某别墅板块竞品简报课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,1,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,北京奥北别墅板块,竞品简报,亚豪御汤山项目组,2019.06.24,北京奥北别墅板块亚豪御汤山项目组,1,保利垄上,御汤山,远洋傲北,温哥华森林,京基鹭府,润泽庄园,珠江紫宸山,东方普罗旺斯,奥 北 区 域 竞 品 项 目 分 布 图,金科王府,售罄,未开盘,在售项目,保利垄上御汤山远洋傲北温哥华森林京基鹭府润泽庄园珠江紫宸山东,2,奥 北 区 域 竞 品 项 目 成 交 分 析,区域内在售项目，近一年月均消化套数在,1-5,套，新政后成交出现明显下滑。,区域市场尚未出现对外打折促销，但近期成交价格普遍处于低位。,新政后,2,套,新政后,6,套,新政后,40,套,新政后,0,套,5,1,1.6,3.4,奥 北 区 域 竞 品 项 目 成 交 分 析区域内在售项目,3,奥 北 区 域 竞 品 剩 余 货 量 盘 点,区域内在售存量,243,套，,15.5,万平米，按照各项目月均消化速度计算，需消化,1.5,年。,项目名称,产品类型,300400,400500,500600,700800,800,以上,合计,东方普罗旺斯,独栋,4,3,13,20,壹千栋,独栋,3,5,7,43,45,103,远洋傲北,联排,41,30,71,金科王府,联排,27,2,29,温哥华,独栋,13,16,6,35,润泽庄园,联排,6,12,18,区域内在售项目可售房源盘点,项目名称,壹仟栋,紫宸山,润泽庄园,东方,普罗旺斯,温哥华森林,远洋傲北,金科王府,京基鹭府,御汤山,合计,（平米）,产品类型,独栋,联排,独栋,独栋,独栋,联排,联排、独栋,独栋,潜在供应,239564,67187,104597,126422,180000,150000,61800,146000,1075570,区域内项目潜在供应,107.5,万平米，未来竞争依然较为激烈。,区域内项目潜在供应情况,奥 北 区 域 竞 品 剩 余 货 量 盘 点区域内在售存量,4,下述重点分析近期开盘的,远洋傲北项目,下述重点分析近期开盘的远洋傲北项目,5,远 洋 傲 北,容积率,区县,热点区域,主力户型,(),产品形式,建筑面积,(,万,),装修,开盘时间,开盘价格,（元,/,平方米）,0.66,昌平,奥北板块,300-500,平米联排、双拼别墅,联排别墅,双拼别墅,23,毛坯,第,1,期,2019.,6.12,第,1,期,开盘单价,19000-28000,远 洋 傲 北容积率区县热点区域主力户型()产品形式建筑面,6,项 目 规 划,经济指标：,总占地面积约,20,万平方米；,总建筑面积,23,万平方米；,规划理念：,注重度假的生活品质享受，充分体现田园别墅舒适空间，在功能划分上实现了家庭公共区、主人生活区以及私趣爱好区的分层布局。,设计布局：,人车分流的优美设计，让居者的归家之路仿若在浅谷之间穿梭，形成“结庐在人径，而无车马喧”的居所环境。,项目分,4,期开发，一期销售面积,50693.3,平米，,130,套。,其中双拼,6,套，联排分为四联排,100,套、六联排,24,套。,项 目 规 划经济指标：规划理念：注重度假的生活品质享受，充,7,产品,居室,面积区间,（平米）,套数,配比,（,%,）,联排,四联排,333.78-415.16,100,77,六联排,363.81-498.75,24,18,双拼,双拼,447.48-499.89,6,5,供应情况：,主力户型供应以联排为主、占总体供应的,95%,；,供应分析：,主力户型面积区间较为广泛，既有紧凑型，也有舒适豪华型，既可满足以休闲度假为主的自主客群，又可满足以自主及投资型客群，项目本身符合奥北核心区域未来的发展的趋势。,户型亮点：,联排为前而后三设计，并且每户均赠送,100,余平米的地下二层。,户 型 分 析,产品居室面积区间套数配比联排四联排333.78-415.16,8,销 售 现 状,销售楼栋：,30,栋联排别墅,3,栋双拼别墅,共计,130,套房源,销售状况：,项目,6,月,12,日开盘，截止目前成交,59,套，其中市场客户,51,套，关系户,8,套，销售金额,6,亿元，签约均价,21624,元,/,。,销 售 现 状销售楼栋：销售状况：,9,A1,户型,A2,户型,B1,户型,B2,户型,C2,户型,C1,户型,D1,户型,D2,户型,户型,套数,占比,签约,占比,A,13,10%,0,0%,B,36,21%,2,11%,C,28,27%,7,39%,D,53,42%,9,50%,共计,130,100%,18,100%,签约,18,套,销 售 现 状,A1户型A2户型B1户型B2户型C2户型C1户型 D1户型D,10,1,、,2019,年,6,月，远洋傲北开始蓄客销售。,2,、预售证：,2019,年,6,月份拿到首批开售房源预售证。,3,、蓄客：有效来电,3500,组左右，来访,800,组左右，排卡,200,余组；,A,类客户（确保可以购买）,50,组。,4,、月均来电来访：有效来电,400-500,组、有效来访,100-200,组。,5,、客群区域特点：主力客群为地缘性客户（奥北、亚运村、望京），部分海淀区客户,6,、开盘方式：采取排号的方式，先到先得,不断延后的取证开盘是远洋傲北的硬伤,入 市 背 景 回 顾,1、2019年6月，远洋傲北开始蓄客销售。不断延后的取证开盘,11,2,、蓄客：,2019,年,6,月开始蓄客，一年后销售，整体周期过长，导致客户流失惨重；,2019,年售楼处现场包装及体验式产品不够完善，缺乏样板间、景观示范区、土地未平等问题，导致客户失去信心从而流失；,周边项目纷纷开售，客户流向其他同类项目，从而导致蓄客量严重不足。,客户流失严重,入 市 背 景 回 顾,2、蓄客：客户流失严重入 市 背 景 回 顾,12,短信,【,项目主要推广手段，来电来访的主要渠道,】,网络,【,网络广告是远洋傲北重点投放的渠道之一，用于释放信息，宣传项目形象,】,工地围挡,【,由于项目针对周边地缘性客户为主，工地围挡是提升来访的主要渠道之一,】,SP,活动：每二周巴摩梭罗的系列活动暖场,杂志：楼市、优品、三联,【,有效分析不同杂志的受众属性，楼书是以营销宣传为目的，优品及三联主要是倡导生活方式等情感式沟通,】,网络新媒体：微博,【,运动新型信息推广渠道，运用搜狐微博做信息释放，目前运作暂不成熟,】,2,、开盘新增推广：,报广,【,开盘前释放信息,】,高空户外,【,开盘前主打形象,】,网络推广：,杂志：,不间断的常态推广是远洋傲北一直声音不断的支撑,入 市 背 景 回 顾,网络推广：杂志：不间断的常态推广是远洋傲北一直声音不断的支撑,13,主 体 形 象,浅谷繁花 醉了艳阳,远洋,傲北（巴摩梭罗），作为远洋地产在北京的首个低密度项目，用阳光的情怀，和浪漫的建筑，将浅谷繁花的浪漫风情呈现于世。,主 体 形 象浅谷繁花 醉了艳阳 远洋傲北（巴摩梭罗），,14,在产品未呈现、开盘延迟、客户流失、未有样板间等基础不利条件下，傲北能够感染客户的最大成功点在于现场的园林景观体验，通过营造完美的营销小环境和精致打磨的细节，使客户感受到将来项目的品质和生活意境,不难发现，远洋傲北就是依靠这,500,米的生活情景打造感动客户！,500,米理想与现实的距离，,500,米充盈的感受！,现 场 营 造 及 动 线 安 排,在产品未呈现、开盘延迟、客户流失、未有样板间等,15,1,、明显的精神堡垒,2,、创意的傲北形象墙,3,、精致辞的道路指引,4,、艺术与功能相结合的道路指引,5,、温馨的提示,清 晰 精 致 的 导 视 系 统,1、明显的精神堡垒清 晰 精 致 的 导 视 系 统,16,1,、精神堡垒的入口,2,、曲径通幽的白桦林车道,3,、简洁安静的停车车位,4,、边走边赏的步行通道,5,、异域风情的河边栈道,曲 径 通 幽 的 道 路 引 导,1、精神堡垒的入口曲 径 通 幽 的 道 路 引 导,17,500,米 的 园 林 体 验 充 盈 感 受,500 米 的 园 林 体 验 充 盈 感 受,18,500,米 的 园 林 体 验 充 盈 感 受,500 米 的 园 林 体 验 充 盈 感 受,19,500,米 的 园 林 体 验 充 盈 感 受,500 米 的 园 林 体 验 充 盈 感 受,20,1,、围档也可以做成建筑的“行为艺术”,2,、样板间也可能只是一个建筑外壳。,500,米 的 园 林 体 验 充 盈 感 受,1、围档也可以做成建筑的“行为艺术”500 米 的 园 林,21,1,、异域风情接待人员服饰。,2,、星级酒店式服务，宾至如归,3,、售楼中心双重接待：男士门童引宾，销售全程营销接待,！,500,米 的 园 林 体 验 充 盈 感 受,1、异域风情接待人员服饰。500 米 的 园 林 体 验 充,22,留下父母的最好方法是先留信孩子,！,微小的细节，见证成功,留下父母的最好方法是先留信孩子！微小的细节，见证成功,23,小结：,远洋傲北正是通过这,500,米的来访路径，一步一步营造客户的心理认可，通过微景观的氛围感染，坚实客户对项目的喜好度。良好的环境氛围和生活意境的营造，让客户更轻松更快乐，使之趋向“为购物环境而买单”的“冲动消费”。,50,米可能太短，,1000,米成本增加。可能,500,米是个最佳的赏心悦目的空间与心灵距离！,小结：,24,营 销 推 广 亮 点,1,、项目形象与营销推广定位：女士营销,根据“,60%,的别墅消费由女性决定（或影响决定）”的调查结论：远洋傲北产品形象主打“托斯卡纳之巴摩梭罗”；客户定位锁定“女士营销”。媒体选择更偏向于女性刊物，,SP,活动也主要针对女士邀请。,营 销 推 广 亮 点1、项目形象与营销推广定位：女士营销,25,营 销 推 广 亮 点,2,、从一而终的形象定位及完善的物料道具,营 销 推 广 亮 点2、从一而终的形象定位及完善的物料道具,26,营 销 推 广 亮 点,3,、不间断的常态推广保持项目形象与声音延续,1,、网络与短信的不间断发布使用,2,、持续续温有时比重新烧开一壶水费用更低,营 销 推 广 亮 点3、不间断的常态推广保持项目形象与声音,27,营 销 推 广 亮 点,优品主要是瘦身美体美容、居家装饰、女性时尚等为办刊出发点为主的时尚生活类全彩月刊；主要针对女性客群，展示与女人生活相关的内容，深受高品位女性读者的喜爱；远洋傲北在杂志中推广巴摩梭罗的意式风情生活氛围，通过描述美好生活向客户传递信息；,三联生活周刊,前身为邹韬奋先生在,20,年代创办的,生活,周刊，以新闻调查与文化评析相组合的方式，对一周信息作深入追踪，关注新时代人和自然、人和社会、人和人之间的新型关系。以独特的编辑理念，将文字、图片与有关资讯有机组合。主要针对社会中上层白领及成功男士的阅读杂志；,4,、客户精准定位，媒体清晰的选择,傲北杂志媒体的区别于其它项目业内杂志的合作，而偏向于大众（或精品生活类）杂志，也不同于常态项目简单的广告发布，更多是项目生活意境的软文渲染。效果达成未必明朗，但客户定位及媒体选择意图明确！,营 销 推 广 亮 点 优品主要是瘦身美体美容、,28,某别墅板块竞品简报课件,29,谢谢你的阅读,知识就是财富,丰富你的人生,谢谢你的阅读知识就是财富,30,