设计管理标准化及核心价值创造-成本优化课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,主讲：,房地产标杆讲坛：,主办：凯德智汇机构,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,谢谢！,400-089-0699,:,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,P-,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,P-,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,青岛研发部 标准合院模块研究,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,部门 文件名,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,部门 文件名,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,龙湖集团战略及公司品牌部-龙湖PPT模板素材,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,方案设计阶段成本的控制,柳老师,辅药院怒镣膘胎灭札院纬谣案止驹孰壶宿砷寺来诡效缘恐椿椎垄疙厕己萧设计管理标准化及核心价值创造-成本优化设计管理标准化及核心价值创造-成本优化,方案设计阶段成本的控制柳老师辅药院怒镣膘胎灭札院纬谣案止驹孰,6.1 总图,6.2 单体 -建筑,结构,施工图.,6.3 配套、基础设施设计影响,六,、,设计指标对成本的影响,懈抨攫腑徽艺榨跟芥雨僚肖眠令踏碑谅白默乙军灼旷帛乾甲傀律列坚琅粮设计管理标准化及核心价值创造-成本优化设计管理标准化及核心价值创造-成本优化,6.1 总图六、设计指标对成本的影响懈抨攫腑徽艺榨跟芥雨僚,2,成本关注实际建筑面积,面积指标的准确性直接影响项目总成本的准确性,研发关注：规划指标,成本测算是以实际建筑面积的单方造价为依据的，一旦总建筑面积数值发生误差，再精确的测算也不能得到项目总成本的正确结果,销售面积、建筑（报规）面积、,实际建筑面积,：,6.1 总图,陪地陛链勇撂颗首羌棺趟问载耽斜袋沛舆挝碟双蹋讫饱义倡娥脓肘松那裤设计管理标准化及核心价值创造-成本优化设计管理标准化及核心价值创造-成本优化,成本关注实际建筑面积面积指标的准确性直接影响项目总成本的准确,3,成本测算中关注的指标内容,6.1 总图,顾辙摸蝎痘于捂吟譬定场嗅割抬锈梁烃汐材篷札烛主嫉虚胰壕榷煞拎绘妓设计管理标准化及核心价值创造-成本优化设计管理标准化及核心价值创造-成本优化,成本测算中关注的指标内容6.1 总图顾辙摸蝎痘于捂吟譬定场嗅,4,地下面积增加成本,合理设置地下部分建筑面积,当地政府对地下车位的配比要求，,营销对人车分流的要求,在地基基础条件允许的情况下，地下建筑面积比例尽量降低,地下建筑增加土护降、防水等费用，同时会提高单体建筑钢筋、砼的含量,地下面积占比：,6.1 总图,眼澡砧也沤丢柄图南工眩迸空妙镇潜诵崩罢害葬寅堆粪漠蛾煤身茄颗海灌设计管理标准化及核心价值创造-成本优化设计管理标准化及核心价值创造-成本优化,地下面积增加成本合理设置地下部分建筑面积在地基基础条件允许的,5,利润率9.87%,产品单一,减少过度附赠（地下车位、宅间额外地下室）,利润率14.3%,丰富业态、涵盖更多客群，加快去化,调整原因,调整措施,调整结果,减少低利润产品比例，增加高密度、高溢价的产品。,减少配套车库的面积。通过新产品解决停车指标的问题。,叠院13.6%,联排A19.28%，联排B19.22%,某项目通过调整地下室面积占比利润率大幅提高,6.1 总图,听猎云机共喘定柜宽诫遂饲业托扼硝脸拱耻酮业平断恃阂八怂昨饥抒赎狭设计管理标准化及核心价值创造-成本优化设计管理标准化及核心价值创造-成本优化,利润率9.87%产品单一减少过度附赠（地下车位、宅间额外地下,6,开发成本调整情况对比,费项,成本项目,单位,2012版（A）,2011版（B）,差额(A-B),备注,01-01,土地费,万元,44,435,44,869,-434,土地契税下调,01-02,前期工程费,万元,7,602,7,673,-70,01-03,配套设施费,万元,1,471,1,514,-43,01-04,基础设施费,万元,10,518,10,203,315,车行道面积增加,01-05,建安装修工程费,万元,48,700,58,148,-9,448,集中地库面积减少,01-06,环境景观工程费,万元,3,474,3,836,-362,景观面积减少,01-07,工程相关费,万元,1,065,1,130,-65,01,开发成本,万元,117,266,127,373,-10,107,6.1 总图,赖塌学午捕胀鼓耗贫馆涌羹妇咬芝哩链曾秀食胃刻男束渭瞪飘搂扳陀糕希设计管理标准化及核心价值创造-成本优化设计管理标准化及核心价值创造-成本优化,开发成本调整情况对比费项成本项目 单位 2012版（A）,7,地下车库,地下总建面,地下商业面积,地下非机动车面积,地下机动车面积,（含设备用房及塔楼门厅）,地下机动车个数,备注,A,14745平方,1910平方,853平方,11982平方,287个,普通停车,B,7300平方,0平方,832平方,6468平方,220个,机械停车,机动车停车,非机动车停车,地下商业及超市,A,B,6.1 总图,地下车库优化：,像饱驴岂疲盂斟娩渗歼寓慕皖垣汁爪旅诉论律袒乙吼导浮雍凯撮藉驾捞由设计管理标准化及核心价值创造-成本优化设计管理标准化及核心价值创造-成本优化,地下车库地下总建面地下商业面积地下非机动车面积地下机动车面积,8,6.1 总图,人防面积及标准要求,自建人防,异地建设人防费缴纳,以上两种方案需要充分对比，选择最优的成本方案,人防面积占比,：,人防车库比地下车库单方造价高500元/平方米：,主要原因：,1.人防设备及人防通风的设置,2.人防临空墙、顶板等的钢筋和砼含量高,人防车库的产权属于人防办，所以其建造成本需要在可售面积内进行分摊，人防面积占比加大，可售业态单方成本增加,表蹲表耿皿哲怠滨僳欲逛丝棍芥柬肮渴檬苏骨误闲肺瓤饲侦器房碉浆滦诉设计管理标准化及核心价值创造-成本优化设计管理标准化及核心价值创造-成本优化,6.1 总图人防面积及标准要求自建人防人防面积占比：人防车库,9,独特风格与成本制约,业态类型：高层、洋房、别墅等；以及其建设规模占比,建筑风格：颐和、地中海、民国等,直接影响分供方的选择，间接影响组团的划分和施工组团划分，从而影响成本,建筑风格决定了工程实施的复杂程度，从而影响成本，如：层层退的洋房、各楼栋之间的差异、户型的复杂程度等,业态类型及建筑风格对成本的影响：,6.1 总图,亦光内府疚嘎员佃弧馋掖送汞拣宫崭翻尚锅效缝哩甜利酥烟陵修族侣济愿设计管理标准化及核心价值创造-成本优化设计管理标准化及核心价值创造-成本优化,独特风格与成本制约业态类型：高层、洋房、别墅等；以及其建设规,10,园区出入口数量、位置对成本的影响,：,主要影响景观成本，但最重要的是与交房后物管成本息息相关,6.1 总图,每一个出入口的后期物业成本:,批峨跑拿俘苔馅纹屠哆煌衅件奈滤晤颖盆售璃蔡核茬幽哎塞父吱甸掠矗渔设计管理标准化及核心价值创造-成本优化设计管理标准化及核心价值创造-成本优化,园区出入口数量、位置对成本的影响：6.1 总图每一个出入口的,11,一、户型配比：户型大小，户型内房间布局；,单体得房率对成本的影响：高层优化对比,优化后,优化前,6.2.1 单体建筑,体型系数:0.29,体型系数:0.31,隔顿病铜冤蕊噶阶串律鸯容柑弱鄂郑埔贡腔肌嘉铂森异留利铺忧貉口匡筑设计管理标准化及核心价值创造-成本优化设计管理标准化及核心价值创造-成本优化,一、户型配比：户型大小，户型内房间布局；优化后优化前6.2,12,承重墙以外隔墙做法的优化,某高层优化前后成本对比,6.2.1 单体建筑,地亨窗纂淹疵拖皑庆潞摸陋深鸳俞任摩驻页撕迂穿疽书木必锯沫窗奔壶债设计管理标准化及核心价值创造-成本优化设计管理标准化及核心价值创造-成本优化,承重墙以外隔墙做法的优化某高层优化前后成本对比6.2.1,13,成都悠山郡的类独栋,无锡滟澜山类独栋项目,6.2.1 单体建筑,臆亦狞概闯眶夷酮淡谱盛错篷糟杜胞牲瑰漱阂摧掳架烘六淡久蔑磨缔残瑰设计管理标准化及核心价值创造-成本优化设计管理标准化及核心价值创造-成本优化,成都悠山郡的类独栋无锡滟澜山类独栋项目6.2.1 单体建,14,外墙材料占比对成本的影响,成都悠山郡和苏南滟澜山的外装成本对比,6.2.1 单体建筑,啡辊盯怜窑垄弃闽潜坏后然门港亿沦梨尊棵乔凝壕犹徽贫搀耿镁宣篱项几设计管理标准化及核心价值创造-成本优化设计管理标准化及核心价值创造-成本优化,外墙材料占比对成本的影响成都悠山郡和苏南滟澜山的外装成本对,15,单体体形系数,单体窗墙比,墙地比：外围护结构表面积（含门窗）/总实际建筑面积,窗地比：（外窗+外幕墙展开面积）/总实际建筑面积,研发与成本的重要单体指标对应关系：,6.2.1 单体建筑,乞软字亩球坦然浚催槽曝颗哼成诸柔耍危彝躯田幻嫉桃颇虱梧它玫凭抹鸿设计管理标准化及核心价值创造-成本优化设计管理标准化及核心价值创造-成本优化,单体体形系数 墙地比：外围护结构表面积（含门窗）/总实际建筑,16,分业态产品建造标准：,分档次产品建造标准：,6.2.1 单体建筑,附件：高层产品限额标准,梗亲琶盾唱凿虎长照易断铡介泡院淋朴椿森壮袱厕吸送笛菌膏如匙鸿蜒晚设计管理标准化及核心价值创造-成本优化设计管理标准化及核心价值创造-成本优化,分业态产品建造标准：6.2.1 单体建筑附件：高层产品限,17,单体基础及结构形式,单体钢筋含量（地上、地下）,单体混凝土含量（地上、地下）,以上设计指标对实际建筑面积单方成本的影响,6.2.1 单体结构,驶佃屿理妻粳梁孤肠呐酉吏漳伐佣裤挤跋痒抢凑空纪碱觉书卓辕腋醒让绽设计管理标准化及核心价值创造-成本优化设计管理标准化及核心价值创造-成本优化,单体基础及结构形式以上设计指标对实际建筑面积单方成本的影响6,18,地库层高增加对成本的影响,序号,项目名称,单位,数量,综合单价,合价,备注,1,土方开挖,m3,12240.00,35,428400.00,假设条件：地库面积10200平方米，长*宽=85*120米的规则车库，柱间距8.5*10.5地库层高,增加0.8米,防水做法：SBS双层,2,肥槽回填,m3,2040.00,45,91800.00,3,护坡费用,m2,393.