商业地产销售的可持续经营培训ppt课件

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,商业地产销售的可持续经营,商业地产销售的可持续经营,1,一、销售型商业地产的发展理念,二、销售型商业地产的盈利模式,三、销售型商业地产的可持续经营,四、五大服务体系,五、案例分享,内容提要,一、销售型商业地产的发展理念内容提要,2,Part,1,销售型商业地产的发展理念,Part 1 销售型商业地产的发展理念,3,城镇化,中国未来几十年发展的最大潜力,发展商业可以快速的将人口聚集到城市，商业是推动城镇化进程的关键因素。,中国的城镇化，是以人为本、公平共享的城镇化。城镇化的根本目的，是使更多居民享受现代文明生活方式，促进社会和谐进步。中国将不断创新发展理念，建设和谐宜居的现代城市，推进农村转移人口真正融入城市，促进就业、教育、医疗卫生、社会保障等基本公共服务均等化，加强保障性住房建设，使广大居民共享发展成果和城市文明。,2012,年,5,月,3,日，国务院副总理李克强出席在布鲁塞尔举行的中欧城镇化伙伴关系高层会议开幕式并发表题为,开启中欧城镇化战略合作新进程,的演讲。,城镇化发展商业可以快速的将人口聚集到城市，商业是推动城镇化进,4,融资困难，商业地产发展不容乐观,销售是资金最有效的来源,融资方式,特点,权益性信托,周期一般,13,年，期限短,房地产基金,周期一般,13,年，期限短,上市融资,门槛高，上市耗时长，要求企业实力雄厚,银行贷款,贷款周期较短，一般为,2,年,企业债券,对企业实力要求较高，一般要求上市公司背景周期一般也不超过,5,年，期限不符,销售平衡,依靠商铺销售来实现现金流平衡，常用方式,市场上常见的融资方式,融资困难，商业地产发展不容乐观融资方式特点权益性信托周期一般,5,商业地产魔咒：一卖就死,1,、,“,分割出售,”,使业主产权多元化，难以实行统一经营活动和宣传推广。,2,、分散产权分散出租效率较低，难以实现符合规律的的商业规划从而确保商业吸引力。,3,、为销售而分割的小铺面规模难以引进较大些的主力店、品牌店，自由经营状态下档次参差不齐，最后劣币驱逐良币沦为街头摊档。,4,、小业主购买后，相互观望、期待不切实际的租金导致开业率低，人气低迷，开业即死，或难以度过培育期。,5,、售价过高，承诺返租回报难以兑现，导致小业主提起诉讼。,6,、项目小业主财务目标要求情况复杂，导致经营恶化。,商业地产魔咒：一卖就死1、“分割出售”使业主产权多元化，难以,6,商业地产到底能不能卖？,恒隆、凯德、崇邦等商业地产典型代表看似持有，其实质是股份制企业、上市公司或是基金操作，背后有成千上万的股东；,企业的所有权被分散持有；,通过公司法、股东大会等形式把所有权与经营权很好的分离。,既然企业能卖，那么，商业项目也能卖。,商业地产到底能不能卖？恒隆、凯德、崇邦等商业地产典型代表看似,7,运用股份制理念，开辟商业地产新模式,聚集社会闲散资本，为我所用,所有权与经营权分离,通过租金收益获得投资红利,股份制的特点：,运用股份制理念，开辟商业地产新模式聚集社会闲散资本，为我所用,8,所有权与经营权分离机制,“五年返租、十五年委托经营”,公平、合理的利益分配机制,协调六大主体利益分配,合理、可持续的投资回报机制,商业定位策划、实施、调整,销售型商业地产新模式的,“三大机制”：,所有权与经营权分离机制“五年返租、十五年委托经营”销售型,9,开发商,小业主,部分销售,现金平衡,出租,租金收入,经营户,提供服务,经营利润,顾 客,经营管理,管理费,商业管理,公司,政府,税收,政策,都是“业主”,公平合理的利益分配机制,协调六大主体利益分配,开发商小业主部分销售现金平衡出租租金收入经营户提供服务经营利,10,1.,商业定位策划,2.,商业定位实施,3.,商业定位调整,软件的定位实施,商业定位方案,开发方案,建筑规划方案,硬件的定位实施,商业定位可行性论证,招商策划,招商实施,设计管理、成本管理、计划管理,项目工程开发,经营户装修管理,营运管理及调整,企划推广,物业管理,合理、可持续投资回报机制,1.商业定位策划2.商业定位实施3.商业定位调整软件的定位实,11,结合中国国情，,开辟具有中国特色的商业地产发展模式,改革开放,30,年，中国取得了举世瞩目的成绩，走的是一条具有中国特色社会主义道路。,上一个十年，中国城市化率由,37%,提升至,51%,，用十年的时间取得发达国家几十年、上百年的发展成果。,未来十年是商业地产发展的“黄金十年”，发展速度之快或许将超过我们的想象，必须找到符合中国国情的发展模式，不能照搬他国的经验。,作为商业地产开发企业，必须找到符合中国国情的商业模式，才能在这一轮发展过程中取得丰硕成果。,结合中国国情，改革开放30年，中国取得了举世瞩目的成绩，走的,12,Part,2,销售型商业地产的盈利模式,Part 2 销售型商业地产的盈利模式,13,资本运作,盈利模式,1.,稳定的现金流。,通过预售，确保项目开发各阶段有稳定的现金流。,2.,合理的投资回报。,通过预售，不但确保开发需要的资金，还能实现正常水平的房地产开发利润回报。,3.,开发价值最大化。,项目开业后，持有物业可以实现稳定的收益，还可以通过资本运作，实现更大收益。,销售,资产经营,资本运作盈利模式1.稳定的现金流。通过预售，确保项目开发各阶,14,一、销售,1.,销售是当前中国商业地产最好的融资方式；,2.,通过销售部分商铺，可以收回前期投入的自有资金，还可实现一定的现金回报；,产品价值高：,在销售商铺中，百货零售类商铺占绝对优势，这类商铺租金坪效高，商业价值高，另外，小面积餐饮、生活配套类商铺占较小比例；,价格公平、合理：,根据业态的租金回报制定销售价格，确保合理的投资回报，百货零售类租金坪效高，价格相对较高，餐饮坪效低，售价相对较低；,可持续的增长性：,销售部分占,50%,左右，开发商持有主力店、休闲娱乐、餐饮类面积较大的商铺，与投资者共进退，保障投资回报。通过“五年返租，十五年委托经营”实现统一规划、统一招商、统一管理。,产品价值点：,一、销售1.销售是当前中国商业地产最好的融资方式；产品价值,15,二、资产经营,持有物业,资产经营,经营性物业,抵押贷款,商,管,费,物管费,租金,冲抵利息,1.,开业后，持有物业通过资产经营获取租金、商管费、物管费等稳定收入；,2.,通过经营性物业抵押获取银行贷款，为企业滚动开发提供资金，同时持有物业的租金正好冲抵银行利息。,二、资产经营持有物业资产经营经营性物业商物管费租金冲抵利息1,16,三、资本运作,商业进入成熟期以后，可通过资本运作获得更大的发展空间。,1.,整体出售：,项目进入成熟期以后，人气越来越旺，商业价值越来越高，届时整体出售，可以获得更大的回报。,2.REITS,基金：,借助,REITS,基金实现商业地产的证券化，是流动性较低的、资金沉淀大的商业不动产实现流动性的重要途径。,REITS,基金回报要求低，一般,4%6%,，与商业地产租金收益匹配。,通过,REITS,基金可以募集资金，为企业发展、品牌扩张提供支持。,三、资本运作商业进入成熟期以后，可通过资本运作获得更大的发展,17,Part,3,销售型商业地产的可持续经营,Part 3 销售型商业地产的可持续经营,18,工程,经营,招商,销售,销售型商业地产,可持续运营,商业地产可持续运营的五大保障因素,商业定位和建筑设计,工程经营招商销售销售型商业地产商业地产可持续运营的五大保障因,19,一、商业定位,商业定位是销售型商业地产可持续运营的基础性因素，贯穿始终的核心工作。通过周密的商业市场调研，制定,项目开发最佳选择方案,。具体来说，要对以下问题进行详细分析：,1.,项目,定位是什么类型？什么档次？是都市型、区域型，还是社区型？,2.,面对哪些客群,？,3.,包含哪些主力店,？,4.,哪些业态业种,？,5.,主力店及各业态如何分布,？,6.,开发,投入多少资金？,7.,获得多少现金回报,？,8.,获得多少物业回报,？,9.,项目将面临哪些重大风险及如何规避,？,一、商业定位 商业定位是销售型商业地产可持续运营,20,二、建筑设计,与商业定位紧密结合，,“把商业语言转化为建筑语言”,，确保建筑符合销售、经营的双重要求。,1.,严格遵循商业定位的要求,，,缩短,的建筑方案设计,周期,；,2.,遵循,的销售型购物中心,的特殊要求,，,减少设计的缺陷，减少设计反复,，在设计阶段,控制,开发的时间成本和资金成本,；,3.,遵循商业定位的要求进行规划设计,，,确保,项目开发的价值,最大化。,二、建筑设计 与商业定位紧密结合，“把商业语言转化,21,三、招商,招商是,实现,销售型商业地产,“,订单式,”,开发,的有利支撑,，确保项目可以满铺开业，为持续运营打下坚实基础。,1.,招商前置,从项目,商业定位、,建筑方案设计阶段,开始，,招商,工作就介入,，落实销售型商业地产“订单式”开发。通过与主力商家进行合作洽谈,、工程技术对接,，使,商业定位、,建筑方案获得认可，确保主力商家,可以,顺利进驻。,2.,先规划，后招商,先,期,进,行业态布局、品牌落位、租金坪销测算、商务条件拟定等基础工作,的实施，再开始招商工作的全面展开，做到招商进度和开发商利益的双重实现，确保项目以较高的商率开业。,三、招商 招商是实现销售型商业地产“订单式”开发的,22,四、工程,通过设计管理、进度管理、成本管理和装修管理，,落实产品标准和工艺,，合理控制成本，确保工程进度，实现项目工程顺利完工。,1.,设计管理：,通过产品工艺的把控，满足业态调整的要求。,协调建筑与结构、结构与安装、景观与管线等，避免设计矛盾,、,交叉,及,漏项，结合,工程,实际，合理组织施工方案，减少工程浪费。,2.,进度管理：,通过合理编制工程管理计划，使工程开发按照既定目标展开，突出重要时间节点，使整个项目的开发节点可控制、可实现。,3.,成本管理：,通过合理组织、控制与实施，使工程成本控制在,合理,范围，通过动态成本管理体系，随时发现并控制成本的异常变动，从而确保项目整体开发目标的实现。,4.,装修管理：,编制交房标准和装修手册，认真审核商户施工图，避免形态破坏，监控装修进度，确保项目整体运营,四、工程 通过设计管理、进度管理、成本管理和装修管,23,五、销售,销售型商业地产,开发过程中需要的大量资金都需要通过销售来实现。另外,对购物中心的销售而言，既要快速回笼资金，又要,确保可持续经营,，其挑战是十分严峻的。,因此，必须考虑以下几点，确保销售与可持续经营的平衡：,1.,“五年返租，十五年委托经营管理”,，使所有权与经营权分离，确保统一规划、统一招商、统一经营管理，是销售型商业地产可持续运营最重要的前提。,2.,根据不同业态的租金回报制定销售价格,，建立公平、合理的投资回报机制。,3.,严格控制销售比例，,确保开发商的大股东地位，确保开发商与小业主形成利益共同体，确保项目的可持续运营。,4.,坚决避免虚拟商铺，保障投资者权益。,在销售铺位划分时充分结合了招商铺位分割，避免因商铺虚拟销售，而对项目长期稳定经营管理埋下的隐患,。,五、销售 销售型商业地产开发过程中需要的大量资金,24,六、经营,商