房地产投资研判报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,责任,/,专业,/,专心,/,专注,/,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,长垣县房地产投资研判报告,博蓝地产,2017,年,4,月,责任,/,专业,/,专心,/,专注,/,谨呈：河南星海置业,目录,长垣市情及城市发展,长垣房地产市场调研分析,长垣在售重点楼盘简析,长垣房地产市场调研总结,2,4,1,3,5,责任,/,专业,/,专心,/,专注,/,“察市”,第一部分：,长垣市情及城市发展,用,发展的眼光,看待,长垣市情、未来发展,趋势，研判项目未来价值。,长垣概况,经济环境,政治环境,城市发展,长垣县位于河南省东北部，东临黄河，居郑州、新乡、安阳、濮阳、开封、菏泽等城市群中心，县域面积,1051,平方公里，人口,88,万，辖,11,镇,2,乡,5,个街道办事处、,1,个省级产业集聚区，,600,个行政村。先后被评为全国文明县城、国家卫生县城、国家园林县城、国家新型工业化产业示范基地、全国粮食生产先进县，以及省级生态县、省级双拥模范县、省级文化先进县，被命名为,中国起重机械名城、中国卫生材料生产基地、中国防腐蚀之都、中国厨师之乡、中华美食名城,。,黄河洲沚三善蒲城,经济环境,政治环境,城市发展,长垣，历史悠久、人杰地灵、底蕴丰厚。约,6000,年前，即有人类在此劳动生息。长垣境内有浮丘店仰韶文化遗址，小岗、苏坟、宜丘等龙山文化遗址。,长垣因“县有防垣（即防护墙）“而得名，春秋时代，长垣县城所在地是卫国的蒲邑，故长垣又称为,“蒲城”,。,历史人文,长垣概况,经济环境,政治环境,城市发展,长垣县共分为,5,个区，如上图所示。县城被护城河一分为二，分别是蒲西区和蒲东区。,区域划分,蒲北,蒲西,蒲东,南蒲,起重机产业园,长垣概况,经济环境,政治环境,城市发展,长垣县位处郑州、新乡、安阳、濮阳、开封、菏泽等城市群中心，,大广高速、济东高速、省道,308,、,213,、新菏铁路,穿境而过，对接环渤海经济区的济东高速黄河大桥开通在即，,90,分钟可直达郑州新郑国际机场，到山东日照港,4,小时车程，通用航空机场获省政府批复建设，长垣已成为中原经济区,承接沿海发达地区产业转移的桥头堡,。,交通条件,长垣到周边各县市的驾车时间图,长垣概况,经济环境,政治环境,城市发展,交通条件,立体交通体系：,机场：规划在中心城区西部建设通用航空机场。,铁路：积极谋划濮潢铁路、长垣,-,新乡城际轨道、长垣,-,开封城际轨道交通建设，并设立城际铁路客运站、货运站。,高速：建设,S308,（龙逄大道段）至济东高速的高速公路连接线。,国、省道：规划建设,G327,，,S309,，,S308,线至山东,G106,连接线，实现与山东及东部沿海的零障碍对接。,长垣概况,经济环境,政治环境,城市发展,2016,年，全县地区生产总值完成,298.4,亿元，人均,GDP,约为,4914,美元。从上图可以看出，,长垣县已经步入城市化和工业化的中期,，城市发展进程相对稳定，为新乡各县区中城市发展水平和经济实力较高城市。,长垣概况,经济环境,政治环境,城市发展,支柱产业,长垣现已形成,起重机械,、医疗器械、建筑、,防腐、烹饪,、绿色食品、苗木花卉七大特色产业，起重机械、医疗器械、商贸轻工、新城工业四个产业聚集区正在建设之中。其中，,卫华集团、亿隆集团、长城地产、宏力集团、巨人起重机集团,等是长垣的几家大型集团公司，县城一些干道均以这些集团的名字命名。,卫华集团、河南矿山、新乡矿山、中原圣起,4,家企业起重机销售额进入全国前十强。卫华集团、河南矿山、克瑞集团,3,家企业进入河南省民营企业,100,强。,长垣概况,经济环境,政治环境,城市发展,撤,县,县,建,建,市,市,河,南,南,省,省,委,委,印,印,豫,豫,发,发,2011,年,七,七,号,号,文,文,件,件,2011,年,6,月,1,日,起,起,，,，,河,河,南,南,省,省,正,正,式,式,开,开,展,展,省,省,直,直,管,管,县,县,行,行,政,政,体,体,制,制,改,改,革,革,试,试,点,点,工,工,作,作,，,，,固,固,始,始,、,、,新,新,蔡,蔡,、,、,鹿,鹿,邑,邑,、,、,兰,兰,考,考,、,、,长,垣,垣,、,滑,滑,县,县,为,为,省,省,直,直,管,管,县,县,试,试,点,点,单,单,位,位,，,，,将,将,撤,县,县,建,建,市,市,。,2014,年,1,月,正,正,式,式,省,省,直,直,管,管,。,。,全,国,国,农,农,村,村,土,土,地,地,三,三,项,项,制,制,度,度,改,改,革,革,33,个,试,试,点,点,之,之,一,一,2015,年,2,月,，,，,长,长,垣,垣,县,县,代,代,表,表,我,我,省,省,承,承,担,担,农,农,村,村,集,集,体,体,经,经,营,营,性,性,建,建,设,设,用,用,地,地,入,入,市,市,试,试,点,点,工,工,作,作,。,。,集,集,体,体,经,经,营,营,性,性,建,建,设,设,用,用,地,地,，,，,可,可,以,以,直,直,接,接,入,入,市,市,交,交,易,易,，,，,而,而,不,不,必,必,征,征,收,收,为,为,国,国,有,有,建,建,设,设,用,用,地,地,，,，,所,所,获,获,得,得,的,的,土,土,地,地,收,收,益,益,归,归,集,集,体,体,所,所,有,有,，,，,政,政,府,府,从,从,中,中,可,可,以,以,收,收,取,取,调,调,节,节,金,金,。,。,长,垣,垣,县,县,城,城,乡,乡,总,总,体,体,规,规,划,划,（,（,2016-2030,）,适,应,应,国,国,家,家,“,“,一,一,带,带,一,一,路,路,”,”,战,战,略,略,、,、,中,中,原,原,经,经,济,济,区,区,发,发,展,展,的,的,新,新,形,形,势,势,和,和,长,长,垣,垣,县,县,未,未,来,来,的,的,发,发,展,展,需,需,求,求,，,，,规,规,划,划,融,融,入,入,“,“,创,创,新,新,、,、,协,协,调,调,、,、,绿,绿,色,色,、,、,开,开,放,放,、,、,共,共,享,享,”,”,五,五,大,大,发,发,展,展,理,理,念,念,，,，,以,以,“,“,注,注,重,重,生,生,态,态,、,、,塑,塑,造,造,特,特,色,色,、,、,激,激,发,发,活,活,力,力,”,”,作,作,为,为,发,发,展,展,主,主,题,题,，,，,提,提,出,出,绿,绿,色,色,、,、,开,开,放,放,、,、,创,创,新,新,慧,慧,城,城,的,的,发,发,展,展,愿,愿,景,景,，,，,并,并,确,确,定,定,建,设,设,生,生,态,态,宜,宜,居,居,的,的,复,复,合,合,型,型,现,现,代,代,城,城,市,市,，,，,打,打,造,造,全,全,国,国,一,一,流,流,县,县,城,城,的,总,总,体,体,目,目,标,标,。,。,全,国,国,一,一,流,流,县,县,城,城,长,垣,垣,概,概,况,况,经济环境,政治环境,城市发展,聘,请,请,河,河,南,南,省,省,城,城,市,市,规,规,划,划,设,设,计,计,究,究,院,院,先,先,后,后,四,四,次,次,修,修,编,编,城,城,市,市,总,总,体,体,规,规,划,划,，,，,完,完,成,成,长,垣,垣,县,县,城,城,乡,乡,总,总,体,体,规,规,划,划,（,（,2016-2030,）,城,市,市,性,性,质,质,：,：,豫,鲁,鲁,交,交,界,界,区,区,域,域,性,性,中,中,心,心,城,城,市,市,，,，,特,特,色,色,装,装,备,备,制,制,造,造,与,与,健,健,康,康,产,产,业,业,基,基,地,地,，,，,绿,绿,色,色,低,低,碳,碳,的,的,生,生,态,态,宜,宜,居,居,城,城,市,市,城,乡,乡,空,空,间,间,形,形,态,态,：,：,一,核,核,两,两,心,心,多,多,点,点,、,、,城,城,市,市,带,带,郊,郊,区,区,空,间,间,结,结,构,构,规,规,划,划,：,：,一,体,体,两,两,翼,翼,、,、,三,三,心,心,耀,耀,城,城,、,、,多,多,区,区,融,融,合,合,长,垣,垣,概,概,况,况,“,审,审,时,时,”,”,第,二,二,部,部,分,分,：,：,长,长,垣,垣,县,县,房,房,地,地,产,产,市,市,场,场,调,调,研,研,分,分,析,析,对,长,长,垣,垣,房,房,地,地,产,产,市,市,场,场,概,况,况,、,、,价,价,格,格,、,、,供,供,需,需,、,、,客,客,群,群,等,比,比,较,较,分,分,析,析,，,，,得,得,出,出,长,长,垣,垣,房,房,地,地,产,产,市,市,场,场,大,势,势,。,市场综述,供给情况,去化情况,价格分析,客,群,群,分,分,析,析,从,城,城,市,市,发,发,展,展,的,的,眼,眼,光,光,来,来,看,看,，,，,长,长,垣,垣,市,市,的,的,建,建,设,设,速,速,度,度,是,是,令,令,人,人,吃,吃,惊,惊,的,的,，,，,几,几,年,年,的,的,时,时,间,间,长,长,垣,垣,的,的,房,房,地,地,产,产,市,市,场,场,已,已,经,经,实,实,现,现,质,质,的,的,飞,飞,跃,跃,。,。,长,长,垣,垣,从,从,一,一,个,个,古,古,老,老,的,的,县,县,城,城,慢,慢,慢,慢,转,转,变,变,为,为,现,现,代,代,化,化,的,的,新,新,城,城,。,。,长,垣,垣,县,县,城,城,房,房,地,地,产,产,主,主,要,要,被,被,亿,亿,隆,隆,集,集,团,团,、,、,长,长,城,城,地,地,产,产,、,、,富,富,美,美,地,地,产,产,等,等,大,大,牌,牌,开,开,发,发,商,商,瓜,瓜,分,分,，,整,整,体,体,房,房,地,地,产,产,市,市,场,场,表,表,现,现,价,价,格,格,一,一,般,般,都,都,在,在,3000-4000,元,/,（,东,东,南,南,板,板,块,块,低,低,端,端,楼,楼,盘,盘,除,除,外,外,）,）,，,，,户,户,型,型,面,面,积,积,偏,偏,大,大,，,，,2,房,很,很,少,少,，,，,3,房,120-160,平,方,方,米,米,，,，,4,房,160-180,平,方,方,米,米,。,。,3,房,，,，,4,房,分,分,别,别,占,占,供,供,给,给,量,量,的,的,60%,，,40%,。,市场综述,供给情况,去化情况,价格分析,客,群,群,分,分,析,析,长,垣,垣,的,的,房,房,地,地,产,产,项,项,目,目,大,大,致,致,分,分,布,布,在,在,浦,浦,北,北,板,板,块,块,、,、,浦,浦,西,西,板,板,块,块,、,、,中,中,心,心,板,板,块,块,、,、,东,东,南,南,板,板,块,块,、,、,浦,浦,东,东,板,板,块,块,。,。,浦,西,西,板,板,块,块,：,：,代,表,表,楼,楼,盘,盘,亿,亿,隆,隆,欧,洲,洲,小,小,镇,镇,、,、,太,太,极,极,原,乡,乡,、,、,食,食,博,博,园,园,四,四,期,期,、,、,卫,卫,华,华,世,世,纪,纪,城,城,、,、,美,美,景,景,天,天,诚,诚,、,、,宏,宏,瑞,瑞,园,等,等,楼,楼,盘,盘,浦,北,北,板,板,块,块,：,代,代,表,表,项,项,目,目,新,新,宇,宇,新,新,城,城,、,、,公,公,园,园,2080,、,望,望,族,族,公,公,馆,馆,等,等,楼,楼,盘,盘,中,心,心,板,板,块,块,：,代,代,表,表,项,项,目,目,亿,亿,隆,隆,中,中,央,央,公,公,馆,馆,、,、,宏,宏,力,力,新,新,村,村,等,等,楼,楼,盘,盘,东,南,南,板,板,块,块,：,代,代,表,表,楼,楼,盘,盘,亿,亿,隆,隆,家,家,天,天,下,下,、,、,建,建,业,