物业管理

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第二节物业管理的前期工作,物业管理的早期介入,前期的物业管理,物业的竣工验收与接管验收,档案管理,一，物业管理的早期介入,一物业管理早期介入的含义,指物业管理企业在接管物业之前，开发商企业邀请物业管理的有关人员，参与该物业的工程的可行性研究，小区规划，设计和施工等阶段的讨论，并从业主与物业管理的角度，就物业开发、建设和建成后使用管理等方面提出意见和建议，使建成后的物业能够更好地满足业主和物业使用人的要求，并对即将接管的物业从物质上和组织上做好准备的过程。,二物业管理早期介入的必要性,1.完善物业的使用功能；,2.有利于后期物业管理工作的顺利进行；,3.为接管验收、保证物业正常运行打下根底。,三物业管理早期介入的工作内容,1 规划阶段介入的内容,1配套设施的完善,2水电供给容量的问题,3生活垃圾处理方式 4消防设施,物业规划设计阶段的介入是指当物业还处在规划设计阶段时物业的总平面图的规划设计、效果图的设计、建筑结构的设计、工程管线铺设的设计等，物业管理企业就开始介入。,介入的方式是充当参谋或参谋的角色，主要是参与审阅设计图纸，提出结构布局和功能方面的改进意见建筑结构、道路布置、管线布置等是否合理，对设备配置电机、水泵房、电梯、容量以及效劳方面提出改进意见，指出设计中遗漏的工程工程公建设施。,【案例】某大厦为一座以写字楼为主的综合楼。开发商在设计和施工阶段聘请某知名物业管理公司作为前期物业管理参谋，物业管理公司在以下几个方面给开发商提出了良好的改进意见，并得到开发商的采纳：,原设计大厦客梯只有3部，物业管理公司根据大厦规模和人流量，从方便客户使用、减少等待时间、提高大厦档次等方面考虑，建议增加2部客梯。原设计大厦只有地下停车场，停放小型车辆。大厦四周均为车辆通道，不能停放车辆。物业管理公司认为大厦如无大型车辆停放处，使用肯定是不方便的。建议将大厦一层后半部改为大型车辆停放处。,2 施工阶段介入的内容,施工建设监理&物业管理,介入的方式：,一是由开发商聘请物业管理公司作为参谋，参与施工管理工作对施工过程提出意见和建议。,二是开发商已聘请物业管理企业实施前期物业管理，由所聘请的物业管理企业提前介入施工过程，了解施工情况，参与施工管理，为实施前期物业管理做准备工作。,开发商和监理公司也注重施工质量，他们考虑最多的是质量合格能通过验收。,物业管理企业注重施工质量，他们考虑较多的是房屋及各种设备设施平安可靠、经久耐用。不仅是设备设施的验收，更着眼于以后长远的使用。,1对生活垃圾堆放、清运和处理方式提出了具体要求，要求设立足够的垃圾桶放置位置，要硬底化，同时要方便清洗。2楼梯道大门的安排，既要便于安装对讲系统，又要便于安装集合信报箱，还要注重美观实用和便于维修。3在绿化带施工时，首先要考虑浇水管道的铺设，否那么又要返修，造成浪费。4在施工过程中发现局部根底没有搞好，如该区属填海区，易发生不均匀沉降，如果发生这种情况，此处的管网就会发生断裂。建议予以重新施工。5催促物业建设单位将一些特殊的装饰材料留出一局部以便于物业管理的维修和更换，如一些彩色地砖、镀膜玻璃、涂料等。6对招聘的物业管理人员进行培训，并组织编写各类文件和规章制度，建立对内、外关系的工作程序和工作要求，起草业主公约、装修管理规定和物业管理中涉及到的文件资料。7与物业建设单位一起，同供电公司、自来水公司、煤气公司等相关部门协调，确定相应的管理方式和收费标准。,3 接管准备阶段介入的内容,早期介入的物业管理企业不一定就是前期物业的管理者，开发商与物业管理企业双方都会权衡是否签约，一旦签约，物业管理企业就要实施验收管理。,二，前期物业管理,一前期物业管理的含义,前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业所进行的物业管理。,二前期物业管理的意义,方便业主的顺利入住,维护小区楼宇的整体形象，推动租售,为物业管理企业树立形象，赢得声誉创造时机,扩充：前期物业管理的费用,前期物业管理的费用,前期物业管理的费用是视不同的情况来定的：分两种情况,竣工以后，还未交付使用：物业管理效劳的对象是建设单位，物业管理费用也就是由建设单位来付。,已交付使用，但并未全部售出建筑面积小于50%：已出售的由业主承担，未出售的由开发商承担。,已全部售出，并交付使用，但业主未入住：费用由所有业主承担。,问题：已交付使用，有局部业主入住了，有局部业主未入住，未住的业主是否需要交物业管理费用?,三前期物业管理的主要内容,确定物业管理企业在物业接管验收中的权利地位,物业管理企业享有接管验收权和争取质量补偿权，既应该考虑质量问题对自己以后管理的影响，也应站在业主的立场上，代表业主的利益对物业结构的平安性和满足使用的功能进行再检验。,2.入住管理,1入住时要做好：,入住资料的准备，包括业主入住时签署的法律文书，入住时向业主递交的文件，业主入住后需要使用的文件；,入住办理：预先筹划，组织接待，验房交钥匙,2入住手续文件,包括：入住通知书，入住手续，收楼须知，缴款通知书，用户登记表。看某小区入住管理程序,3加强对二次装修的管理,二次装修管理：,装修管理的内容p47-48,对房屋装修申请的 简易装修，涉及主体结构拆改和明显加大荷载的，专用设备改动等，物业管理企业可以代办申请。,装修的管理程序：,装修申报装修审批装修监督组织装修验收,早期介入VS前期管理,1时间不同,早期介入是在开发建设完成之前,前期物业管理是在物业开发建设完成之后至业主大会的成立,2性质不同,早期介入主要是充当开发建设单位的参谋和参谋，充当配角,前期物业管理是全面开展物业管理效劳活动，是主角,3形式不同,早期介入一般不签订正式的物业效劳合同,前期物业管理要签订正式的前期物业效劳合同,4内容不同,早期介入主要是了解、熟悉施工过程和施工质量，从物业管理和物业使用人的角度对物业的设计、施工环节提出意见或建议,前期物业管理对业主和物业使用人提供房屋及其设备，以及各种专项效劳,1()是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。,A日常物业管理；B日常物业效劳；,C物业管理的早期介入；D前期物业管理。,2.房屋大修是指须牵动或拆换局部 的工程。,A、间隔墙 B、主体结构 C、围护墙 D、排水管,3.在以下阐述中，哪项说法是不正确()A.早期介入是前期物业管理的重要铺垫 B.前期物业管理为早期介入打下良好根底C.前期物业管理是后期物业管理的根底 D.后期物业管理是前期物业管理的延续,4.物业管理的主要内容不包括()。A.物业的规划设计 B.客户管理效劳 C.平安效劳 D.环境保洁管理,5()是业主办理完入住手续的标志。,A用房装修完毕；B钥匙交给业主；,C按合同付清房款；D得到房屋产权证,谢谢,