集体建设用地流转课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,“,集体建设用地流转,”,专题,集体建设用地的前世今生,流转背后的原因,法律政策,关于流转的争论与变革,Content,农村集体土地,农用地,集体建设用地,宅基地,乡镇企业用地,公共设施和公益事业用地,：,是指,乡,(,镇,),村各级农民集体经济组织依据土地所有权和使用权相分离的原则，将农村集体建设用地的使用权，或者是乡镇企业及农民个人将自己依法获取的,农村集体建设用地使用权,，通过租赁、土地使用权作价入股等方式，有偿让与或转让给单位和个人使用的行为。,集体建设用地的概念,01,集体建设用地的由来,02,宅基地,乡镇企业用地,农村公共设施和公益事业用地,集体建设用地利用的现状,03,（,1,）,“,大,”,，即土地占用数量过大,主要是乡镇企业、农民个人建房占用土地面积过大，造成了土地的大量浪费。乡镇企业盲目铺摊子，圈而不建。农民住宅大院子，一户多宅、空宅闲置的现象较严重。,如山东省文登市,2006,年的统计，从,1996,年到,2006,年，一户多宅户数从,6442,户增加到,9242,户；全市“空心村”率达,9.7%;,宅基地超占面积累计,758.4,亩,。,集体建设用地数量不断扩张,据国土资源部统计，目前我国农村存量集体建设用地有,2.7,亿亩,，相当于,5,倍的城市建设用地。据统计，,2005,年全国农村居民点规模达到,2.49,亿亩,，占建设用地总规模一半以上，远远超出城镇用规模。,珠三角农村集体建设用地占全部建设用地总量的,50%,以上。佛山市南海区接近,50%,东莞市在,40%,以上,而深圳宝安区,比例高达,80%,。,国土资源部规划司数据显示，,19962007,年，不包括常年在外务工的农民，我国农村人口减少约,1.2,亿人，而农村建设用地不减反增，增加近,130,万亩，人均建设用地增加了,34,平方米。,以浙江为例，,1996,年，浙江城市化水平,32.8%,，农村居民点面积,35.7,万公顷，人均用地,122,平方米,；至,2000,年浙江城市化水平上升到,49%,，农村居民点面积上升到,36.1,万公顷，人均用地达到,147,平方米,；,2006,年浙江城市化水平上升到,56%,，农村居民点面积进一步上升到,36.9,万公顷，人均用地高达,165,平方米,。,（,2,）,“,散,”,，即布局零乱分散,这主要表现在农民个人建房无统一的规划，乡镇村企业用地无统一规划，布局分散。,根据,浙江省平湖市,的调查，全市自然村落达,2340,个，平均每个自然村居住人数不足,150,人。其中自然村,30,户以下占,49%,，,31,至,50,户的占,32%,，,50,至,100,户的占,15%,，,101,户及以上的占,4%,。目前村企业用地也没有经过规划，散落在村庄周围，也不能形成集聚效益。,（,3,）,“,低,”,，即土地利用效率低,有些乡镇企业规模过大，还有的乡镇企业不经过充分论证就盲目上马，造成了厂房闲置和土地的荒芜，也不能形成集聚效益。,（,4,）,“,多,”,，即违法用地多,主要是农村中一些干部、群众的土地法制意识比较淡薄，干部越权批地，群众少批多用，抢占现象严重。,案例：,河南省郑州市“五洲市场”违法建设案例,集体建设用地流转的现状,04,（,1,）集体建设用地流转现象普遍存在,根据国土资源部的调查，截止,2001,年,6,月底，深圳市宝安区已建成的工业用地中有,85.5%,是集体建设用地。东莞市石褐镇的,10,平方公里建成区中，集体建设用地占,2/3,。苏州市已有一半以上的集体建设用地进人市场流转，涉及土地面积超过,10,万亩,(,国土资源部土地利用司调研组,2002),。,2006,年，广东省集体建设用地流转宗数约,2100,宗，面积达,23250,亩。从,2003,年,1,月,1,日至,2008,年,8,月,31,日，顺德区共办理流转,1242,宗，流转面积,7939,亩。,2007,年,2008,年，常德市已出租村办学校、村委办公楼及破产乡,(,村,),办企业用地,9500,多亩。,（,2,）流转形式多种多样,目前，集体建设用地使用权流转形式涵盖了出让、一次性转让、出租、联营等多种形式，以出租为主，其次是出让和一次性转让。,例如，在北京市集体产业用地总量中，出租形式占到流转总量的,90%,以上。河南省新野县,2007,年流转面积约有,4650,亩，其中租赁大约,3000,亩和转让约,1650,亩。,（,3,）流转后主要作为生产经营性用地,集体建设用地流转后的用途主要为工业用地和商业服务业用地，在调研中我们也发现集体建设用地流转后用于房地产开发的案例。,另外，流转后的用途在地域之间稍有差异，在经济发达地区主要用于乡镇企业用地和工业用地，经济欠发达地区更多的是用于住宅用地。,（,4,）流转收入已成为集体和农民的重要收入来源,北京市昌平区,北七家镇郑各庄村，,1998,年在落实,30,年承包政策的同时推行股份制，农民把土地承包经营权以入股的方式交回集体，集体又将土地委托给村办企业宏福集团经营，成立了宏富创业园。园区规模,1600,亩，已吸引了,24,家企业入园，全部采取出租的形式，每年每亩,5000-10000,元租金。截至,2005,年底，村经济总收入实现,7.6,亿元，人均纯收入,1.78,万元。同时，北七家镇充分发挥土地流转的优势，大力发展教育、商业及休闲等配套产业，办学校，兴办了集餐饮、住宿、洗浴、娱乐为一体的旅游休闲项目。,（,5,）流转的主体多元化,流转的主体以乡镇政府和村集体经济组织为主。其中以村集体经济组织为主的土地流转宗数较多，但规模较小，每宗流转面积在几十亩到数百亩左右；以乡镇政府为流转主体次之，往往能集中较多的土地，统一建设乡镇工业园区，每宗占地多数在千亩以上。,农村集体建设用地审批和收回方面的制度,集体建设用地具体用途,乡（镇）村企业建设用地,乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地,宅基地,审批权限,土地管理法,第,60,条,:,农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中涉及占用农用地的，由省级人民政府批准。,与乡（镇）村企业用地的审批权限一致,土地管理法,第,62,条规定：农村居民建设住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。其中涉及占用农用地的，依照本法第,44,条规定向有批准权限的人民政府办理农用地转用审批手续。,审批程序,预申请,选址,正式申请,审核,批准,拨付土地,发证,申请,审核,批准、拨付土地,发证,申请,村民会议讨论,审核,批准,拨付土地和核发土地使用证,收回情况,土地管理法,第,65,条规定：有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；不按照批准的用途使用土地的；因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。,法律政策规定,05,（,1,）农村集体建设用地的使用范围,按照土地管理法第43条规定，有3种情况均可以使用农民集体所有的建设用地。,-,兴办乡镇、村企业使用本集体的土地。乡(镇)办企业、村办企业、村民组办企业、个人办企业均可使用所在农民集体组织的土地，而不允许使用其他集体所有的土地。但是农民集体组织用本集体所有土地与其他单位或个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，视为使用本农民集体所有土地，是允许的。,-,村民建住宅使用集体的土地。农村集体居民，经过批准回原籍落户的职工，退伍军人、离、退休干部以及回家定居的华侨，港澳台同胞住宅建设可以使用集体的土地。,一般情况下，城镇居民使用农民集体土地，或农民建住宅使用其他集体所有的土地是不允许的。,-,乡(镇)村公共没施和公益事业建设使用农民集体的土地。包括农村道路、水利设施、学校、通讯、医疗卫生、敬老院、幼儿园、村委会办公室，不管是使用本集体所有的土地，还是其他集体的土地都是允许的。主要考虑一些道路、水利设施及学校等，在本集体土地内无法安排，需要使用其他村民小组土地的实际悄 况。因此，法律不能限制此类项目使用非本集体的土地。,（,2,）农村集体建设用地使用的原则,乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业和农村村民建住宅，使用农民集体所有的建设用地都必须遵循以下原则：,必须是乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡(镇)村建设项目，方可使用农村集体建设用地。,必须符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划。乡（镇）土地利用规划是集镇、村庄建设用地的最高原则，一切建设都必须服从，对没有农用地计划指标或超过农用地转用计划指标的，不得批准新增建设用地。,必须依法取得县级以上人民政府批准。不论是乡镇企业、公共设施、公益事业还是农民宅基地都必须依法取得批准。否则都被视为是非法占地，必须依法处理。,如果涉及占用农用地的，必须依法办理农用地转用审批手续。,建设占地与农村土地整理挂钩，严格控制占用耕地。原则上，农村建设用地的规模不得再扩大，如需扩大规模或占用耕地，必须对农村土地进行整理，增加耕地有效面积。,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建筑，但是符合土地利用总体规划并依法取得建没用地的企业，因破产、兼片等情形致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。,（,3,）收回集体土地使用权的条件,根据土地管理法第65条规定，有下列情形之一的，农村集体经济组织报经批准，可以收回土地使用权：,为乡村公共设施和公益事业建设，需要使用的土地,不按照批准的用途使用的土地,例如，农村居民利用政府批准的宅基地建设砖厂烧砖，单位或者个人将批准用于建设乡（镇）企业的土地用于建造住宅，将政府批准的建设用地非法出租转让等等。,因撤消、迁移等原因而停止使用的土地,集体建设用地流转法律规定,法规名称,颁布时间,规 定,宪法,2004,年,第十条“,任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”。,民法通则,1986,第八十条,“土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让”。,担保法,1995,第三十四条“抵押人所有的房屋和其他地上定着物可以抵押。”“宅基地等集体所有的土地使用权不得抵押；,第三十六条乡,(,镇,),村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押,第三十七条 宅基地不得抵押，第三十四条第（五）项、第三十六条第三款规定除外,物权法,2007,第一百八十三条 乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。,土地管理法,2004,第二条,“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”；,第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”；,第六十二条“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”；,第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。,城市房地产管理法,1994,第八条“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让”。,集体建设用地流转政策规定,政策名称,颁布时间,规,定,国务院关于发展房地产