第九章外商投资企业用地管理126课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,0,13 十一月 2024,1,第九章外商投资企业用地管理126,第九章 外商投资企业用地管理,第一节 外商投资企业用地的概述,第二节 外商成片开发土地管理,第一节 外商投资企业用地的概述,一、外商投资企业用地的概念,二、外商投资企业用地的取得方式,三、外商投资企业用地的审批顺序,四、外商投资企业用地限制,五、外商投资企业的场地运用费,第一节 外商投资企业用地的概述,一、外商投资企业用地的概念,二、外商投资企业用地的取得方式,三、外商投资企业用地的审批顺序,四、外商投资企业用地限制,五、外商投资企业的场地运用费,一、外商投资企业用地的概念,1.外商投资企业,外商投资企业，是指本国的投资者在我国境内直接投资，并参与企业的运营活动进程和运营管理，按投资比例或合同规则担负企业的局部或全部风险，并分享企业所得的局部或全部利润的企业。包括中外合资运营企业、中外协作运营企业和外商独资运营企业,一、外商投资企业用地的概念,2.外商投资企业用地,外商投资企业用地是指外商投资企业依照我国法律规则，取得的用于展开消费运营活动和工程树立的土地。,这里的外商投资企业不包括以房地产开发为运营内容的外商投资企业。,第一节 外商投资企业用地的概述,一、外商投资企业用地的概念,二、外商投资企业用地的取得方式,三、外商投资企业用地的审批顺序,四、外商投资企业用地限制,五、外商投资企业的场地运用费,二、外商投资企业用地的取得方式,一经过划拨方式取得土地运用权,二经过出让方式取得土地运用权,三经过转让方式取得土地运用权,四经过出租方式取得土地运用权,一经过划拨方式取得土地运用权,由县级以上人民政府依法同意后，所在地市、县土地管理部门与外商投资企业签定土地运用合同，并按规则交纳场地运用费，操持注销手续，颁发土地运用证，外商投资企业即取得土地运用权。但不得转让、抵押和出租。,二经过出让方式取得土地运用权,外商投资企业经过出让方式取得土地运用权是指国度土地管理部门依照规则的条件、年限和用途，与外商投资企业签署国有土地运用权出让合同，外商投资企业向国度支付一定年限的土地运用权出让金，并取得一定年限的国有土地运用权的行为。,三经过转让方式取得土地运用权,外商投资企业经过转让方式取得土地运用权，是指土地运用者将土地运用权转让给外商投资企业的行为。其主要方式包括出售、交流与赠与。,四经过出租方式取得土地运用权,外商投资企业经过出租方式取得土地运用权，是指土地运用者作为出租人将土地运用权独自或许随同地上修建物及其他附着物租赁给外商投资企业运用，由外商投资企业向出租人支付租金的行为。,第一节 外商投资企业用地的概述,一、外商投资企业用地的概念,二、外商投资企业用地的取得方式,三、外商投资企业用地的审批顺序,四、外商投资企业用地限制,五、外商投资企业的场地运用费,三、外商投资企业用地的审批顺序,1央求,合资运营企业、中外协作运营企业，应由中方合营者提出用地央求报告，外商独资企业应委托外经贸部门同意的对外咨询代理机构提出用地央求报告。,县级以上人民政府土地主管部门停止初审，契合用地条件的，发给树立用中央案通知书。,2同意,土地主管部门接到外商投资企业的用地央求后，应约请城市规划部门选址定点，审核用地规划规划，确定用地范围。同意后，支付树立用地规划容许证。,3树立工程方案设计,三、外商投资企业用地的审批顺序,4方案报批,中方合营者依照我国关于基本树立顺序的规则操持外商投资企业工程设计方案初步设计或技术设计的报批手续。外商投资企业的工程设计，必需接受各级树立主管部门的反省和监视。,5正式报批,投资企业提交以下文件到土地管理部门正式申报树立用地：,三、外商投资企业用地的审批顺序,6同意用地,外商投资企业用地经审查正式同意后，由土地管理部门与外商投资企业签署国有土地运用合同。,外商按国有土地运用合同，向土地管理部门支付有关费用。支付树立用地容许证。,7土地注销,支付国有土地运用证。,四、外商投资企业用地限制,1.外商投资企业取得的是土地运用权，而不是土地一切权,2.外商投资企业用地年限与企业运营期限相反,3.外商投资企业不得私自改动土地的用途,4.外商投资企业运用土地必需严厉遵守所在地的城市树立规划,5.外商投资企业运用土地必需维护用地范围内的水资源、矿产资源或其他资源不受污染和破坏。,五、外商投资企业的场地运用费,一场地运用费的概念,二场地开发费,三土地运用费,一场地运用费的概念,场地运用费是指我国政府对外商投资企业树立用地和运用中方场地所征收的费用。,场地运用费包括场地开发费和土地运用费。,二场地开发费,1.概念：,场地开发费土地开发费是外商投资企业必需支付的一次性交纳的土地开发费用，征收土地的补偿费用、原有修建物的拆迁费用、人员安排费用，以及为中外合营企业直接配套的厂外路途、管线等公共设备应分摊的投资等。,中华人民共和国外资企业法实施细那么,外资企业运用经过开发的土地，应当缴付土地开发费。前款所指土地开发费包括征地拆迁安排费用和为外资企业配套的基础设备树立费用。土地开发费可由土地开发单位一次性计收或许分年计收。,2.场地开发费的征收对象,国务院关于中外合营企业树立用地的暂行规则,中外合资运营的工业、旅游业、商业、效劳业、农牧业及合资树立的住宅公寓等所需的树立用地；,与国外华裔、港澳同胞合资运营树立的企业和工程用地。,外商、国外华裔、港澳台同胞在我国独自投资树立的企业和工程用地。,3.场地开发费的征收规范,从原那么上讲，沿海地域应高于内地，大中城市应高于中小城市，城市中心、繁华地段应高于其他地段和郊区，老工业区应高于新开拓的工业区，应用原有企业停止改造应高于新建工厂等。,详细规范，应先由各省、直辖市、自治区依据上述原那么，结合本地域的详细状况研讨制定，然后报国度树立部、本国投资管理委员会审查备案。,国务院关于中外合资企业树立用地的暂行规则,总的水平每年每平方米最低不少于5元，最高不超越300元。其中大中城市的郊区和近郊区最低不少于10元。以后随着经济的开展，可以逐渐调整。,资金利润率过低，而产品又确属急需的中外合营企业，可以经过同意，适当降低场地运用费。,关于鼓舞外商投资的规则,对产品出口企业和先进技术企业的场地运用费的收费规范：,开发费和运用费综算计收的地域，为每年每平方米5-20元。,开发费一次性计算收费的地域或许上述企业自行开发的场地，运用费最高为每年每平方3元。前款规则的费用，中央人民政府可以酌情在一活期限内免收,三土地运用费,1.概念,土地运用费是指外商投资企业在投资运营期外向中央政府交纳的用地费,不包括征地、拆迁和基础设备树立费用。,中外合资运营企业法实施条例,外资企业法实施细那么,2.征收主体,中央人民政府,土地运用费由县、市土地管理局担任代征，全额上缴中央财政。,3.土地运用费的征收对象,中外合资运营企业、中外协作运营企业、外资企业，除依法经出让方式取得土地运用权者外征收土地运用费。,土地运用费由外商投资企业按期交纳，但土地运用权作为中国合营者、中国协作者投资或协作条件，由中方合营者、中方协作者交纳；租赁房屋或通用厂房的，由出租者交纳。,4.征收规范,由各省、自治区、直辖市人民政府制定。,市、区、县财政局(以下简称财政部门)依据运用土地合同确定的用空中积、土地等级征收外商投资企业土地运用费。,5.征收期限,外商投资企业从同意成立之日起交纳土地运用费。,土地运用费按季征收。,关于场地运用费的补充规则,财政部关于外商投资企业场地运用费征收效果的意见,以划拨方式取得土地运用权的，外商投资企业由于没有支付土地出让金，应当按规则交纳场地运用费。,以出让方式取得土地运用权的，外商投资企业由于已支付了土地出让金，不再交纳场地运用费。,以租赁方式取得土地运用权的，如租金计算时已思索场地开发和土地运用费要素，那么不需交纳场地运用费；如租金中未予思索场地开发和土地运用费要素，那么由承租人即外商投资企业交纳场地运用费。,在中外合资协作运营中，外商投资企业的中方以土地运用权作价出资或提供协作条件的，应当由中方投资者区别以下状况交纳场地运用费。,第九章 外商投资企业用地管理,第一节 外商投资企业用地的概述,第二节 外商成片开发土地管理,第二节 外商成片开发土地管理,一、外商成片开发的含义,二、外商投资开发成片土地的限制,三、外商成片开发土地的审批顺序,四、开发企业的权益和义务,一、外商成片开发的含义,外商成片开发是指外商在取得土地运用权之后，依照规划对土地停止综合性的开发树立，平整场地、树立供排水、供电、供热、路途交通、通讯等公用设备，构成工业用地和其他树立用地条件，然后转让土地运用权，运营公用事业，或许进而树立通用工业厂房以及相配套的消费和生活效劳设备等空中修建物，并对这些空中修建物从事转让或出租的运营活动。,二、外商投资开发成片土地的限制,1.开发企业受中国法律的管辖和维护，其一切活动应遵守中华人民共和国的法律、法规。,2.向外商出售的只是土地运用权，而不是土地一切权。,3.出让的土地运用权只是一种地上运用权，而不包括地下资源和掩埋物。,4.开发企业依法自主运营管理，但在开发区内没有行政管理权。开发企业与其他企业的关系是商务关系。,5.开发区域在城市规划范围内的，各项开发树立必需契合城市规划的要求，听从城市规划管理。,6.开发企业必需在实施成片开发规划，并到达出让国有土地运用权合同规则的条件后，方可转让国有土地运用权。,7.开发区域内不得从事国度法律和行政法规制止的运营活动和社会活动。,三、外商成片开发土地的审批顺序,一项目建议书的编制和审批,外商投资成片开发的项目，应由市县人民政府组织编制成片开发项目建议书，并经由同意权限的部门同意。,其中，运用耕地66.7公顷以下，综合开发投资额在省、自治区、直辖市人民政府审批权限内的成片开发项目，其项目建议书应报省、自治区、直辖市人民政府审批。,运用耕地超越66.7公顷、其他土地超越133.34公顷，或许综合开发投资超越省、自治区、直辖市人民政府审批权限的成片开发项目，其项目建议书应经省、自治区、直辖市人民政府报国度开展与革新委员会审核和综合平衡后，由国务院审批。,二设立开发企业的审批,审批权限在经贸部和省、自治区、直辖市人民政府。,三土地运用权的取得,外商投资开发运营成片土地的土地运用权普通采用出让方式取得。国有土地运用权由开发区域所在的市县人民政府出让。市县人民政府应当依照国度的有关政策和法规，确定地块范围、土地用途、运用年限、出让金和其他条件，与外商投资企业签署土地运用权出让合同，并依照出让国有土地运用权的审批权限报经同意。,四成片开发规划的同意,开发企业应编制成片开发规划或许可行性研讨报告，明白规则开发树立的总目的和分期目的，实施开发的详细内容和要求，以及开发后土地应用方案等。,成片开发规划或许可行性研讨报告，经市县人民政府审核后，报经省、自治区、直辖市人民政府审批。,四、开发企业的权益和义务,一开发企业的权益,1.开发企业依法享有对取得国有土地运用权的土地停止开发运营的权益。,2.开发企业可以吸引投资者到开发区投资，受让国有土地运用权，兴办企业。,3.开发企业在实施成片开发规划，并到达出让国有土地运用权合同规则的条件后，可以转让国有土地运用权。,4.在经省、自治区、直辖市邮电主管部门同意的前提下，开发企业可以投资树立，或许与邮电部门合资树立邮电通讯设备，建成后移交邮电部门运营，双方依据签署的合同，对开发企业给予经济补偿。,5.开发企业可以投资树立区域内自备电站、热力站、水厂等消费性公用设备，运营开发区域内的供电、供水、供热等业务，或许将建成的开发区域内的消费性公用设备交中央公用事业企业运营。,6.开发企业可以依照国度交通部门的规划树立和运营公用港区和码头。,二开发企业的义务,1.开发企业必需依据土地运用权出让合同的规则，向政府支付土地出让金。这是开发企业最基本的义务。,2.开发企业必需依照出让合同的规则对取得的土地停止综合开发。,3.假设开发区域