某城市广场阶段营销报告

单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,宝龙城市广场阶段营销报告,（商业部分）,2,报告框架,：,目标下的思路,营销部署,近期营销目标解读,阶段执行方案,3,报告框架,：,目标下的思路,营销部署,近期营销目标解读,阶段执行方案,4,我们的目标,50,天（,2008,年,11,月,26,日至,2009,年,1,月,15,日）完成签约金额,2.0,亿；,重塑项目形象，为明年完销,A,区奠定基础。,5,目标房源,根据目前招商分析，,A,区主力店招商状况最好，鉴于要在年前完成,2.0,亿的销售，,建议年前主推,A,区,。目前,A,区带返租销售的货量仅有,2.2,亿，为确保顺利完成,2.0,亿的销售量，,建议增加,A,区带返租销售的货量。,含租约销售部分统一返租为,5,年,10%,。,A,区除大、小内圆及沿街外铺部分（景观长廊、崇阳路、餐饮西街外铺），全部采用,5,年,10%,返租销售。,集中突破，分区重点去化的营销方式进行销售。,6,目标市场及客群,区域,商业成交客户,人数,比例,城阳,21,53%,市区,10,25%,外地,2,5%,李沧,5,13%,即墨,2,5%,其他,0,0,小计,40,100%,区域,商业来访客户,人数,比例,城阳,15,47%,市区,8,25%,外地,6,19%,李沧,1,3%,即墨,0,0%,其他,2,6%,小计,32,100%,十月成交分析,十月到访新客户分析,50%,以上的成交客户来自城阳区，,30%,以上的客群来自青岛市区。,90%,以上的购买者目的都是投资，对,5,年,10%,的返租产品接受度高。,青岛投资客,（以注重投资回报稳定,高额,安全为主）,7,报告框架,：,目标下的思路,营销部署,近期营销目标解读,阶段执行方案,8,目标下的思路,2.0,亿目标,目标,(TARGET),1,、如何引客上门？,目标下的问题,(PROBLEM),2,、如何最大化提高到场成交率,?,目标下的思路,(SOLUTION),如何成交,1,、信心保证措施到位；,2,、促销力度强；,3,、加强案场杀伤力；,形象提升,1,、紧扣商业，先声夺人；,2,、价值诉求策略；,3,、利好不断；,3,、通过何种渠道实 现项目形象提升,?,1,、暴力推广；,2,、重建价值体系；,3,、多渠道拓展客源；,9,项目名称,地址,起售时间,截至,08,年,11,月可售总套数,已售总套数,累计均价,特色营销手段,08,年去化面积,青岛国际工艺品城二期,城阳区,308,国道与华仙路交汇处,2008,年,10,月,341,16,11338,元,海外招商,行业团购,785,平米,世正爱丽安,城阳区正阳路以北，区政府以东,2006,年,11,月,1402,629,9900,元,赴韩招商，效果良好，,招商促进销售,2318,平米,启阳国际,城阳区正阳路,393,号（城阳高架桥西,50,米）,2007,年,9,月,264,11,4394,元,/,1,129,平米,青岛国际服装城,城阳区阳仲村社区,2008,年,1,月,896,147,12071,元,/,7,168,平米,中韩小商品城,青岛市城阳区兴阳路,2008,年,1,月,5000,2119,10500,5,年,8%,全部返租、,9.2,折优惠,35000,平米,区域市场类品项目统计,备注：中韩小商品城经过,07,年开始认购，,08,年开始转签协议，不进行网上备案。,城阳在售商业项目月均销量最高的仅为,3182,平米。,市场现状,10,1,、截止到,2008,年,11,月,20,日，城阳商业用房（含小区门面房）共销售,17.04,万,平米，其中在售主要大型商业项目如上表所示，,08,年共去化,4.6,万,平米，加上本项目去化的,3.8,万平米，共计去化,8.4,万,平米，占商业用房销售面积的,49%,。,2,、城阳当地投资客群大多倾向于,住宅区网点,，对大型商业项目缺乏购买经验，持谨慎态度。,3,、截止,2008,年,11,月,20,日，城阳区可售商业面积库存,56.89,万,平米，根据现有商业用地开发情况，,2009,年市场总推量在,90,万,平米以上，按照,08,年的去化速度，需要,5,年以上,的时间，区域市场明显,供大于求,。,市场透析,城阳商业市场年销售率仅,49%,，供应远大于需求。,11,项目,诊,诊断,客户,为,为什,么,么不,买,买宝,龙,龙？,经济,低,低迷,，,，现,金,金缺,乏,乏，,投,投资,需,需求,极,极力,萎,萎缩,；,；,项目,体,体量,大,大，,担,担心,城,城阳,的,的发,展,展难,以,以支,撑,撑；,对,对项,目,目后,期,期经,营,营情,况,况没,有,有信,心,心；,觉得,市,市场,不,不明,朗,朗，,不,不敢,轻,轻易,出,出手,，,，怕,买,买了,降,降价,；,；,对,宝,宝,龙,龙,集,集,团,团,持,持,有,有,怀,怀,疑,疑,态,态,度,度,，,，,因,因,为,为,没,没,有,有,成,成,熟,熟,成,成,功,功,的,的,大,大,型,型,商,商,业,业,体,体,模,模,式,式,借,借,鉴,鉴,；,；,工,程,程,进,进,度,度,慢,慢,，,，,对,对,开,开,发,发,商,商,资,资,金,金,实,实,力,力,质,质,疑,疑,；,；,A,区,商,商,业,业,开,开,业,业,一,一,再,再,延,延,迟,迟,，,，,影,影,响,响,客,客,户,户,信,信,心,心,。,。,临,近,近,年,年,关,关,，,，,加,加,上,上,经,经,济,济,形,形,式,式,不,不,好,好,，,，,放,放,弃,弃,购,购,买,买,计,计,划,划,。,。,12,我,们,们,的,的,策,策,略,略,展,示,示,前,前,景,景,，,，,树,树,立,立,信,信,心,心,；,；,有,有,力,力,促,促,销,销,，,，,打,打,法,法,直,直,接,接,。,。,13,重,塑,塑,项,项,目,目,价,价,值,值,大商业前景,规模效应 前景辉煌 回报丰厚,辐射力（区域、人群）,品牌荟萃、模式成熟,返租、案例、回购,可信力,说服力,项目的价值核心在于三力合一,价值定位,14,价,值,值,建,建,立,立,渠,渠,道,道,特色展示,媒体展示（媒体楼书）,案场展示（现场体验营造）,活动展示（嘉年华式活动）,前景展示,案例联想（青岛迪士尼）,数据支撑（人流量、营业额）,回报展示,回购保证（,5,年回购计划）,促销手段（多重促销，铺铺优惠）,举例说明（同类项目，典型商铺收益分析）,15,促,销,销,有,有,力,力,举,举,措,措,活,动,动,设,设,计,计,原,原,则,则,：,：,跑,跑,量,量,为,为,先,先,，,，,明,明,折,折,暗,暗,扣,扣,，,，,铺,铺,铺,铺,优,优,惠,惠,1,、,客,客,户,户,投,投,资,资,信,信,心,心,的,的,保,保,障,障,：,：,对,于,于,返,返,租,租,的,的,商,商,铺,铺,，,，,5,年,10%,的,返,返,租,租,保,保,证,证,，,，,引,入,入,银,银,行,行,作,作,为,为,第,第,三,三,方,方,担,担,保,保,，,并,并,提,提,供,供,租,租,金,金,发,发,放,放,服,服,务,务,。,。,承,诺,诺,5,年,升,升,值,值,20%,承,诺,诺,，,，,如,如,5,年,后,后,未,未,能,能,升,升,值,值,20%,，,开,开,发,发,商,商,原,原,价,价,回,回,购,购,。,。,前,三,三,年,年,租,租,金,金,为,为,8%,，,一,一,次,次,性,性,返,返,还,还,，,，,并,并,从,从,首,首,付,付,款,款,中,中,扣,扣,除,除,，,，,降,降,低,低,购,购,买,买,门,门,槛,槛,，,，,第,第,四,四,、,、,五,五,年,年,每,每,年,年,继,继,续,续,返,返,还,还,10%,，,为,为,其,其,养,养,铺,铺,，,，,引,引,入,入,银,银,行,行,做,做,第,第,三,三,方,方,担,担,保,保,。,。,与,银,银,行,行,签,签,订,订,合,合,作,作,协,协,议,议,后,后,，,，,商,商,铺,铺,销,销,售,售,可,可,变,变,为,为,金,金,融,融,理,理,财,财,产,产,品,品,推,推,出,出,：,：,无,无,风,风,险,险,（,（,原,原,价,价,回,回,购,购,）,）,、,、,高,高,回,回,报,报,（,（,5,年,10%,）,，,，,与,与,银,银,行,行,展,展,开,开,销,销,售,售,合,合,作,作,计,计,划,划,。,。,给,给,与,与,银,银,行,行,销,销,售,售,提,提,成,成,。,。,目,的,的,：,：,消,灭,灭,购,购,铺,铺,客,客,户,户,风,风,险,险,，,，,降,降,低,低,购,购,铺,铺,门,门,槛,槛,，,，,利,利,用,用,高,高,收,收,益,益,吸,吸,引,引,客,客,户,户,；,；,与,与,银,银,行,行,的,的,合,合,作,作,可,可,拓,拓,宽,宽,销,销,售,售,渠,渠,道,道,，,，,加,加,速,速,跑,跑,量,量,。,。,银,行,行,担,担,保,保,案,案,例,例,链,链,接,接,16,2,、,日,日,进,进,斗,斗,金,金,计,计,划,划,：,：,根,据,据,不,不,同,同,铺,铺,位,位,分,分,别,别,设,设,置,置,A,、,B,、,C,三,种,种,卡,卡,，,，,分,别,别,设,设,1,、,2,、,3,万,优,优,惠,惠,额,额,基,基,数,数,，,客,客,户,户,领,领,卡,卡,后,后,每,每,天,天,卡,卡,中,中,会,会,自,动,动,增,增,值,值,购,购,房,房,款,（,（,虚,虚,拟,拟,货,货,币,币,）,）,，,，,到,到,解,解,筹,筹,时,时,，,，,客,客,户,户,可,可,用,用,卡,卡,里,里,的,的,购,购,房,房,款,款,抵,抵,房,房,款,款,，,，,客,客,户,户,越,越,早,早,领,领,取,取,该,该,卡,卡,，,，,获,获,得,得,的,的,购,购,房,房,款,款,越,越,多,多,，,，,解,解,筹,筹,后,后,该,该,卡,卡,自,自,动,动,失,失,效,效,。,。,目,的,的,：,：,消,灭,灭,购,购,铺,铺,客,客,户,户,风,风,险,险,，,，,降,降,低,低,购,购,铺,铺,门,门,槛,槛,，,，,利,利,用,用,高,高,收,收,益,益,吸,吸,引,引,客,客,户,户,；,；,与,与,银,银,行,行,的,的,合,合,作,作,可,可,拓,拓,宽,宽,销,销,售,售,渠,渠,道,道,，,，,加,加,速,速,跑,跑,量,量,。,。,卡类,房款总价,增值期限,日增值额,卡内优惠基数,A,卡,50,万以下（含,50,万）,12,月,6,日,12,月,20,日（,15,天）,488,元,1,万,B,卡,50,120,万（含,120,万）,688,元,2,万,C,卡,120,万以上,988,元,3,万,促,销,销,有,有,力,力,举,举,措,措,17,3,、,以,以,量,量,定,定,价,价,原,原,则,则,：,：,根,据,据,购,购,买,买,面,面,积,积,多,多,少,少,定,定,价,价,，,，,购,购,买,买,量,量,越,越,大,大,折,折,扣,扣,越,越,大,大,；,；,购,购,买,买,200,平,米,米,以,以,上,上,给,给,与,与,3%,优,惠,惠,，,，,购,购,买,买,500,平,米,米,以,以,上,上,给,给,与,与,5%,优,惠,惠,，,，,购,购,买,买,1000,平,米,米,以,以,上,上,给,给,与,与,8%,优,惠,惠,，,，,1500,平,米,米,以,以,上,上,领,领,导,导,决,决,定,定,。,目,的,的,：,：,激,励,励,成,成,交,交,。,。,4,、,假,团,团,购,购,方,方,式,式,意,向,向,客,客,户,户,到,到,访,访,后,后,可,可,告,告,知,知,其,其,有,有,团,团,购,购,优,优,惠,惠,活,活,动,动,，,，,组,组,织,织,