科技路西口项目定位及规划报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,科技路西口项目定位及规划报告,制作人：,XXX,2016,年,1,月,26,日,前言,鱼化寨待开发地块，位于,科技路西口向西,300,米,路南处，,总占地约,15,亩（,10000,）,，预估,容积率为,8.0,，北邻富鱼路、东临天朗蓝湖树项目，,周边配套齐全，,交通便利，地处,地铁三号线科技路西口站,上盖，,现为更好的开发此地块，为鱼化寨区域做出贡献，特次进行设计分析，,了解西安市场主流写字楼概况，并从中选取部分代表楼盘作为参考依据。,红色区域内为项目用地,科技路西口，地铁三号线,经济指标,初步规划及经济指标如下，假设按此设计，初步定位产品，以便展开相应设计。,区域内人口概况,项目周边（,1-2,千米范围内,）人口统计如下：,社区常驻人口约,：,15,万,鱼化寨村常住人口约,：,10,万,外事学院师生人口约：,2,万,软件园办公人口约：,5,万,未来,3,年预计新增人口如下：,新增常驻人口：,4,万,新增办公人口：,2,万,周边多为高档社区，收入高,消费能力强，,如何吸引至本案,成为项目成功的重点。,鱼化寨村民收入颇高，但消费,力不强，,如何调动村民消费,也是,项目成功的重点。,区域内办公人群消费特点明确，,本案业态、商铺如何吸引白领,也是项目成功的重点。,学生购买力一般，但消费频次,高，接受新事物快，,如何把握,大学生消费特征,也是项目成功重点。,项目目标客群分析,今年房地产市场趋于平稳，投资写字楼人群几乎很少，因此目标客群大多数以,自用客户,为主。,本项目所处区域，周边无任何写字楼或类似写字楼产品，因此,无法定位区域内客群,特性。,因此从,外部区域拓展客户,成为本项目定位客群的方式和途径。,因此锁定三个区域的客群为本项目拓展客户：,1,、高新二期,锦业路、丈八西路片区,2,、唐延路、沣惠南路沿线片区,3,、丈八北路沿线片区,以上区域从属于高新片区范围内的区域，根据仲量联行,2014,年度的统计如下：,重点项目户型分析,总结,：主流对比项目户型设计，单套独立面积区间集中在,100-300,之间。,主流项目产品分析,总结,：市场主流项目户型设计，单套独立面积区间集中在,110-400,之间。,结论,：科技路西口项目写字楼规划面积区间如下,100-150,占,比,50%,150-250,占比,30%,250-400,占比,20%,1#,单层面积,1800,，则模拟面积为：,120,、,120,、,130,、,130,、,130,、,170,、,180,、,180,、,300,、,350,。,在楼体的四角放置大面积户型，中间填充小面积户型，便于使用及分割。,项目,2#,写字间定位,2#,写字间共,17,层,，单层面积,900,，总建筑面积,15300,；,计划引入一家设计师酒店,设计师酒店,外观设计新颖，整体采光通透，考虑配备空中花园，是个性十分鲜明的设计精品酒店。会涵盖多种时尚房型，包括火红，蔚蓝，山水写意，洞居房，炕室房等概念，凝聚多位设计师匠心打造的国内少有的、个性鲜明的、以设计为精品的商务酒店。,按照现有设计设酒店客房标准则酒店占用面积为,12000,-14000,。,其余面积可在,2#,顶层设置,高端酒店,或在底层设置,健身房,。,项目商业定位,比中心型购物中心规模小（,建筑面积,1,万,-4,万,），却比一般社区店功能齐全,区域型购物中心。,区域购物中心是建立在,成熟的居住区,，针对一定规模的消费人群，融合,生活基本业态,，提供给居民高端服务的场所，使生活的所有需求几乎,不用出社区就可以满足,，减少人流幅度，因而减轻城市交通负荷，使城市扩张没有后顾之忧，为城市发展作出巨大贡献。,涵盖主要品类如下：,项目周边商业统计线路,对周边,12,条主要线路,进行调查，,统计全部临街商业情况，调查地图如下，,红线道路两侧,全部为统计范围。,项目周边商业概况,整体业态规划,项目初步规划为,地下,三层,，地上商业面积预估为,5680,，预估地下单层面积约,7500,。,地下,负二负三规划停车场,，,负一规划,3500,商业,，,4000,生活超市,。,由于项目用地的不规则，且单面临路，因此车位面积按照,37,/,个,计算，,且按照,机械车位,设置双层停车场，预计提供,车位,800,个,。,邻里型购物中心，商业对停车位要求较低，只考虑写字楼,56000,，,车位比为,1/70,。,另外考虑成本问题，也可去掉负三层的建设，倘若如此,预计提供,车位,400,个,，车位比为,1/140,。,关于商业体量：,地上商业单层面积：,5680,，因计划引入大型浴场及电影院，占据两层空间，,且结构高度不宜超过,24,米,，因此规划,五层,商业较为合适，包括地下部分共,3.6,万,的商业。,此体量可以满足周边,1-2,公里,范围内的商业需求，为,区域型购物中心,，,涵盖餐饮，购物，休闲，服务等多种便民业态。,电影院规划特征,总结,：,5680,的电影院可规划,1500,个,座位的大型影院；,可规划约,400,座巨幕厅,1,个；,220,座大厅,1,个；,170,座中厅,4,个；,100,座小厅,2,个；,项目周边餐饮行业调研,项目周边没有大型的集中式商业，商业体主要围绕三大社区的底商展开，,枫韵蓝湾底商,，,天朗蓝湖树底商,（包含商业街区），,都市印象底商,。,根据统计，科技路西口附近以,中档、中低档、中高档为主,，约,119,家,，详细分类如下：,总结,：主流客单价区间约为：,30-80,元,之间，品类以,中餐、咖啡甜点、烘焙,类为主。,餐饮业缺乏整合，无集中式餐饮商业，因此把,商业,3,楼规划集中餐饮,配套较为合适，,提供约,5680,的餐饮区，满足自身及周边餐饮需求。,项目餐饮业态面积划分（方案一）,注：其中中餐涵盖特色、主题餐饮，中式快餐等，西餐涵盖西式快餐，,特色、主题餐饮等；,根据,一般情况下餐饮营业需求的面积,及,科技路西口现有各餐饮占比情况,归纳如下：,总结,：商业,四,层,规划集中餐饮配套，各餐饮大类需求面积及所占比例如上所述。,若按以上规划执行，则餐饮配套占整体商业比例为：,17.5%,。,因引入浴场及电影院，此比例较主流规划偏少。,也可在,1-3,层部分位置规划甜品、饮料、咖啡业态，但需控制数量。,也可考虑规划,4680,中档餐饮，附带,1000,美食城，以此吸引人流、聚集人气。,项目餐饮业态面积划分（方案二）,根据市场调研反馈结果，餐饮业态十分吸引人流，客户消费意愿强，频次高。,因此考虑引入更大面积的、易消费的餐饮品类。,建议考虑把,四层整层作为美食城、三层作为中档餐饮聚集地,；,若按以上规划执行，则餐饮配套占整体商业比例为：,35%,。,把百货的面积减少一层，便于招商及后期的经营和租金收益；,也可考虑引入品牌美食城如：大食代、美食公园等；,儿童业态规划,项目,周边社区常住人口约,15,万,人，社区大多数为,2008,年,-2014,年左右入驻的新房；,因此预计新生儿约,4,万,，未来,3,年新增人口中预计新生儿约,1,万,，因此人口基数足够。,业态包括：儿童零售、游艺娱乐、主题公园、儿童教育、,SPA,、儿童餐厅、母婴用品、亲子摄影等。,建议可引入的,主力店包括：,玩具反斗城、乐高、职业体验馆,等西安尚未引入的知名品牌；,休闲娱乐业态以,美容美发、瘦身,SPA,、足浴按摩,为主；,建议项目,二层,规划为,儿童业态及休闲娱乐,业态为主，比例为,8:2-7:3,；,一层业态规划,项目,一层整体规划为零售和服务业态,；,区域购物中心应配备居民日常生活紧密相关业态，满足周边居民日常生活需求；,如：烘焙坊、药店、烟酒店、眼镜店、家纺、便利店、美容美发、银行、中介、快印、电超市、洗衣店、门诊、花店等。,具体功能比例根据实际招商及商户落位情况待定；,负一层业态规划,项目,负,一层为生活超市,，面积,4000,，剩余,3500,为其他商业；,生活超市区别于大型卖场，首先在面积上只有,1000-5000,左右，界与便利店与大卖场之间的产物，,所售商品全部为与居民生活紧密相关的必需品，如,生鲜蔬果、农副产品、零食饮品、日化家纺,等，,不包括服饰百货、家电电器、办公科教、图书音像等。,商业体功能规划,各类,便民功能,是商业不可或缺的一部分，可根据实际情况酌情设计，具体细节如下，：,吸烟区,客户反馈意见区、手机充电区,休息座椅,小品景观区、艺术展品陈列,绿植陈列,ATM,机,景观看台,室内广告位,艺术墙、签名墙,项目,外部广场,设计细节,出租车泊车岛及遮阳棚,人车分流,商场入口处遮阳棚,立柱指示牌（引导公交及地铁人流），精神堡垒，项目案名岛,考虑负一层为超市，可设计部分下沉式广场,项目外部交通环境,蓝色通道为车行通道（无隔离带）,浅绿色通道为人行通道（有石墩隔离）,道路南北两侧黄星分别为地铁出口及公交车站,预估销售额及持有资产总额,写字楼部分：,1#,总建筑面积,41400,，最终成交均价,12600,元,/,，销售额约,5.21,亿,人民币。,2#,总建筑面积,15300,，最终成交均价,12200,元,/,，销售额约,1.86,亿,人民币。,商业部分：,负一层至五层总建筑面积：,35900,，,负一层估价,1,万元,/,，一层估价,3,万元,/,，二层估价,2,万元,/,，三层估价,0.8,万元,/,，,四层估价,1.5,万元,/,，五层估价,0.7,万元,/,，商业总资产预估,5.29,亿,人民币。,停车位部分：,停车位预估共,800,个,，按照,12,万元,/,个,车位预估，总销售额,9600,万,。,END,THANKS!,