高层楼宇机电设备管理课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,.,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,.,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,.,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,.,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,.,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,.,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,.,物业公司梯队培训,.,物业公司梯队培训.,1,2021年1月,高层楼宇机电设备管理,.,2,高层楼宇机电设备管理,高层楼宇配置的设备不仅数量多，而且复杂程度高、技术性强，管理难度大，关键的是设备在高层楼宇所占的地位十分的重要，配电设备好比是人体心脏、供给给设备的电能好比是血液，其它设备好比是人体的各器官，缺了哪个器官都不行。设想如果你住的大厦，停水、停电或是停电梯，对你有什么感触？,正因为它的重要性，所以要求我们在日常设备管理中，以科学的管理程序和制度，按技术管理要求，对各种设备的日常运行和维修进行有效的管理。,.,高层楼宇机电设备管理高层楼宇配置的设备不仅数量多，而且复杂程,3,高层楼宇机电设备管理,操作程序必须科学、标准，管理制度必须严谨、执行必须严格，责任必须明确、落实必须到人如中央空调操作程序上，开机时先开冷却塔、冷却泵，再次开冷冻泵，最后才是开中央空调主机，操作错误会给设备带来严重的后果；责任制方面，值班人员必须对当班的设备负责、各岗位的维修人员对所管辖的设备负责、班长对监管失职负责，每班都有值班记录、设备运行要有运行记录、维修要有维修记录记录是最能反响管理好坏的依据，也是最直接的技术性资料，好比是人的病历，通过记录可以了解设备历年来的运行状况，曾有过什么疾病，并根据设备运行状况制定维修方案。,.,高层楼宇机电设备管理操作程序必须科学、标准，管理制度必须严谨,4,高层楼宇机电设备管理,在创优考评时，设备考评组考查的就这两项，首先到现场查看设备的管理是否到位，如制度上墙，设备清洁，设施齐全，操作人员对设备操作标准，设备运行良好，无异常情况；其次是检查平时的工作记录完整，档案管理到位。,一、高层楼宇的设备分类重点讲述这些设备在日常的管理：,.,高层楼宇机电设备管理在创优考评时，设备考评组考查的就这两项，,5,.,.,6,高层楼宇机电设备管理,对于长期运行的设备，平时是无法停运的，将如何管理？如变压器，技术要求是允许温升55，设备房最高温度要求40，如果变压器绕组最高温度控制在95内，那么变压器连续运行20年没什么问题，但变压器绕组温升到120时，还不加以重视，那么变压器寿命仅有2.2年，这说明温度对设备寿命影响是极大的。但现在大厦的重要设备大都设计在地下室，如何保证通风良好呢？将平常关严实的设备房敞开，加装带沙网的铁门，一头引入室外风，一头加装排风，设备房敞开一来设备通风改善，二来也让业主能了解我们所管理的设备。,.,高层楼宇机电设备管理对于长期运行的设备，平时是无法停运的，将,7,高层楼宇机电设备管理,对供电设备的维修保养，除了平时的点检，根据用电负荷情况，每年至少进行一次全面检查、清理，锁紧母线及开关接线端螺母，清理开关设备的卫生；每五年全面检修一次，包括拆开开关进行修理，清扫积碳，检查开关触头扣合情况，绝缘老化程度。供配电设备检修一般在设备低峰期进行，因为天凉负荷低，各种紧固螺丝有可能松动，检修方法采取分段停电、分段检修，把停电影响减到最小。,.,高层楼宇机电设备管理对供电设备的维修保养，除了平时的点检，根,8,高层楼宇机电设备管理,对于长期不运行的设备，将如何管理呢？如发电机，对这些平时不运动设备，应定期带它出来历练历练，不然就会锈死，规定每两周手动试机一次、每季带负荷试机一次，每次开机前都应检查燃油、机油、水、电瓶电压是否正常；,从平安用电的角度考虑，用户室内开关配电，每户不少于5位。,.,高层楼宇机电设备管理对于长期不运行的设备，将如何管理呢？如发,9,高层楼宇机电设备管理,2、运输系统电梯,分有客梯、货梯、消防梯、自动扶梯；,分低速梯1m/s、快速梯1m/sv2m/s、高速梯2m/s、超高速梯4m/s,.,高层楼宇机电设备管理2、运输系统电梯.,10,高层楼宇机电设备管理,2、1现在大厦电梯配置大多分单双层梯、并联群控电梯，单双层梯最大优点是节省候梯时间，开展商减少投资本钱，并联群控电梯最大优点是省电，现商业用电0.87元/度，并联后可节省近半的电费。,2、2电梯运行管理，载货时指定专用货梯，也可用消防梯做临时货梯。但消防梯做货梯存有平安隐患，载货时影响消防响应时间，消防电梯设计从首层到顶层运行时间不超过1分钟。,问：在火灾时，楼上的住户能否乘座客梯逃生？,.,高层楼宇机电设备管理2、1现在大厦电梯配置大多分单双层梯、并,11,高层楼宇机电设备管理,2、3电梯每半月必须由专业维修人员进行一次例行保养，每年都由质量监督局特检所进行一次电梯平安检查，每5年做一次负荷调校试验做超载试验。电梯必须持?平安检验合格证?，在合格证的有效期限内运行，与维保单位签订维修保养合同时，约定急修包括困人应在半小时到达事故现场考评标准要求30分钟。,.,高层楼宇机电设备管理2、3电梯每半月必须由专业维修人员进行一,12,高层楼宇机电设备管理,3、中央空调系统,空调系统分为空气处理部份和和制冷部份，制冷部份分为冷却水系统和冷冻水系统；空调主机、冷却水泵、冷冻水泵、冷却塔、风机盘管。中央空调最重要维保局部水质处理,淮安地区的自来水呈弱酸性，管壁铁质易被水氧化，氧化铁不但造成空调设备腐蚀、使用寿命缩短，还堵塞风机盘管，造成流水不畅；必须请专业的水处理公司。定期投放缓蚀剂、阻垢剂、杀菌等药剂。其次是尘网清洗。一台200冷吨空调主机180万,.,高层楼宇机电设备管理3、中央空调系统.,13,高层楼宇机电设备管理,4、给排水系统,水池、水箱、生活、消防、污水泵、污水、雨水井、化粪池等。,高层供水方式通过二次供水设施，二次供水设施管理：水池、水箱应每半年清洗消毒一次，清洗工作人员必须持有效健康证，水务局检测中心水质化验单；取得水务局二次供水设施?清洗消毒合格证?；供水设施应专人管理，水池口加盖加锁；通气管、溢流管口加防护罩。,二次装修验收时，应检查排污管道是否标准，防止污水排入雨水管道。对于水泵保养，主要通过?设备日常巡视检查要求?，定期切换和轮流使用，进行强制保养。,.,高层楼宇机电设备管理4、给排水系统.,14,高层楼宇机电设备管理,5、消防系统,高层建筑具有楼层高、人口密度大、出入口相对较小等特点，给火灾的营救工作带来一定困难。目前淮安消防车工作高度约24米，消防云梯不超过50米，高层建筑消防主要靠“自救，即主要依靠室内消防设施扑救火灾。一般大厦配有火灾自动报警联动控制系统；自动灭火控制系统自动喷水灭火系统和室内消火栓灭水系统，特殊场所使用的气体灭火系统；防烟、排烟系统。消防泵每月手动试机一次，每半年消防联动试机一次，确保消防喷淋泵在消防状态下能正常起动，物业人员每年至少要进行一次消防演习，制定?高层建筑火灾扑救对策?。,问？物业公司全部员工都是义务消防员。对否？,.,高层楼宇机电设备管理5、消防系统.,15,高层楼宇机电设备管理,6、智能化系统,火灾报警与消防联动控制系统、门禁系统、闭路电视监控系统、停车场管理系统。,智能化方面，也是物业与开展商最多争议的地方，由于开展商工程技术人员与物业工程技术人员所站的角度不同，开展商多从本钱的角度较多，物业多从今后管理是否方便及维修费用的角度考虑较多；如晨晖家园对讲机，开展商选用的产品无法满足物业管理的需要，设备功能配置存在严重的问题，如要使用这套产品，管理上就要增加人员。,招商物业组建了智能化维修中心，一步到位，由物业从新楼盘的设计、施工到使用全权负责。,.,高层楼宇机电设备管理6、智能化系统.,16,高层楼宇机电设备管理,二、设备管理内容,一设备档案管理,一设备档案管理分类,1 设备原始档案,1、订货合同或安装合同及发票设备型号、供货商、设备原值、出厂日期、安装日期、使用日期都是做设备台账原始数据,1、设备清单或装箱单,2、产品合格证明书,3、随机资料设备图纸、使用维护说明书、安装调试说明书,4、安装调试验收报告,.,高层楼宇机电设备管理二、设备管理内容.,17,高层楼宇机电设备管理,2 设备技术资料,设备卡、设备台账所有设备都要编号建卡，设备卡好比是设备的身份证，一台设备一张卡一个编号，登记订合成册，目的是方便管理,3 日常运行记录表格,运行值班记录表格、维修保养记录、大中修记录、年度维修方案,.,高层楼宇机电设备管理2 设备技术资料.,18,高层楼宇机电设备管理,二档案资料的作用：具有凭证作用和参考作用,1、凭证作用 设备的订货合同及记录表格是设备的原始档案，是历史的真凭实据。有时还可作为责任划分的凭证。,2、参考作用 设备台账及记录表格可以记录物业设备从订货到安装、调试到目前的全部过程。便于人们查考以往情况，指导今后工作，总结经验教训，掌握管理规律。特别是编制设备维修方案时，起到关键的参考作用。,.,高层楼宇机电设备管理二档案资料的作用：具有凭证作用和参,19,高层楼宇机电设备管理,二平安管理,首先是要保障维修人员的人身平安；其次是保证设备平安运行、可靠运行。日常管理要始终把平安生产放在工作首位。,1制定必要的制度：,制定健全的岗位职责、设备的操作规程、作业指导书；制定日常巡视检查制度、维修保养制度、交接班制度、事故报告制度。,各类管理制度及设备运行记录表格，不是越细越复杂越好，应结合企业实际情况，运作模式，制定可操作性、实用性的管理制度，防止少说空话、少说废话，言出必行。,.,高层楼宇机电设备管理二平安管理.,20,高层楼宇机电设备管理,2如何管理好制度,物业工程部的管理，主要分为设备的管理和住户的维修效劳，并且要求维修人员在管理好设备的同时，还要满足用户的报修效劳；设备管理主要分维修管理和运行管理两局部。维修与运行既可以统一管理，也可分别管理。目前物业公司都在压缩管理本钱，大多采用统一管理，我们管理要求是紧急抢修是值班人员10分钟赶到事故现场包括住户室内停电、跑水，一般维修是15分钟或约定。,制度的管理最终是人性的管理，带有技术特长的维修人员不同保安人员管理应如何有效的管理？,问：维修人员工作时有思想波动、带情绪，应怎样管理？,.,高层楼宇机电设备管理2如何管理好制度.,21,高层楼宇机电设备管理,A、责任制度：要求责任明确，责任到人。原因是：,如果你要求大家都管，可以认为大家都不会管，出了事情都会推诿三个和尚没水吃，中国人普遍素质，所以每台主要设备应指定专人负责管理。值班人员只对当班设备运行管理负当班责任，设备有故障不及时处理，造成的后果，设备责任人负责。,B、值班制度：按?设备巡视检查要求?定期巡视检查设备，能够及时发现问题，解决问题，值班人员对设备巡视结果，在记录表格中表达。,C、交接班制度：值班人员按规定为设备的当班责任，接班人员接班时发现问题不及时处理或报告，接班后责任由他负责。,.,高层楼宇机电设备管理A、责任制度：要求责任明确，责任到人。原,22,高层楼宇机电设备管理,3事故防范管理,结合大厦管理档次及管理特点，制定各类设备事故应急处理流程及措施，?全国物业管理示范大厦标准及评分细那么?有明确要求，如停电应急处理措施；电梯应急处理方案；停水、中央空调也都有。做到即使出现了设备意外性故障抢修，也能游韧有余地排除故障，防止举手无策。,举例：电梯困人救援程序，消防中心接到电梯报警后，通过监控与电梯对讲确认是否困人，如情况属实，消防中心立即通知巡逻保安和值班电工赶赴现场，救援时必须按照原定操作程序，先是稳定乘客心情，然后才将电梯