青岛万科四季花城营销策略 思源经纪

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版标题样式,青岛万科四季花城营销策略讨论稿,2021/03/29,汇报思路,工程情况,销售目标,市场分析,产品支撑,客群属性,营销策略,执行方案,一期,二期,三期,工程整体可售面积:,一期：109025,二期：76835,三期：49635,合计：235495,08年可售面积：51680 1.1期,工程情况可售资源分析,1.1,期,51680,首期开盘时间：2021年10月1日,销售条件：1.1期取得预售许可证,示范区、样板间1T4两房、1T3三房、情花一层,08,年销售任务目标,总体任务目标,销售目标,目 标,品牌目标,推出,29775,平米,，实现销售,20000,平米,，去化率,60%,以上,。,确立万科品牌在即墨房地产市场绝对领导地位,价格目标,08,年实现均价,4900,元,/,平米（含,600,元装修费用）,任务分解,200,套,的销售任务,积累客户,600,组,累计到访,1800,组客户,每月平均累计,到访300组客户,6月份11月份,08,年度销售,20,000,平米,去化率支撑？,阶 段,营销准备阶段,亮相阶段,蓄客阶段,开盘热销阶段,时 间,4,月份,5,月份,6,月份,7,月份,8,月份,9,月份,10,月份,11,月份,12,月份,客户积累,（基本需求）,A,类,45,名,B,类,110,名,C,类,160,名,A,类,65,名,B,类,140,名,C,类,240,销售计划,65%,25%,10%,销售面积,1.3,万,0.5,万,0.2,万,销售套数,130,50,20,说明：,根据一般状况下各类客户的最终成交率，蓄客目标比例分别为：,A,类,1:1 B,类,3:1 C,类：,5:1,08,年销售任务目标分解,客群支撑？,首期开,盘：,10,月,1,日 推出,1#,、,4#,、,6#,，共,167,套,产品类型：情花,16,套；两房套,124,套；小三房,16,套。,开盘目标：积累客户,200,组，当日销售,100,套，至月底销售,120,套，销售率,60%,推盘思路：户型搭配、高中低端产品搭配,方案全年销售200套，销售面积20000平米。,二次加推：,11,月,1,日 推出,2,、,14#,，共,122,套,产品类型：两房,65,套，小三房,50,套，大三房,7,套。,推盘目标：积累客户,120,组，当月销售,60,套，销售率,60%,1.1,住宅面积,商业,产品,层数,户数,1#,11160,1000,1T4,17,14,124,2#,4140,1000,1T4,11.5,44,3#,8745,1T3,11.5,15,78,4#,2970,1T3,9,27,5#,6480,1T4,18,72,6#,2480,情花,4,4,16,10#,4960,情花,4+4,4+4,32,14#,8745,1T3,15,11.5,78,计,:,51680,471,12,月延续销售：,20,套,08年推盘方案,产品支撑？,年度,2008,2009,2010,2011,合计,销售面积,(),20000,65000,75000,75495,235495,销售单价,(,住宅均价,),4750,5341,5822,6383,5785,(,住,+,商均价,:5851),销售额,(,万元,),9800,34717,43665,49278,137460,全工程周期销售方案建议：,其中：情花5000元/平米(毛坯)；电梯房4600元/平米含600元装修,说明：该数值为综合乐观状态下市场涨幅及品牌溢价后的模拟价格，具体售价将,在开盘前两周再结合市场情况确定。,08,年价格策略,价格支撑？,1、市场现状VS工程目标,2、阻碍目标的主要问题,存在的问题？,去化率支撑？,客群支撑？,价格支撑？,产品支撑？,即墨市在郊区县市中商品房销售量位居第,二，06年占全市比重为16%；,从均价看，即墨市区均价位于开发区、城阳区、,胶南市置后，处于中间位置。,重点新城,住宅销售量,(,万平米,),住宅销售均价（元）,05,年,06,年,07,年,10,月,05,年,06,年,07,年,10,月,开发区,77.82,57.19,41.92,4158,5046,6052,城阳区,60,45.8,51.74,3249,4086,5800,即墨市,91.4,110.5,86.46,2166,2621,3053,胶南市,113,118.64,83.14,2475,3038,3892,胶州市,104,95.3,94.7,2265,2697,3241,平度市,12.43,4.65,15.39,982,1377,1775,莱西市,17.68,11.36,19.30,1152,1574,1946,即墨市住宅销售均价不含鳌山、温泉等东部区域,市场现状,即墨房地产市场现状,市场现状,2000,年,2001,年,2002,年,2003,年,2004,年,2005,年,2006,年,2007,年,10,月,数据来源：2000-2006年即墨市国民经济和社会开展统计公报,供销根本平衡,2000年以来，市场整体供销平衡，2006年以来，销售略高于供给，市场需求比较旺盛；,价格稳步上升，年平均,涨幅为18.3%。,2000年商品房均价为973元/平，截至2007年10月份到达3053元/平，7年期间价格平均涨幅为18.3%。,即墨房地产供销表现,市场现状,07,年即墨房地产市场存量及土地市场成交状况,通过市场存量及土地供给与历年市场供给状况比照，可见市场供给仍然保持正常的平稳态势。,07,年住宅市场存量,土地位置,土地面积,建筑面积,容积率,通济街道办事处天山三路以东，规划路以南,57437,74668,1.3,通济街道办事处西元庄村济青高架桥以东，规划路以南,109802,148232,1.35,灵山镇牛段路以南,29874,35848,1.2,通济街道办事处华侨村，济青高速路以北，规划路以东,27486,32983,1.2,泰山一路以东、文化路以北、墨水河以南,114827,155016,1.35,鹤山路以北、盟旺山以东、规划路以西,474877,474877,1,鳌山卫镇滨海公路东、星石庄南,233361,233361,1,温泉镇大田路南、西温村北,27943,27943,1,合计,118,万平米,07,年住宅土地市场成交状况,市场现状,区域主要竞品工程地理分布,竞品工程选择,本,案,海信马山新城,产品相对领先，品牌影响力强；,即发润发家园,外乡最大开发商；,主打教育牌,宝岛花园,一期唯一精装工程；,二期城区中部最具影响力工程。,银座动感世代,东城最大在售工程；景观规划设计突出；,上海花园,地块一期工程，客群、市场具有较大借鉴意义；,开盘日期,案名,产品类型,总建,平均价格,(,元,/M,2,),主力面积,(M,2,),主力总价,(,万元,),销售率,交房日期,备注,05.9,即发阳光城,多层,26,万,3200,二房：,93-107,29.8-34.2,90%,现房,小区一共,60,栋多层。客源以即墨本地政府工作人员为主。,06.1,海都嘉苑,多层,7,万,2890,二房：,70,、,80-100,20.2,、,23-28.9,85%,现房,2,年前开盘，现售,21,栋多层，客源以小商品城业主较多。,06.4,海信马山新城,多层、小高层,30,万,3500,二房：,96-100,33.6-35,65%,08.8,项目共,2300,余户，现售,7,栋多层，北临中国即墨服装市场。,07.9,德馨苑,多层、小高层,6.6,万,小高层：,3900,三房：,146-160,56.9-62.4,万,95%,现房,二期在售三栋高层，约,210,户左右。以本地公务员、生意人为主。,07.12,豪第宝岛花园,多层、小高层,22,万,4100,二房：,102,三房：,150,二房：,41.8,三房：,61.5,90%,现房,一期在售,4,栋小高层，,10,层带电梯。物业费,1.2,元，二期会有,16,董,8,层电梯洋房推出。,08.1,御墅临枫,8,期,多层,50,万,1500,未定,未定,/,08.8,现售,14,栋多层。,08.1,德馨花园（二期）,多层,9.5,万,2900,二房：,80-90,三房：,110-140,二房：,23.2-26.1,三房：,31.9-40.6,20%,现房,二期在售,4,栋多层，客源以即墨本地教师、政府人员为主。,城西,市场现状,即墨市工程一览表,开盘日期,案名,产品类型,总建,平均价格,(,元,/M,2,),主力面积,(M,2,),主力总价,(,万元,),销售率,交房日期,备注,06.6,康庭嘉苑,多层、小高层、别墅,31,万,多层：,2900,二房：,90-103,26.1-29.9,60%,现房,客源主要是即墨本地人，以职专教师为主。一期在售,10,栋多层，以后会有别墅、小高层出售。,06.7,信特名都,多层,9.67,万,3100,二房：,95-98,29.5-30.4,80%,08.1,现售,8,个楼座，共,147,套住宅。前面是两栋四层多层。,06.10,名都苑,多层、别墅,20,万,2500,二房：,85,21.3,60%,08.4,现售,5,栋多层共,240,户，剩余,50,户左右。,06.10,海盛新阳光地带,多层,2.98,万,2700,二房：,78,21.1,60%,现房,小区共,6,个楼座，共约,336,户，客户主要项目周边居民为主，二次置业者较多。,07.1,明水苑,多层,4.1,万,2320,二房：,81,18.8,99%,07.8,项目基本售完，有,13,东多层组成，共,544,户。现只剩余一户。,07.3,颐欣苑,多层,3.8,万,2900,二房：,90-105,26-30.5,90%,现房,现售,10,栋多层，,07.4,龙福家园,多层,3.57,万,2800,二房：,86-101,24.1-28.3,90%,现房,开盘半年多，共,300,余套房源，客户以周边居民为主。,07.6,银座动感世代,多层、小高层,18,万,多层：,2500,小高层：,2700,多层：二房,85-92,小高层：二房,96,多层：,21.3-23,小高层：,25.9,一期多层售完，小高层销售率约,50%,08.5,一期现在推,1,栋小高层，,8,栋多层共约,400,户，以后一期还有部分小高层推出，二期也是小高层和多层，具体时间未定。,08.1,德馨花园（二期）,多层,9.5,万,2900,二房：,80-90,三房：,110-140,二房：,23.2-26.1,三房：,31.9-40.6,20%,现房,二期在售,4,栋多层，客源以即墨本地教师、政府人员为主。,市场现状,即墨市工程一览表,城东,市场现状,即墨主要竞品价格水平情况截止2007年10月,从价格方面看：,2800-3300,元,/,平方米,的价格为即墨当前区域市场的主力价格段,城东片区的价格平均水平为,2800-3100,元,/,平方米,。,数据来源:当地区域市场抽样分析,产品情况,主要竞品工程畅销户型分析,上海花园一期产品配比与去化量,房型,面积（）,数量（套）,配比,去化情况（套）,销售率,两房,100,186,41.6%,184,98.9%,经济型三房,119,40,8.9%,40,100%,舒适三房,135,156,34.8%,131,84%,复式,110,66,14.7%,30,45.5%,合计,/,448,100%,385,85.9%,一期,酒店,本案,两房及经济性三房产品市场接受程度较高。,注:该工程从06年销售至07年年底，整盘销售周期为2年。,以上数据来源于截至07年11月30日成交客户统计分析,产品情况,主要竞品工程畅销户型分析,一期：,23,栋多层、,4,栋高层,约,900,套，全部推出,二期：,10,栋多层、,3,栋高层,约,900,套，推出,200,套,三期：,4,栋多层、,10,栋高层,约,600,套,海信,