资源描述
,第,*,页,第,*,页,第,*,页,第,*,页,第,*,页,第,*,页,第,*,页,第,*,页,第,*,页,单击此处编辑母版标题样式,编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第,*,页,单击此处编辑母版标题样式,编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第,*,页,单击此处编辑母版标题样式,编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第,*,页,单击此处编辑母版标题样式,编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第,*,页,单击此处编辑母版标题样式,编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第,*,页,单击此处编辑母版标题样式,编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第,*,页,单击此处编辑母版标题样式,编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第,*,页,单击此处编辑母版标题样式,编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第,*,页,单击此处编辑母版标题样式,编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,碧桂园沪苏区域,XXXX,地块营销市调报告,沪苏前策产品部,201,7/3,碧桂园沪苏区域,第一部分：地块本体分析,第二部分：整体市场研究,第三部分：竞争市场研究,第四部分：定位分析,报告目录,第一部分：地块本体分析第二部分：整体市场研究第三部分：竞争市,项目本体分析,规划指标分析,关注内容：重点关注规划指标，例如占地面积、容积率、限高、限低、配套等要求。,分析格式如下图示例,A1,A2,B1,B2,项目本体分析规划指标分析关注内容：重点关注规划指标，例如占,项目本体分析,区位及交通优势,关注内容：是否是城市核心区，是否是城市发展方向上，是否是政府重点打造区域。,分析格式如下图示例,新东区核心区域,城市发展方向,新东区便捷交通,畅享一城繁华,随着通州纳入市区，城市能级质的扩张，南通城市东进，新东区将成为南通未来新的核心区域,项目临近汽车东站，,2,条规划的轻轨、城内公交主干道路，交通便捷，地块未来价值凸显,崇川区,港闸区,本案,翡翠华府,主城区,新东区,项目本体分析区位及交通优势关注内容：是否是城市核心区，是,项目本体分析,配套情况,关注内容：教育医疗、人文景观、休闲娱乐、生活配套等等。,分析格式如下图示例,本案,2,3,4,5,6,7,8,环保公园,观音山医院（规划中）,国城生活广场（未运营）,观音山小学,圆融广场（已运营）,南通汽车东站,项目本体分析配套情况关注内容：教育医疗、人文景观、休闲娱,项目本体分析,小结,分析格式如下图示例,区位交通,配套特色,新东区正核心，交通主干道青年中路旁，紧邻汽车东客运站，,2,条规划地铁，,1,公里范围内高架林立，多条公交线环伺项目周边，便捷交通，畅享一城便捷,。半小时圈里有哪些优势点，,1,小时圈里又有哪些优势点等；,教育,医疗,人文景观,休闲娱乐,生活配套,地块指标,容积率、建筑限购前提下可能的产品组合,其他配套等限制性条件提示,项目本体分析小结分析格式如下图示例 区位交通配套特色,报告目录,第一部分：地块本体分析,第二部分：整体市场研究,第三部分：竞争市场研究,第四部分：定位分析,报告目录第一部分：地块本体分析第二部分：整体市场研究第三部分,整体市场研究,城市格局,北拓,、,东进,、,南延,，“两核三副”的发展格局已基本成熟,南通全市常住人口分区情况,老城区,新东区,新城区,市政府,本案,南通碧桂园,碧桂园天玺湾,长 江,港闸区,开发区,崇川区,通州区,通州城区,(5500-6500,元,/,),(7500-8500,元,/,),(5000-9000,元,/,),东进,南延,北拓,关注内容：城市格局、每个版块的状况及未来发展方向等等。,分析格式如下图示例,老城区：市区销售价格高，配置有南通人认可度极高的一附小、二附小，洋房的销售价格普遍在,20000,元,/,以上,新城区：以市政府为核心，中南城为商圈的新城板块，城市界面优，客户认可度高，洋房销售价格在,10000-18000,元,/,新东区：规划工业园区生活及商业氛围一般，项目及产品偏刚需，配套汽车东站，洋房销售价格在,6000-9000,元,/,南通市分为崇川区、港闸区、开发区、通州区,崇川区内部分为老城区、新东区、新城区,通州区为通州市撤市,(,县,),划区,整体市场研究城市格局北拓、东进、南延，“两核三副”的发展格,整体市场研究,城市规划,张家港市辖8个镇：杨舍镇、塘桥镇、金港镇、锦丰镇、乐余镇、凤凰镇、南丰镇、大新镇、常阴沙现代农业示范园区（原常阴沙农场）,，目标地块处于城西板块，属与城西生态居住区最临近城中地段。,城北科教,研发区,城西生态居住区,城南商贸,高新区,城东综合文化商业中心区,具体来看，张家港城市功能空间可分为,“四区、一核、两组团”。,“四区”即城北科教研发区等、“一核”即黄泗浦生态核、“两组团”即杨舍公共服务核心区组团和塘桥组团。,高铁站设于塘桥，城市规划发展方向向东。,，,本案所在城西版块被定位为生态居住区，以生态宜居为导向。,关注内容：城市功能板块划分与定位。,分析格式如下图示例,整体市场研究城市规划张家港市辖8个镇：杨舍镇、塘桥镇、金港,整体市场研究,城市规划,城市交通及区域规划,塘桥镇东邻苏通长江大桥，南沿沿江高速公路，西接苏虞张一级公路和江阴长江大桥，北濒黄金水道长江，,204,国道直贯南北，,338,省道横跨东西。,项目地块距离张家港枢纽站,5km,路程。,张家港枢纽站是,沪通铁路、沿江城际铁路和通苏嘉城际铁路,的主要客运站，目前,规划为二级大站,，,计划,2018,年开始运营，,建成后将成为沪通铁路沿线的最大换乘车站。沪通铁路北起南通平东，与现有宁启铁路贯通，与规划中的沿江城际铁路、通苏嘉高铁相交会于塘桥。向南跨越长江，经张家港、常熟、太仓到上海安亭，全长,137.3,公里。按照规划，沿线需,新建平东站、南通西站、张家港、常熟、太仓等,8,个客运、货运和客货运场站,。,塘桥板块,塘桥镇,目标地块,沪通铁路,沿江城际铁路,张家港,枢纽站,通苏嘉城际铁路,5km,关注内容：高铁站、地铁站、大型商业体等城市规划。,分析格式如下图示例,整体市场研究城市规划城市交通及区域规划塘桥板块塘桥镇目标地,关注内容,（分析格式如下图示例）,分析城市土地市场的供求、价格水平及成交地块明细,整体市场研究,土地市场,成交地块明细,（如下图示例）,XX,城市商品住宅土地供求,XX,城市商品住宅土地楼面价及环比变化,供求分析,2,月份,，城市主城区商品住宅用地的供应,0,万方、成交,16.72,万方。供不应求，土地价格有上涨趋势。,楼面地价分析,年初新增土地有限，1月份迎来土拍高潮，共成交11幅土地，均为去年年底挂牌土地，平均楼面价达到2334元/，平均溢价率为77%，最高溢价率达到126%；2月成交商品住宅类土地仅1幅，以底价成交，楼面价为944元/。,关注内容（分析格式如下图示例）整体市场研究土地市场成交地块,整体市场研究,商品住宅供求,关注内容,（分析格式如下图示例）,近,1,年月度商品住宅供求及均价分析,本月供应量2.83万，环比下降86%；成交量37.38万，环比上升109%，市场今年呈供不应求、持续去库存态势；受城南、城东片区高价地块成交影响，成交均价持续上涨至新高6915元/，环比上涨4%。,整体市场研究商品住宅供求关注内容（分析格式如下图示例）,整体市场研究,热销面积段及主力总价段,关注内容,（分析格式如下图示例）,进一年,XX,城市热销面积段、变化趋势及原因分析,从进一年的销售状况来看，,XX,城市商品住宅热销面积段集中在为,100-120,平米，其次是,80-100,平米和,120-140,平米；销量占比变化较小，市场改善性和投资属性明显，同时受上海、苏州高房价的持续挤压，改善和投资需求集中放量。同时，,180,平米以上户型销售较为缓慢；,近一年,XX,城市热销总价段、变化趋势及原因分析,商品住宅主力总价段在,200,万以下。受房价持续高涨影响，主力总价段有放大趋势，,200-300,万产品成交量占比在,10%,左右；,300,万及以上产品销售缓慢；,月度商品住宅热销面积段分析,月度商品住宅热销总价段分析,整体市场研究热销面积段及主力总价段关注内容（分析格式如下图,整体市场研究,存量及去化周期,近一年商品住宅库存及去化周期,关注内容,（分析格式如下图示例）,市场存量及去化周期，监控风险,本月商品住宅的库存量和去化周期均有下降，但房价存在上涨压力。存量为,120.85,万方，较上月下降,22%,，去化为,3.5,个月，较上月下降,24%,。,整体市场研究存量及去化周期近一年商品住宅库存及去化周期关注,整体市场研究,存量分析,截止,XX,年,XX,月,XX,城商品住宅在售存量面积段分布,关注内容,（分析格式如下图示例）,通过存量结构分析，得出机会产品及风险产品,风险产品,：商品住宅积存主要集中一房、二房，主要是,90,平米以下产品；,机会产品,：三房产品虽库存最多，但跑量快，为市场热销产品；而四房和别墅则相对稀缺，面积控制在,140,平米以上。,截止,XX,年,XX,月,XX,城积存物业类型及去化周期,整体市场研究存量分析截止XX年XX月XX城商品住宅在售存量,整体市场研究,小结,分析格式如下图示例,土地市场,商品住宅市场,土地供应量,xxxx,万方，环比、同比变化,土地成交量,xxxx,万方，环比、同比变化,价格水平，环比、同比变化,价格溢价率,供应量,XXXX,万方，同比、环比变化,成交量,XXX,万方，同比、环比变化,价格水平,XXX,元,/,平方米，同比、环比变化,供求比,XXX,，环比变化,热销面积段,XXXX,平方米,主力总价段,XXXX,万元,/,套,存量市场,存量总量,XXX,万方，主要积存区域,XXXX,，存量较少区域,XXX,存量需要去化周期,XXX,月,积存面积段,XXX,平方米,整体市场研究小结分析格式如下图示例 土地市场商品住宅市,报告目录,第一部分：地块本体分析,第二部分：整体市场研究,第三部分：竞争市场研究,第四部分：定位分析,报告目录第一部分：地块本体分析第二部分：整体市场研究第三部分,竞争市场研究,竞品布局,万科城市之光,冠城大通棕榈湾,中南世纪花城,碧桂园翡翠华府,国城璟府,R16019,本案,新东区,新城区,未售,地块,在售,关注内容：,竞品分布及概况,（分析格式如下图示例）,相比,2015,年，随着万科、碧桂园相继落子，本案面临的竞争环境有所激化，未来面临的直接竞争存量达到,80,万方，其中主力竞争源于万科、碧桂园、棕榈湾、花城及,国城璟府项目。,竞争市场研究竞品布局万科城市之光冠城大通棕榈湾中南世纪花城,关注内容：主要因素对标分析,（分析格式如下图示例）,分析示例：,120-160,市场主流户型、低密度、异域风格为主，外立面材质相对高端，以石材,+,真石漆为主,建筑风格,景观风格,容积率,主力户型,科技化,外立面,样板段,竞争市场研究,基本指标对标,产品类型,规划图,关注内容：主要因素对标分析（分析格式如下图示例）建筑风格景观,竞争市场研究,环境及配套对标,关注内容,（分析格式如下图示例）,主要要素对标分析,竞争市场研究环境及配套对标关注内容（分析格式如下图示例）,竞争市场研究,户型对标,关注内容,（分析格式如下图示例）,分别比较竞品中的每种户型，其中之一如下所示。,中南佳期漫,120,户型比我司户型更有优势，加大了客厅宽度，在保证,4,开间朝南，,U,型厨房设计的基础上做到了,4,个房间,竞争市场研究户型对标关注内容（分析格式如下图示例）中南佳期,竞争市场研究,装标对标,关注内容,（分析格式如下图示例）,装标对标：在周边优秀的竞品基础之上，重点关注周边真实客户的需求，做进一步
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