房地产估价第十章-房地产估价程序ppt课件

,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第十章 房地产估价程序,房地产估价程序：,是指保质、按时完成一个房地产估价项目所需要做的各项工作及其进行的先后次序。,第十章 房地产估价程序,第十章 房地产估价程序,房地产估价工作应按下列程序进行：,1,受理估价委托,2,确定估价基本事项,3,编制估价作业方案,4,搜集估价所需资料,5,实地查勘估价对象,6,选用估价方法进行测算,7.,确定估价结果,8,撰写估价报告,9,审核估价报告,10,交付估价报告,11,保存估价资料,第十章 房地产估价程序房地产估价工作应按下列程序进行：,第十章 房地产估价程序,房地产估价程序的作用：,1.,规范估价行为,2.,保证估价质量,3.,提高估价效率,4.,防范估价风险,第十章 房地产估价程序房地产估价程序的作用：,第一节 获取估价业务,一、估价业务来源渠道,1.,被动接受,这种方式是委托方委托估价机构对指定的房地产项目进行估价，即估价机构坐等委托方主动找上门来要求为其提供估价服务。,2.,主动争取,主动争取是指估价人员走出去力争为估价需求者提供估价服务。,思考：,如果估价机构和人员为了争取估价业务而迎合客户的不合理要求，则违背了哪项估价原则？,第一节 获取估价业务一、估价业务来源渠道,第一节 获取估价业务,二、不应承接估价业务的情形,1,超出了估价机构资质等级许可的业务范围。,2,估价机构或估价师与估价对象有利害关系，或者与估价需求者或相关当事人有利害关系时，应回避相应的估价业务。,3,超出自身专业能力。,4.,估价业务有较大的风险。,第一节 获取估价业务二、不应承接估价业务的情形,第二节 受理估价委托,一、受理估价委托概述,估价机构接受估价业务后，应与估价委托人协议沟通，就估价基本事项、收费标准、估价报告交付期限等加以明确，然后为估价需求者起草好估价委托书，准备好估价委托合同。,接受估价需求者的估价委托书，与估价需求者签订估价委托合同。,第二节 受理估价委托一、受理估价委托概述,第二节 受理估价委托,二、明确估价基本事项,1.,明确估价目的,2.,明确价值时点,3.,明确估价对象,(1),明确估价对象物质实体情况,(2),明确估价对象权益状况情况,（,3,）明确估价对象的区位状况,4.,明确价值类型,第二节 受理估价委托二、明确估价基本事项,第二节,受理估价委托,三、签订估价委托合同,无论是被动接受还是主动争取，如果委托方愿意将估价任务交给该估价机构完成，而估价机构和估价人员也愿意承担，则双方应当以书面形式签订估价委托合同。,第二节 受理估价委托三、签订估价委托合同,第二节,受理估价委托,估价委托合同的内容一般包括：,委托人和估价机构的基本情况。,负责本估价项目的估价师，包括估价师的姓名和注册号。,本估价项目的估价基本事项。,委托人应提供的估价所需资料。,估价过程中双方的权利和义务。,估价费用及收取方式。,估价报告及其交付。,违约责任。,解决争议的方法。,其他需要约定的事项。,第二节 受理估价委托估价委托合同的内容一般包括：,第三节 编制估价作业方案,编制估价作业方案应包括下列内容：,一、拟采用的估价技术路线和估价方法,二、拟调查收集的资料及其来源渠道,三、估价工作的具体步骤和时间进度,四、估价工作的人员安排等,第三节 编制估价作业方案编制估价作业方案应包括下列内容：,第四节 搜集估价所需资料,一、估价所需资料的内容,在估价时所需资料主要包括下列四个方面：,1,反映估价对象状况的资料；,2,估价对象及类似房地产的交易、收益、开发成本等实例资料；,3,对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；,主要包括市场交易资料、交通条件资料、基础设施资料、建筑物建造资料、环境质量资料等。,4,对房地产价格有普遍影响的资料,主要包括有关的法律法规资料、社会经济资料、城市规划资料等。,第四节 搜集估价所需资料一、估价所需资料的内容,第四节 搜集估价所需资料,二、估价资料的获得渠道,搜集估价所需资料的渠道主要有以下几个：,1,要求委托人提供；,2,估价人员在实地察看估价对象现场时获取；,3,询问有关知情人士；,4,查阅估价机构自己的资料库；,5,到政府有关部门查阅；,6,查阅有关报刊或登陆有关网站等。,第四节 搜集估价所需资料二、估价资料的获得渠道,第六节 实地查勘估价对象,一、实地查勘的重要性,任何房地产估价项目，房地产估价师都必须对估价对象进行实地查勘。,实地查勘有利于估价师加深对估价对象的认识，获取文字、图纸、照片等资料无法或难以反映的细节。,另外，通过认真实地查勘，与被查勘房地产内的有关人员及四邻进行交谈，可以发现伪造房地产权属证书或虚构估价对象的情况。,第六节 实地查勘估价对象一、实地查勘的重要性,第六节 实地查勘估价对象,二、实地查勘的工作内容,感受,估价对象的区位优劣；,核对,之前搜集的估价对象的坐落、四至、面积、用途等情况；,观察,估价对象的内外部状况，如土地形状、建筑结构、设施设备、装饰装修、维修养护等；,拍摄,反映估价对象内外部状况及周围环境和景观或临路状况的照片等影像资料；,调查,估价对象的历史使用状况（例如是否存放过污染物）、周边以及当地同类房地产的市场行情；,补充搜集,估价所需要的其他资料。,第六节 实地查勘估价对象二、实地查勘的工作内容,第六节 实地查勘估价对象,三、实地查勘程序和记录,实地查勘时，一般需要估价委托方中熟悉情况的人员和被查看房地产的业主陪同，房地产估价人员要详细询问在估价中需要搞清楚的问题，并将有关情况和数据认真记录下来。,实地察看后，执行实地察看的估价人员应在实地察看记录上签字，注明查看日期，要求估价委托方中协助实地察看的人员和被查看房地产的业主在实地察看记录上签字认可。,第六节 实地查勘估价对象三、实地查勘程序和记录,第六节 求取估价对象价值,一、分析估价对象价值,应有针对性地描述和分析影响估价对象价值的自身因素和外部因素，特别是其中的有利因素和不利因素，包括描述和分析估价对象的历史背景、周围环境和景观以及类似房地产过去、现在的供应量、需求量、市场价格及其未来总体趋势。,二、选用估价方法测算估价对象价值,估价方法的选用取决于特定的估价目的、估价对象本身的用途、估价方法自身的适用条件以及能搜集到的资料的数量和质量等因素。,三、确定估价结果,应在对不同估价方法的测算结果进行比较、检查、确认、分析的基础上判断估价对象的价值，确定最终的估价结果。,第六节 求取估价对象价值一、分析估价对象价值,第七节 撰写估价报告,房地产估价报告是房地产估价机构和注册房地产估价师向估价委托人所做的关于估价情况和结果的正式陈述。,房地产估价报告的基本内容和格式、估价报告的写作要求等内容在第十一章具体介绍。,第七节 撰写估价报告房地产估价报告是房地产估价机构和注册房地,第八节 审核估价报告,为了保证出具的估价报告的质量，房地产估价机构应当按照房地产估价相关要求和内部审核制度，对已撰写完成而尚未向估价委托人出具的估价报告从形式到内容进行全面、认真的检查，确认估价结果是否客观合理，提出审核意见。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会制定了房地产估价报告的评审标准。估价人员在撰写和审核估价报告时需要对照执行。,只有经审核合格的估价报告才可以交给估价委托人。,第八节 审核估价报告为了保证出具的估价报告的质量，房地产估,第九节 交付估价报告,估价报告经内部审核合格后，估价机构应按照有关规定或者与估价委托人约定的方式，及时将估价报告交给估价委托人。,在交付估价报告时，为避免交接不清引起的麻烦，可由估价委托人或者其指定的接收人在估价报告交接单上签字，并填写收到估价报告的日期即估价报告交付日期。,第九节 交付估价报告估价报告经内部审核合格后，估价机构应按,第十节 估价资料归档,一、估价资料归档的目的,1.,估价资料归档的目的是建立估价档案和估价资料库，以方便今后的估价及管理工作。,2.,估价资料归档有助于行政主管部门和行业组织对估价机构和估价师开展有关检查和考核。,3.,有助于解决日后可能发生的估价争议。,4.,有助于估价机构和估价师展现估价业绩。,第十节 估价资料归档一、估价资料归档的目的,第十节 估价资料归档,二、估价资料归档的内容及保存期限,归档的资料一般包括：,1.,估价报告；,2.,估价委托书、估价委托合同、,3.,估价所依据的股价委托人所提供的资料,4.,估价项目来源及接洽情况记录、,5.,实地查勘记录、,6.,估价报告内部审核记录、,7.,估价中的不同意见记录,8.,外部专业帮助的专业意见,估价资料应保存到估价服务的行为结束且不得少于,10,年。,第十节 估价资料归档二、估价资料归档的内容及保存期限,课堂练习,1,一个估价项目中的估价时点本质上是由（）决定的。,A,估价委托合同签订时间,B,估价目的,C,实地查勘估价对象的时间,D,委托人意愿,2,下列关于估价对象实地查勘的说法，错误的是（）。,A,任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘,B,对已消失房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解,C,实地查勘内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况,D,拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可,课堂练习1一个估价项目中的估价时点本质上是由（）决定,课堂练习,3.,下列估价业务中估价机构可以承接的是（）。,A,超出了估价机构业务范围的估价业务,B,估价机构的专业能力难以胜任的估价业务,C,估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务,D,承接后出现很大执业风险的估价业务,4.,下列估价基本事项中，仅由委托人决定的是（）。,A,估价对象,B,估价目的,C,估价时点,D,价值类型,课堂练习3.下列估价业务中估价机构可以承接的是（）,课堂练习,5.,下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是,(,),。,A.,房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对,B.,房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄,C.,房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣,D.,估价对象为己经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解,6(,多选,).,下列估价事项中，仅根据估价目的确定的有,(,),。,A.,估价对象,B.,估价时点,C.,价值类型,D.,估价方法,E.,估价所需材料,课堂练习5.下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是(,课堂练习,6.,（简答题）甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期,5,年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。,请问：被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘怎么办？,答：估价人员应当请委托人和估价机构以外的无利害关系的第三人（如社区工作人员）见证（签字），并在估价报告中做出相应说明。,课堂练习6.（简答题）甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司,