体验式商业主题研究课件

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,11/7/2009,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,1,*,体验式商业研究,同致行（中国）顾问部,2014,年,12,月,体验式商业研究同致行（中国）顾问部 2014年12,PART1 体验式商业的基本特征,PART2 体验式商业的主题,PART3 体验式商业的业态,PART4 体验式商业的发展趋势,PART1 体验式商业的基本特征PART2,1,、体验式商业的基本特征,1、体验式商业的基本特征,所谓“体验式商业”，是区别于传统商业的以零售为主的业态组合形式，其更,注重消费者的参与、体验和感受,，并对空间和环境的要求也更注重体验性。,体验式商业,最常见的载体是购物中心,，因为购物中心在建筑设计、空间品质、业态组合和经营模式上，更易于实现“体验式”的要求。体验式消费主要是人体三方面感官的参与：,视觉（听觉）、触觉、味觉。,体验式商业的基本概念,所谓“体验式商业”，是区别于传统商业的以零售为主的业态组合形,体验式商业的发展阶段,初级体验模式,1,、典型的“购物,+,餐饮,+,娱乐”的模式，主要强调的是业态的组合。,2,、对物业（建筑）特色方面要求不高。,中级体验模式,1,、除了业态组合外，开始关注建筑形态、内部装饰、营销活动的体验感；,2,、强调消费者的参与感。,高级体验模式,1,、将体验五感融入商业项目；,2,、以主题化的面貌让消费者感受到文化氛围；,3,、更注重体现细节的完善。,万达广场,北京芳草地,欢乐海岸,强调业态组合,强调消费者参与感,主题化商业,体验式商业的发展阶段初级体验模式中级体验模式高级体验模式万达,体验式商业的表现,1,、创造体验性的购物环境。,商场各种硬件设施,，如设立育婴室、休息室等一些便民措施。,内部装潢,，融入一些特色的文化，与建筑外形及商业定位完美配合。,商场的环境：,园林式的景观设计，绿色植被、流水、光照等，增加消费者的自然感受。,商场规划：,注重各功能区的衔接与融合，让消费者能轻易找到想去的店，最好采取弧形外廊和环形动线。,体验式商业的表现1、创造体验性的购物环境。商场各种硬件设施，,2,、增加各种体验性的业态。,体验式商业的表现,以儿童核心家庭类体验。,以运动娱乐为主的年轻消费体验。,以餐饮咖啡为主的商务消费体验。,2、增加各种体验性的业态。体验式商业的表现以儿童核心家庭类体,3,、尝试体验性服务为商场增值。,体验式商业的表现,定制性的娱乐活动,针对性的优惠活动,参与商场的活动,通过多平台与消费者形成互动：邮件、,APP,、微博、微信等。,3、尝试体验性服务为商场增值。体验式商业的表现定制性的娱乐活,2,、体验式商业的主题,2、体验式商业的主题,根据所在区域顾客的购物需要、消费心理特点、区域文化，参考购物中心的不同流派，确定购物中心主题，而后在空间处理、环境塑造、形象设计等方面对商业主题进行一致性表现。,体验式商业的主题,根据所在区域顾客的购物需要、消费心理特点、区域文化，参考购物,1,、生活体验购物中心（,LSC,）,生活体验购物中心（,Lifestyle Shopping Center,，简称,LSC,）一般位于密度较高的住宅区域，迎合本商圈中消费顾客对零售的需求及对休闲方式的追求，具有露天开放及良好环境的特征；在业态上，主要有高端的全国性连锁专卖店，或以时装为主的百货主力店，多业态集合，以休闲为目的，包括餐饮、娱乐、书店、影院等设施，通过环境、建筑及装饰的风格营造出别致的休闲消费场所。,丰富的业态满足消费者对商品的需求和生活品质的追求；,坐落在相对集中的高收入人群区域；,面积一般在,1.5-5,万平方米之间，近年来出现逐渐增大的趋势；,是在一个开放的环境中，而不像传统购物中心是在一个封闭的环境里；,停车方便，有足够的停车位；,更加注重环境和建筑风格的营造。,LSC,需要满足,6,大条件,1、生活体验购物中心（LSC）生活体验购物中心（Lifest,1,、生活体验购物中心（,LSC,）,休闲第一：,所谓休闲，广义包括餐饮、娱乐等服务功能。也是,Lifestyle,购物中心的灵魂所在。,环境第一：,LSC,更加注重环境和建筑设计。,业态专精：,LSC,从业态上更接近于集百货店、（大型）超市、专业店、专卖店等有店铺零售业态与休闲、餐饮、娱乐服务等为一体的集合体。,消费高端：,高档的环境、高档的产品和倡导的时尚理念。,营利润高：,经营利润高是吸引业主的关键。高消费、高利润率和高附加值的产品，致使,Lifestyle,购物中心的业主的零售净利润率平均达,30%,以上。,LSC,的特点,餐饮,家具与家居饰品,休闲娱乐,国外成熟,LSC,业态,零售,餐饮,休闲娱乐,国内,LSC,业态,1、生活体验购物中心（LSC）休闲第一：所谓休闲，广义包括餐,2,、儿童主题体验商业,儿童主题商业,目标客群为315岁儿童，主力客群510周岁,主力客群的家庭结构通常为：孩子、父母、祖父母（或外祖父母），家庭出游的结构通常为“1+2”至“1+4”.,城市要求,一线城市或者人口基,数大的二线城市，儿,童人口基数大；,重视儿童教育，儿童,教育理念领先,。,一线城市/大二线城市,区位要求,主城区位，区位不,宜偏；,有地铁或者专属公,交直达市区；,项目及周边停车位,充足，道路交通便利。,公共交通系统发达,项目要求,商业综合体内，具,备复合一站式的商业,氛围；,综合体外，应有复,合的商业体系。,周边商业氛围复合,规模要求,一线城市其儿童主题商业地产的开发体量较大，主题公园,面积较大，而职业体验项目在,12万平米。,二线城市的项目，建筑面积在1万平方米,以,下，主要根据各城市目前市场容量和需求所开发。,根据市场容量和需求,2、儿童主题体验商业儿童主题商业目标客群为315岁儿童，主,2,、儿童主题体验商业,主题乐,园型,职业体,验型,完整货币体系，,体验社会角色的,亲子乐园；,寓教于乐的情景,体验天地；,为孩子提供全面,的角色体验。,KIDZANIA,星期八小镇,寓教于乐，尽,享童年时光；,让消费者在购,物的同时还可以,置身在童话世界里。,北京,snoopy,乐园,儿童主,题家庭,消费综,合体,以儿童和亲子,生活为中心来规划运营；,全方位呵护儿童成长，树立一个行业标杆式创新综合教育平台。,深圳,baby city,据调查，80%的家庭，儿童支出占家庭支出的30%50%，孩子的消费已经成为家庭消费的最大支出之一中国儿童产业研究中心数据,中国特色家庭结构,4+2+1,儿童中心化,儿童消费增长迅速,儿童主题体验商业的三大类型：,2、儿童主题体验商业主题乐职业体 完整货币体系，KIDZ,2,、儿童主题体验商业,餐饮,休闲,娱乐,百货,运动,教育产业,零售购物,特色服务,休闲娱乐,早教,培训,儿童职业体验馆,童装,玩具,童车,书本,室内软体游乐,电子电动游乐,主题乐园,儿童摄影,儿童运动（游泳、健身）,主题餐厅,+,儿童体验业态,家庭消费衍生业态,儿童主题商业不仅以四大主要儿童业态为主，更要扩大消费市场，延伸到家庭消费，打造以“儿童体验”为特色，以“家庭群体”为重度目标消费群的商业体。,2、儿童主题体验商业餐饮休闲娱乐百货运动教育产业零售购物休闲,3,、艺术主题体验型商业,1,）艺术馆与购物商场的无缝完整结合；,2,）市中心地段，吸收当地艺术文化精华；,3,）每个城市的,K11,艺术商场均为独一无二，反映当地的文化艺术；,4,）建筑形态及空间与周围自然环境融合，建筑作为城市公共艺术；,5,）大型装置艺术和各种艺术作品穿插整个商场空间；,6,）以整个商场空间作为艺术馆，定期策划各种类型当代艺术展览；,7,）非大众的零售及餐饮品牌。,香港,/,上海,K11,购物艺术中心,北京侨福芳草地艺术中心,艺术主题体验型商业的特点：,3、艺术主题体验型商业1）艺术馆与购物商场的无缝完整结合；,3,、艺术主题体验型商业,1,、建筑形式的艺术化,在项目开发前就把艺术文化当做项目的一部分，研究购物中心如何艺术共存，在购物中心的建筑外观、内部装饰、环境的打造、氛围的营造充分体现艺术化；,2,、进行艺术主题营销活动,购物中心、商场举办以文化、艺术为主题的活动，和一些文化机构或艺术家合作，通过举办展览等形式，吸引更多消费者；,3,、引入文化、艺术类主力店,在购物中心引入一两家或几家以文化、艺术为特色的主力店，为购物中心增加“文艺范”和体验性，吸引更多消费者，如万达武汉中央文化区“楚河汉街”引入杜莎夫人蜡像馆；,艺术主题体验型商业的表现：,3、艺术主题体验型商业1、建筑形式的艺术化在项目开发前就把艺,与其它传统商业相比，公园商业在吸收,SHOPPING MALL,融合购物、餐饮、娱乐等丰富业态的基础之上，将公园风景纳入商业体系中，消费者既能享受到被一线品牌、特色商业所簇拥的购物快感，又可体验到在公园里购物的轻松闲适。,公园商业将游憩、公园资源、房地产、主题商业有效结合起来，突破了单一房地产的概念，充分整合了地产产业链。,4,、公园主题体验商业,公园商业将游憩、公园资源、房地产、主题商业有效结合起来，让消费者体验在公园里购物的轻松舒适。,新加坡圣陶沙,美国,Talega,社区,深圳东部华侨城,深圳华侨城,广州番禺中央公园,成都宽窄巷子,北京朝阳公园蓝色港湾,成都芙蓉古镇,广州南国桃园,La Jolla,，美国加州,多摩，日本,帕拉德罗，古巴,与其它传统商业相比，公园商业在吸收SHOPPING MALL,4,、公园主题体验商业,升级型,单一型,综合型,1,2,3,消费特点,消费项目单一、水平低、主题性不强，,主题明确、特色鲜明,餐饮、娱乐、休闲、婚庆等,综合型生态、休闲旅游区、公园主题区,注重享受和精神放松，休闲活动多元，消费水平升级,物业形态,农家乐低级旅社、餐饮等,精致规划、风格统一、主题明确的特色商业街、商业内街、并排独栋商业、露天商业、酒店等,休闲观光、高档酒店配套、商务会议、精品商业、大型游乐设施等,公园商业目前经历三个阶段的发展，综合型生态、休闲旅游区、公园主题区为目前的发展趋势，物业集休闲观光、高档酒店配套、商务会议、精品商业、大型游乐设施等一体。,4、公园主题体验商业升级型单一型综合型123消费特点消费项目,4,、公园主题体验商业,泛地产主导的公园商业,地产开发的公园商业,通常属于“造城”范畴，以旅游地产、影视地产、文化地产等为主题打造，占地面积巨大，如深圳华侨城3.5平方公里，北京世纪华侨城1平方公里。,地产开发中的公园商业开发，具有泛地产的特征，其开发收益模式包括置换土地、置换面积、合资、独资、承包、出租、收益分成等。,重庆龙湖动步公园,开发策略必然通过公园的打造积累区域人气，通过各种主题，如旅游、娱乐等，充分扩大辐射面积，通过人气积累实现商业与物业的销售，这种开发模式下，商业必然依托于公园而发展,在区域已经拥有较多或部分城市资源的情况下，开发商更多的进行房地产开发，同时尽量提升公园的品牌扩大效应，促进商业旺盛发展，这时公园和商业是互为依托的关系，商业更多是作为公园的配套,特点,开发策略,从开发角度看，公园商业氛围泛地产主导的公园商业和地产开发的公园商业。,4、公园主题体验商业泛地产主导的公园商业地产开发的公园商业通,5,、文化主题体验商业,文化主题体验商业打造条件：,一般位于经济发达的一二线城市，消费者精神层次较高；,旅游业发达的城市对于文化主题商业更有利；,项目所在区域有特定的历史文化基础或者是对传统文化的复兴，让消费者产生文化认同感和归属感；,迪拜瓦菲商场,Wafi Mall,美国凯撒宫,上海老码头,广州五号停机坪,G5,5、文化主题体验商业文化主题体验商业打造条件：一般位于经济发,5,、文化主题体验商业,区位：,位于美国拉斯维加斯凯撒宫广场以北，与凯撒