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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,0,环首都区域土地拓展探讨,津冀区域,环首都区域土地拓展探讨津冀区域,1,1,、环首都圈层,京津冀一体化,环首都经济圈,核心区产业转移,雄安新区,城区房价不断攀升,北京人购房已经由最早的半小时、,1,小时圈扩大到,1.5,小时圈，甚至更大范围。,但是，不同圈层的客户群、产品、支撑项目的要素有很大区别。,研究、把握这些客户需求和要素，找出项目和客户需求共性，为土地拓展思路提供帮助。,1、环首都圈层京津冀一体化,2,2,、需要明确,1,、做环北京市场,2,、主要卖给北京外溢客群,热点区域,寻找机会，积极进入,非热点区域,准确预判，率先进驻，形成垄断,2、需要明确1、做环北京市场热点区域,3,3,、需要探讨,A,、北京市场无限大，到底有,多大,？,B,、都在做北京外溢，外溢人群如何,细分,？,C,、北京客户“墙裂”外溢，可以外溢到,多远,？,D,、承接北京外溢的项目，具备什么样的基本,条件,？,E,、随着大北京圈不断扩大，哪些区域未来具备承接的,机会,？,3、需要探讨A、北京市场无限大，到底有多大？,4,4,、北京人口,截止,2015,年底：,北京市常住人口达,2170,万人，居世界第五；近三年年均增长率,2.2%,；,常住人口中近,38%,为外来常住人口；其中,70,后，,80,后占到,90%,；,流动人口约,800,万人；流动人口中，河北省人超过,50%,。,注：数据摘自北京市社科院,北京社会治理发展报告,4、北京人口截止2015年底：注：数据摘自北京市社科院北京,5,5,、北京市供求走势,新增供应,成交量,供求比,成交均价,物稀价贵,5、北京市供求走势新增供应,6,6,、北京市环线价格分布,价格攀升，刚需外溢；,2015,、,2016,年，北京市年销额在,2700,亿元；,据不完全统计，北京外溢购房销售额超过,600,亿元。,六环,二环,三环,四环,五环,2-3,环之间,108000,元,/,平,95000,元,/,平,3-4,环之间,68000,元,/,平,4-5,环之间,45000,元,/,平,5-6,环之间,28000,元,/,平,贴近,6,环,6、北京市环线价格分布价格攀升，刚需外溢；六环二环三环四环五,7,7,、北京市场外溢市场基因,房少,且持续减少,价高,且持续升高,7、北京市场外溢市场基因房少且持续减少价高且持续升高,8,8,、外溢客户分类,客户的外溢分为两种：生活型、生存型、投机型,外溢类型,生活型,生存型,投机型,性质,主动型,被动型,主动型,动因,生活环境改善,购买力不足，价格挤出,投资回报,目的,度假、养老,刚需、首改,投资,关注点,环境、配套、交通、价格,价格、交通、配套,价格、规划、交通,置业次数,一次及以上,首次,一次及以上,8、外溢客户分类客户的外溢分为两种：生活型、生存型、投机型外,9,9,、旅游与度假的区别,对比要素,度假,旅游,实质,一种生活方式,一种生活行为,时间,时间较长,时间较短,位置,位置相对固定,位置不固定,关注点,气候、环境,景点,节奏,慢节奏,快节奏,在环首都度假、养老项目及第二居所项目拓展时，,更多关注地块所在区域的居住环境,。,9、旅游与度假的区别对比要素度假旅游实质一种生活方式一种生活,10,10,、北京外溢项目的界定,类型,生活型,生存型,客户比例,超过,50%,超过,80%,10、北京外溢项目的界定类型生活型生存型客户比例超过50%超,11,11,、生存型案例项目,1,2,序号,项目名称,行政区域,1,永定河孔雀城,河北廊坊,2,首创国际半岛,天津武清,第二机场范围,11、生存型案例项目12序号项目名称行政区域1永定河孔雀城河,12,11,、生存型案例项目,永定河孔雀城,五环,大广高速,38km,106,国道,固安出口,求贤出口,榆垡出口,大礼路出口,区位及交通：,北京南，距离五环,38km,；,由大广高速连接；,项目周边有固安、求贤、榆垡、大礼路四个高速口；,半小时抵达五环。,11、生存型案例项目永定河孔雀城五环大广高速106国道固,13,11,、生存型案例项目,永定河孔雀城,销售情况：,固安孔雀城自,2008,年开始销售，,9,年去化,660,万平方米；,销售金额,510,亿；年均销售,55,亿；,2016,年,1-8,月份去化,79,亿；,客户构成：（按户籍）,北京，,45%,；河北，,35%,；其他，,20%,；,其中河北和其他的,55%,比例中，绝大多数为在北京工作的流动人口。,普通住宅均为刚需自住，别墅产品为本地改善及京城别墅圆梦客群，少量投资客。,11、生存型案例项目永定河孔雀城销售情况：,14,11,、生存型案例项目,永定河孔雀城,产品配置情况,产品类型,建筑类型,面积段分布比例,普通住宅,高层为主,小高层为辅,少量多层,别墅,联排为主,11、生存型案例项目永定河孔雀城产品配置情况产品类型建筑,15,11,、生存型案例项目,首创国际半岛,五环,六环,京津塘高速,34km,高村出口,永乐出口,区位及交通：,北京东南，距离五环,34km,；,由京津塘高速连接；,项目周边有高村、永乐两个高速口；,半小时抵达五环。,11、生存型案例项目首创国际半岛五环六环京津塘高速高村出,16,11,、生存型案例项目,首创国际半岛,销售情况：,项目自,2011,年,11,月入市，累计去化,85,万平方米；其中,2015,年去化,34,万平方米；,累计销售金额,75,亿；其中,2015,年去化,31,亿；,项目目前进入尾盘阶段。,客户构成：,北京客户占比,90%,（含非户籍）；,普通住宅为刚需自住；别墅产品为低价圆梦；另有少量投资客群。,11、生存型案例项目首创国际半岛销售情况：,17,产品配置情况,产品类型,建筑类型,面积段分布比例,普通住宅,高层为主,别墅,联排为主，少量独栋,11,、生存型案例项目,首创国际半岛,产品配置情况产品类型建筑类型面积段分布比例普通住宅高层为主别,18,11,、生存型案例项目,项目成功基因：,外部，,北京房价飙升,北京新房供应萎缩,政府人口疏散,政府产业外迁,内部，,与北京距离,交通便捷度,产品规划,价格,自身配套,11、生存型案例项目项目成功基因：,19,12,、生活型案例项目,非北京行政区域,北京外溢客群,去化相对较好,品牌开发企业,具有区域代表性,碧桂园北京郡,碧桂园九龙湾,恒大金碧天下,碧桂园长城河谷,龙湖长城源著,华银天鹅湖,共性挖掘,12、生活型案例项目非北京行政区域碧桂园北京郡碧桂园九龙湾恒,20,12,、生活型案例项目,交通条件,与五环的距离,1.5,小时车程内,碧桂园北京郡,碧桂园九龙湾,华银天鹅湖,恒大金碧天下,龙湖长城源著,碧桂园长城河谷,京,藏,高,速,京,昆,高,京,平,线,速,大,广,高,速,项目名称,高速距离,接驳距离,行车时间,碧桂园北京郡,125km,900,米,1.5h,华银天鹅湖,70km,14km,1h,碧桂园九龙湾,70km,6km,50m,恒大金碧天下,75km,1.4km,1h,龙湖长城源著,125km,3.5km,1.5h,碧桂园长城河谷,138km,11km,1.7h,12、生活型案例项目交通条件与五环的距离碧桂园北京郡碧桂,21,12,、生活型案例项目,生态、资源,项目名称,生态资源,周边知名景点,碧桂园北京郡,山景、森林,鸡鸣山、刘家庄森林公园、京西沙漠城,华银天鹅湖,山景、湖景,野三坡、天鹅湖,碧桂园九龙湾,山景、河景,野三坡、拒马河、张坊古城、云居寺,恒大金碧天下,山景、森林,5A,级盘山景区,龙湖长城源著,山景、森林,古北水镇、司马台长城,碧桂园长城河谷,山景、森林,金山岭长城,极好的生态居住环境,+,旅游景点，具备度假、养老的条件。,12、生活型案例项目生态、资源项目名称生态资源周边知名景,22,12,、生活型案例项目,产品情况,低密产品,+,面积小,+,总价低,项目名称,产品类型,面积段（）,总价段（万）,碧桂园北京郡,联排、小高层,别墅，,115-136,洋房，,90-125,联排，,130-190,万（精装）,洋房，,75-105,万（精装）,华银天鹅湖,联排、多层、小高层,联排，,170-260,多层，,100-150,高层，,35-80,联排，,250-350,万,多层，,130-190,万（精装）,高层，,30-70,万（精装）,碧桂园九龙湾,双拼、联排、高层,双拼，,200-240,联排,97-125,高层，,40-90,双拼，,240-280,万（精装）,联排，,100-130,万（精装）,高层，,35-70,万（精装）,恒大金碧天下,双拼、联排,双拼、联排，,180-260,2011,年已售罄,龙湖长城源著,联排、叠拼、多层,联排，,115-150,叠拼，,70-90,洋房，,30-70,联排，,400-600,万（精装）,叠拼，,150-190,万（精装）,洋房，,50-130,万（精装）,碧桂园长城河谷,双拼、联排、高层,联排，,113-126,双拼，,172-183,洋房，,77-90,为主,联排，,120-130,万（精装）,双拼，,190-210,万（精装）,洋房，,60-75,万（精装）,低密度,小面积,低总价,送装修,12、生活型案例项目产品情况低密产品+面积小+总价低项目,23,12,、生活型案例项目,去化情况,项目名称,入市时间,累计销售额（亿）,年均销售额（亿元）,2016,年累计销售额（亿元）,碧桂园北京郡,2016,年,7,月,18,日,8.3,8.3,华银天鹅湖,2009,年,4,月,5,日,50,7,10,碧桂园九龙湾,2014,年,8,月,18,日,18,9,4.5,恒大金碧天下,2008,年,10,月,19,5,售罄,龙湖长城源著,2014,年,8,月,18,6,7.5,碧桂园长城河谷,2015,年,10,月,1,日,10,5.1,年均销售额,5-10,亿，如供货充足，年销额可突破,10,亿元。,12、生活型案例项目去化情况项目名称入市时间累计销售额（,24,12,、生活型案例项目,成功基因,项目成功基因：,外部，,人口日趋密集,居住环境欠佳,空气污染严重,度假养老需求提升,内部，,宜居居住环境,与北京的距离,交通便捷度,相对热度的旅游景点,产品规划,自身配套,价格,12、生活型案例项目成功基因项目成功基因：,25,12,、生活型案例项目,滞销项目,碧桂园北京郡,碧桂园九龙湾,京,藏,高,速,京,昆,高,拉斐水岸,叠拼,150-170,平,独栋,340-580,平,产品面积大、总价高,上谷水郡,洋房,98-180,平,双拼,215-240,平,独栋,250-460,平,产品面积大、总价高,一渡龙湾,叠拼,160-180,平,独栋,300-340,平,自身配套差,产品面积大、总价高,规划产品面积偏大,脱离度假养老需求,12、生活型案例项目滞销项目碧桂园北京郡碧桂园九龙湾京藏,26,13,、高铁牵引型项目,涿州东站,武清站,目前，环首都区域形成的高铁新城主要为：,涿州高铁新城,京广线,武清高铁新城,京津城际,京广线,25,分钟,京津城际,24,分钟,13、高铁牵引型项目涿州东站武清站目前，环首都区域形成的高铁,27,13,、高铁牵引型项目,涿州城区,涿州、武清两座高铁站，距离北京在,30,分钟车程内；,且与城区联系紧密，在城区辐射范围内。,距离城区,2.5,公里,在武清城区内,13、高铁牵引型项目涿州城区涿州、武清两座高铁站，距离北京在,28,13,、高铁牵引型项目,高碑店城区,距离城区,5,公里,京广线高碑店站距离北京,30,分钟车程，车站距离高碑店城区,5,公里，距离较远，无法受到城区辐射，没有形成高铁新城。,13、高铁牵引型项目高碑店城区距离城区5公里京广线高碑店站距,29,13,、高铁牵引型项目,“高铁一响，黄金万两”，近年来已高铁站为依托而出现的高铁新城大都以失败告终，尤其是县城、三、四线城市的高铁新城；高铁是契机，但是围绕这个契
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