产权式公寓投资型公寓的开发要点课件

,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,投资型公寓的开发要点,投资型公寓,综合概述,投资型公寓是一种出现较晚的物业类型，其特点是购买者不是为了自住，而是,为了出租,，以期赚取利润；,投资型公寓的两大类别，一是公寓式酒店，二是酒店式公寓。二者的用地性质，一般都是,商业用地,；,与一般的酒店和公寓不同的是，投资型公寓的产权，,一般都是分割到套，出售给投资购买者,，而不是由开发商自己持有或整体出售给一家购买者；,一般的酒店和公寓,使用者不是业主，而是租用者,。,综合概述投资型公寓是一种出现较晚的物业类型，其特点是购买者不,一、市场的“看不见的手”与投资型公寓的开发,投资型公寓的出现有两个前提：,一是市场的需求，二是房地产产品的市场化；,市场是不断发展变化的；现在的市场需求，已经不是低级的、满足最基本居住空间的需求。所以，人们开始需要各种选择性强的产品。这在市场营销学里，叫做,市场细分化,。,房地产的产品一旦市场化之后，市场这只,“看不见的手”,，就会根据不同层次的市场需求来从宏观上调节产品的生产机制。,例举：上世纪,80,年代初的建国饭店,一、市场的“看不见的手”与投资型公寓的开发投资型公寓的出现有,市场经济的法律保证是房地产业开发的前提,开发商是商人，商人的行为有一个最直接的目的，就是获取商业利润。这个目的是颠扑不破的真理，也是社会经济发展的动力。,开发商的目的，还可以进一步进行描述，就是,利润最大化，风险最小化,。,改革开放之后，房地产产品的市场化成为定局，产权允许私人持有，才使得投资型公寓的,产权分割成为可能,。,所以说，,市场经济的法律保证,，是房地产业开发的前提，也是投资型公寓的开发前提。你要做投资型公寓，从用地性质、控制性规划的审批阶段，就一定要做到具有合法性。,市场经济的法律保证是房地产业开发的前提 开发商是商人，,市场营销的根本理念与房地产的产品设计,产品设计,市场需求,以前,:,我生产了什么，我就卖什么,现在,:,什么好卖，我就生产什么,研究市场动态,把控市场需求的变化,产品设计定位完善的营销机制,市场营销的根本理念与房地产的产品设计 产品设计市场需求以前:,房地产开发为什么要进行前期策划,前期策划是市场营销的第一步。前期策划的宗旨，就是根据市场调查，来寻找市场的需求。你只有确定了市场需求的存在，才可以去研究究竟要生产什么样的产品。,准确的市场定位,市场需求市场空白点,选择性方案,房地产开发为什么要进行前期策划前期策划是市场营销的第一步。前,房地产开发为什么要进行前期策划,市场竞争出现白热化是必然结果，它促进了专业发展的,细分化和精细化。,顾问公司囊括了,富有房地产市场运营经验的各方面专家，提供智力型的服务是顾问公司的业务强项；因此，一个优秀的顾问公司能够起到智囊团的作用。,顾问公司的一项重要服务内容就是项目的前期策划。,投资型公寓的开发，首先涉及的问题是，什么样的地段才适合做投资型公寓。投资型公寓的户型设计与普通住宅也有一定的区别。,没有策划的开发，就如同一场没有作战计划的战役，打的是一场糊涂仗。胜则凭偶然的侥幸，败则是一片混乱。因此，投资型公寓的开发，一定要先进行项目的前期策划。,房地产开发为什么要进行前期策划 市场竞争出现白热,投资型公寓的开发必须关注市场需求,房地产业内流行这样一句话：地段，地段，还是地段。这说明，楼盘所处的区域位置是营销成败的关键。如果透过现象看本质，我们可以说：需求，需求，还是需求。市场需求在哪个地段，那个地段的产品就卖得好。这是一个必然规律，毋庸置疑。,但是，很多开发商做投资型公寓，还是袭用普通住宅的开发思路。这很危险，容易犯经验主义、主观主义的错误。,地段,地段,地段,口 号,本 质,需求,需求,需求,投资型公寓的开发必须关注市场需求 房地产业内流,投资型公寓的客户需求,投资型公寓的市场需求和选址要点，与普通住宅有着本质的不同。,原因很简单：,产品的使用者和使用目的都截然不同。,所以，必须从实际出发，去认真调查真正的市场需求。,便利的交通,身份的体现,居家的舒适,他们需要解决,时间成本、交通成本的问题，,需要既能够办公、会客，又比酒店更为舒适、便于生活的商住综合体。,商务的氛围,投资型客群的终端需求,投资型公寓的客户需求投资型公寓的市场需求和选址要点，与普通住,投资型公寓的地段研究,普通住宅的市场需求和选址要点，与投资型公寓有着本质的不同。原因很简单：产品的使用者和使用目的截然不同。,所以，必须从实际出发，去认真调查真正的市场需求。,投资型公寓的市场需求究竟在哪个地段？一个地段是否真的具有投资型公寓的市场需求？,必须建立这样一个信条：不同的地段，有不同的特征；不同的项目，有不同的特点。因此，每个具体的项目，其开发都要从实地调查开始做起。,这是因为，房地产市场是一个不断动态变化的市场，其市场需求不是一成不变的。,投资型公寓的地段研究,二、投资型公寓的市场调研与产品定位,开发商是否可以在某个地块上做投资型公寓，取决于地段的周边情况，也就是,潜在的市场需求,。要想充分了解这种潜在的需求，就必须通过,计划周密的、有效实施的市场调研工作,。调研数据的分析，直接决定着产品是否可以开发，以及怎样开发。也就是说，市场的调研很大程度上影响着产品的定位,。,二、投资型公寓的市场调研与产品定位 开发商是否可以在,给城市区域把脉,供需关系的宏观把握,做一个建筑项目，特别是大型的项目，首先要做的就是市场调研。,成败就在于前期策划的市场调研阶段，因此不可忽视。,一个地块是否可以做投资型公寓，首先要了解这个区域的,经济特征，甚至是整个城市的经济发展特征。,把握了城市区域特征，才能够从宏观上判断，这里是否存在投资型公寓的市场需求。,在一个流动人口较少的落后城市，刚性需求不会很大；但在北京这样的大都市，市场潜力是非常巨大的。因此说，城市区域的经济特征与供需关系有着千丝万缕的联系。,给城市区域把脉供需关系的宏观把握,产权式公寓投资型公寓的开发要点课件,13,案例解析：山东容成,新城板块,楼盘名称,建筑面积,M,2,均价,售出比例,外地业主所占比例,海景山庄,22310,1580,100%,18%,市府机关小区,4000,2400,100%,0%,荣圣铭仕别墅,30000,5200,80%,90%,兰花苑,8100,3400,90%,50%,十里香河,I,期,19749,3620,（,4000,元含,380,元精装）,95%,90%,十里香河,II,期（小高层）,13000,3650,（,4200,含,550,元精装）,15%,90%,十里河,7500,3080,30%,90%,十里河（小高层）,13000,3200,15%,85%,君正天海苑,7800,3500,40%,10%,桃园,浅水湾,I,期,13000,3200,毛坯,78%,90%,桃园,浅水湾,II,期（多层）,0,预计多层精装修均价,4200,0%,桃园,浅水湾,II,期（小高层、高层）,0,预计高层,4800,0%,案例解析：山东容成新城板块 楼盘名称建筑面积M2均价售出比,案例解析：山东容成,老城板块,楼盘位置,建筑面积,M,2,均价,售出比例,外地业主数,崖头城乡结合部,75000,2340,40%,20%,崖头城乡结合部,70000,2340,70%,50%,崖头市区,30000,2900,90%,30%,崖头市区,129800,2800,10%,30%,崖头市区,3600,2300,17%,20%,崖头城乡结合部,5200,2425,50%,5%,崖头城乡结合部,19145,2425,20%,8%,崖头城乡结合部,72000,2450,90%,5%,崖头城乡结合部,31000,2050,20%,50%,崖头城乡结合部,12000,2580,3%,3%,崖头城乡结合部,14000,2502,3%,4%,崖头城乡结合部,9800,1880,70%,10%,崖头市区,17000,3480,60%,0%,崖头城乡结合部,55000,2300,5%,0%,崖头城乡结合部,38000,2630,60%,3%,崖头城乡结合部,53400,2600,30%,0%,案例解析：山东容成老城板块 楼盘位置建筑面积 M2均价售出,案例解析：山东容成,石岛管理区板块,楼盘名称,建筑面积,M,2,均价,售出比例,外地业主数,亲海花园,120000,2500,80%,90%,明珠花园,20000,2400,60%,90%,凤凰湖,I,期,228485,2500,70%,85%,凤凰湖,II,期,5400000,预计,3500,0%,0%,怡海山庄,32000,2500,70%,80%,映红苑,25000,2498,80%,20%,黄海嘉苑,20000,2480,40%,20%,金海湾花园,36000,2070,20%,10%,海韵花园,32000,2340,3%,10%,南车花园,20000,1600,95%,5%,华东兴隆居,13700,3300,20%,70%,山海龙城,150000,1980,15%,5%,案例解析：山东容成石岛管理区板块 楼盘名称建筑面积 M2均,案例解析：山东容成,由于时间关系，我们只看这一个调查表格。仅仅开发商地块的路北，就有这么大的住宅供应的体量。而且，我们也能注意到，业主中的当地人所占比例很少。买房子的大都是外地人。,在这种情况下，我们就要调查分析一下。通过走访，我们了解到，当地居民喜欢居住在老城区，因为他们有一种居住理念，叫做“亲海，但不近海”。因为长期住在离海边近的房子里，会受海风和潮气的侵袭，对身体不好；再者就是海边的房价高于。,案例解析：山东容成由于时间关系，我们只看这一个调查表格。仅仅,寻找目标投资者和目标租用者,细致入微的需求分析,在确定城市区域具有潜在的市场需求之后，就需要开展微观的调研活动，细致入微地分析市场需求，确定目标客群在哪里，由什么样的人构成。,这样，我们才可以着手了解和研究他们的生活方式、工作方式、行为方式，以及对产品的具体需求。,寻找目标投资者和目标租用者 细致入,产品定位,前期策划的精髓,完善的,配套设施,专业的,物业服务,创意的,园林景观,便捷的,交通组织,健全的,功能调配,优化的,户型设计,特色的,建筑风格,合理的,建筑形式,精髓：,产品定位,产品定位前期策划的精髓完善的专业的创意的便捷的健全的优化,三、投资型公寓的规划设计管控,建筑设计工作，是文化创意产业的一个重要组成部分。因此，建筑的规划和设计，,不是纯粹的艺术创作,。,建筑师的成果，,必须与项目的市场运作挂钩,。你的成果再好，能得国际建筑设计大奖，如果不符合我的市场定位，我也不能采用。你的成果很简单，如果符合我的项目的需求，那对开发商来说，就是最佳的方案。,所以，建筑的规划和设计，是“带着镣铐跳舞”。这个镣铐，,就是根据市场经济规律而实施的规划设计管控,。,三、投资型公寓的规划设计管控 建筑设计工作，是文化创,顾问公司的职责,一般来说，如果开发商雇佣了顾问公司，那么这个顾问公司除了要,进行前期策划的市场调研、数据分析、产品定位等工作环节之外，还要进行经济测算和规划设计管控。,管控就是在开发商与建设师中间起到中间人的作用。具体地说，就是顾问公司既要,了解开发商的市场营销计划，又要把握建筑规划和设计的要点，这样就可以凭借自己对产品定位的理解，来与建筑师随时沟通，对规划和设计过程起到管理和控制的作用。,管控工作一般要达到开发商对规划、设计成果满意才告结束。,顾问公司的职责 一般来说，如果开发商雇佣了顾,从策划、设计到销售、推广的整体思路,顾问公司除了要根据市调结果来提出产品定位等策划方案，并且实施进行规划设计的管控之外，还应当提出产