,未来主要人流方向,好望角的发现，促使许多欧洲国家把目光转向东方。荷兰、英国、法国、西班牙等国的船队都先后经过这里。,苏伊士运河,1869,年开通之前的三百多年时间里，好望角航路成为欧洲人前往东方的唯一海上通道。,对项目文化理念的回顾,Cape of Good Hope,好 望 角,对项目文化理念的回顾,8,8,营销展示区策略,对上阶段工作的回顾,营销展示区设计原则及策略,营销展示区功能划分及建议,营销展示区设计原则,9,树立形象，打造体验式营销,充分发挥项目现有资源，展现项目优势,与项目整体风格保持一致，给客户未来生活的想象,营销展示区策略,10,以大面积临河绿化带为展示中心场所，突出河景价值和景观价值,实景样板间展示产品力水平,1,2,体验式营销设计,3,11,11,营销展示区策略,对上阶段工作的回顾,营销展示区设计原则及策略,营销展示区功能划分及建议,销售中心,外围展示区,景观示范区,售楼处景观,外部展示,功能分区,面积,备注,销售中心,销售现场,约,1000,平米,接待、模型、洽谈等区域,办公区,约,200,平米,2F,预留,450,平米,样板间,350,平米,洋房、河景高层各一间,外部展示区,外围展示区,300,米长,南侧和东侧围墙包装,景观展示区,15000,平米,西侧绿化带,售楼处景观,售楼处与景观示范区的过渡,展示区整体空间分区建议,样板间,销售现场,办公区,12,展示区整体空间分区建议,1,销售中心,样板间,销售现场,办公区,销售中心建议：,售楼处的选址,建筑单体建议,空间尺度建议,功能分区建议,样板间建议,13,售楼处的选址,建筑单体建议,空间尺度建议,功能分区建议,样板间建议,从建设周期和展示效果的角度考虑，建议选取方案二，在绿化带建立内临时建筑,方案：绿化带内临时性建筑,销售中心,非项目用地，后期保留不确定,售楼处选址要求：,交通便捷度高，利于客户看房引导,靠近枫林九溪项目，便于拦截客户,周期要求：,1.,今年,4,月,28,日前出形象，如在地块内设置售楼处，需要方案总平图确定，时间不合适。,2.,对建筑材料的限制，时间工期短、因此选址以钢结构为主。,方案,销售中心,14,以现代荷兰风格为主，体现简洁、明快,利用高差、钢构搭建三层,邻河以玻璃幕墙为主，充分展示河景效果,主入口与滨河路联通，搭建情景体验通道,绿化带内临时建筑，供销售使用，后期保留不确定,销售中心,售楼处的选址,建筑单体建议,空间尺度建议,功能分区建议,样板间建议,15,展示区整体空间分区建议,建议售楼处分为两层，共,2000,平米。,一层：层高建议,5,米，销售大厅，分为沙盘展示区、洽谈区、影音区、认购签约区、,VIP,房、卫生间，大厅是项目的品牌体现，要明亮高档。,销售中心,二层：层高建议,3.3,米，样板间及办公区。建议设置观河平台，让客户体验河景价值，摆放坐骑等。,售楼处的选址,建筑单体建议,空间尺度建议,功能分区建议,样板间建议,16,2F,1F,灞河,灞河东路,绿化景观,售楼处,售楼单体建议：,与灞河东路标高一致，东侧可架空做景观和后期营销活动场所；,2,层的样板间区预留空间，可用轻质隔板进行搭建。,西,销售功能空间尺度,销售中心,层数,功能,面积（平米）,说明,1F,接待区,前台迎宾,5,迎宾引导，布置在大堂入口，可容纳,1,2,人站立,主接待台,15,20,8,10,名销售代表，位置上应方便业务员兼顾入口和洽谈区客户,沙盘展示区,项目模型,50,建议按,1,：,200,比例,区域模型,0,可适度调整比例，挂墙展示,户型模型、单体模型,20,8,个户型模型，,1,个洋房单体立面模型,工法展示区,50,洽谈服务区,洽谈区,120,深度交淡、议价杀客区域，体现项目品质和形象，迎合客户审美,吧台,6-8,体现项目品质和形象,公共休息区,50,沙发,+,茶几，体现项目品质和形象，迎合客户审美,辅助功能区,卫生间,35,清洁工具间、三蹲位男女卫生各一,辅助功能,20,物料存储和库房用,2F,办公区,经理室,15,办公室,50,财务室,20,小型会议室,30,辅助功能区,卫生间,35,清洁工具间、三蹲位男女卫生各一,样板间,洋房户型,120130,主力产品户型,河景高层户型,180,西侧占有一线河景的户型,售楼处的选址,建筑单体建议,空间尺度建议,功能分区建议,样板间建议,17,销售动线,销售中心,客户接待及客户登记,项目概况了解及项目形象感知,了解客户基本信息及置业倾向,情景感受区，以实景打动客户,意向客户深度沟通，议价及杀客,成功销售,景观示范及样板间,沙盘区,洽谈区,接待区,洽谈区,签约区,售楼处的选址,建筑单体建议,空间尺度建议,功能分区建议,样板间建议,18,办公区,水吧区,沙盘区,展示区,洽谈区,接待区,售楼处功能分区及展示要点,销售中心,售楼处的选址,建筑单体建议,空间尺度建议,功能分区建议,样板间建议,19,接待区,销售中心,接待区位置应靠近入口，方便业务员看到往来客户,接待区不适宜直接面对入口,接待区通过灯光、天花吊顶、背景板、接待台异形处理等方式营造视觉中心,20,沙盘区分为四个层次的展示：,区域模型展示,、,项目模型、建筑单体展示,以及,单体户型展示。,销售中心,沙盘区,21,区域模型：,展现形式建议：挂墙，既能节约室内面积，也能丰富墙面造型，突出区域的气势感,销售中心,模型制作设计建议：,交通路网：展现区域交通规划及现状,绕城高速、三环、机场、世园会、市区、地铁,3,号线等；,展示区域价值：灞河黄金水链、国际港务区第一站,生活配套：周边学校、医院等突出，未来区域规划中的配套设施展现,沙盘区,区域模型,22,沙盘区,项目模型展示,销售中心,比例：,1,：,100,项目模型应临近洽谈区，分功能不分区域，方便售楼员为客户讲解,23,沙盘区,单体模型,销售中心,展示洋房室内情景生活场景；,能写实表现。如材质、洋房造型等；,洋房符号情景突出：小院、坡屋顶、老虎窗、退台、独立入户等；,内置灯光柔和，体现居住氛围；,便于移动，正式售楼处可再利用。,24,沙盘区,户型模型,销售中心,户型模型的展示强调面积赠送,25,洽谈区应靠近项目模型，同时宜临窗，具有良好的景观视野，靠近洽谈区应有吧台等服务设施,洽谈区桌椅之间保持必要的距离，避免交谈时互相影响,洽谈区,销售中心,26,水吧台,销售中心,提供贴心服务，有效提升形象,吧台区应保证品质标准，与项目形象匹配,27,展示区,工法展示,销售中心,28,销售中心,展示区,公示，政府规定需要展示的相关文件的区域,售楼处现场须公示以下文件：,建设用地规划许可证,建设工程规划许可证,施工许可证,房地产预售许可证,企业法人营业执照,房地产开发资质证书,商品房价目表,买卖合同,若有代理商代理,还需公示：,代理商资质证明,委托代理销售证明,29,办公室、会议室、财务室各空间相对独立,会议室建议面积,30,平米左右,办公区,销售中心,30,签约区,销售中心,保持一定的私密性和独立性，维护客户隐私，同时保持避免互相干扰,家俱以舒适、尊贵、品质感为宜，提升客户价值感知,31,卫生间是于细节处体现项目形象的重要空间，整体设计应与项目形象匹配，装修标准应与项目档次匹配,卫生间要求保持干净整洁、气味宜人，细节处设计人性化的清洁及梳洗设施,卫生间,销售中心,32,洋房户型：,120,130,平米的主力户型,客户描述：,30-45,岁，个体经营户、,私企或国企高中低层，教授、主任医师等高收入群体，眼界开阔，大多多次置业，看重,低密产品的生活感受，有文化品位，有郊区居住、度假或养老的生活理想,。,装修风格：,荷兰风情,，色彩选择主要跳跃欢快的颜色，体现悠闲的生活感受，装修材料的质地较粗，并有明显、纯正的肌理纹路。原木与海洋元素贯穿始终。,Keyword,：,粗硬材质、海洋、原木家俬、斑斓水彩画、历史感,装修要点：,赠送面积空间,展示情趣功能和高性价比,花园洋房 样板间,样板间,装修风格示意,售楼处的选址,建筑单体建议,空间尺度建议,功能分区建议,样板间建议,33,河景高层户型：,180,平米西向直接观河户型,客户描述：,30-50,岁，,私企业主或国企高层，,眼界开阔，财富实力雄厚,，多次置业，,追求对城市,稀缺资源的占有,古典风格：,椅角的线条、窗栏的造型、书桌的细微处、精致的描金花纹图案、古典的裂纹，使用各色大理石、宝石、青铜、金等装饰华丽、壮观。,Keyword,：,巴洛克、宫廷遗风、馥郁浪漫、油画,美式风格：,抛弃了烦琐与奢华，兼具优美造型与完备功能，简洁明快，注重实用。色彩以自然色调为主，居室色调整体以绿色，灰褐色为常见。,Keyword,：,实用主义、怀旧、纸浆质地壁纸、黄金时代。,装修要点：,赠送面积空间,展示情趣功能和高性价比,参考装修风格一：古典风格,参考装修风格二：美式风格,河景高层 样板间,样板间,34,外围展示区,景观示范区,售楼处景观,外部展示,展示区整体空间分区建议,2,外部展示建议：,体验路线建议,售楼处景观,景观示范区建议,外围展示建议,实体洋房展示（后期）,35,主要交通道路：宽度适宜的宁静小路，两侧为行道树及灌木，建议在道路两侧做指示牌,左侧可观,400,米宽阔水面的灞河景观，建议在突出水面的平台上设置一些临时性可移动的景观、座椅，增加与河景的互动体验,右侧为,70,米的绿化带，植被丰富，景色宜人,客户体验路线建议,70,米绿化带,入口景观：突出仪式感，给客户尊贵感受，建议景观处理上以简洁大方的手笔，结合石材的景观墙、花坛等设计，奠定